Предшествует непосредственному расчету стоимости права долгосрочной аренды ряд взаимодействий структурных подразделений Правительства Москвы. Изначально заинтересованные отраслевые комитеты, департаменты и префектуры готовят и рассматривают проект распорядительного документа Правительства Москвы о Едином адресном перечне объектов, подлежащих выставлению на торги. Далее указанный распорядительный документ утверждается Правительством Москвы и выпускается в виде постановления.
Затем, на основании вышедшего постановления Правительства Москвы, государственный заказчик () заказывает в Москомархитектуре градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Согласно статьи 43 Закона города Москвы утвердивший Градостроительный кодекс города Москвы градостроительный план земельного участка, разработанный в виде отдельного документа, подлежит согласованию с соответствующими территориальными органами исполнительной власти города Москвы, с иными уполномоченными Правительством Москвы органами исполнительной власти города Москвы. На согласование представляются градостроительный план земельного участка с приложением соответствующего градостроительного обоснования.
Градостроительное обоснование использования земельного участка – это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами города Москвы.
Градостроительное обоснование разрабатывается в границах территории функционально-планировочного образования, занимающего не менее чем целый квартал или часть квартала, обособленную границей внутриквартальной территории общего пользования. Градостроительное обоснование включает:
1) чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:
а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;
б) территории линейных объектов;
в) территории объектов культурного наследия;
г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
д) территории общего пользования;
е) зоны с особыми условиями использования территорий;
ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или уполномоченным Правительством Москвы органом исполнительной власти города Москвы.
Порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Кодексом.
Рисунок 17 – Механизм формирования стоимости права заключения договора аренды земельного участка
Проект планировки – это так же документ, определяющий разрешенное использование земельного участка. Но, в отличие от ГПЗУ, в котором определяются параметры размещения точечного объекта, проект застройки содержит в себе положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории. Проекты застройки, как правило, разрабатываются на целый микрорайон в целях его реконструкции.
Москомархитектура в установленные сроки
(это примерно 6 месяцев) разрабатывает ГПЗУ. Далее готовый ГПЗУ направляется в Департамент земельных ресурсов города Москвы, который производит заказ независимой оценки расчета стоимости права заключения договора аренды на основании действующей методики. Рассчитанная стоимость является стартовой ценой на торгах. Участник, предложивший наибольшую от стартовой цены стоимость, является победителем и ему предоставляется право долгосрочной аренды земельного участка. После оформления договора аренды победитель торгов обязан уплатить предложенную на торгах цену в бюджет города Москвы.
Следует отметить, что условиями торгов может быть установлено, что стоимость права на совершение сделок с арендными правами не входит в определяемую на торгах плату за право на заключение договора аренды земельного участка.
Право на сделки с арендными правами возникает у арендатора при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами, в том числе в составе платы за право на заключение договора аренды, с момента регистрации указанного права в установленном порядке и действует до истечения срока договора аренды земельного участка, если меньший срок не установлен соглашением сторон. Размер платы за право на совершение сделок с правами аренды земельного участка определяется распорядительным актом Правительства Москвы на основании утвержденных ставок и с учетом разрешенного использования земельного участка, срока до окончания действия договора аренды, результатов оценки. Право на сделки с арендными правами относится к нематериальным активам.
Что касается непосредственного расчета стоимости права долгосрочной аренды Департаментом земельных ресурсов, то в настоящее время для расчета стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства, реконструкции, а также для совершения сделок ипотеки с правами аренды земельных участков, определения упущенной выгоды города при самовольном занятии земель, для определения размера платы за земельный участок, предоставляемый в аренду без права проведения строительства (реконструкции) применяется специальная методика или независимая оценка. Рассмотрим общие положения действующей методики.
Для определения стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков применяется ряд данных, содержащиеся в акте разрешенного использования, градостроительных регламентах, бизнес-плане или технико-экономическом обосновании проекта строительства (реконструкции), а также в нормативных правовых актах Правительства Москвы (Рисунок 18).
Рисунок 18 – Показатели стоимости права долгосрочной аренды
Расчет стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства (реконструкции) зданий, сооружений, осуществляется по следующей формуле:
С = Суч x Кд x Кср. а x Коп x Ку (1)
где:
С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);
Суч - площадь земельного участка (в кв. м);
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (в руб./кв. м);
Кд = УД х Кпр х Кц (2)
где:
УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./кв. м), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 г. N 356-ПП. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведен в Таблице 1 (Приложение К);
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).
В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и/или различные виды деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:
n
Кд = {СУММА [Кд(i) х По(i)]} / По (3)
i=1
где:
Кд(i) - удельный показатель стоимости, соответствующий i-му функциональному использованию и виду деятельности (руб.);
По(i) - общая площадь объектов, соответствующая i-му функциональному использованию и виду деятельности (кв. м);
По - общая площадь объектов (кв. м);
Кср. а - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, приведен в Таблице 2 (Приложение И).
Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м).
Коп = Р, если значение Р < 1 : Коп = 1,0,
где:
Р - плотность застройки.
Значение Р определяется по следующей формуле:
Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч (4)
где:
Пон - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв. м);
Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв. м);
Суч - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв. м);
Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, приведен в Таблице 3 с примечанием (Приложение Л).
При получении разрешения на изменение функционального использования земельного участка или установленного вида деятельности, на увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий, сооружений арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений) или изменением его функционального использования. Доплата осуществляется инвестором (застройщиком) арендодателю.
Следует иметь ввиду, что расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет. Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) капитальных зданий (сооружений) на земельном участке. Расчет размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка для существующих зданий, сооружений производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в данном пункте.
В случае если плата за право на заключение договора аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий, сооружений в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями).
В дополнительном соглашении при получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий, сооружений или изменением функционального использования земельного участка.
При осуществлении нового строительства со сносом существующих на оцениваемом земельном участке и принадлежащих инвестору на праве собственности капитальных зданий (сооружений) плата за право аренды земельного участка рассчитывается с учетом общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений). Учет общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений) производится при расчете коэффициента, учитывающего общую плотность застройки (Коп) путем вычитания общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений) из общей площади проектируемого объекта.
При реконструкции зданий (сооружений), предназначенных для реализации производственно-технологического цикла и сохраняющих свое назначение исключительно под производственные цели, плата за право на заключение договора аренды соответствующей части земельного участка, занимаемого предприятиями и организациями, осуществляющими производственную деятельность, не взимается.
Порядок расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого без права осуществления нового строительства (реконструкции) производится по формуле:
С = Суч x Кд x Кср. а (5)
где:
С - размер платы за право на заключение договора аренды;
Суч - площадь земельного участка (кв. м);
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования земель и видам деятельности (в руб./кв. м);
Кср. а - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, приведен в Таблице 2 (Приложение 10).
Представленная методика, в отличие от предыдущих, более совершенна и имеет ряд достоинств. Однако и ее применение на практике выявляет недостатки, отражающиеся на конечной стоимости права долгосрочной аренды. О них будет изложено ниже и предложены меры по дальнейшему усовершенствованию расчетов в целях получения городом максимального дохода от реализации инвестиционного проекта.
Глава 3. Концептуальные основы арендных отношений
3.1 Стратегия управления арендой городской недвижимости
Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности является главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования. Управление арендными отношениями осуществляется посредством принятия юридических норм, обеспечения соблюдения их требований в процессе осуществления систематического контроля за использованием и охраной земель и определения необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства. Таким образом, функции государственного управления арендой земли в этом случае одновременно являются и функциями государственного управления собственностью.
В широком смысле слова, управление представляет собой совокупность управленческих действий, которые обеспечивают достижение поставленных целей путем преобразования ресурсов на "входе" в продукцию на "выходе". Управление собственностью – это принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.
Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политических и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельными ресурсами, представляющими, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.
Управление земельными ресурсами регионов (федерального округа, республики, области) охватывает весь спектр общественных отношений - от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Поэтому управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные отношения. Это воздействие основано на познании объективных закономерностей решения проблемы обеспечения рационального и эффективного функционирования земельных ресурсов страны. Под рациональным использованием земли можно понимать наиболее эффективный (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) способ ее использования с учетом конкретных природных, экономических социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия общества и природы.
Управление земельными ресурсами как сложноорганизованная система осуществляется многими методами и средствами [21, 64]. Поэтому она является предметом изучения многих наук и включает следующие аспекты:
- политический, обеспечивающий выполнение социально-политических, экономических и экологических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов и защите территориальной целостности страны;
- административно-управленческий, связанный с формированием системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, разграничением их компетенций, организаций выполнения ими взаимосогласованных функций;
- правовой, обеспечивающий рациональное использование и охрану земель на основании правовых норм, закрепленных в законодательных актах;
- научный, связанный с разработкой научно обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижений научно-технического прогресса;
- экономический, определяющий условия эффективного использования земель;
- внедренческий, связанный с разработкой и осуществлением экономических, социальных и иных рычагов, стимулов и мероприятий по рациональному использованию и охране земель.
К основным задачам государственного управления земельными ресурсами в субъекте РФ можно отнести:
- улучшение использования и охраны земельных ресурсов на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель;
- создание правовых, экономических и организационных предпосылок для различных форм хозяйствования на земле;
- регулирование финансовой и природоохранной деятельности субъектов земельных отношений;
- обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;
- формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества и др.
Государственное управление земельными ресурсами осуществляется путем:
- разработки и реализации законодательных и нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ и планов, а также отдельных мероприятий и решений органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Федерации;
- проведения государственной плановой, финансовой и инвестиционной политики;
- обеспечения требований законодательства и нормативно-методических документов;
- обеспечения механизма экономического стимулирования охраны и рационального использования земельных ресурсов;
- контроля за состоянием земель, рациональным их использованием и охраной, привлечения к ответственности виновных в нарушении и законодательства;
- государственного лицензирования, сертификации и страхования;
- обеспечения государственного образования и пропаганды.
Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.
Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.
Одна из серьезнейших проблем, нерешенность которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельными ресурсами.
Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования земельных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на землю, выработка условий и механизмов отчуждения земель различных категорий из государственной собственности, контроль за их целевым и эффективным использованием, управление государственными землями.
В ряду проблем управления земельными ресурсами, сдерживающих создание и использование автоматизированных систем управления, проявляется неполнота и неопределенность нормативной и методической базы формирования государственного земельного кадастра, неупорядоченность процесса бюджетного финансирования земельно-кадастровых работ. Как следствие, в настоящее время крайне низок уровень достоверного информационного обеспечения управления, учета и описания качественных характеристик земель.
Нестабильное состояние и стагнация региональных земельных рынков, низкая эффективность государственного регулирования земельного рынка, процессов приватизации земель, инвестирования, ипотеки и оборота земельных ценных бумаг также относятся к числу актуальных проблем управления земельными ресурсами. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом передового опыта принципов и методов государственного регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере землеустройства, оценки, риэлтерской и страховой деятельности.
Необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном ринке. Негативные последствия несовершенства системы управления достаточно очевидны - ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при реализации земельной политики, неэффективность распределения бюджетных средств и снижение объемов земельных платежей в бюджеты.
Практически по всем ключевым вопросам управления земельными ресурсами все более серьезный интерес к системно-прикладным исследованиям управленческих задач и разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления проявляется на региональном уровне, что частично обусловлено несовершенством федерального законодательства.
Об актуальности проблем управления земельными ресурсами свидетельствует и то, что они стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации, им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары.
Несмотря на активизацию научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, концепция управления земельными ресурсами все еще не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.
Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений на всех уровнях экономики.
Анализ федерального законодательства в сфере управления земельными ресурсами выявил глубокий правовой вакуум практически по всем ключевым направлениям регулирования земельных отношений. Прежде всего, не проведено разграничение земель по уровням собственности, что существенно затрудняет организацию эффективного управления ими. Отмечены принципиальные нарушения принципа системности, неполнота нормативной базы землеустройства, что приводит к неопределенности понятийного аппарата, нечеткой классификации участников землеустроительного процесса и неупорядоченности форм регулирования их взаимоотношений. Аналогичная ситуация имеет место и применительно к созданию государственного земельного кадастра, где основная проблематика связана с неоднозначностью терминологической платформы, информационных стандартов формирования кадастровой информации, непроработанностью процедур кадастрового учета земель и механизмов их финансирования. Особую критичность приобретает отсутствие легитимной правовой базы и обоснованной методики государственной оценки земель как важнейшей составляющей земельно-кадастровых данных. В рамках проведенных в работе исследований отмечены неэффективность существующих нормативных основ регулирования арендных отношений на землю, неадекватность механизмов привлечения инвестиций реальной ситуации, сложившейся на региональном земельном рынке.
Анализируя весь комплекс проблем, можно сформулировать принципиальные направления совершенствования управления такой крупной составляющей городской собственности как земельные ресурсы. Схематически целевая структура представлена на Рисунке 19.
Стратегической целью является повышение эффективности управления земельными ресурсами, их сохранения в государственной собственности для обеспечения жизнедеятельности города Москвы и удовлетворения социально-экономических потребностей города.
Для достижения данной цели необходимо сосредоточиться на следующих главных направлениях реформирования системы управления земельными ресурсами:
1. Развитие нормативной правовой базы в области земельных отношений, а также обеспечение соответствия разрабатываемых нормативно-правовых документов федеральному законодательству и законодательству города Москвы.
В рамках этого направления необходимо принятие законов и нормативных актов, регламентирующих вопросы управления земельными ресурсами г. Москвы, к основным из которых относятся:
1.1. Закон города Москвы «Об основах управления собственностью города Москвы»;
1.2. Закон города Москвы «О городской казне»;
1.3. Закон города Москвы «Правила землепользования и застройки в городе Москве»;
1.4. Закон «О порядке сдачи в аренду объектов городской собственности»;
1.5. Внесение изменений в Закон города Москвы от 01.01.2001 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» в части предоставления земельных участков в аренду в границах земель заняты улично-дорожной сетью;
1.6. Положение о распределении полномочий и взаимодействии органов исполнительной власти по управлению собственностью Москвы, в котором предусматривается передача непосредственного управления собственностью территориальным органам управления с учетом отраслевой специфики конкретного вида собственности;
1.7. Положение о порядке государственного управления находящимися в собственности города Москвы объектами, отнесенными к недвижимому культурному наследию.
Рисунок 19 – Направления совершенствования управления земельными ресурсами
2. Совершенствование учета городских земель, контроля за их использованием, механизмов их защиты и сохранения.
В рамках этого направления необходимо осуществлять:
2.1. создание единого кадастра недвижимости, который бы объединил существующие сегодня отдельно учетные системы
- земельный кадастр и систему технического учета. Необходимо значительно повысить качество предоставляемых государственных услуг по учету недвижимости;
2.2. совершенствование автоматических систем земельного кадастра;
2.3. создание мониторинговой системы контроля за использованием земель и их состоянием;
2.4. формирование типовых форм статистической отчетности применительно к аренде;
2.5. использование механизма присвоения и изменения кадастровых номеров при формировании новых границ земельных участков (разночтение ФРС и Роснедвижимостью Федерального закона от 01.01.2001 );
2.6. усиление системы санкций за нарушение земельного законодательства;
2.7. развитие форм государственного земельного контроля;
2.8. организация зонирования территорий по принципу разрешенного землепользования в целях упрощения правового анализа использования земель;
2.9. введение практики предупредительной экспертизы правоустанавливающей и нормативной документации;
2.10. установление прозрачных и эффективных процедур предоставления земельных участков частным инвесторам;
2.11. установление закрытого перечня случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов;
2.12. завершения процесса оформления в собственность или аренду земельных участков находящихся у предприятий на праве постоянного (бессрочного) пользования;
2.13. совершенствование порядка резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (только с целью последующего изъятия);
2.14. совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд(постановка на кадастровый учет и регистрация прав на изымаемые участки).
3. Совершенствование методов управления и использования земельных ресурсов.
В рамках данного направления необходимо:
3.1. создание института массовой оценки недвижимости для целей налогообложения;
3.2. определение процедуры и правил расчета налогооблагаемой базы;
3.3. распределить полномочия по массовой оценке между федерацией, субъектом и муниципалитетом;
3.4. переход к управлению недвижимостью как к единому объекту имущества, включающему земельный участок, нежилое здание, сооружение, элементы благоустройства и другое имущество. При этом указанный комплекс должен представлять собой самостоятельный объект учета и принадлежать на праве собственности или ином вещном праве одному или на праве общей собственности нескольким лицам;
3.5. всемерное развитие контрактных, конкурсных принципов в механизмах и системах управления земельными ресурсами;
3.6. усиление открытости процессов управления земельными ресурсами, гласности и общественного контроля за использованием всех видов городского имущества;
3.7. разработка и практическое осуществление целевой комплексной программы развития аренды объектов государственной собственности;
3.8. совершенствование механизма предоставления городской земли в аренду;
3.9.совершенствование методики расчета стоимости права долгосрочной аренды;
3.10. контроль за ходом процессов аренды объектов городской собственности со стороны собственников и уполномоченных арендодателей.
4. Оптимизация структуры, пропорций, процессов формирования государственного земельного фонда Москвы.
В рамках данного направления основные усилия должны быть направлены:
формирование и законодательное закрепление перечня земельных участков, необходимого органам власти города Москвы для исполнения возложенных федеральным законодательством полномочий и с учетом особенностей, определенных Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
совершенствование механизмов и экономических обоснований решений Правительства Москвы о передаче земельных участков в аренду;
установление оптимального соотношения между отчуждаемыми и остающимися в собственности у города земельными ресурсами.
5. Совершенствование системы работы с гражданами и юридическими лицами
, в том числе упрощение и оптимизация процедур подготовки, согласования и выдачи документов, исключение привлечения к этим процедурам заявителей.
В рамках данного направления необходимо:
5.1. обеспечение дальнейшего внедрения режима «одного окна» в работе органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, участвующих в управлении недвижимым имуществом города;
5.2. принятие новых и актуализация существующих нормативных и правовых актов, регулирующих порядок подготовки, согласования и выдачи документов в режиме «одного окна»;
5.3. повышение уровня профессионального образования специалистов и укрепления структуры кадров по приоритетным специальностям, определяемым спецификой регулирования земельных отношений в рыночной экономике.
6. Разработка стратегических направлений информатизации системы управления земельными ресурсами.
В числе таких направлений определены:
6.1. развитие технического обеспечения земельных комитетов в зависимости от демографических характеристик административно-территориальных образований;
6.2. создание взаимоувязанной распределенной информационной сети земельных управлений и кадастровых служб, их программно-техническая интеграция в региональную информационную систему органов власти;
6.3. структуризация баз данных готовых документов, реестров и учетно-бухгалтерских показателей;
6.4. унификация программных стандартов и документооборота. Совершенствование кадрового обеспечения управления земельными ресурсами, по мнению автора работы, должно основываться на результатах исследований социо-психологических характеристик специалистов, оценке профессионального потенциала работников и их рационального распределения в системе управления. Особую роль играют программы целевой подготовки специалистов, построенные с учетом территориальной специфики, уровня квалификации, приоритетных задач управления, ресурсных возможностей региональной системы образования;
6.5. усиление взаимодействия органов управления и учебных заведений при формировании и оперативной корректировки учебных программ.
Проведение земельной реформы в указанных направлениях должно основываться на следующих принципах:
6.6. учета значения земли как основы жизни и деятельности граждан, проживающих на территории Российской Федерации;
6.7. приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, сохранения особо ценных и особо охраняемых земель;
6.8. приоритета охраны жизни и здоровья граждан при использовании земель;
6.9. сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов регулирования использования и охраны земель;
6.10. многообразия и равноправия государственной, муниципальной и частной форм собственности на землю;
6.11. разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
6.12. единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости;
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
