Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 4 )

В течение годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.

Соблюдение новых принципов налогообложения на всей территории страны было обеспечено тем, что в Российской Федерации полностью завершена государственная кадастровая оценка земель всех категорий и видов функционального использования, а также к 1 февраля 2007 года была осуществлена передача Роснедвижимостью ФНС России сведений о налоговой базе.

Земельный фонд Российской Федерации (данные государственного земельного учета на 01.01.2008 г.) составляет 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности - 1577,6 млн. га, в собственности юридических лиц – 7,1 млн. га и граждан – 125,1 млн. га.

Введенная на всей территории Российской Федерации Федеральным законом от 01.01.2001 г. глава 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая переход на новые принципы налогообложения, в соответствии с которыми налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основе результатов государственной кадастровой оценки земель, продолжала действие в 2007 году.

При этом фактический размер земельного налога определяется ставкой земельного налога, которая устанавливается в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) нормативными правовыми актами представительных органов муниципального образования.

Большинство представительных органов муниципальных образований (около 60%) к концу 2006 года приняли решения об установлении на территории своих муниципалитетов ставок земельного налога от кадастровой стоимости в размере, максимально установленном Налоговым кодексом Российской Федерации. Так, для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, а также для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства
, а также дачного хозяйства, максимальный размер налоговой ставки составляет 0,3% от кадастровой стоимости земель, в отношении прочих земель, не освобожденных от уплаты налога, в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.

В ряде регионов Российской Федерации представительные органы муниципальных образований понизили ставки земельного налога, учитывая фактическую способность налогоплательщиков к уплате земельного налога, а также, используя свое право принимать решения, облегчающие положение налогоплательщика (п. 4 ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации). Так, понижены ставки: за земельные участки, занятые жилищным фондом (0,014% в муниципальных образованиях Мурманской области, 0,125% - в Республике Адыгея); за земельные участки под гаражами (0,065% в муниципальных образованиях Белгородской области, 0,05% - Удмуртской Республики); за земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства (0,014% в муниципальных образованиях Воронежской области, 0,02% - Ямало-Ненецком автономном округе); за земельные участки под объектами торговли (0,35% в муниципальных образованиях Ярославской области, 0,25% - Удмуртской Республике).

Поступление средств от платежей за землю по данным Федеральной налоговой службы за 12 месяцев 2007 года составляет 68,943 млрд. руб., или 152% против соответствующего периода 2006 года (45,351 млрд. руб.).

Земельный рынок в России в настоящее время функционирует главным образом в сфере передачи государственных и муниципальных земель в аренду (см. Приложения Ж, З). Удельный вес земель государственной и муниципальной собственности, переданных в аренду, в общем объеме сделок, совершенных в 2007 году, составляет по количеству сделок 34,7% и по площади земель 92,0%

В 2007 году действовало 3628,1 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашений (4 тыс. га) по аренде земли, заключенных с органами местного самоуправления гражданами и юридическими лицами
, в том числе по аренде земель поселений – 2930,6 тыс. (1289,1 тыс. га), земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения - 31,9 тыс. (1443,0 тыс. га), земель сельскохозяйственного назначения - 102,8 тыс. (97377,4 тыс. га). Для сравнения, в 2006 году действовало – 3737,6 тыс. различных видов арендных соглашений (104827 тыс. га) . Здесь следует также отметить, что основная масса договоров (99,0%) обеспечена денежным содержанием, т. е. в твердой сумме платежей. Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

Арендная плата за землю может устанавливаться как в денежной, так и в натуральных формах.

Около 1% арендаторов в соответствии с договорами аренды и Гражданским кодексом Российской Федерации уплачивали арендную плату за землю в натуральной форме, а также в виде услуг, взаимозачетов и т. д. (Таблица 3).

Значительная площадь арендуемых земель России относится к Уральскому (32,6%), Дальневосточному (30,7%) и Сибирскому (11,8%) федеральным округам, где в аренду переданы огромные территории оленьих пастбищ, в частности, в Чукотском автономном округе зарегистрировано договоров аренды на площади 24780 тыс. га, в Ямало-Ненецком автономном округе – 36112,9 тыс. га, в основном для использования под оленьи пастбища.

В 2007 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4519093 земельных участков общей площадью 9 тыс. га, из них 62203 участка на площади 24,0 тыс. га, ранее не фиксировавшихся в статистических наблюдениях по г. Москве. Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем по России составляет 7,2% (от 2,8% в Сибирском федеральном округе до 22,6% в Южном федеральном округе ).

Базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

Таблица 3 - Аренда государственных и муниципальных земель в Российской Федерации

Категория земель	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
кол-во сделок, тыс.	площадь, тыс. га	кол-во сделок, тыс.	площадь, тыс. га	кол-во сделок, тыс.	площадь, тыс. га	кол-во сделок, тыс.	площадь, тыс. га
1. Земли населен­ных пунктов всего арендаторов, в том числе: уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	2732,7 2710,8	1197,8 1174,7	2,8	1242,5 1231,9	2959,5 2912,0	1507,3 1488,8	2930,6 2904,5	1289,1 1277,2
2. Земли вне населенных пунктов всего арендаторов, в том числе: уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	932,8 931,7	68956,2 28189,8		66987,9 43008,7	778,1 759,8	7 42302,6	697,5 686,5	3 83643,7
из них земли: 1) промышлен­ности и иного специального назначения всего арендаторов	43,1	554,3	28,5	562,4	27,6	710,9	31,9	1443
2)сельскохозяй­ственного назначения всего арендаторов	92,8	54289,8	101,7	50392,6	127,9	88569,5	102,8	97377,4
3. Всего арендаторов, в том числе: уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей	3665,5 3642,5	70,5	3621,1 3598,8	68230,4 44240,6	3737,6 3671,8	0 43791,4	3628,1 3591,0	4 84920,9

Рост арендной платы также косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, связанной с видом использования земель, местоположения и размера земельных участков. При этом арендная плата за земли городов и поселков в сравнении с арендной платой в сельской местности значительно выше для всех категорий арендаторов.

Например, по официальным отчетам субъектов Российской Федерации (форма ), предприятия промышленности, транспорта и т. п. платили за использование земель в качестве арендной платы в поселениях в среднем 20,59 руб./кв. м, вне населенных пунктов - 3,45 руб./кв. м; сельскохозяйственные предприятия, соответственно - 0,33 руб./кв. м и 0,03 руб./кв. м; граждане - для жилищного, дачного и гаражного строительства - 3,68 руб./кв. м и 1,03 руб./кв. м (Таблица 4).

При этом на размер арендной платы ровно, как и на цену продажи
государственных и муниципальных земель, частично оказала влияние актуализация кадастровой стоимости, проведенная в 2006 и 2007 годах по землям сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

Таблица 4 - Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации (руб./кв. м)

Арендаторы	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
в насе­ленных пунктах	вне насел, пунктов	в насе­ленных пунктах	вне насел, пунктов	в насе­ленных пунктах	вне насел, пунктов	В насе­ленных пунктах	вне насел, пунктов
1. Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта, связи, строительства	12	1,63	11,41	1,89	15,74	4,40	20,59	3,45
Торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания	64,4	4,57	55,76	13,81	62,04	6,21	74,19	9,69
сельскохозяйствен­ные предприятия	0,11	0,02	0,13	0,05	0,27	0,06	0,33	0,03
2. Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства	1,53	1,82	1,82	0,35	2,82	1,44	3,68	1,03
Личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества	0,17	0,08	0,32	0,13	0,44	0,33	0,36	0,15

Анализ состояния имущественно-земельных отношений позволяет утверждать, что эффективность управления земельными ресурсами во многом определяется действующим организационно-экономическим механизмом землевладения и землепользования.

Поскольку преобразование форм и отношений собственности в процес­се перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, то такая форма управления государственной собственностью как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане [18, 73]. Однако постепенно акценты значимости, важнос­ти, объемные показатели стали смещаться в пользу разных спо­собов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества. Но в настоящее время сложившиеся арендные отношения между государством и юридическими, физическими лицами нельзя назвать совершенными. Они требуют дальнейших качественных преобразований.