Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 2 )

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих интересах [25, 87]. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов.

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т. д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т. е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т. д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях [16, 35]. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см. Рисунок 2).

 

Рисунок 2 - Виды и формы аренды

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

Ø  земельных участков и других обособленных природных объектов;

Ø  предприятий и других имущественных комплексов;

Ø  отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена [3, 54] – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (см. Рисунок 3).

Мотивация предпринимательской деятельности
Арендные платежи: Размер, сроки, условия Приращение Арендный доход стоимости недвижимости
Ссудный процент, цены, Государственное регулирование: Издержки эксплуатации налоги, лицензирование, Объекта учет и отчетность Предпринимательский проект (бизнес-план, окупаемость затрат)
Организация самоуправления

Рисунок 3 - Структура арендных отношений

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы (см. Приложение Г).

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству [13, 47]. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (см. Приложение Д).

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

Ø  состав платежей;

Ø  размер платежей;

Ø  способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества [20, 71].

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

1.  Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

2.  Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

3.  Налог на имущество (Ни);

4.  Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т. е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается, прежде всего, дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от каче­ства земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно боль­ше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие диффе­ренциальной ренты I от дополнительного дохода, который мо­гут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оста­ваться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа на­числения платежей и формы ее, т. е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (см. Приложение Е).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати [20, 75].

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1.2. Нормативно-правовое регулирование арендных отношений

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ. В главе 34 ГК РФ изложены все возможные аспекты арендных отношений в нашей стране. В статьях 607-625 ГК РФ установлены общие положения для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам таких договоров.

В соответствии со статьей 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в параграфе 1 «Общие положения об аренде» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Законодательное определение аренды закреплено в статье 606 ГК РФ: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае аренды зданий (нежилых помещений) отношения сторон нормы могут регулироваться иными нормативными актами, в частности указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, распоряжениями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее – Федеральное агентство).

Управление федеральной собственностью в соответствии со статьей 114 Конституции РФ осуществляет Правительство РФ, которое делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Федеральному агентству и его территориальным агентствам. Например, на территории города Москвы эти полномочия осуществляет территориальное управление Мингосимущества России – Агентство федерального имущества по городу Москве.

Федеральное агентство в соответствии с поручениями Правительства РФ (постановления от 01.01.2001 г. № 3 и от 01.01.2001 г. № 000) осуществляет в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений следующие действия:

Ø  закрепление их на праве оперативного управления или передачу в безвозмездное пользование федеральным органам государственной власти, федеральным государственным учреждениям и федеральным казенным предприятиям;

Ø  закрепление их на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями;

Ø  передачу в аренду иным организациям по договорам.

Таким образом, при отсутствии прямого указания в федеральном законе либо указе Президента РФ о полномочиях того или иного органа по закреплению федерального имущества в хозяйственном ведении унитарных предприятий данные полномочия реализуются в общем порядке Федеральным агентством, которое вправе поручить их осуществление своим территориальным органам [13, 86].

Пункт 3 постановления Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» предусматривает, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Федеральным агентством. Исключение составляют следующие случаи:

Ø  передача в аренду в соответствии с решениями Президента РФ;

Ø  предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий сооружений;

Ø  заключение договоров аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

Ø  когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Примером, в частности, является Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено распоряжением Федерального агентства от 01.01.2001 г. .

Территориальным органам Федерального агентства (за исключением органов г. Москвы и Московской области) предоставлены полномочия по сдаче в установленном порядке в аренду высвобождаемых нежилых помещений, находящихся на балансе Минобороны России, ФСБ России, МВД России, ФСЖВ России, СВР России, ФСНП России, на срок до 5 лет. Об этом сказано в Указе Президента РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об изменении порядка реализации высвобождаемого военного имущества, акционирования и приватизации предприятий военной торговли» и постановлении Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 96 «О делегировании полномочий территориальным органам Мингосимущества РФ по заключению договоров аренды федерального имущества, находящегося на балансе силовых министерств и ведомств».

Территориальным органам предписано ежемесячно предоставлять в Федеральное агентство данные о заключенных договорах аренды (с указанием балансодержателя и арендатора, местонахождения и размера площади, сдаваемой в аренду срока действия договора, годовой арендной платы).

Таким образом, участвовать в деятельности по передаче в аренду федерального государственного имущества могут только Федеральное агентство и его территориальные органы, но никак не комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации, за небольшим исключением.

Особенно важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть о том, когда и какие нормы следует применять.

Согласно общим правилам право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду [12, 28]. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

При этом федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Федерального агентства.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 01.01.2001 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

Также законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды зданий (нежилых помещений), но при этом здание должно относиться к государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. С победителем такого аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

ГК РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды:

1.  прокат (ст. 626-631 ГК РФ);

2.  аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГК РФ);

3.  аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ);

4.  аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ);

5.  финансовая аренда, лизинг (ст. 665-670 ГК РФ).

Статьей 625 ГК РФ определено, что к некоторым видам договоров аренды применяются общие положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ. Это означает, что специальная норма имеет приоритет над общей, и при их несоответствии применению подлежит специальная.

К договорам аренды отдельных видов имущества (таким, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) применяется принцип приоритетного значения специальной нормы.

Рассмотрим отдельные особенности некоторых из них.

Статьи ГК РФ, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, имеют ряд специальных правил, обусловленных присущими только им определенными свойствами.

Например, статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать эти объекты за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.

Во-первых, объекты недвижимости представляют собой наиболее технически сложные, значимые и дорогостоящие предметы. В зависимости от этого, применительно к договору аренды здания или сооружения, установлены более жесткие требования относительно формы такого договора. Поэтому статьей 651 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Во-вторых, объекты недвижимости неразрывно связаны с землей. В момент передачи в аренду здания или сооружения арендатору должно передаваться право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендатором прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены статьей 652 КГ РФ.

В других случаях по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Такой случай рассмотрен отдельно в статье 565 ГК РФ.

Предприятие, представляющее собой целый имущественный комплекс, включает в себя: основные фонды, оборотные средства, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, право пользования фирменного наименования, товарного знака и др., право требования долгов третьих лиц.

Основная цель договора аренды предприятия в целом (как имущественного комплекса) – использование этого предприятия арендатором для своей предпринимательской деятельности.

При этом, поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. д.).

В порядке, предусмотренном договором аренды, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т. п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства).

Арендатору передаются также и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного именования, товарного знака и т. д. [3, 81].

Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования и перевести на него долги предприятия.

Статьей 665 ГК РФ установлено, что по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель приобретает в собственность у третьего лица имущество, а затем передает его во временное владение и пользование арендатору, которому оно необходимо для осуществления предпринимательской деятельности.

ГК РФ содержит общие нормы, регулирующие отношения по договору лизинга. Стоит отметить, что эти нормы детализированы в Федеральном законе от 01.01.01 года «О лизинге». В нем более четко определены правовые и организационно-экономические особенности лизинга.

Условия пользования землей и передачи ее в аренду определены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), утвержденным федеральным законом от 01.01.2001 г. , ГК РФ и Законом Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000-1 «О плате за землю».

ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы – земельный налог и арендная плата.

Согласно ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, как и граждане Российской Федерации, могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Исключение составляют земли государственных природных заповедников, национальных парков, участки под зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, а также другие земельные участки, указанные в ЗК РФ [1, 67].

Договор аренды нежилого помещения (здания) предусматривает передачу как самого нежилого помещения (здания), так и права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренду нежилого помещения (здания) земельного участка [23, 115]. Тем самым оно дает возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемой нежилое помещение (здание), зависит от того каковы правомочия арендодателя (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и т. д.).

Арендодателями земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер аренды, порядок, условия ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателем. Для целей налогообложения используется кадастровая стоимость земельного участка. Когда стоимость земельного участка известна, то кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. При изъятии земельного участка, в том числе путем выкупа, устанавливается кадастровая стоимость, для определения которой проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с ЗК РФ порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определяется Правительством Российской Федерации. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Когда речь заходит о переходе права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на чужом земельном участке, к другому лицу, возникает вопрос о том, кто является плетельщиком земельного налога за земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями. В отношении лиц, освобожденных от уплаты земельного налога и сдающих свои земельные участки в аренду другому лицу, этот вопрос освещен в части 3 статьи 12 Закона Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000-1 «О плате за землю». Там сказано, что с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается арендный налог с площади, переданной в аренду.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества определены Федеральным законом от 01.01.01 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отметим, что наличие дополнительных требований к оформлению договора аренды недвижимого имущества продиктованы спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сложностью и другими подобными качествами [22, 93].

Следует отметить, что в связи с принятием ГК РФ значительно укрепилась законодательная основа аренды и арендных отноше­ний, которым в Кодексе уделена специальная глава. Кодекс регламентирует заключение договоров аренды, права и ответс­твенность сторон, улучшения и выкуп арендованного имущества, прокат, аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовую аренду (лизинг). Вместе с тем, ГК РФ не содержит конкретных положений об аренде земли, нежилых помещений, памятников архитектуры, истории и культуры, природных объектов, об установлении величины арендной платы, о льготах, о действии форс-мажорных обстоятельств.

Учитывая слишком общий характер, недостаточную опреде­ленность статей ГК РФ, а также выраженную специфику ряда объектов аренды, относящихся к собственности г. Москвы, существует острая необходимость разработки и принятия закона, в котором был бы четко установлен порядок сдачи в аренду самых разнообразных видов объектов городской собственности, орга­низация аренды и арендных отношений, упорядочены действия органов городской власти по управлению процессом арендного пользования имущественными комплексами города Москвы.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государствен­ной и муниципальной собственностью в России. После того, как поспешная и во многом непродуманная приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъ­ектов, ни к повышению эффективности использования приватизи­руемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования част­ной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу [24, 126]. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.

Присоединение к обширным возможностям продолжительно целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, права его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывает естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государс­твенной и муниципальной собственности в частную, корпоратив­ную, акционерную собственность. При этом в течение переход­ного периода государственные и муниципальные органы, предс­тавляющие интересы собственника, наряду с обеспечением пос­тоянного поступления доходов в казну способны оказывать ре­гулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.