Экономические условия в России переходного периода, на которые оказало сильное влияние осуществление экономических реформ, возникновение финансового кризиса, настолько своеобразны, что сравнение российского опыта аренды государственной и муниципальной собственности с опытом других стран носит во многом условный характер и не позволяет сделать прямые выводы о целесообразности повторения зарубежного опыта. Но все же хотя бы самые общие сравнения полезны в том отношении, что выявленные различия создают плод для размышлений, а наличие общности убеждает, что избранный путь в целом обоснован.
Следует иметь в виду, что даже в странах с устоявшейся рыночной экономикой наблюдается многоликий спектр форм и конкретных параметров арендных отношений, что свидетельствует о высоком уровне их вариантности [23, 137]. В то же время принципиальная картина аренды и арендных отношений достаточно однотипна и воспроизводится практически во всех странах с рыночной системой хозяйствования. Рассмотрим в качестве примера арендные отношения в Великобритании.
Несмотря на явное тяготение к приватизации основных видов объектов собственности вся земля в Великобритании формально считается принадлежащей Короне, то есть фактически государству, но может находиться в арендном пользовании. Предусмотрены в то же время настолько большие сроки аренды, превышающие столетний период, что разница между арендой и владением размывается, становится неощутимой. Видимое различие состоит лишь в необходимости внесения арендной платы, которая в то же время может восприниматься как земельный налог. Механизмы купли-продажи земельных участков в определенной степени воспроизводятся посредством возникновения многозвенных, многоступенчатых цепочек субаренды, которые строятся в строгом соответствии с законами и обеспечивают соблюдение интересов как первичного собственника, так и вновь и вновь возникающих субарендаторов.
Фактически арендованная собственность в Великобритании отличается от полной собственности тем, что в случае аренды владение землей ограничивается определенным, обычно продолжительным периодом времени.
Благодаря развитому и строго соблюдаемому арендному праву британские предприниматели предпочитают арендовать объекты недвижимости производственного, торгового, административного назначения, чем становиться их полными владельцами, собственниками. Часть коммерческой собственности находится во владении страховых компаний, фондов, других финансовых институтов, которые вкладывают свой капитал в недвижимость, а затем сдают ее в аренду предпринимателям. В Великобритании получила большое распространение коммерческая аренда объектов недвижимости в виде разнообразных имущественных комплексов сроком на 21 год. Арендная плата пересматривается через установленные договором фиксированные отрезки времени, скажем, каждые пять лет и приводится к средней цене арендного рынка в момент пересмотра.
Арендаторы обладают преимущественным правом возобновления договора аренды после истечения его срока, а также имеют возможность продать право аренды субарендаторам. Аренда в Великобритании ассоциируется с получением права собственности. Соответственно закон о собственности, принятый в стране еще в 1925 году различает два типа земельной собственности:
- полная собственность, не ограниченная сроком, дающая возможность полного распоряжения;
- арендованная собственность, ограниченная сроком и связанная условиями арендного договора между полным собственником (лендлордом) и арендатором.
Характерно, что пользование землей в течение короткого периода времени не рассматривается как аренда и осуществляется на основании лицензии, дающей право доступа к земельному участку.
Согласно закону о реформе арендных отношений долговременные арендаторы получили право возбуждать процесс о принудительной продаже им прав собственности на объект аренды со стороны полных собственников. Право возврата собственности по истечении срока аренды полному собственнику регулируется специальным Законом о собственниках и арендаторах, принятым в 1954 году. Любопытно, что закон допускает возможность установления ограничений со стороны долговременного арендатора на использование собственности, передаваемой им полному владельцу, если такое ограничение предотвращает нанесение ущерба арендатору. В то же время закон защищает и так называемый реверсивный имущественный интерес, то есть интересы будущего собственника, связанные с владением и использованием объекта собственности после окончания срока аренды.
Права арендатора по договору обычно предусматривают: получение доступа к собственности и права пользования строго в день, предусмотренный договором; пользование собственностью в течение всего срока аренды без помех со стороны арендодателя; прекращение выплаты арендной платы, если снимаемые помещения или сооружения пришли в негодное состояние не по вине арендатора; получение компенсации за улучшение арендуемого имущества, выполненные с согласия собственника; предоставление собственником (арендодателем) отдельных видов услуг, способствующих использованию арендуемого имущества.
В договор аренды принято включать следующие обязательства арендатора: ограничения на способы использования арендуемого объекта, приводящие к значительному снижению его будущей ценности; оплата возлагаемых на арендатора издержек; выполнение ремонта и других работ, которые необходимы для поддержания арендуемого объекта в надлежащем состоянии; не передавать право аренды любому лицу без согласия собственника; страховка объекта аренды; возвращение права владения собственнику в случае нарушения арендатором условий договора.
Муниципальные органы в Великобритании обычно проявляют готовность предоставлять земельные участки и иные имущественные объекты в аренду для осуществления разнообразных проектов развития, при этом муниципалитеты удовлетворяются получением земельной ренты от арендатора, оставляя ему право получения всей остальной прибыли от использования участка. Государственные и муниципальные органы следят за соблюдением правил аренды имущества и в необходимых случаях вмешиваются в арендные отношения.
Как видно из изложенного, в Великобритании, так же как и в других странах, соблюдаются типовые правила и законодательно установленные нормы аренды, которые в итоге рыночных реформ в России стали использоваться и в российской хозяйственной практике. В связи с тем, что арендные отношения практически во всех странах допускают широкий спектр разных форм и довольно динамичны, наблюдаемые межстрановые различия не играют существенной роли.
1.3. Современное состояние и перспективы развития арендных отношений в России
Наиболее сложным и болезненным является процесс формирования такого сегмента рынка недвижимости как рынок земельных участков. Это в первую очередь объясняется отставанием реформирования земельного законодательства. Земля как объект рынка занимает уникальное положение во всей системе общественных отношений. Рынок земли, как и труда, и капитала один из трех основных факторов функционирования любой нормальной рыночной экономики [20, 120].
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2008 года составила 1709,8 млн. га. Распределение земель по категориям представлено на Рисунке 4.
Анализ данных, полученных в результате наблюдения за земельными ресурсами, последних двух лет и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации в 2007 году показал, что в отчетном году значительные площади земель были вовлечены в гражданский оборот, а также продолжены процессы установления (изменения) границ поселений и приведения правового статуса земель в соответствие с нормами действующего законодательства (Таблица 2).
Рисунок 4 – Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель
В течение 2007 года переводы земель из одной категории в другую затронули все категории земель, в большей степени это коснулось земель запаса и земель сельскохозяйственного назначения (Таблица 2).
Таблица 2 – Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям
№ п/п | Наименование категорий земель | на 1 января 2007 г. | на 1 января 2008 г. | 2007 г. к 2006 г. (+\-) | Изменения в процентах |
1 | Земли сельскохозяйственного назначения | 402,6 | 403,2 | + 0,6 | +0,14 |
2 2.2 | Земли поселений, в том числе: городских поселений сельских поселений | 19,1 | 19,2 | +0,1 | +0,5 |
3 | Земли промышленности и иного специального назначения | 16,7 | 16,7 | — | — |
4 | Земли особо охраняемых территорий и объектов | 34,2 | 34,4 | +0,2 | +0,6 |
5 | Земли лесного фонда | 1104,9 | 1105,0 | +0,1 | — |
6 | Земли водного фонда | 27,9 | 27,9 | — | — |
7 | Земли запаса | 104,4 | 103,4 | -1,0 | -0,95 |
Итого земель в Российской Федерации | 1709,8 | 1709,8 | — | — |
В целом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 625,9 тыс. га. Это связано с тем, что в 2007 году повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием.
С целью выполнения мероприятий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам Российской Федерации» для расширения и строительства населенных пунктов в 2007 году из состава земель сельскохозяйственного назначения было предоставлено 44,4 тыс. га, из них 40,0 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе - 35,1 тыс. га используемых под пашню.
По состоянию на 1 января 2008 года площадь земель, отнесенных к землям поселений, в целом по России составила 19,2 млн. га.
На 1 января 2008 года площадь городских поселений составила 7,8 млн. га, сельских поселений - 11,4 млн. га. К городским поселениям отнесены города и поселки, к сельским поселениям отнесены села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные поселения. Общая площадь сельских населенных пунктов в течение года увеличилась на 0,1 млн. га.
Общая площадь земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на 1 января 2008 года составила 16,7 млн. га.
В 2007 году, в сравнении с предшествующим годом, площадь земель данной категории сократилась на 3,9 тыс. га. Основные изменения связаны с переводом в установленном порядке земель, занятых поверхностными водными объектами (водохранилище площадью 43,5 тыс. га, расположенное на территории Магаданской области) в категорию земель водного фонда.
По состоянию на 1 января 2008 года площадь земель особо охраняемых территорий и объектов в целом по России составила 34,4 млн. га.
По сравнению с предшествующим годом общая площадь земель, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, увеличилась на 191,0 тыс. га, в том числе на территории Приморского края - на 170,8 тыс. га, за счет перевода на основании распоряжения Правительства Российской Федерации из категории земель лесного фонда земель для создания национальных парков «Удэгейская легенда» площадью 88,6 тыс. га и «Зов тигра» площадью 88,2 тыс. га.
На 1 января 2008 года площадь земель лесного фонда составила 1105,0 млн. га.
В 2007 году продолжались работы по переводу лесопокрытых земель, находившихся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, в категорию земель лесного фонда. Изъятия, переводы и кадастровый учёт земельных участков осуществлялись на основании решений компетентных органов власти, принятых согласно действующему законодательству в соответствии с материалами лесоустройства и землеустройства. Значительное изменение площади категории земель по этой причине наблюдалось в Архангельской области. Во исполнение постановления администрации Архангельской области о переводе земельных участков под лесами общей площадью 1750,0 тыс. га в установленном порядке в категорию лесного фонда в 2007 году осуществлен перевод земель площадью 301,8 тыс. га.
Кроме этого, в течение года из состава земель лесного фонда в другие категории переводились массивы земель, покрытые малоценными насаждениями, ведение лесного хозяйства на которых неэффективно. Для нужд промышленности и транспорта предоставлено 3,0 тыс. га лесных площадей, для расширения и строительства поселений -3,4 тыс. га.
В результате увеличение площади категории в целом по стране за 2007 год составило 86,5 тыс. га.
По состоянию на 1 января 2008 года площадь категории земель водного фонда составила 27,9 млн. га. В настоящее время значительные площади земель, подлежащих отнесению к категории земель водного фонда, включены в состав других категорий. Земли под водой (без болот) в целом по стране занимают 72,1 млн. га, из них 27,3 млн. га (37,9%) включены в состав земель водного фонда, остальные земли под водой распределены между другими категориями. Значительная их доля приходится на лесной фонд, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса.
В 2007 году проводились работы, направленные на приведение структуры земель водного фонда в соответствие с требованиями действующего законодательства, основным содержанием которых стала передача из других категорий в водный фонд земель под поверхностными водными объектами. Значительное увеличение площади земель водного фонда наблюдалось в Магаданской области, где на основании постановления администрации области осуществлен перевод 44,1 тыс. га земель, занятых Колымским и Усть-Среднеканским водохранилищами, из состава земель промышленности и иного специального назначения, повлиявший на увеличение площади категории в целом по России на 41,7 тыс. га.
Площадь категории земель запаса в Российской Федерации составила на 1 января 2008 года 103,4 млн. га.
До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (от 01.01.2001 г.) в составе категории учитывался неиспользуемый фонд перераспределения земель. В 2007 году проводились мероприятия по формированию фонда в соответствии со статьей 80 Кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В целом площадь категории земель запаса уменьшилась на 1,0 млн. га в результате перевода в категорию земель сельскохозяйственного назначения.
По состоянию на 1 января 2008 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 132,2 млн. га, что составило 7,7% земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 125,1 млн. га, или 7,3%, в собственности юридических лиц находилось 7,1 млн. га, или 0,4% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1577,6 млн. га, или 92,3% (Рисунок 5).
Рисунок 5 – Структура земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, по категориям
Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земельном фонде страны составили 6,4% (110,0 млн. га), или 83,2% земель, находящихся в частной собственности в целом по стране.
В структуре собственности на землю в Российской Федерации за 2007 год произошли изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан, государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности юридических лиц. Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.
Смена собственника доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) в пользу юридического лица
или государства стала возможной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Участниками отношений, регулируемых данным законом, названы граждане, юридические лица, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Решение вопроса принадлежности земель долевой собственности в пользу субъекта Российской Федерации и муниципального образования отмечалось в Белгородской и Ростовской областях.
Значительное влияние на изменение распределения земель по формам собственности оказала ситуация, сложившаяся в Белгородской области. В развитие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в области реализованы мероприятия, обеспечивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения, - определены уполномоченные органы, созданы соответствующая нормативная правовая база и структура организаций-операторов на рынке земель сельскохозяйственного назначения. За отчетный год субъектом Российской Федерации «Фонд государственного имущества Белгородской области» приобретено у граждан долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 312,3 тыс. га и передано в управление земельный фонд», акции которого находятся в государственной собственности области, для дальнейшего использования в сельскохозяйственном товарном производстве. В связи, с чем площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Белгородской области увеличилась на 150,1 тыс. га.
В Волгоградской и Саратовской областях по исковому заявлению органов местного самоуправления в судебном порядке было прекращено право долевой собственности граждан и признано право муниципальной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Увеличение земель частной собственности связано с приобретением земель государственной и муниципальной собственности физическими и юридическими лицами и переоформлением ими права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки. В настоящее время в Российской Федерации только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 20,5 млн. га земель государственной и муниципальной собственности.
Общая площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, в сравнении с показателем предшествующего года, увеличилась на 1158,6 тыс. га. К изменению показателя привели факты выкупа юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также передачи права граждан в общей собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственного предприятия и выкупа доли в праве общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения у граждан - собственников земельных долей.
По данным на 1 января 2008 года значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась в государственной и муниципальной собственности, это - 274,8 млн. га, или 68,1% земель категории. В собственности граждан было 121,6 млн. га (30,2% площади категории), в собственности юридических лиц - 6,8 млн. га (1,7%).
Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 97,1% (128,4 млн. га), из них 85,6% составили земельные доли граждан в общей собственности на землю.
В результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано 3,2 млн. га, из них предоставлено юридическим лицам в пользование 2,3 млн. га и аренду - 0,5 млн. га. В собственности субъектов Российской Федерации находилось 5,2 млн. га, из них 1,9 млн. га земель предоставлено юридическим лицам в аренду и 0,9 млн. га - в пользование. В муниципальной собственности зарегистрировано 1,2 млн. га, из них предоставлено гражданам во владение 24,4 тыс. га, аренду - 0,2 млн. га и юридическим лицам в пользование - 45,8 тыс. га, аренду - 0,9 млн. га.
За 2007 год в структуре форм собственности на землю произошли изменения. На уменьшение площади государственных и муниципальных земель на 1,7 млн. га решающее влияние оказала ситуация, сложившаяся в республиках Башкирия и Калмыкия. Увеличение площади земель общей долевой собственности в республиках связано с приватизацией земель сельскохозяйственных предприятий. В установленном порядке 320 тыс. граждан стали обладателями доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на площади 2,1 млн. га в республике Башкортостан и 283,1 тыс. га передано в долевую собственность на территории республики Калмыкия.
По состоянию на 1 января 2008 года из всех земель населенных пунктов (19,2 млн. га) в собственности граждан находилось 3,5 млн. га, в собственности юридических лиц -0,2 млн. га, в целом в частной собственности находилось 19,3% земель населенных пунктов. Площадь земель государственной и муниципальной собственности составила 80,7% (15,5 млн. га), из них в федеральной собственности зарегистрировано 0,4 млн. га земель (2,4 % от общей площади категории), в собственности субъектов Российской Федерации - 80,5 тыс. га, в муниципальной собственности - 130,4 тыс. га.
Продолжались работы по установлению (изменению) черты поселений, в том числе связанные с расширением населенных пунктов в результате включения в их черту земель, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, повлиявшие на общую площадь земель этой категории и соответственно на распределение земель по формам собственности. Произошло увеличение земель, находящихся в собственности юридических лиц (на 54,6 тыс. га) и собственности граждан (на 54,5 тыс. га).
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения приватизированы в наименьшей степени. По данным на 1 января 2008 г. в частной собственности находилось 95,2 тыс. га (0,6% всех земель категории), в том числе в собственности граждан - 12,1 тыс. га и в собственности юридических лиц - 83,1 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находилось 16,6 млн. га (99,4%), из них в федеральной собственности зарегистрировано 9,2 млн. га земель, в собственности субъектов Российской Федерации - 101,8 тыс. га, в муниципальной собственности - 13,4 тыс. га.
В собственности юридических лиц в категории земель особо охраняемых территорий и объектов на 1 января 2008 года находилось 2,9 тыс. га (0,01% от общей площади категории), все земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения. В составе названной подкатегории земель юридическими лицами выкуплено 2,8 тыс. га.
По состоянию на 1 января 2008 года доля земель лесного фонда, находящихся в федеральной собственности, составила 22,0% (243,3 млн. га) от общей площади земель категории (1105,0 млн. га). В целом по России в 2007 году площадь земель, принадлежащих Российской Федерации на землях лесного фонда, возросла на 24,6 млн. га.
В категории земель водного фонда общей площадью 27,9 млн. га не наблюдалось частной собственности, а также собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, на земельные участки, занятые обособленными водными объектами. Доля земель федеральной собственности составила лишь 0,5% (146,4 тыс. га), в состав земель вошли покрытые реками земли и земельные участки под гидротехническими сооружениями, из них 34,3 тыс. га земель - под крупными реками в Свердловской области.
Увеличение федеральной собственности в составе названной категории земель в отчётном году составило 86,9 тыс. га, из них 70,4 тыс. га земель расположено на территории Магаданской области, где федеральная собственность возникла на земли, покрытые водохранилищами Колымской и Усть-Среднеканской ГЭС.
Государственная кадастровая оценка земель проводилась в период гг. по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны, является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
