Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 6 )

Большая часть земель поселений расположена в Южном, Западном, Восточном и Юго-Западном административных округах, а меньшая – в Центральном и Зеленоградском административных округах (Рисунок 6).

Наибольшее количество земель жилого назначения передано в аренду в Юго-Восточном, Западном, Северо-Западном и Юго-Западном административном округе. Из чего следует, что в указанных округах в последнее время осуществляется масштабное жилищное строительство, а также свое развитие получает социальная инфраструктура.

При этом, исходя из соотношения общей площади земель жилого назначения и площади сданной в аренду, можно сделать однозначный вывод: город постепенно исчерпывает свободные от застройки земельные участки. А поскольку потребности в жилье не только не уменьшаются, а спрос на жилье в городе с каждым годом растет, то возникает необходимость:

- поиска резервных территорий;

- повышения высотности новостроек;

-  завершения реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда, после чего следует приступить к реконструкции и сносу девяти и –двенадцатиэтажных многоквартирных домов.

Сейчас в столице громадные территории отданы на откуп заводам, многие из которых давно ничего не выпускают. Такие промышленные зоны в Москве занимают около 20 тысяч га - это примерно пятая часть города. В соответствии с Генпланом, до 2025 года площадь промзон должна сократиться до 7,5 тысячи га. Для достижения этой цели Правительством Москвы реализуется ряд целевых программ по выводу промзон. Однако процесс вывода предприятий сопряжен с невероятными трудностями.

Рисунок 6 – Структура распределения земель жилого назначения по АО города Москвы

В определенном смысле Москва идет по пути, который крупнейшие города мира прошли еще несколько десятилетий назад. Например, Париж, Лондон и Нью-Йорк, в свое время, вывели значительную часть предприятий либо за пределы города, либо в специальные «промышленные резервации».

Такой шаг объясняется не только дефицитом площадей для строительства, но и резким снижением рентабельности производств, вынужденных платить все возрастающую арендную плату за «золотую» городскую землю.

Работа по ликвидации экологически вредных, неэффективных и ресурсоемких производств, а также частичный вывод за пределы города важных для столичной и российской экономики предприятий началась еще в 90-е годы ХХ века. Уже тогда некоторые из них были закрыты.

Но городские власти не раз подчеркивали, что ликвидироваться или выводиться из города будут только те предприятия, которые не нужны Москве. Это устаревшие или экологически небезопасные производства. Нужно понимать, что сокращение промзон не означает тотальной ликвидации промышленности. В новом генплане особо подчеркивается, что Москва должна оставаться крупным промышленным центром, лидером по внедрению современных технологий. Новые производства будут размещаться в современных «Промсити» или «технопарках», под их строительство уже выделены необходимые территории.

Для создания новых, современных и компактных промзон за пределами города будут создаваться целые районы. Например, еще в 90-х годах было принято решение о развитии и реновации территории Молжанинова. Комплексное освоение предполагает помимо возведения жилья строительство автодрома «Формула1» и гольф-полей с инфраструктурой. Но помимо них будут сохранены и развиты современные промышленные зоны – «Подрезково» и «Планерная». Согласно актуализированному генеральному плану эти промзоны займут площадь около 100 га. Выведенные за городскую черту Москвы предприятия придут в эти промзоны «на все готовое»: для них здесь будет организована современная инфраструктура – от электросетей до канализации.

Именно доступ к инфраструктуре сегодня представляет для предприятий наибольшую проблему. Поэтому чиновники уверены, что новые промзоны заинтересуют лучших инвесторов и компаний, в том числе зарубежных.

Оставшиеся в городе производственные территории – такие как Теплый Стан, Дегунино-Лихоборы, Солнцево, Калошино, в основном сохранят свои производственные функции.

Земли г. Москвы, в соответствии с Земельным кодексом РФ и законом города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве», рассматриваются как основа жизни и деятельности населения г. Москвы в следующем триединстве:

Ø  как природный объект, компонент окружающей среды (верхняя часть земной коры, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами),

Ø  как природный ресурс, используемый для размещения населения и осуществления его хозяйственной и иной деятельности,

Ø  как недвижимое имущество, являющееся объектом имущественного права.

Ø  С этих позиций, комплексными оценками состояния и использования земель являются следующие интегрирующие показатели:

Ø  как природного объекта – показатели оценки качества земель,

Ø  как природного ресурса – показатели оценки эффективности использования земель,

Ø  как недвижимого имущества – показатели кадастровой оценки земель (удельные показатели кадастровой стоимости земель) и удельные показатели собираемых земельных платежей (арендной платы и земельного налога).

Основными особенностями предоставления земель в г. Москве являются:

- предоставление земельных участков только в аренду;

- предоставление участков без выделения их в натуре на местности;

- предоставление земли в аренду только на основании конкурсов;

- взимание платы за право заключения договора аренды земли, за исключением участков, предназначенных под объекты социальной сферы и городского заказа.

В целях совершенствования земельных отношений в Москве и взимания платы за землю правительство города признала аренду земельных участков основным видом земельных правоотношений в Москве.

Городские земли являются самыми дорогими и представляют собой важнейший экономический ресурс городов. Платежи за землепользование (налоги, арендные платежи, поступления от выкупа и т. п.) должны быть весомой и устойчивой статьей наполнения городской казны. Землепользование в Москве платное, предусмотрены как единовременные платежи за право коммерческого использования земель и всех видов рыночных сделок с ними, так и регулярные – арендные платежи для арендаторов и земельный налог для иных категорий землепользователей. Основными источниками финансовых средств от земли, поступающими в бюджет города, являются арендные платежи по договорам аренды и земельный налог; платежи от продажи права долгосрочной аренды и выкуп прав аренды; штрафы за нарушение условий землепользования; плата за кадастровую регистрацию и т. д.

Практика использования арендных отношений подтвердила, что аренда как инструмент осуществления экономической поли­тики в области управления имуществом и использования городской собственности служит весьма эффективным средством обеспечения денежных поступлений в бюджет Москвы. Достаточно сказать, что в годы доходы города от аренды соста­вили величину такого же порядка как на всей остальной терри­тории России.

По состоянию на 1 января 2010 года в аренду передано 23990,55 га (Рисунок 7).

Рисунок 7 – Соотношение общей площади земельных ресурсов города Москвы к площади, переданной в аренду по АО города Москвы

Из представленной диаграммы видно, что большая часть всех земельных ресурсов, переданная в аренду, расположена в Северо-Восточном, Юго-Восточном, Южном и Западном административном округе.

Например, в Центральном административном округе в аренде находится всего около 5,8 % городской земли, сдаваемой в аренду (1384,75 га). Преимущественно это земли под жилыми зданиями, земли административно-управленческих учреждений и общественных организаций, а также земли промышленных предприятий. Примечательно, что земельных ресурсов сдано аренду значительно меньше, чем во всех остальных округах, а в бюджет города Москвы в 2009 году округ обеспечил 578 тыс. руб.- 37,87% денежных поступлений от арендной платы за землю. Этот факт объясняется самой дорогой землей в центральной части города.

В Северо-Восточном округе столицы в аренду сдано 2781,5  га (11,6% от всех городских земель, находящихся в аренде). Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли гаражей, земли предприятий торговли и материально-технического продовольственного снабжения, сбыта, заготовок. В 2009 году округом пополнена доходная часть бюджета города Москвы денежными средствами в размере 116 тыс. руб. (7,9% дохода от арендной платы за землю).

В Восточном административном округе в аренде находится 2411,06 га (10% от всех городских земель, переданных в аренду). Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли учреждений народного хозяйства, земли гаражей, земли учреждений здравоохранения и земли под жилыми зданиями. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 82 тыс. руб., что составляет 6,2% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Юго-Восточном административном округе в аренде находится 3180,91 га. Это 13,3% от всех земельных ресурсов города, сданных в аренду. Преимущественно это земли жилых зданий, земли предприятий торговли, земли промышленных предприятий, земли учреждений коммунального хозяйства и земли материально-технического продовольственного снабжения, сбыта, заготовок. В 2009 году округ обеспечил в бюджет города Москвы денежные средства 137 тыс. руб., что составило 8,9% дохода от арендной платы за землю.

В Южном административном округе города Москвы арендовано 3262,82 га - 13,6% всех городских земель, находящихся в аренде. Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли предприятий торговли, земли предприятий транспорта, земли гаражей. В 2009 году округ пополнил бюджет города Москвы доходами от арендной платы за землю в размере 1 91 тыс. руб. (12,6%).

В Юго-Западном административном округе арендовано 1648,94 га (6,9% от всех городских земель, сданных в аренду). Преимущественно это земли гаражей, земли предприятий транспорта, земли жилых зданий, земли предприятий торговли. В 2009 году округ пополнил бюджет города Москвы доходами от арендной платы за землю в размере 21 тыс. руб., что составляет 4,2% всех доходов от арендной платы за землю.

В Западном административном округе в аренде находится 3202,37 га (13,5% от всей арендованной в городе земли). Преимущественно это земли жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений коммунального хозяйства, земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 198 тыс. руб., что составляет 9,5% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Северо-Западном административном округе арендовано 2317,42 га (9,7% от всей арендованной в городе земли). Преимущественно это земли жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений здравоохранения и социального обеспечения, земли гаражей. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 38 тыс. руб., что составляет 3,7% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Северном административном округе в аренду предоставлено 2918,36 га (12,2% от всех арендованных городских земель). Преимущественно это жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений культуры и искусства, земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 170 тыс. руб., что составляет 8,5% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Зеленоградском административном округе в аренду предоставлено 882,41 га (3,7% от всех арендованных городских земель). Преимущественно это земли жилых зданий, земли учреждений коммунального хозяйства, земли предприятий торговли и земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 77493,53 тыс. руб., что составляет 0,6% от всех доходов от арендной платы за землю.

Следует отметить, что в период с 1990 года до 2003 года все земельные платежи рассчитывались исходя из деления всех земельных ресурсов города Москвы на 100 оценочных земельных зон. Этот подход к оценке земли был слишком универсален и не учитывал детально особенности каждой категории земли и ее месторасположения.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", а также в целях реализации экономических методов управления земельными ресурсами, повышения на этой основе эффективности использования земель, а также поддержания и усовершенствования сложившейся в городе Москве системы установления экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог, на территории города Москвы проведена государственная кадастровая оценка земель.

В результате кадастровой оценки городской земли, проведенной Москомземом в годах вместо 100 оценочных земельных зон в Москве, появилось 1516 кадастровых кварталов.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земель появилась возможность перехода к более детальному территориально-экономическому зонированию города Москвы по кадастровым кварталам.

Кроме того, результаты государственной кадастровой оценки земель применяются в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков.

Полученное распределение удельной кадастровой стоимости более точно отражает сложившиеся представления о престижности местоположения земельных участков, а именно:

Ø  удельная кадастровая стоимость земель выше в прилегающих к магистралям кадастровым кварталам, чем в кварталах, стоящих от них на большом расстоянии. При этом для разных направлений стоимость также разная.

Ø  удельная кадастровая стоимость выше по сравнению с соседними также в тех кадастровых кварталах, где расположены станции метро и другие крупные транспортные узлы, объекты природного комплекса.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования земель показывает, что самая дорогая земля под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки расположена в Центральном административном округе города Москвы. Среднее значение кадастровой стоимости земель данной категории в Центральном округе варьируется: от 20-15 тыс. руб./кв. м до 45-38 тыс. руб./кв. м. Менее дорогая земля под жилыми зданиями характерна для Юго-Западного и Западного административного округа – в среднем от 10 до 20 тыс. руб./кв. м. Средняя цена за земли данной категории установилась в Северном, Восточном, Юго-Восточном, Южном и Северо-Западном административном округе – в среднем от 6 до 12 тыс. руб./кв. м.

По результатам анализа удельных показателей кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения следует отметить, что самые дорогие земельные участки промышленности – это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (15 300 руб./кв. м.)

Например, самая дорогая земля в Центральном административном округе – это земля, расположенная под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса (в среднем от 50 до 60 тыс. руб./кв. м). В других округах цена за данную категорию земель соотносима и даже не уступает цене за землю под жилыми зданиями (10-20 тыс. руб./кв. м).

В целом переход на новый метод оценки земельных ресурсов положительно сказался на динамике доходной части городского бюджета в гг. от арендной платы (Рисунок 8) и от продажи прав на заключение договоров аренды (Рисунок 9).

Рисунок 8 – Динамика доходов бюджета города Москвы от арендной платы за землю в гг.

Как следует из диаграммы, после введения системы кадастровой оценки земельных ресурсов доходы бюджета города Москвы от арендной платы за землю существенно увеличились.

Например, в 2004 году в бюджет города Москвы поступили средства в размере 10 223 млн. руб., что на 30% превысило уровень поступлений в 2003 году.

Анализ данных гг. по арендной плате за землю позволяет констатировать положительную динамику наполняемости доходной части бюджета города Москвы от данного вида платежа.

Рисунок 9 – Динамика доходов бюджета города Москвы от продажи права на заключение договора аренды земельного участка гг.

На следующей диаграмме представлена динамика доходов бюджета за гг. от продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков. Этот показатель, менее прогнозируемый и доходы от данного вида платежа неравномерны по годам. Например, в 2004 году в бюджет города Москвы поступили денежные средства от продажи права заключения договора аренды в размере 4,579 млн. руб. а в 2005 году – на 1,640 млн. руб. меньше. Доходы от этого вида земельного платежа в год зависят от количества проводимых Тендерным комитетом конкурсов и аукционов. Конкурс/аукцион является конечной целью механизма взаимодействия структурных подразделений Правительства г. Москвы по предоставлению земельного участка в аренду. Сроки проведения конкурса/аукциона напрямую зависят от того, на сколько быстро земельный участок будет подготовлен к торгам. На оперативность такой подготовки влияет множество факторов: снятие обременений с участка, сроки разработки предпроектной документации, а также сроки подготовки лотовой документации.

2.2. Анализ механизма предоставления городской земли в аренду

В соответствии со ст. 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды земельного участка, из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретается на торгах (конкурсах, аукционах).

С целью установления единого для всех порядка получения земельных участков в аренду, а также для установления единых принципов правовых и экономических отношений в Москве действует механизм предоставления городской земли в аренду.

В общем виде механизм предоставления городской земли в аренду состоит из 7 основных этапов и выглядит следующим образом (Рисунок 10).

Рисунок 10 – Механизм предоставления городской земли в аренду

Рассмотрим подробнее каждый этап в отдельности и отметим его особенности.

На первом этапе Москомархитектурой разрабатываются среднесрочные схемы развития отраслей и размещения объектов на территории города Москвы по технологическим заданиям отраслевых департаментов и комитетов, включающих требования, отражающие специфику развития отрасли. Координацию всех работ осуществляет Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы. После их разработки и согласования отраслевыми департаментами, комитетами и префектурами административных округов Департамент городского строительства города Москвы совместно с комплексами городского хозяйства вносит их на рассмотрение Правительства Москвы. Завершается этап выпуском распорядительного документа Правительства Москвы, которым утверждаются среднесрочные схемы размещения объектов на территории города Москвы. Схематически первый этап представлен на Рисунке 11.

На втором этапе Москомархитектура на основании утвержденных среднесрочных схем развития отраслей и размещения объектов и иной разработанной градостроительной документации (проектов детальных планировок, градостроительных планов развития территории округов и т. д.) ежегодно готовит по заказу Департамента городского строительства города Москвы отраслевые поадресные перечни

Рисунок 11 – Схема формирования отраслевых схем развития отраслей и размещения объектов

объектов на 3 года (в режиме постоянно действующей "трехлетки"), подлежащих выставлению на конкурсы и аукционы, содержащие сведения об адресе и площади объекта, а также предварительную информацию о состоянии земельных участков, включающую технические условия на присоединение объектов к инженерным сетям, обременения земельных участков и иные предпроектные показатели.

Департамент городского строительства города Москвы совместно с отраслевыми департаментами, комитетами и префектурами административных округов ежегодно в срок до 1 декабря на основе представленных Москомархитектурой материалов формирует годовой единый поадресный перечень объектов, подлежащих выставлению на конкурсы и аукционы, и представляет его в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Перечни формируются в разрезе округов, содержат задания по необходимым стадиям предпроектной подготовки объектов, срокам выполнения предпроектных работ.

Завершается этот этап тем, что готовый перечень Департамент экономической политики и развития города Москвы вносит на утверждение Правительством Москвы. Схематически второй этап представлен на Рисунке 12.

На третьем этапе Департамент по конкурентной политике города Москвы (Тендерный комитет) ежегодно готовит единый план-график подготовки и проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов и вносит его на утверждение первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы - руководителю Комплекса экономической политики и развития города Москвы.

В соответствии с утвержденным единым поадресным перечнем объектов и планом-графиком подготовки и проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов Департамент экономической политики и развития города Москвы и уполномоченные городом организации за счет средств, предусмотренных в инвестиционной программе города Москвы на возвратной основе, заказывают в Москомархитектуре проекты застройки районов, включая схемы инженерного обеспечения, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов, включающие технические условия на присоединение к инженерным сетям (расширенная исходно-разрешительная документация).

Если площадь объекта составляет менее 1 500 кв. м, то всю необходимую документацию у Москомархитектуры заказывают Префектуры административных округов.

Москомархитектура ежегодно в сроки, определенные единым поадресным перечнем объектов, разрабатывает проекты застройки районов, включая схемы инженерного обеспечения объектов, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов (расширенная исходно-разрешительная документация), предварительную пообъектную оценку затрат на строительство и реконструкцию объектов, согласовывает их в установленном порядке и представляет в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Рисунок 12 – Схема подготовки единого адресного перечня объектов, подлежащих выставлению на торги

Департамент имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с префектурами административных округов разрабатывает мероприятия для своевременного вывода арендаторов, пользователей и собственников и направляет материалы в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Департамент земельных ресурсов города Москвы разрабатывает мероприятия по урегулированию прав землепользования, в том числе по вопросам выплаты компенсаций по земельным участкам, предназначенным под строительство, и направляет материалы в Департамент экономической политики и развития города Москвы. Схематически третий этап представлен на Рисунке 13.

На четвертом этапе Департамент экономической политики и развития города Москвы на основе представленных Москомархитектурой, Департаментом имущества города Москвы, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом земельных ресурсов города Москвы материалов разрабатывает экспресс-бизнес-планы (экономические обоснования) реализации инвестиционных проектов, включающие оценку затрат по урегулированию обременений по проектам.

Также Департамент экономической политики и развития города Москвы разрабатывает стартовые условия проведения конкурсов и аукционов, включающие условия снятия обременений с земельных участков и объектов, подлежащих реконструкции и рассчитывает платеж городу направляет их с разработанными Москомархитектурой материалами по объектам нежилого назначения в Департамент имущества города Москвы, префектуры административных округов (по объектам нежилого назначения площадью до 1500 кв. м и расположенным без выхода на магистрали общегородского значения).

В свою очередь Департамент имущества города Москвы (по объектам нежилого назначения), Департамент экономической политики и развития города Москвы (по объектам жилого назначения), префектуры административных округов (по объектам нежилого назначения площадью до 1500 кв. м и расположенным без выхода на магистрали общегородского значения) осуществляют подготовку и выпуск решений о строительстве (реконструкции), в состав которых входят: условия реализации проекта (стартовые условия проведения конкурса), градостроительная документация (акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), проект планировки и др.), проект инвестиционного контракта (договора аренды земельного участка).

Кроме того, Департамент имущества города Москвы по объектам нежилого назначения, Департамент экономической политики и развития города Москвы по объектам жилого назначения представляют в Тендерный комитет материалы в следующем составе: принятое решение о строительстве (реконструкции), проекты застройки районов, градостроительный план земельного участка для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов, схемы инженерного обеспечения объектов, стартовые условия конкурсов и аукционов.

* в случае если площадь земельного участка не превышает 1 500 кв. м

Рисунок 13 – Схема разработки предпроеткной документации и экономической оценки объекта

Далее рабочие группы Городской и Окружных конкурсных комиссий разрабатывают (при необходимости) особые условия квалификационного отбора участников конкурсов (аукционов).

Заканчивается этот этап проверкой Тендерным комитетом полученных им материалов и разработкой конкурсной (лотовой) документации на основании утвержденных Городской конкурсной комиссией условий реализации инвестиционных проектов. Схематически четвертый этап представлен на Рисунке 14.

*в случае если площадь земельного участка не превышает 1 500 кв. м

Рисунок 14 – Схема разработки конкурсной (лотовой) документации

На пятом этапе Тендерный комитет готовит конкурсную документацию, объявляет конкурсы и аукционы путем публикации извещения в средствах массовой информации (журнал "Московские торги").

В своей работе Тендерный комитет преследует достижение следующих целей:

- определение приоритетной политики города в области организации и проведения торгов;

- обеспечение максимальных поступлений в бюджет города по итогам торгов;

- оптимизация использования бюджетных средств

- осуществление единого подхода по вопросам торгов;

- организация и проведение торгов по всем направлениям.

После окончания приема заявок Тендерный комитет организует проведение Городской конкурсной комиссией квалификационного отбора участников конкурсов (аукционов).

Затем Комиссия проводит квалификационный отбор участников конкурсов (аукционов) и утверждает его результаты.

Комиссия является коллегиальным межведомственным органом по вопросам обеспечения единых принципов подбора инвесторов и условий передачи земельных участков и объектов недвижимости для осуществления строительства, реконструкции и реновации объектов различного назначения.

Основными задачами Комиссии являются:

а) утверждение лотовой документации;

б) проведение конкурсов и аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции по объектам жилого и смешанного назначения любой площади и объектам нежилого назначения с выходом площадей после окончания строительства (реконструкции) свыше 1500 кв. м, а также объектам любой площади, расположенным на магистралях общегородского значения (приложение 9 к настоящему постановлению) на территории города Москвы и земельных участках, находящихся в ведении города Москвы;

в) определение победителей по итогам проведенных конкурсов и аукционов;

г) рассмотрение претензий, связанных с решениями Комиссии, установленного порядка и условий проведения конкурса или аукциона.

Далее Тендерный комитет информирует участников о результатах квалификационного отбора, после чего Комиссия проводит конкурсы и аукционы, рассматривает поступившие заявки претендентов (при проведении конкурса) и утверждает результаты конкурсов и аукционов.

Основными принципами подготовки и проведения конкурсов и аукционов являются:

- единый подход к определению инвесторов на реализацию инвестиционных проектов;

- открытость и прозрачность системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов.

Целью конкурса является определение юридического или физического лица, которому будет предоставлено право реализации инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) конкретного объекта (объектов) недвижимости соответствующего функционального назначения на условиях, определенных конкурсной документацией и результатами конкурса. С победителем заключается инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка.

Основными критериями определения победителя конкурса являются:

- предложенный размер платежа городу;

- предложенный размер полезной площади, подлежащей передаче инвестором для нужд города в результате реализации инвестиционного проекта;

- предложенный размер платы за заключение договора долгосрочной аренды земельного участка;

- сроки реализации инвестиционного проекта.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, не являющиеся банкротами, не находящиеся на стадии ликвидации или реорганизации, не имеющие текущих налоговых задолженностей, оформившие в установленном порядке заявку на участие в конкурсе, внесшие задаток и представившие Организатору конкурса в установленные сроки
другие необходимые документы, указанные в конкурсной документации, и прошедшие предварительный квалификационный отбор, в том числе гарантии финансового обеспечения реализации проекта. Схематически пятый этап представлен на Рисунке 15.

Рисунок 15 – Схема проведения торгов

На шестом этапе Тендерный комитет направляет уведомления победителям конкурсов (аукционов) и претендентам, занявшим второе место, а также опубликовывает результаты в средствах массовой информации (журнал "Московские торги").

Далее победители конкурсов и аукционов подписывают соответствующий проект инвестиционного контракта в срок не позднее 20 рабочих дней с момента вручения им уведомлений о признании их победителями конкурсов и аукционов.

Затем руководитель Комплекса экономической политики и развития города Москвы по представлению Тендерного комитета и на основании итогов торгов подписывает инвестиционный контракт. Префекты административных округов на основании итогов торгов также подписывают инвестиционные контракты.

Все инвестиционные контракты подлежат регистрации в Тендерном комитете. Для этого префектуры административных округов должны информировать о результатах проведенных конкурсов и аукционов Тендерный комитет и представить инвестиционные контракты, подписанные префектами административных округов, на обязательную регистрацию. Схематически шестой этап представлен на Рисунке 16.

Рисунок 16 – Схема оформления результатов конкурсов и аукционов

На 7 этапе Тендерный комитет осуществляет регистрацию инвестиционного контракта путем внесения его в единый реестр инвестиционных контрактов и выдает инвестору зарегистрированный инвестиционный контракт в срок не позднее 31 дня со дня проведения конкурсов (аукционов).

После регистрации инвестиционных контрактов Тендерный комитет информирует о вступлении инвестиционных контрактов в силу соответствующие отраслевые департаменты и комитеты, Департамент экономической политики и развития города Москвы и префектуры административных округов.

При этом руководителями отраслевых департаментов, комитетов и префектами административных округов осуществляют контроль за реализацией инвестиционных контрактов (сроками реализации контрактов, исполнением обязательств городом и инвестором, соблюдением графика платежей по контрактам и т. д.). Схематически седьмой этап представлен на Рисунке 17.

Рисунок 17 – Схема регистрации инвестиционных контрактов

По окончании всех 7 этапов между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и победителем торгов подписывается договор аренды земельного участка. Победитель торгов становится законным арендатором земельного участка, являвшегося предметом торгов.

На практике выясняется, что отдельные этапы этого механизма несовершенны и имеют ряд недостатков. Например, серьезнейшим недостатком в работе структурных подразделений Правительства Москвы является неучет существующих обременений на земельном участке, который готовится на торги. Еще одним пробелом можно считать порой некорректные экономические расчеты стоимости продажи права на заключение договора аренды и платежа городу. О последствиях этих недостатков и о мерах по их устранению будет изложено ниже.

2.3. Механизм формирования стоимости права на заключение договора аренды в городе Москве

Использование земельных участков без зарегистрированных в установленном порядке прав влечет применение санкций в соответствии с законами Российской Федерации и Москвы.

Договор аренды вновь предоставляемого для коммерческих целей земельного участка заключается в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации на торгах, проводимых в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы. За право на заключение договора аренды земельного участка победитель торгов уплачивает плату в размере и порядке, установленных в результате проведения торгов, включающую в себя стоимость права на заключение договора аренды и стоимость права на совершение сделок с правами аренды земельного участка. Однако до начала проведения торгов должна быть сформирована стартовая стоимость права на заключение договора аренды земельного участка. Схематически механизм представлен на Рисунке 17.