Cсогласно утвержденной методике базовый удельный показатель стоимости для земельного участка (Кд) рассчитывается путем перемножения удельного показателя кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 (УД) на безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, такие как гостиницы или магазины шаговой доступности (Кпр) и безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (Кц=1,0).
Кд = УД х Кпр х Кц
Как мы видим из указанной формулы, базовый удельный показатель напрямую зависит от коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности и поправочного коэффициента, отраженного с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, который до утверждения Правительством Москвы порядка определения равен 1.
Для определения рыночной стоимости объекта в процессе оценки необходимо учитывать физические, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки, при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках названных подходов, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход в наибольшей степени соответствует виду оцениваемой стоимости, целям для которых она определяется и точности использованных при ее расчете методов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 .
В результате сравнительного анализа 20 расчетов стоимости платы за право заключения договора аренды земельного участка методом, утвержденным ППМ от 01.01.2001 , и методом оценки рыночной стоимости, осуществленным независимым оценщиком, сделан вывод, что в большинстве случаев рыночная оценка превышает методическую оценку.
Однако в качестве примера приводится расчет стоимости платы за заключение договора аренды земли в случае, когда собственником строения осуществляется реконструкция объекта в рамках применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной и природной среды объекта культурного наследия.
Департаменту земельных ресурсов города Москвы требуется определить стоимость права долгосрочной аренды земельного участка площадью 0,0416 га по адресу: ул. Якиманская., на котором планируется реконструкция с увеличением ТЭПов административного здания с подземной автостоянкой общей площадью 3000 кв. м: наземная часть 1 733 кв. м, подземная часть 1 267 кв. м. Имеющийся на правах собственности объект общей площадью 1 365 кв. м. Расчет необходимо провести на основании разработанного акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта.
Расчет № 1 (расчет по методике 419-ПП)
1. Общие сведения
Объект оценки | земельный участок |
Местоположение объекта | ул. Якиманская |
Срок аренды | 49 лет |
Собственник оцениваемого имущества | город Москва |
Кадастровый номер земельного участка | 77:01:02015: |
Площадь земельного участка | 416 кв. м |
Функциональное использование | административное здание |
Площадь существующего здания | 1365 кв. м |
Площадь планируемого здания | 3000 кв. м, в т. ч. наземная 1733 кв. м (административное здание), подземная 1267 кв. м (автостоянка) |
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий | 94658,21 руб./кв. м |
Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок | 29661,18 руб./кв. м |
2. Расчет
С=Суч.*Кд*Кср. а.*Коп.*Ку
Где, С - размер платы за право аренды (руб.);
Суч. - площадь земельного участка (кв. м.);
Кд - базовый удельный показатель стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб/кв. м.);
Кср. а. – безразмерный коэффициент корректировки стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;
Коп. – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м.) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м.));
Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции;
Размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка составляет:
С=416*(1733*94658,21+1267*29661,18)/3000*1*+1267*0,5/416*1= 67 руб.
Расчет № 2 (расчет независимого оценщика)
Параметры расчета | 1 квартал | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | 5 квартал | 6 квартал | 7 квартал |
Арендная плата за земельный участок, $ | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 |
Затраты на строительство, $ | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 |
Затраты на строительство, % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % |
Оборудование подземного паркинга, $ | |||||||
Стоимость продажи машиномест, $ | |||||||
Стоимость продажи офисных площадей, $ | |||||||
Скидка на этап строительства, % | |||||||
График продажи площадей в % | |||||||
Стоимость продажи площадей с учетом графика и скидки на этап строительства, $ | |||||||
Риэлтерские и маркетинговые услуги (5%), $ | |||||||
Чистый поток доходов от продажи, $ | |||||||
Денежный поток, $ | -220862 | -220862 | -220862 | -220862 | -220862 | -220862 | 220862 |
Дисконтный множитель | 0,97 | 0,92 | 0,87 | 0,82 | 0,78 | 0,74 | 0,70 |
Дисконтированный доход, $ | -214787 | -203133 | -192111 | -181688 | -171830 | -162506 | -153689 |
Стоимость земельного участка методом предполагаемого использования, $ | |||||||
Фактор дисконтирования | 0,125 | 0,375 | 0,625 | 0,875 | 1,125 | 1,375 | 1,625 |
Параметры расчета | 8 квартал | 9 квартал | 10 квартал | 11 квартал | 12 квартал | 13 квартал | Всего |
Арендная плата за земельный участок, $ | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | -6274,88 | ||
Затраты на строительство, $ | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 | -214588 | 0 | 2575050 |
Затраты на строительство, % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 8,3 % | 100 % | |
Оборудование подземного паркинга, $ | -127729 | 127729 | |||||
Стоимость продажи машиномест, $ | 1572800 | ||||||
Стоимость продажи офисных площадей, $ | 5713800 | ||||||
Скидка на этап строительства, % | 0 % | ||||||
График продажи площадей в % | 100 % | 100 % | |||||
Стоимость продажи площадей с учетом графика и скидки на этап строительства, $ | 7286600 | ||||||
Риэлтерские и маркетинговые услуги (5%), $ | -364330 | ||||||
Чистый поток доходов от продажи, $ | 6922270 | ||||||
Денежный поток, $ | -220862 | -220862 | -220862 | -220862 | -348591 | 6922270 | |
Дисконтный множитель | 0,66 | 0,62 | 0,59 | 0,56 | 0,53 | 0,50 | |
Дисконтированный доход, $ | -145350 | -137464 | -130005 | -122951 | -183527 | 3446710 | |
Стоимость земельного участка методом предполагаемого использования, $ | 1447669 | ||||||
Фактор дисконтирования | 1,875 | 2,125 | 2,375 | 2,625 | 2,875 | 3,125 |
Стоимость объекта оценки составляет 1447669 $ США или (с учетом округления) рублей
Независимым оценщиком был применен доходный подход определения стоимости объекта оценки.
Таким образом, разница в сумме в зависимости от расчета может составить до 200%.
В указанном случае, в соответствии с 43-ПП Департаментом экономической политики и развития была утверждена максимальная сумма оценки стоимости права на заключение договора аренды.
Организация была вынуждена отказаться от реализации проекта реконструкции объекта культурного наследия, и как следствие город остался без здания, которое соответствовало бы современным архитектурным требованиям внешнего облика памятника архитектуры.
Из приведенного выше примера, который является не единичным в московской практике можно сделать следующие выводы:
1. Применяемая для расчета выкупа методика далеко не в полной мере отражает характеристики объекта и рыночные факторы.
2. Трактовка используемых коэффициентов допускает неоднозначное толкование, в результате чего расчетная стоимость права аренды земельного участка может «плавать» в достаточно широком диапазоне.
3. Как показывает практика, «разбалансированное» ценообразование увеличивает риски в случае неблагоприятной ситуации на рынке, а именно: завышенная стоимость на малопривлекательные участки приводит к увеличению их количества в общей доле и снижает стоимость «активов города».
Автором предлагаются следующие меры по упорядочиванию порядка расчета стоимости права аренды земельного участка:
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
