Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 8 )

6.13.  платности использования земли;

6.14.  деления земель по целевому назначению, определения их правового режима исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, а также учета природных, социальных, экономических и иных факторов.

Предложенные направления и мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами при строгом соблюдении принципов проведения земельной реформы позволят достичь стратегической цели.

3.2 Формирование механизмов снятия обременений с земельных участков

Актуальной проблемой как для города, так и для потенциальных арендаторов является процедура снятия обременений с земельного участка.

Как уже отмечалось выше, наличие обременений учитывается на четвертом этапе механизма предоставления земли в аренду, когда Департамент земельных ресурсов предоставляет в Департамент экономической политики и развития информацию о правах третьих лиц на земельный участок, выставляемый на торги. Эти сведения необходимы для формирования лотовой документации и экономических расчетов затрат на освоение участка инвестором и городом.

Как правило к таким затратам относят снос существующих зданий, строений и сооружений, отселение жителей из сносимых домов, освобождение участка от гаражей-ракушек или от незаконно расположенных объектов. Эти мероприятия и их финансирование обычно распределяются между городом и инвестором. Например, обычно снос и отселение жителей из сносимых домов осуществляет инвестор за свой счет, а освобождение участка от гаражей-ракушек и от незаконно расположенных объектов осуществляет префектура.

В любом случае, все указанные условия должны содержаться в конкурсной документации, поскольку инвестор заранее имеет право знать на какие затраты следует рассчитывать, просчитывать экономику проекта и определять сроки его окупаемости.

Теперь непосредственно о конкурсах. Инвестиционные торги, проводимые сегодня в городе, безусловно, являются гораздо более цивилизованной и прозрачной формой распределения строительных площадок, чем ранее существовавшие. Чего нельзя сказать о продукте (земельном участке), выставляемом на торги. Прежде всего, это продукт ненадлежащего качества. Имеется ввиду не столько качество градостроительной документации, сколько юридическое качество конкурсных условий. Такие условия конкурса как: отселение жителей или урегулирование отношений с собственниками сносимых объектов недвижимости, ликвидация гаражей-стоянок, корректировка границ природных комплексов, снятие ряда других обременений частные инвесторы выполнять неправомочны. Закона, который бы обеспечил реализацию указанных правомочий, не существует.

Поскольку все площадки распределяются исключительно через систему городских аукционов, то она должна обеспечивать требуемые объемы строительства в городе. Однако столь низкие объемы торгов связаны с дефицитом пригодных под застройку земельных участков. Так называемые очищенные площадки в городе уже почти закончились. Все прочие территории — промышленные зоны, не занятые производством, территории под ветхим и аварийным фондом жилья или заброшенными объектами незавершенного строительства — имеются в городе в предостаточном количестве. Однако из-за неправильной организации работ вовлечение этих территорий в гражданский оборот затруднено.

Под неправильной организацией работ в данном случае понимается два момента:

1. Отсутствие возможности у собственника объекта недвижимости в виде здания, строения самостоятельно реализовать потенциал земельного участка предоставленного в аренду, так как федеральным законодательством регламентировано право нового строительства только по результатам торгов. Возникает абсурдная ситуация, когда собственник, решивший построить на месте своих старых строений новый объект, пусть даже без увеличения полезных площадей не имеет права строительства. Хотя доля подобных коммерческих объектов в структуре городских строительных программ весьма значительна.

2. Предоставление земельного участка в аренду и возложение обязанностей по снятию обременений на нового арендатора.

Сложившейся ситуации с арендой земельных участков способствует то, что в совокупности нормативно-правовые акты, принятые на федеральном уровне, не создают целостного свода правил, описывающих многообразие реальных ситуаций, возникающих при сдаче земельных участков в аренду для строительства и реконструкции городских объектов недвижимости. Из-за отсутствия в новых федеральных законах детальных переходных положений и продуманного порядка введения этих законов в действие огромное количество инвестиционно-строительных проектов оказалось в подвешенном состоянии.

Рассмотрим первую проблему. К примеру, многие предприятия, особенно реализующие масштабные проекты, связанные с перебазированием промышленного производства или пытающиеся осуществить модернизацию своих основных фондов в сфере недвижимости не могут самостоятельно реализовать градостроительный потенциал арендованной территории, поскольку Правительством Москвы предусмотрена реализация этих территорий на торгах. Большинство таких проектов в настоящее время фактически приостановлено, поскольку не достигнута договоренность между городом и собственниками утрачиваемого имущества. Таким образом, перспективы выпуска большинства распорядительных документов правительства Москвы о перебазировании промышленных производств и реабилитации их территорий являются на сегодняшний день неблагоприятными, что оказывает негативное влияние на дальнейшее развитие арендных отношений и рациональное использование земель города.

Нормы федерального законодательства ориентированы на строительство объектов в режиме чистого поля, когда застраивается некий обособленный земельный участок, очищенный от юридических, инженерных и прочих обременений. Поскольку таких идеальных площадок в границах мегаполиса не существует, совершенно непонятно, каким образом федеральные законодатели планируют организовывать конкурс или аукцион по предоставлению земельного участка под застройку в том случае, если этот участок обременен правами собственников или арендаторов.

Этот пробел в федеральном законодательстве Правительство Москвы заполняет своей системой административно-правовых и нормативно-правовых актов. Но эта система на сегодняшний день не отвечает интересам как города в условиях дефицита свободных земельных ресурсов, так и арендатора земельных участков, на которых расположена их собственность.

Решить проблему с собственниками объектов недвижимости, у которых земля находится в долгосрочной аренде можно двумя способами:

1 способ: Законодательно разрешить арендатору и собственнику в одном лице реализацию градостроительного проекта, который предполагает снос существующего здания, строения и сооружения и строительство нового объекта другого функционального назначения, определенного актом разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо определить порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы. При этом порядок должен быть утвержден нормативно-правовым документом.

Нечто подобное в городе Москве существует. Обращения собственников недвижимости, а также пользователей и арендаторов земельных участков по вопросам размещения градостроительных объектов на территории города Москвы рассматриваются Правительством Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 г. «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы».

Однако постановление имеет ряд существенных недостатков. В частности, утвержденный указанным постановлением порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы не определяет оснований, по которому заявителю может быть отказано в удовлетворении этого обращения. Хотя на практике такие вытекающие из требований закона основания встречаются довольно часто (ограничения по использованию земельного участка, предусмотренные договором аренды, несоответствие заявленного строительства ранее утвержденным проектам планировки квартала и т. п.).

Поэтому в постановление следует внести существенные изменения, исключающие возможность принятия юридически необоснованных решений, либо отменить его полностью с одновременным принятием нового нормативного правового акта Правительства Москвы, в полной мере учитывающего нормы земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие права и обязанности собственников объектов недвижимости, собственников, пользователей и арендаторов земельных участков.

В конце 2006 года в Москве создан Комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ города Москвы (в декабре 2007 переименован в Москонтроль)

Выпущено постановление Правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N 196-ПП «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений

в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении».

Казалось бы создана компетентная структура, которая в соответствии с буквой закона и учитывая специфику города Москвы, как мега-урбанизированного городского образования, должна установить четкий порядок осуществления нового строительства.

Однако, зачастую рассмотрение обращения организации длительный срок осуществляющую новое строительство (в силу разных причин, в том числе и снятия имеющихся обременений земельного участка) происходит в рамках действующего на данный момент законодательства без учета срока начала реализации проекта строительства.

Причиной подобной ситуации высокий теоретический уровень специалистов Москонтроля при полном отсутствии реальной судебной практики оспаривания Правительством Москвы решений Федеральной регистрационной службы об отказе в регистрации договоров аренды земли для целей нового строительства.

2 способ: Освободить участок от существующих арендаторов и выставить участок на торги при помощи специальной процедуры урегулирования отношений с собственником объекта недвижимости. Схематически процедура представлена на рисунке 21.

Механизм учитывает интересы как города, так и арендатора земельного участка и начинается с расторжения договора аренды по предварительной договоренности между сторонами.

Далее на основании п. 1 ст. 272 ГК РФ между сторонами заключается с соглашение, предусматривающее обязанность города приобрести по рыночной цене у арендатора здание, находящееся в собственности. После совершения сделки законным собственником здания становится город, который вправе в соответствии со ст. 209 ГК России владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и осуществлять снос здания. Целью совершения указанной сделки является необходимость гарантированного снятия обременений с земельного участка для его последующего выставления на торги, по результатам которых в бюджет города Москвы поступят средства, включающие стоимость приобретения городом здания, а также дополнительный доход.

Затем Правительством Москвы проводятся работы по формированию земельного участка, Москомархитектуре поручается разработка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). На основании разработанного ГПЗУ Департамент земельных ресурсов заказывает у оценочной организации (подобранной на конкурсной основе) расчет стоимость права заключения договора аренды земельного участка. После согласования расчета в Департаменте экономической политике и развития города Москвы, Тендерным комитетом организуются и проводятся торги. При этом бывший арендатор земельного участка может принять полноправное участие в торгах.

В случае если победителем торгов становится новое юридическое лицо
, в конкурсных условиях предусмотрена компенсация победителем бывшему арендатору упущенной выгоды. Финансовый механизм, обеспечивающий изложенную выше процедуру представлен на Рисунке 22.

После того, как между Департаментом земельных ресурсов и арендатором будет расторгнут договор аренды земельного участка Департамент экономической политики и развития произведет оценку рыночной

Рисунок 21 – Схема освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости.

Рисунок 22 - Финансовый механизм освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости

стоимости объекта недвижимости. Полученные данные он должен отправить в Департамент финансов города Москвы.

Затраты бюджета города на урегулирование вопросов с собственником объекта недвижимости будут возмещены (плюс доход по результатам конкурса), когда Тендерный комитет проведет торги, определит победителя. И между Департаментом земельных ресурсов и новым арендатором будет заключен договор аренды земельного участка.

Второй способ основан на том, что город Москва как собственник земельных участков вправе, руководствуясь установленными им самим критериями, выбирать наиболее эффективных пользователей (арендаторов) при осуществлении градостроительной деятельности. Определить таких арендаторов можно только при создании условий, стимулирующих свободную конкуренцию хозяйствующих субъектов в сфере землепользования и градостроительства, т. е. путем проведения городом соответствующих торгов, в том числе в отношении так называемых «обремененных» земельных участков.

Что касается второй проблемы - предоставление земельного участка в аренду и возложение обязанностей по снятию обременений на нового арендатора, то здесь сложилась следующая ситуация.

После того, как победитель торгов заключает инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта, он приступает к непосредственному урегулированию вопросов освобождения участка от текущих имущественных обязательств.

Помимо того, что инвестор неправомочен заниматься подобными делами, как уже отмечалось выше, наличие обременений существенно затянет реализацию градостроительного проекта.

Рассмотрим идеальный инвестиционный проект, реализуемый на конкурсной основе с предварительно разработанной градостроительной документацией, небольшим объемом строительства продолжительностью 18 месяцев и без всяких обременений, связанных с отселением жителей, сносом гаражей и прочее. Предположим, что все согласования произойдут в нормативные сроки, и не возникнет задержек, вызванных ошибками инвестора или городских служб, все согласуется с первого раза без всевозможных корректировок и пересогласований. Даже в этом счастливом случае общая продолжительность всех согласовательных процедур превысит 2,5 года, из которых: 2,5 месяца уйдет на оформление правоустанавливающих документов и договора аренды земельного участка; 19 месяцев — на различные согласования до получения разрешения на строительство; 5,5 месяца — на сдачу объекта в эксплуатацию; 5 месяцев — на оформление имущественных прав.

В действительности все будет происходить гораздо дольше — хотя бы потому, что, невозможно рассчитать, сколько времени инвестор потратит на снятие обременений (может сложиться масса различных ситуаций, когда осуществить это будет затруднительно).

Более того, на практике, встречаются случаи, когда обременения в виде существующего строения или гаражей-ракушек вообще не были учтены при формировании лотовой документации, а конкурс был проведен.

В итоге, выясняются эти обстоятельства уже в процессе реализации инвестиционного проекта. Инвестор не может приступить к освоению участка и обращается в префектуру с просьбой решить вопрос. А префектура, в свою очередь, вынуждена в решении вопроса отказывать, так как финансирование подобных мероприятий не было предусмотрено в бюджете и в условиях заключенного инвестиционного контракта по результатам торгов.

И начинается долгая переписка, жалобы со стороны инвестора в Правительство Москвы и так далее. При этом в силу сложившийся ситуации под угрозу ставятся сроки реализации инвестиционного проекта, инвестор уже платит исправно арендую плату, а приступить к строительству не может. В результате эффективность проекта уменьшается.

В этой связи предлагается решать вопросы снятия обременений и подготовки земельного участка до проведения торгов.

Тогда подготовка земельного участка к торгам будет осуществляться следующим образом:

Первый этап - разработка документации по планировке территории с установлением градостроительных регламентов (до принятия градостроительных регламентов в составе Правил землепользования и застройки в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации) для разработки ГПЗУ.

Второй этап - формирование земельных участков с подготовкой градостроительных планов земельных участков, определяющих необходимые параметры и условия застройки, в т. ч. потребности для обеспечения вывода пользователей жилых и нежилых помещений.

Третий этап - определение стартовой стоимости права на заключение договора аренды земельного участка (для осуществления строительства), принятие распорядительного документа о финансовом механизме реализации проекта (за счет бюджетных средств), размере, порядке и источниках покрытия затрат по снятию обременений, а также непосредственное снятие обременений с земельного участка.

При этом процесс снятия обременений составит отдельный этап в механизме предоставления городской земли в аренду, рассмотренном в Главе 2.

Рисунок 23 – Механизм снятия обременений

Введение дополнительного этапа в механизм предоставления аренды городской земли позволит его усовершенствовать, устранит нарушение законодательства и оптимизирует сроки реализации инвестиционного проекта строительства объекта.

Начинается механизм с того, что Департамент земельных ресурсов на основании Единого поадресного перечня объектов, подлежащих выставлению на торги, готовит информацию о наличии обременений на каждый объект. Полученная и проверенная информация направляется в Департамент экономической политики и развития.

Департамент экономической политики и развития производит пообъектную оценку затрат на снятие обременений, которая составит начальную (максимальную) цену государственного контракта на оказание услуг. Кроме того, данный орган исполнительной власти города осуществляет привлечение специализированной организации, которой и надлежит непосредственно устранить обременения с земельного участка (снос строений, вынос коммуникаций, вывод гаражей).

В соответствии с Положением о Департаменте экономической политики и развития, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 г. данный орган имеет право выполнять функции государственного заказчика.

Поэтому специализированная организация должна быть привлечена Департаментом экономической политики и развития как государственным заказчиком на выполнение работ, оказание услуг в соответствии с Федеральным законом РФ от 01.01.2001 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Привлечение организации осуществляется на торгах. Проводит торги Тендерный комитет. По результатам торгов между Департаментом экономической политики и развития и специализированной организацией заключается государственный контракт на выполнение работ по снятию обременений. Соответственно финансирование этих работ осуществляется за бюджета города Москвы.

В дальнейшем затраты города на подготовку участка к торгам войдут в стартовую цену торгов на право долгосрочной аренды земли и будут компенсированы победителем путем перечисления стоимости права заключения договора аренды земельного участка.

Финансовый механизм снятия обременений представлен на рисунке 24. После того, как Департамент экономической политики и развития произведен оценку затрат, полученные данные он должен отправить в Департамент финансов города Москвы.

Департамент финансов города Москвы должен включить эти затраты в расходную часть бюджета на очередной финансовый год. Проект бюджета города будет направлен в Мосгордуму для утверждения. После того, как Тендерный комитет проведет торги и определит специализированную организацию, Департамент экономической политики и развития города заключит с победителем государственный контракт на выполнение работ. На основании заключенного между сторонами государственного контракта из бюджета города Москвы будут выделяться денежные средства на финансирование работ по снятию обременений.

Рисунок 24 – Финансовый механизм снятия обременений

Затраты города Москвы будут возмещены тогда, когда Тендерный комитет проведет торги и определит победителя, который получит право долгосрочной аренды на освобожденный от обременений земельный участок. После заключения договора аренды земельного участка между Департаментом земельных ресурсов и победителем торгов новый арендатор должен будет перечислить денежные средства в доходную часть бюджета.

По срокам финансирование работ по снятию обременений и поступление в бюджет города Москвы стоимости права долгосрочной аренды примерно совпадут, поскольку оба мероприятия должны вестись параллельно.

Таким образом, предложенные механизмы эффективны и отвечают интересам и города, и будущего арендатора.

3.3 Корректировка методики расчета права долгосрочной аренды

Как уже было отмечено в 1 первом разделе данной главы для достижения стратегической цели – повышения эффективности управления арендными процессами и увеличение доходности от сдачи в аренду земельных участков следует устранить недостатки существующей методики расчета права долгосрочной аренды.

Следует подчеркнуть, что использование методов определе­ния, установления платы за право долгосрочной аренды, опирающихся на основные принципы и положения экономической науки, проверенных и подтвержденных опытом, необходимо не только для подкрепления обоснованности применяемых методик. Еще более важно то, что научно обоснованные методы определения величины этой платы, способствуют повышению эффективности аренды объектов государственной собственности.

Мера совершенства используемых методов повышает убеди­тельность определенных с их помощью величин платы за право долгосрочной аренды для арендаторов, чем порождает их доверие и согласие заключать договор аренды на основе установленных таким образом величин платы за аренду. Психологическая пред­расположенность потенциального арендатора к объективным це­нам аренды, не зависящим от воли и желания собственников арендуемых объектов государственной собственности в лице орга­нов управления, позволяет утверждать, что арендатор примет такую цену предложения и она уравновесится с ценой спроса.

Еще более важно то обстоятельство, что эффективность аренды объектов государственной собственности города в целом в условиях перехода к рыночной экономике зависит не столько от самой величины платы за право долгосрочной аренды и ее поддержания на высоком уровне, сколько от использования аренды, вовлечения в аренду потенциально пригодных для нее, име­ющихся в распоряжении городских властей объектов.

Для достижения высокого уровня эффектив­ности аренды завышение платы за право долгосрочной аренды столь же неприемлемо, как и ее занижение. При высокой плате уменьшается спрос на объекты аренды, а при низкой - падает выручка; и в том, и в другом случае происходит недобор потенциально возможной при­были от аренды. Так что эффективная с экономической точки зрения плата, цена аренды не должна быть ни завышенной, ни заниженной, а рациональной, в пределе - оптимальной. Именно поэтому применение обоснованных методов опреде­ления арендной платы - одно из условий высокой эффективности аренды.

Еще один важный аспект применения прогрессивных методов определения платы за использование объектов государственной собственности связан с постепенным ростом конкурен­ции на рынке аренды со стороны частных владельцев объектов аренды, обладающих гибкими возможностями ценового маневриро­вания. Чем больше развивается конкуренция, тем менее эффек­тивными будут назначаемые органами управления государственной собственностью вне связи с рыночной ситуацией арендные цены. В этом видится еще один довод в пользу установления величины платы в соответствии с действием объективно обус­ловленных факторов, законов рынка аренды имущества. Хотя в случае с земельными ресурсами города беспокоится о конкуренции нецелесообразно. Почти вся земля находится в собственности города. На практике естественное стремление частных юридических и физических лиц к реализации права собственности наталкивается на мощные административные барьеры. Способствует этой ситуации наличие многочисленных коллизий между федеральным и муниципальным законодательством. По мнению городских властей Земельным кодексом определена лишь сама возможность и основания приобретения юридическими лицами и гражданами прав собственности на земельные участки. Однако Кодексом не предписывается тотальная передача всех земель в собственность. Основным мотивами отказа в приватизации являются:

1.  Городу выгоднее иметь земельные ресурсы в собственности и получать регулярный доход от сдачи их в аренду;

2.  В целях приватизации выкупная цена земли рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога. Законом города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» утвержден до 01.01.2010 порядок взимания платы при продаже участков собственникам расположенных на них строений в размере 20% кадастровой стоимости в случае приобретения объектов в результате приватизации и 30-кратной ставки земельного налога в остальных случаях. Ставка земельного налога сегодня составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, а цена выкупа - 45%. Это максимальный размер, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Приобретение земли по выкупной цене даже в размере 45% от кадастровой стоимости представляется юридическим лицам очень выгодным – в среднем эта цена ниже рыночной в 3-5 раз. При этом накладывается запрет на новое строительство и в случае его осуществления при условии изменения вида разрешенного использования земельного участка организации необходимо будет оплатить 80% кадастровой стоимости на момент снятия запрета.

Поэтому Правительство Москвы успешно реализует возможности аренды, разрабатывая различные методики для расчета права долгосрочной аренды. Для того чтобы определить существенные недостатки действующей методики расчета права заключения договора аренды земельного участка следует ее сравнить с ранее применяемыми.

До 2004 г. строительство жилых и нежилых объектов по распорядительным документам и инвестиционным контрактам Правительства Москвы проводилось с выделением в натуре доли города в построенных объектах. Как правило, распределение долей в построенном между инвестором и городом составляло 60% на 40% в центре, 70% на 30% в престижных районах и 80% на 20% на окраинах соответственно при 100-процентном финансировании объекта инвестором. Условия вполне выгодные для города.

Однако из-за систематического невыполнения инвесторами своих обязательств, город не получал построенное нежилье в срок или не получал его вообще, если инвестор предпочитал ждать вместо того, чтобы строить.

К тому же городская доля размывалась за счет выполнения зачастую несуществующих работ (в основном, по инженерным сетям) или просто продавалась за бесценок на ранних стадиях строительства.

Постановление Правительства Москвы № 000 –ПП от 01.01.01 г. «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» изменило данную практику. Постановлением была утверждена методика, которая подлежала применению для использования окружными и городскими комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка.

Эта методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве применялась при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и являлась руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка. Эта схема позволила городу эффективнее и более оперативно распоряжаться своей долей.

Суть методики – в перемножении коэффициентов, связанных с площадью участка, площадью надземной части объекта площади земельного участка, средним размером рыночной цены на право аренды на 49 лет на момент подготовки постановления, местоположением объекта, целевого назначения объекта и его удаленности от магистралей общегородского значения, станций метро и железнодорожных станций. Неоднозначная трактовка коэффициентов, оставленная на усмотрение организаторов инвестиционных конкурсов, позволяла и позволяет, не нарушая распорядительные документы Правительства Москвы, менять размер компенсации на 40% в ту или иную сторону.

Методика грешила недоработками: один из базовых коэффициентов – коэффициент местоположения, оказался неадекватным рыночной ситуации. За два объекта, отличающихся по своим характеристикам местоположением: один расположен на ул. Смоленской, другой - на Шмитовском проезде, бюджет получал одну и ту же компенсацию, хотя рыночная цена объектов разнится как минимум в 2 раза. Причина: для зоны «Дорогомиловская» применяется один и тот же коэффициент.

В результате применения этой методики размер компенсации, перечисляемой в бюджет, составлял 15-30% в зависимости от «правильности» расчета.

Учитывая динамичное изменение цен на рынке жилья за г. и I полугодие 2004 года, возникла необходимость соответствующей корректировки базовых показателей методики.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 01.01.01 г. «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» изменились в сторону увеличения основные базовые показатели, согласно которым плата за право долгосрочной аренды увеличилась в 1,2 – 1,5 раза.

Изменение методики произошло спустя 2,5 года после утверждения предыдущей, при этом рост цен на московском рынке недвижимости за этот же период составил не менее 100%.

В этой связи произошел перекос в сторону занижения стоимости доли города по многим объектам, сделав их высокорентабельными для инвесторов, что привело к недополучению доходов в городской бюджет. В объектах центральной части города оценка доли города стала справедливее.

Основная проблема обеих методик – отсутствие экономической модели каждого объекта и расчета доли города исходя из реальной экономики проекта.

В июне 2006 года Правительство Москвы утвердило новую методику определения стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков, разработанную Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Она была утверждена постановлением Правительства Москвы от 01.01.2001 г. . В новой методике для определения стоимости права выкупа права аренды земельного участка используются такие характеристики участка как:

- площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;

- площадь застройки;

- общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

- удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

- выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

- вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Суть методики – в перемножении коэффициентов, связанных с площадью земельного участка, стоимостью земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности. Кроме того, данной методикой предусмотрена корректировка стоимости права выкупа участка в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, а также корректировка стоимости права выкупа участка, предоставляемого в аренду менее, чем на 49 лет. Алгоритм расчета права долгосрочной аренды представлен на Рисунке 25.

Рисунок 25 – Алгоритм расчета стоимости права долгосрочной аренды

В отличие предыдущих методик, в новой методике более детально представлена классификация и категория нежилых помещений, коэффициент месторасположения ограничен муниципальным районом города, учитывается экономическая эффективность объекта в зависимости от района и категории нежилых помещений. Достоинства новой методики:

1. Прозрачность для всех участников инвестиционного процесса. Инвестор, зная параметры проекта, может уже на начальном этапе посчитать и предварительно согласовать с Департаментом земельных ресурсов города Москвы ориентировочный размер платы за право аренды и, соответственно, экономические параметры проекта.

2. Методика ориентирована на принципы массовой оценки и может применяться практически для всех типов жилых, нежилых объектов и гаражей, строящихся в городе.

Но наряду с достоинствами новой методики, она также имеет ряд недостатков.

1. Методика не учитывает динамично развивающегося рынка недвижимости. Например, с июня 2006 года (времени разработки методики) цена1 кв. м на рынке выросла на 50%-60% в зависимости от категории и месторасположения нежилых и жилых помещений.

2. Согласно методике размер компенсации может быть уменьшен на сумму всех дополнительных затрат инвестора, связанных с освобождением земельного участка и приведением его в состояние пригодное для реализации инвестиционного проекта. Порядок расчета этого коэффициента не определен. Что считать дополнительными затратами: отчет независимого оценщика, либо смету всех затрат.

3. С помощью применяемых новой методикой коэффициентов невозможно учесть такие факторы, как положительные либо отрицательные характеристики участка: видовые, близость к метро, транспортная доступность, экологическая обстановка на местности, близость к производственно-промышленным предприятиям, близость к лесопарковой зоне, наличие сформированных или формирующихся рядом деловых районов («Сити», в районе метро «Павелецкая») и ряд других.

4. Одним из основных недостатков является нечеткость. В методике достаточно размыто прописаны характеристики объекта, поэтому различные специалисты, проводящие расчеты, могут руководствоваться различными показателями (учитывая, что на этапе определения размера стоимости права долгосрочной аренды многие параметры проекта, как правило, не определены) и получать конечный размер стоимости права долгосрочной аренды, отличающийся до 50%.