Методические материалы научно-практического семинара «Управление земельными ресурсами г. Москвы» (стр. 1 )

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Методические материалы

научно-практического семинара

«Управление земельными ресурсами г. Москвы»

Москва – 2011

Оглавление

Введение……………………………………………………………………………4

Глава 1. Теоретические основы формирования

арендных отношений в Российской федерации……………………………….7

1.1. Аренда государственного и муниципального имущества:

понятие, сущность и ее значение для экономики……………………………………7

1.2. Нормативно-правовое регулирование арендных отношений.……………..18

1.3. Современное состояние и перспективы развития арендных

отношений в России……………………………………………………………….27

Глава 2. Состояние и развитие системы арендных

отношений с землей в Москве………………………………………………….40

2.1. Структура и баланс земли в городе Москве………………………………...40

2.2. Анализ механизма предоставления городской

земли в аренду …………………………………………………….…....................51

2.3. Анализ механизма образования стоимости права

на заключение договора аренды в городе Москве…………….……...................63

Глава 3. Концептуальные основы арендных отношений…………...............71

3.1. Стратегия управления земельными ресурсами……………………………...71

3.2. Формирование механизмов снятия обременений

с земельных участков……………………………………………………………...80

3.3. Корректировка методики расчета права долгосрочной аренды………........92

Выводы …………………………………………………………………………...104

Список литературы ……………………………………………………………..107

Приложение А …………………………………………………………………....109

Приложение Б ……………………………………………………………………110

Приложение В ……………………………………………………………………111

Приложение Г ……………………………………………………………………112

Приложение Д …………………………………………………………………....113

Приложение Е ........................................................................................................114

Приложение Ж …………………………………………………………………..115

Приложение З ……………………………………………………………………116

Приложение И …………………………………………………………………...117

Приложение К …………………………………………………………………...119

Приложение Л …………………………………………………………………...120

Введение

Актуальность темы исследования. Усиление открытости российской экономики, необходимость повышения конкурентоспособности субъектов различных секторов экономики сегодня требуют совершенствования управления земельными ресурсами, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования.

Осуществляемая в России земельная реформа предполагает развитие всех форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, призванных рационально и эффективно использовать земельные ресурсы.

На современном этапе развития, в условиях возрастающей роли регионов и муниципальных образований в социально-экономическом развитии территории, на региональные и местные органы власти возлагается дополнительная ответственность за эффективное использование своей собственности. Государство и муниципалитеты, сохранив значительную собственность и еще большую социальную нагрузку, обязаны поддерживать воспроизводственный процесс, мобилизовав все внутренние источники. К таким источникам получения устойчивых доходов для обеспечения воспроизводственного процесса относятся и арендные отношения, разграничивающие права владения, управления, права собственности и хозяйствования. Это и определяет актуальность темы.

С экономической точки зрения, аренда представляет форму реализации отношений собственности, адекватной рыночным отношениями. При этом происходит разграничение (в классическом случае) в процессе собственности на объекты собственности, принадлежащие арендодателю, и на объекты хозяйствования, принадлежащие арендатору. Это разграничение по субъектам присвоения и определяет их трудовую мотивацию.

Анализ отечественной и зарубежной литературы показывает, что проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли становится важнейшим источником пополнения бюджетов всех уровней. Изучению арендных отношении посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, однако в этих работах недостаточное внимание уделялось системному подходу к проблеме арендных отношений в условиях смешанной экономики, актуализирующей поиск: собственных источников для расширенного воспроизводства на всех уровнях хозяйствования.

Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственнос­ти, повышение экономической эффективности такой аренды, из­меряемой поступлением денежных средств в региональный бюд­жет, требуют совершенствования управления арендными процес­сами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо повсеместно использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный, пока еще небогатый опыт.

Как свидетельствует реальная практика аренды самых раз­ных видов объектов государственной собственности в Москве, она уже приносит весомые доходы городу, соизмеримые с поступле­нием средств от приватизации. Однако существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды.

Проблема совершенствования управления арендой объектов городской собственности проявляется и в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стра­не, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного меха­низма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в аренда рассматривается как составная часть системы управления собственностью.

Объект исследования – процессы, формы и модели управления государственным имуществом (землей).

Предметом исследования выступают арендные отношения, возникающие в процессе управления государственным имуществом (землей) и являющиеся источником пополнения доходной части бюджета.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является разработка теоретических и практических мер по совершенствованию механизма аренды городской собственности (земли) в целях повышения эффективности управления государственной собственностью и пополнения доходной части бюджетов субъектов хозяйствования. В соответствии с поставленной щелью, в работе поставлены и решены следующие задачи:

1.  Сформулировано понятие аренды государственного и муниципального имущества, выявлена и раскрыта ее сущность и определена роль в современных мировых условиях.

2.  Определена правовая основа отношений аренды в Российской Федерации, проанализировано зарубежное право.

3.  Рассмотреть современное состояние и перспективы развития арендных отношений в России.

4.  Проанализирована структура и баланс земли в городе Москве.

5.  Проведен анализ механизма предоставления городской земли в аренду.

6.  Проведен анализ механизма формирования стоимости права заключения договора аренды в городе Москве.

7.  Предложены основные направления реформирования земельных отношений в городе Москве.

8.  Предложены меры по совершенствованию механизма предоставления земли в аренду.

9.  Предложены меры по усовершенствованию финансового механизма арендных отношений.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, связанных с теорией, методологией и практикой аренды нежилых помещений, земли, финансовой аренды (лизинга). Теоретическая основа исследования опиралась на общие закономерности аренды как экономической категории, выражающей конкретные производственно-экономические отношения современного этапа развития. В работе использованы методы системного и комплексного ана­лиза, экономико-математического моделирования, статистичес­кого анализа.

Информационной базой работе послужили законодательные акты, материалы Госкомстата Российской Федерации и Федеральной службы земельного кадастра России, а также конкретные аналитические материалы по объектам аренды недвижимого имущества, земли и финансовой аренды.

1. Теоретические основы формирования арендных отношений с государственным имуществом

1.1. Аренда государственного имущества: понятие, сущность и ее значение для экономики

В истории экономики и экономической науки анализу ста­новления арендных отношений и их развития, так же, впрочем, как и форм и отношений собственности в целом уделяется не­достаточное внимание. Известно, что в зачаточных формах аренда земли и объектов недвижимости существовала еще задол­го до нашей эры.

Так аренда земли получила широкое распространение в древневосточных государствах как следствие частной земельной собственности, которую за определенную плату владелец мог передавать в возмездное пользование. В Древней Вавилонии Ко­декс законов царя Хаммурапи, правившего в 18 веке до н. э., предусматривал и регулировал аренду земли. Срок аренды изменялся в пределах от одного года до 5 лет, оплата могла быть как денежной, так и натуральной, в виде доли урожая (от тре­ти до половины с поля и две трети с сада).

Согласно историческим свидетельствам крестьянская зе­мельная аренда была обычным явлением в Древней Индии в 4-3 вв. до н. э., Древней Греции и Древнем Риме в 3-2 вв. до н. э. Арендаторами становились безземельные крестьяне, расплачи­вавшиеся за предоставленные участки земли долей урожая.

В средние века в аренду крестьянам сдаются помещичьи, господские земли, оплата за пользование участками взимается в форме издольщины (доля урожая) и испольщины (половина уро­жая). Арендой широко пользуются малоземельные крестьяне в целях временного увеличения своих наделов, но наблюдаются и случаи передачи земли в аренду самими крестьянами в целях получения побочного дохода при переходе к ремесленной или иной деятельности. В дальнейшем, в 16-17 вв., развивается тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников, что позволяет ему не только компенсировать арендную плату, но и получать прибыль. Входит в обиход субаренда [18, 12].

В дореволюционной России значительное оживление аренды земли было связано с крестьянской реформой 1861 года, в ре­зультате которой большое количество освобожденных от кре­постничества крестьян не получило в собственность земельные участки для масштабного ведения хозяйства. Крестьяне арендо­вали земли не только у помещиков, но и казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых состав­ляло 50 миллионов десятин. После революции в соответствии с принятым в 1917 году Декретом о земле была отменена частная собственность на землю и аренда земли.

В связи с проведением НЭП (новой экономической полити­ки) в 1922 году был принят Закон о трудовом землепользова­нии, который разрешал трудовую аренду земли за денежную или натуральную оплату при условии, что земля обрабатывается са­мим арендатором, без использования наемного труда. Форма трудовой аренды сохранилась в Советском Союзе до 1930 года, после чего она была вначале отменена в единоличных хозяйс­твах, а в 1937 году повсеместно и полностью запрещена.

В первые годы советской власти, в период с 1921 по 1930 годы допускалась передача в аренду частным собственникам го­сударственных предприятий. В 1922 году было передано в арен­ду примерно 10000 относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, с 1924 года - в денежной форме. В 1930 году частная аренда государственных предприятий была запрещена. С этого периода сохраняются лишь жалкие остатки аренды.

Признаки возрождения аренды появились в начале 60-х годов, когда законодательно были закреплены арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предпри­ятиями, организациями и местными советами. Объектами аренды в этот период становятся строения, нежилые помещения, зда­ния, сооружения, отдельные виды оборудования, не используе­мые организациями, в ведении которых они находятся. Получил распространение бытовой прокат в виде предоставления гражда­нам со стороны специализированных ателье проката предметов домашнего обихода, бытовой техники, транспортных средств. Впрочем, подобная форма аренды не стала популярной у населения.

Перестройка во второй половине восьмидесятых годов при­дала новый импульс развитию арендных отношений в нашей стра­не. Установленные в 1989 году «Основы законодательства об аренде и арендных отношениях» знаменовали новый этап возрождения аренды и придания ей современного облика [25, 152]. Аренда была разрешена во всех отраслях народного хозяйства и стала применимой в отношении самых разных видов имущества любых форм собственности. Арендодателями становятся как государс­твенные органы, ведающие собственностью, так и предприятия и организации; допускается право собственника уполномочивать других лиц выступать в роли арендодателей. Объектами аренды теперь уже могут быть имущественные комплексы, здания, соо­ружения, оборудование, другие материальные ценности. Выдви­гается смелая мысль о пожизненной аренде сельскохозяйствен­ных земель с правом наследования, которая, правда не получи­ла затем поддержки законодателей [18, 17].

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор. Речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов [23, 25].

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

 

Социально-правовое регулирование

Субъекты

Объект

Наем имущества Признаки Принципы Функции Виды Формы Понятие

Арендодатели Арендаторы Посредники Субарендаторы

Сооружения Земельные участки Жилье Нежилые помещения

Состав Размер Порядок определе- ния

Арендная плата

Способы выкупа Формы само - Нормативные управления акты Мотивация пред- принимательства Договорные отношения Информационное обеспечение

Процедуры

Конкурс на право аренды Договор Акционирование Дополнительные Соглашения Преобразование В ООО

П р е д л о ж е н и е

С п р о с

Рисунок 1 - Система аренды недвижимости

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего, в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева [23, 102]. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу 1).

Таблица 1 - Качественные различия отношений аренды и найма

Условия предпринимательской деятельности	Виды отношений
наемные, подрядные	арендные
Отношение к средствам производства	Пользование	Пользование, владение и частичное распоряжение
Цель работников в труде	Максимум зарплаты	Максимум дохода и продукции
Объект найма	Работников – способность трудиться	Имущество
Условия получения ресурсов	Бесплатное закрепление	Покупка и платное
Ответственность за ресурсы	Моральная и частично материальная	Полная имущественная
База мотивации труда	Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей	Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей
Планирование производственной программы	По заказу предприятия	Самостоятельно
Оплата труда	Минимальная гарантируется государством	По остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию и доход	Является собственностью предприятия	Принадлежит арендатору
Распределение продукции и дохода на потребление и накопление	По нормативам предприятия	Самостоятельно по обязательствам
Правовое регулирование	Трудовые отношения	Имущественными в основном
Методы управления	В основном административные	Самоуправление и экономические
Отношения с органами управления	Иерархические, безвозмездные	Договорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителя	Наемный работник	Хозяин - собственник
Выполняемые функции	Исполнительские	Исполнительские и управленческие
Объект отношений	Виды работ	Предприятия, их подразделения, каждый работник

В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам
[3, 45].

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших задач по становлению и развитию предпринимательской деятельности (см. Рисунок 1).

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов не движимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

Ø  смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

Ø  возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

Ø  платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

Ø  взаимная и материальная юридическая ответственность
сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

Ø  договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

Ø  самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

Ø  замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качества живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т. е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см. Приложение В).

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц [17, 39].