Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 2 )

Наиболее востребованными были площади в интервалах "от 2000 до 4999 м2" - свыше м2, а также "отм2 и более" - свыше 1 м2. Всего в первой половине 2007 г. предлагалось более м2 новых объектов класса А, из которых нам2 были заключены контракты еще в 2006 г. По контрактам 2007 г. были заняты м2 от общего количества построенных площадей, а вакантными осталисьм2.

Уровень вакантных площадей для складских объектов класса А составил (на момент написания отчета) 2,9% относительно общего предложения 1 м2 в данном классе. Помимо уже построенных в 2007 г. площадей поглощались и площади строящихся комплексов, а также площади на вторичном рынке. Всего было заключено контрактов на помещения общей площадью м2. 51% поглощенных в 2007 г. площадей относилось к предложению будущих периодов. В данном случае под "будущими периодами" подразумевается вторая половина 2007 г. Сравнительная динамика поглощения складских площадей класса А по полугодиям в гг. позволяет предполагать увеличение спроса на объекты данного типа.

Наибольшая доля арендованных в первой половине 2007 г. площадей приходилась на логистических операторов - 34%. Доминирование доли логистических операторов в числе потребителей складской недвижимости отражает общемировую тенденцию - развитие 3PL (third party logistics) компаний, интегрирующихся в бизнес-процессы клиентов, связанные с управлением цепочками поставок.

Спрос на складские помещения в первом полугодии 2007 г. продолжал активно расти. В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов сохранилась тенденция превышения спроса над предложением. По различным оценкам, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн кв. м. Отметим также существование неудовлетворенного спроса на специализированные склады, в частности на склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Наибольшим спросом продолжают пользоваться следующие направления:

Южное направление (Каширское и Симферопольское шоссе);

Юго-восточное направление (Новорязанское шоссе);

Северо-западное направление (Ленинградское шоссе);

Западное направление (Минское и Киевское шоссе).

Это обусловлено расположением в этих направлениях международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.

Спрос на помещения площадью от 1 000 до 3 000 кв. м, который ранее составлял наибольшую долю в совокупном спросе, составил в первом полугодии 2007 г. 11% от общего объема. Как и прежде, стабильным спросом (20%) пользуются помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м. Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свышекв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений. Спрос на такие помещения формируют, в основном, крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

Ключевые события

Правительство Московской области приняло программу по развитию транспортно-логистической системы. К 2010 г. в области запланировано создание трех технопарков, 26 индустриальных парков и 13 логистических центров. Объем государственных инвестиций в программу составит не менее 244 млрд рублей.

Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group объявили о совместном проекте складского комплекса площадью порядка 100 тыс. м2 в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Окончание строительства намечено на второй квартал 2009 г. Стоимость проекта составит $117 млн.

На фоне острой нехватки качественных складских площадей для организации распределительных центров для ритейла, в Московском регионе продолжается инициация новых проектов. Так, торговая сеть "Самохвал" планирует построить собственный логистический центр в Голицино на Минском шоссе. Общая площадь объекта составит 10 тыс. кв. м. Строительство планируется начать в августе 2007 г.

Новые складские проекты появляются и в Москве. В промзоне "Бутово" в гг. будет построен складской комплекс производственного назначения общей площадью 20 тыс. кв. м. Функции инвестора-застройщика будет выполнять компания "Бутовский комбинат".

На рынке складской недвижимости проявляют свою активность и иностранные производители. Так, южнокорейская Hyundai планирует построить в Московской области логистический комплекс общей площадью 30-40 тыс. кв. м. Компания также планирует в будущем расширение площадей до 100 тыс. кв. м.

На отечественный рынок складской недвижимости планирует выйти и германская компания Garbe, которая намерена реализовать в российских городах - миллионниках проекты по строительству сети складских терминалов класса "А". Первым городом, где начнется строительство, будет Нижний Новгород, затем в планах компании Москва и Санкт-Петербург. Также в перспективе рассматриваются Краснодар и Воронеж. Стоимость каждого терминала составит около $35-40 млн., они будут ориентированы на аэропорты. Общий объем инвестиций оценивается в размере 1 млрд. евро.

Британский фонд Raven Russia инициировал новый проект по созданию складского комплекса, для этих целей было создано СП с российской компанией RDI Group. Комплекс будет располагаться на участке общей площадью 22,4 га в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций составит $ 117 млн. Общий объем инвестиций фонда в складские объекты составляет на сегодняшний день около $ 1,2 млрд.

Сохраняется высокая активность и в сегменте специализированных складских комплексов. Новый низкотемпературный склад планируется возвести вдоль Киевского шоссе в 4,3 км от МКАД. Общая площадь строения кв. м, в том числе складская площадь кв. м. Емкость склада составитпалетомест, что обеспечит среднесуточный грузооборот в 500 тонн.

Мультимодальный логистический центр общей площадью 650 тыс. кв. м планируется построить в Домодедово в районе микрорайона "Белые столбы". Инвестором строительства выступает компания "Склады-120". Объем инвестиций составит около $500 млн. С учетом всех заявленных к строительству в этом районе объектов, общий объем предложения здесь в ближайшие годы приблизится к 2 млн. кв. м.

В Москве на Алтуфьевском шоссе будет построен оптовоскладской распределительный центр общей площадью 18 тыс. кв. м. Проект реализуется в рамках Городской целевой программы развития оптовой торговли продовольствием в г. Москве на гг.

В рамках разработанной генеральной концепции развития Московского железнодорожного узла власти Московской области намерены выделить земли на территории области для строительства логистических комплексов ОАО "РЖД". Концепция предусматривает строительство на территории Московского региона дополнительных главных путей на магистральных направлениях, создание транспортно-логистических комплексов, развитие объектов пассажирской инфраструктуры.

В рамках федеральной программы по созданию на территории страны технопарков Правительство РФ планирует инвестировать в развитие инфраструктуры технопарков порядка 20 млрд. руб. с учетом регионального софинансирования. Более 8 млрд. руб. будут выделены из федерального бюджета. Правительство надеется, что частные компании вложат в эти проекты около 160 млрд. рублей.

Тенденции

Ключевой тенденцией первого полугодия 2007 г. Продолжает оставаться активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов. Так, норвежский фонд Eastern Property планирует потратить около $400 млн. на покупку коммерческой недвижимости в московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два складских комплекса, расположенных в московском регионе. Один из них - строящийся в настоящий момент компанией "Лого-групп" складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в размере $68 млн.

О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской недвижимости составит около $1 млрд. Одним из основных источников финансирования таких покупок продолжает оставаться привлечение средств с помощью публичного размещения акций. Так, по схеме IPO привлек средства Rutley Russia Property Fund, планирует такое размещение и MLP.

Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, "Евразия Логистик", которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

В I полугодии наблюдался рост активности на рынке земельных участков и объектов производственного назначения.

Реконструкция последних по-прежнему остается привлекательным направлением складского девелопмента.

Инвестиционная привлекательность складского сегмента останется на высоком уровне, рыночная стоимость объектов в складском сегменте будет продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал.

К концу года планируется ввести более 1 млн. кв. м складских площадей, что хотя не насытит рынок полностью, однако снимет на нем некоторую напряженность, существующую в настоящее время. Доля свободных площадей класса "А", может несколько возрасти и составить к концу года около 5%. Первичное насыщение рынка возможно в ближайшие годы на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в районе Каширского шоссе начато строительство трех крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м.

С момента выхода на рынок крупных складских проектов прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.

Рынок качественной складской недвижимости находится на стадии активного формирования. Высокие темпы развития экономики, рост инвестиционного спроса и увеличение оборота розничной торговли определяют динамику и направление его развития.

Прогноз

В отрасли сохранилась тенденция, при которой объемы площадей, заявленных к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых в эксплуатацию площадей.

В сложившейся ситуации наиболее вероятным можно считать завершение строительства лишь 40-45% заявленных к реализации в текущем году проектов.

На волне активного интереса к сегменту складской недвижимости девелоперы в I полугодии 2007 г. активно приступили к осуществлению своих амбициозных проектов, анонсированных еще в прошлом году.

В настоящее время ведется активное строительство логистического комплекса "Дмитров" на Дмитровском шоссе, первую очередь которого планируют ввести в конце 2007 г.

Практически завершено строительство I-ой фазы одного из значительных проектов прошлого года логистического комплекса класса "А" "MLP Подольск", открытие которого планируется в III квартале этого года. Следует отметить, что открытие большинства складских комплексов класса "А", запланированных к открытию в I полугодии, переносится на второе полугодие 2007 г. Перенос даты ввода объектов на более поздние сроки стал уже традиционным для данного сегмента. Поэтому основной объем запланированных к вводу площадей выйдет на рынок осенью. По предварительным оценкам он должен составить не менее 500 тыс. кв. м складских площадей класса "А".

Однако сохраняется ситуация, когда объемы текущего строительства не успевают за темпами роста спроса, который неуклонно увеличивается.

Имеющееся на рынке складские площади размещены в регионе крайне неравномерно: наибольший вес как по имеющимся, так и по строящимся площадям занимают южное (37% действующих и 58% строящихся), и северное (22% действующих и 19% строящихся) направления. Таким образом, большинство строящихся объектов сосредоточено на Симферопольском и Каширском шоссе, которые в последнее время стали флагманами по размещению крупнейших складских и логистических комплексов Подмосковья. Таким образом, интерес с севера сместился на юг Московской области, в перспективе значительная часть совокупного предложения будет сосредоточена именно здесь.

Мнение

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood

Среди основных тенденций, действующих на рынке складской недвижимости в течение трех прошедших кварталов, можно выделить следующие:

Появление все более крупномасштабных проектов;

активность иностранных инвесторов, особенно международных фондов;

привлечение финансирования по схеме IPO;

активная региональная экспансия ключевых игроков рынка;

появление на рынке формата "индустриальный парк" в числе заявленных объектов;

незначительное увеличение доли свободных площадей в складских комплексах класса "А";

наблюдается появление конкуренции на южном направлении Московской области.

Ключевой тенденцией 2007 г. продолжает оставаться активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов. Так, норвежский фонд Eastern Property планирует потратить около $400 млн. на покупку коммерческой недвижимости в московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два складских комплекса, расположенных в московском регионе. Один из них - строящийся в настоящий момент компанией "Лого-групп" складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в размере $68 млн.

О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской недвижимости составит около $1 млрд.

Одним из основных источников финансирования таких покупок было привлечение средств с помощью публичного размещения акций. Так, по схеме IPO в первом полугодии 2007 г. привлек средства Rutley Russia Property Fund, планирует такое размещение и MLP. Однако в третьем квартале 2007 г. выхода на рынок IPO среди профильных игроков рынка складской недвижимости, не отмечалось. Это связано, прежде всего, с намечающимся кризисом ликвидности в банковском секторе.

Компании, планирующие первичное размещение, не отказываются от своих планов, а лишь сдвигают их во времени.

Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, "Евразия Логистик", которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

1.4. Гостиничный бизнес

Основные показатели*
Общее количество действующих гостиниц 136
Объем номерного фонда, номеров
Количество гостиниц, открытых в первом полугодии 2007 г. 3
Объем номерного фонда в гостиницах, открытых в первом полугодии 2007 г. 664
* Данные приведены для гостиниц категории 3-5

Общая ситуация

В первом полугодии 2007 г. спрос на столичные гостиницы оставался стабильно высоким: московские гостиницы были заполнены в среднем на уровне 72,5%. Продавалось от 69 до 82% всех имевшихся в наличии гостиничных номеров, за исключением января, на который традиционно приходится спад заполняемости, связанный с новогодними праздниками.

Состояние гостиничного рынка Москвы можно оценить как стабильное, так как в течение последних двух лет колебания показателя заполняемости по сегментам были незначительны и в целом не превышали 2-3 пунктов.

Как и в предыдущие годы, гостиницы высокой ценовой категории продолжают пользоваться большим спросом, тем не менее, основной спрос направлен на более дешевые гостиницы среднего класса, которые, в силу своей малочисленности, в среднем загружаются лучше, чем дорогие отели.

Основной источник повышенного спроса на отели верхнего сегмента - это крупные международные мероприятия, собирающие большую международную аудиторию, такие, например, как конкурс Чайковского, проходящий ежегодно в июне. Как показывает График 1, в такие периоды гостиницы верхнего сегмента продают 80% и более имеющихся в наличии номеров, тогда как менее комфортные отели не демонстрируют подъема заполняемости.

Предложение

В первом полугодии 2007 г. были открыты гостиницы "Ритц-Карлтон", "Бородино", "Славия Максима". Несмотря на появление новых отелей, столичный номерной фонд уменьшился вследствие закрытия на реконструкцию ряда гостиниц советского образца (в том числе гостиницы "Украина" на 930 номеров). В настоящее время объем номерного фонда отелей категории 3-5* составляет 28,22 тыс. номеров. Но даже при условии введения в строй всех объектов, заявленных к открытию в 2007 г., общее количество номеров не достигнет к концу года отметки в 30 тыс.

Верхний сегмент рынка

В первом полугодии 2007 г. спрос на гостиницы этой группы оставался высоким, практически удерживаясь на уровне предыдущего года. Несмотря на продолжающийся рост цен, показатель загрузки гостиниц высокой ценовой категории в первом полугодии 2007 г. вырос на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При единовременном росте средней цены продажи
(ADR) на 15% это дало увеличение средней доходности на номер (RevPar) на 20%. В то же время перевод гостиничных цен в верхнем сегменте рынка на рублевый эквивалент и сокращение выборки не позволяют адекватно сравнивать динамику основных показателей деятельности гостиниц по полугодиям.

Несмотря на небывало высокие для европейских рынков средние цены продажи номеров, превышающие в отдельные месяцы для отдельных участников рынка $600, высокий спрос на гостиницы класса 4-5 звезд сохраняется. В июне средняя заполняемость московских отелей верхнего сегмента превышала 85%. Причина высокого спроса - сохраняющийся дефицит гостиничного предложения, составляющий, по расчетам Colliers International не менее 1 000 номеров.

За первое полугодие 2007 г. средняя цена продажи в средствах размещения верхнего сегмента составила 9 077 руб. при амплитуде ценовых колебаний у отдельных участников рынка от 4 500 руб. доруб. за номер в сутки.

Одно из наиболее заметных событий первой половины 2007 г. - это окончательное закрепление рубля как основного индикатора экономической эффективности работы гостиниц верхнего сегмента, традиционно приводящих показатель ADR к долларовому эквиваленту.

Средний сегмент

Анализ данных по продажам номеров, приводимый на сайте ГАО "Москва", показывает, что загрузка гостиниц класса 3 звезды стабилизировалась на уровне 74,4%. При этом разница в цене с верхним сегментом составляет здесь от 1 000 доруб. В гг. средний сегмент рынка гостиниц несколько расширился за счет повышения классности отелей более низкой категории. Одновременно с этим, закрытие на реконструкцию гостиницы "Украина" в марте 2007 г. вывело с рынка около 1 000 наиболее привлекательных с точки зрения месторасположения номеров. В этих условиях не удивительно, что заполняемость действующих гостиниц этой группы в будние дни достигает предельных значений: 95-100%. Такие высокие результаты достигаются несмотря на то, что большинство гостиниц этой группы не пользуются программами управления доходами, позволяющими отелям верхнего сегмента оптимизировать продажи номерного фонда в условиях сезонных колебаний спроса.

В итоге за первое полугодие 2007 г. заполняемость гостиниц среднего сегмента рынка возросла почти на 5 пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при том, что средние цены продаж увеличились на 14% (в рублевом выражении).

Бюджетный сегмент

Гостиницы более низкой ценовой и качественной категории (1-2 звезды) составляют самую незначительную прослойку рынка средств размещения Москвы. За последние 5 лет наблюдений объем номерного фонда в этом сегменте сократился практически в 2 раза, в основном за счет реновации и реконструкции старых гостиничных объектов с последующим повышением классности. Как показывает анализ, спрос на гостиницы этого сегмента менее подвержен сезонным колебаниям в течение недели и года, чем в других сегментах гостиничного рынка. Вместе с тем, несмотря на малочисленность и относительную ценовую доступность предложения, отели бюджетного уровня оказываются менее популярными, чем гостиницы среднего сегмента.

Ключевые события

В июне было объявлено о первой на российском гостиничном рынке сделке sale-lease-back. Сеть Heliopark Group продает почти все номера своих отелей фонду London & Regional Properties. Эксперты оценивают недвижимость, принадлежащую Heliopark Group, примерно в $100 млн.

o Завершено строительство внешнего контура гостиницы "Москва". Строители приступили к отделке фасада и внутреннему оформлению здания. Новая гостиница будет находиться под управлением компании Four Seasons. Открытие гостиницы запланировано на конец 2008 г.

o Гостиничная сеть Hyatt расширяет свое присутствие на российском рынке. Рассматривается возможность открытия в Москве отеля под созданной в 2007 г. маркой Andaz. Кроме того, было объявлено, что Hyatt International Hotels & Resorts откроет пять новых отелей в РФ и СНГ в течение ближайших трех лет.

Тенденции

Для привлечения к строительству гостиниц новых инвесторов столичные власти готовы предоставлять им значительные льготы. Правительство Москвы будет за свой счет готовить земельные участки к аукционам, то есть выставлять гостиничную землю на торги без обременений.

Кроме того, город готовится предоставить льготы в области строительства инженерной инфраструктуры. Выступая активным участником гостиничного рынка города, Правительство Москвы выставляет на торги гостиничные объекты. Так, в первом полугодии 2007 г. было объявлено о проведении аукционов по продаже гостиниц "Советская", "Турист", "Алтай" и недостроенного "Аквадрома" на Аминьевском шоссе. "Советская" и "Аквадром" уже реализованы с аукциона за $60,5 и $36,75 млн соответственно.

Все больше международных гостиничных операторов класса deluxe проявляют заинтересованность в московском гостиничном рынке. Так, с начала 2007 г. в столице был построен Pokrovka Suite Hotel, который будет работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments; также стало известно, что гостиницей "Центральная" скорее всего будет управлять Mandarin Oriental Hotel Group. Компания Hilton вслед за Hilton Moscow Leningradskaya планирует открыть в Москве и регионах 25 новых отелей. o В ММДЦ "Москва-Сити" запланировано строительство сразу нескольких гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Так, в комплексе "Федерация" будет функционировать отель категории 5+* под брендом Grand Hyatt.

Основные события

Открытие "Ритц-Карлтон", самой дорогой гостиницы Москвы, появление которой, по оценкам специалистов, вызовет новый виток роста цен в верхнем сегменте рынка.

Сохраняющийся дисбаланс вводимых в эксплуатацию и выводимых с рынка номеров: закрытие на реконструкцию гостиницы "Украина" в марте этого года сократило номерной фонд рынка Москвы на 1 018 единиц, тогда как новое предложение составило 564 номера.

Меры Правительства Москвы, принимаемые для ликвидации означенного выше дисбаланса, начинают давать первые результаты: после запрета на строительство офисов в ЦАО, здесь увеличивается количество гостиничных проектов, реализуемых на месте ранее предусматриваемых офисных комплексов.

Продолжающийся рост доходов на номер и сохраняющийся дефицит номеров приводит к существенному росту цен на гостиничную недвижимость: если в 2005 г. рекордной была цена в $300 тыс. за номер (округленно, продажа гостиницы "Украина"), то в 2007 г. этот показатель возрос до $565 тыс. (продажа пакета акций гостиницы "Балчуг") и выше.

Правительство Москвы продолжило процесс приватизации гостиниц: помимо пакета акций гостиницы "Балчуг", реализованных миноритарным акционерам в январе 2007 г., в июне 2007 г. была продана с торгов доля города в гостинице "Советская". При этом продажа гостиничных объектов такого уровня традиционно вызывает повышенный интерес, часто сопровождающийся последующими судебными процессами, что говорит о высокой конкуренции инвесторов за гостиничные объекты.

Мнение

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood

Несмотря на растущий интерес инвесторов и девелоперов к рынку гостиничных услуг, дефицит в данном сегменте по-прежнему ощущается очень остро.

Как и в любом другом сегменте коммерческой недвижимости, на рынке гостиничных услуг ощущается острый дефицит земельных участков. А каждый выделенный потенциальному инвестору участок под строительство гостиницы продается с различными обременениями, такими как перенос старых коммуникаций, компенсационное озеленение. Также имеют место сложности организации процесса строительства, вытекающие из общего дефицита площадей, необходимость укрепления соседних строений. Все это существенно увеличивает и так значительный срок окупаемости проектов и ведет к существенному их удорожанию.

Желание девелоперов минимизировать срок возврата и риски инвестиций приводит к тому, что вместо классических гостиничных проектов на рынке появляются многофункциональные комплексы, состоящие из гостиничных, торговых и офисных площадей. Это снижает темпы прироста номерного фонда по сравнению с реализацией чисто гостиничных проектов. Также снижению способствует реализация такого гостиничного формата, как апартаменты. Это происходит в ситуации, когда инвестор, желая увеличить прибыли, хочет реализовать жилье, а участок отведен под строительство гостиничного объекта. В данном случае наиболее выгодным является строительство так называемого апарт-отеля, в котором строятся практически полноценные квартиры с небольшой кухней, рассчитанные на долгое проживание. Такие апартаменты отличаются от жилья только отсутствием возможности оформления постоянной регистрации и наличием в некоторых случаях гостиничного оператора, оказывающего гостиничные услуги проживающим.

Западные операторы неохотно соглашаются на долгосрочные инвестиции, предпочитая продавать франшизу или просто заключать контракт на управление. Выход иностранных операторов на гостиничный рынок Москвы затрудняет поиск подходящих для управления гостиничных объектов или участков под застройку.

До конца этого года планируется ввести в эксплуатацию около 13 гостиничных объектов. Большинство из них относятся к верхнему ценовому сегменту. Однако обычно сроки строительства затягиваются, поэтому не все объекты, возможно, будут сданы в эксплуатацию к заявленному сроку.

Планируется, что к гг. с вводом всех заявленных крупных гостиниц высоких категорий (категории пять звезд, бутик-отели) наступит насыщение в данном сегменте рынка, поэтому усилится конкуренция и стоимость проживания стабилизируется.

В среднем сегменте насыщение рынка в ближайшие 2-3 года не предвидится, а дефицит даже усилился, поскольку на реконструкцию закрыто много крупных объектов ("Украина", годом ранее - "Минск" и "Россия", а до этого "Москва" и "Интурист"), а новых заявленных проектов в данном сегменте мало. Инвесторы и известные иностранные гостиничные операторы пока не спешат осваивать средний сегмент, поскольку сейчас рентабельнее работать в верхнем сегменте, где насыщение еще не наступило. Правительство Москвы старается стимулировать строительство гостиниц средней категории, предоставляя различные льготы девелоперам.

Столичные власти готовы предоставлять ряд льгот инвесторам в гостиничную недвижимость. Для этого правительство Москвы готовится внести ряд поправок в нормативные документы, касающиеся гостиничного строительства. Город обязуется за свой счет подготовить земельные участки к аукциону, то есть выставить гостиничную землю на торги без обременений, подготовить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ). Столичные власти готовятся удешевить отельерам подключение к электросетям, освободить от обязанности тянуть трубы и дороги строителей малых отелей (до 100 номеров) за пределами ТТК. Московские власти предпринимают дополнительные меры по недопущению сокращения гостиничного фонда Москвы. Они намерены штрафовать инвесторов, которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, а затем меняют их функциональное назначение - вместо отелей строят офисы, магазины или жилье. Теперь за каждый выявленный факт изменения функционального назначения объекта гостиничного хозяйства без согласования в установленном порядке к владельцу будут применены штрафные санкции. Размер штрафа составит 20% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Правительство Москвы рекомендует инвесторам, намечавшим строительство офисов в центре столицы, рассмотреть возможность размещения жилых апартаментов на запланированных площадях. В префектуре ЦАО создана рабочая группа, которая рассматривает намеченные к строительству объекты с целью изменения их функций. Наряду со строительством апартаментов власти также рекомендуют инвесторам развивать гостиничную функцию центра. Упор будет делаться на строительство гостиниц класса "три звезды" и ниже, но с учетом современных требований к удобствам размещения туристов.

В 2010 г. в столице, согласно утвержденной правительством Москвы схеме размещения гостиниц, будет работать 556 отелей, одновременно способных разместить 186,5 тыс. гостей. По-прежнему больше всего гостиниц будет сосредоточено в Центральном округе (197). Второе место по гостеприимству займет западное направление, где к этому времени будет расположено 59 отелей. 56 и 55 гостиниц будут расположены на северо-востоке и севере Москвы соответственно. В Зеленограде к 2010 г. будет работать 6 отелей вместимостью 970 мест.

На московском рынке наблюдается усиление присутствия международных сетей. О выходе на гостиничный рынок Москвы в первом полугодии 2007 г. заявили такие международные операторы, как Four Seasons Hotels, Interstate Hotels & Resorts, Protea Hotels, Reval Hotels.

В настоящее время в структуре аппарата мэра создан отдел координации деятельности предприятий гостиничного хозяйства. Это должно повысить эффективность управления московскими гостиницами, включающими долю города. Новый отдел будет принимать участие в разработке и проведении единой экономической и финансовой политики в рамках реализации городской целевой программы развития туризма, рассчитанной до 2010 года. Этот же спецотдел должен проводить мониторинг качества предоставляемых услуг и ценовой политики гостиничных предприятий столицы в гостиницах, подведомственных Москве. Контроль за обеспечением мер безопасности в московских гостиницах тоже возложен на созданный отдел. Также вышло распоряжение мэра о размещение официальных российских и иностранных делегаций в номерах подведомственных столице гостиниц.

По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность столичных отелей в первом полугодии 2007 г. достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. Как говорится в исследовании TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии этого года каждый гостиничный номер в Москве принес его владельцу 149 евро чистой прибыли, что на 36 евро больше, чем в Лондоне (113 евро), занявшем второе место, и на 63 евро больше, чем в Париже (86 евро). При этом уже не первый год наблюдается рост доходности российских гостиниц, что связано с ежегодным сокращением номерного фонда столицы.

В Москве к концу третьего квартала этого года открылось 6 гостиничных объектов из 19 ранее запланированных общим номерным фондом около 1 650 номеров. Это гостиницы категорий 3*, 4* и 5*. Однако, такой объем номерного фонда не решает проблему острого дефицита гостиничных номеров в Москве.

Но наиболее острой проблемой гостиничного рынка столицы, не дающей развиваться туристической сфере города, является высокая стоимость проживания в гостиницах Москвы как для въездного туризма, так и для внутреннего. Средняя стоимость проживания в гостиницах самой востребованной категории - 3* составляет 5 600 руб., что увеличилось по сравнению с началом года примерно на 28%.

1.5. Oфисная недвижимость России за III кв. 2007 г.

Предложение - 1 миллион и больше

В третьем квартале 2007 г. офисный рынок перешел важный рубеж. За три квартала года был построен 1 млн кв. м 2007 г. уже стал рекордным по объему нового строительства.

К концу сентября количество офисных площадей в Москве достигло 6,6 млн кв. м (прирост 20,6% с начала года).

За квартал было завершено строительство 52 новых офисных зданий общей офисной площадью кв. м, что является рекордным показателем и почти в два раза превышает средний ежеквартальный уровень нового строительства в Москве.

Хотя строится много, качество новых зданий по-прежнему невысоко. 80% новых офисных помещений удовлетворяют требованиям, предъявляемым к офисам класса B и только 20% можно отнести к классу A.

Наиболее качественные здания в центре города строятся очень медленно, сроки завершения строительства постоянно задерживаются. Citidel, Военторг, Легион II, запланированные к завершению в этом квартале, до сих пор находятся на стадии строительства. Большая часть новых офисных помещений (около 70%) расположена в удаленных от центра субрынках (NE, NW, SE, SW, SUB) и большинство из них прошло приемочную комиссию вовремя или с незначительным отставанием от плана.

Большинство новых помещений сдается без отделки. В третьем квартале доля новых помещений с внутренней отделкой возросла до 20% из-за здания, предлагаемого в бизнес парке IKEA.

Свободные площади

Доля свободных площадей выросла как для класса А (с 2,3% до 3,2%) так и для класса B (с 4,5% до 6,5%).

Количество свободных площадей класса B возросло благодаря высоким темпам нового строительства.

Количество вакантных площадей класса А растет из-за крайне высоких арендных ставок. Количество свободных помещений в только что построенных зданиях класса А увеличивается.

Владельцы зданий диктуют правила игры

Спрос продолжает быть высоким, кв. м было арендовано и куплено за третий квартал. За три квартала 2007 г. было арендовано и куплено такое же количество офисных площадей, как за весь предыдущий год (1,2 млн кв. м). Рынок продолжает быть исключительно благоприятным для владельцев зданий.

Льготные условия арендаторам офисов стандартны: 3 месяца арендных каникул и компенсация за внутреннюю отделку $80-150 за кв. м, учитываемая в арендных платежах за первый год аренды. Индексация арендной ставки и страховой депозит являются обязательными условиями.

Внутренняя реорганизация (консолидация, оптимизация затрат на недвижимость) в большей мере, чем расширение, стала главной причиной поиска новых помещений.

В 2007 г. ключевым фактором для арендаторов при выборе здания стал размер арендной ставки, потеснив ранее популярные требования престижности офиса и местоположения.

Наиболее важные сделки по аренде в третьем квартале:

Транстелеком арендовал 15242 кв. м в Северной башне в Москва-Сити;

Fesco арендовала 8076 кв. м в бизнес-парке Луч;

McKinsey арендовал 7637 кв. м в бизнес-центре Белая Площадь.

Арендные ставки

Запрашиваемые арендные ставки для лучших, только что построенных площадей, взлетели до $2000, а арендные ставки на офисные блоки, освобождаемые по причине выезда арендатора, стали достигать $2500 (в 2006 г. ставка в $1600 была крайне редким событием). Значительный рост ставок был зарегистрирован в основном в центральных субрынках.

Общее среднее значение запрашиваемых арендных ставок не так велико: $921 за кв. м для помещений класса А и $704 за кв. м для помещений класса B.