Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 4 )

Эксперты рынка отмечают, что иностранные компании предпочитают класс А, а для российских компаний традиционно более привлекательными с точки зрения сочетания цены и качества выглядят помещения класса B. Однако появление промежуточного класса В+, а также ожидаемый выход на рынок большого количества заявленных объектов класса А могут сгладить ценовую и качественную дифференциацию между классами, и, соответственно, изменить предпочтения как российских, так и западных арендаторов.

Как отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в связи с нехваткой готовых к въезду помещений арендаторы предпочитают снимать офисы с готовностью в ближайшее время. В первой половине 2007 года большинство сделок по классам А и В были закрыты в строящихся зданиях с готовностью менее чем через год. Предварительная сдача в аренду по­прежнему составляет основную долю от всех сданных площадей, однако арендаторы в меньшей степени заинтересованы зданиями, ввод в эксплуатацию которых намечается более чем через год: по данным компании, во II квартале только 3 и 5% площадей классов А и В соответственно были сданы в зданиях, ввод в эксплуатацию которых планируется в конце 2008–2009 гг.

По­прежнему наблюдается рост площади запрашиваемых офисов, особенно эта тенденция очевидна для площадей класса А. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, если еще несколько лет назад сделки по аренде офисов площадью 3 тыс. кв. м и больше были достаточно редки, то по состоянию на конец I квартала 2007 года за последние 12 месяцев на такие сделки пришлось более половины арендованных площадей класса А.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень свободных помещений на конец июля превысил прошлогодний показатель на 1–1,5%. При этом уровень свободных площадей по классу А по прежнему остается на низком уровне и на конец II квартала составляет 1,6%. В июле доля готовых к въезду площадей класса А в большинстве районов Москвы составила не более 1 процентной доли, в половине субрынков готовые площади класса А не предлагались. При этом, по данным компании, доля вакантных площадей по классу В постепенно растет – на конец июня 2007 года этот показатель составил 4,6%. В CB Richard Ellis Noble Gibbons называют цифры 6,5% для класса В+ и 6,7% для В­. По всей видимости, рост доли свободных помещений в классе В связан с дальнейшим ростом предложения этого класса на фоне катастрофической нехватки нового предложения класса А. Однако стоит отметить, что данный показатель по сравнению с уровнем вакантных помещений в европейских столицах все еще является низким и не указывает на насыщение московского рынка офисной недвижимости.

Ставки, инвестиции

Доходность от вложений в офисную недвижимость в Москве, по оценкам экспертов, составляет от 8,5 до 12%, однако для отдельных объектов может значительно превышать эти цифры. Несмотря на некоторую стабилизацию и снижение рисков, которые традиционно означают и снижение доходности объектов, российский рынок недвижимости остается наиболее доходным – в европейских столицах доходность вложений в офисы не превышает 4–6%. Немалую роль в сохранении привлекательной для инвесторов ставки доходности играет быстрый темп роста стоимости аренды, продиктованный как увеличением стоимости строительства, так и дефицитом качественных помещений. По разным оценкам, за прошедшее полугодие ставки аренды выросли в среднем на 12–18% – довольно значительное увеличение по сравнению с аналогичным показателем I полугодия 2006 года – тогда эксперты констатировали рост в 5–10%. Диапазоны арендных ставок в I полугодии 2007 года представлены в табл. 3.

По данным мониторинга рынка предложения офисной недвижимости на продажу в Москве, проводимом Russian Research Group, суммарная стоимость выставленных на продажу в первом полугодии 2007 года офисных объектов составила $11,38 млрд., что на 85% больше аналогичного показателя I полугодия 2006 года. При этом общая площадь предложений по сравнению с прошлым годом выросла всего на 7%, составив 2,38 млн. кв. м (речь идет об офисных помещениях всех классов). Это указывает на значительный (более 70%) рост запрашиваемой цены продажи
офисных площадей, которая в минувшем полугодии, по данным компании, находилась в диапазонах $6–14 тыс. для класса А и $3,5–10 тыс. для класса В.

Стоимость эксплуатационных услуг, по данным Colliers International, в настоящее время составляет примерно $100–125/кв. м в год для класса А и $70–90/кв. м в год для класса В.

Стоимость строительства, как и стоимость аренды и продажи, зависит от класса здания. Как отмечают в компании «М. О.Р. Е.­Московская Недвижимость», за последний год произошел резкий скачок стоимости строительства, связанный с ростом цен на материалы (бетона, арматуры) и энергоносители. В своих расчетах в зависимости от проекта компания ориентируется на стоимость строительства до состояния shell & core в пределах $1200–1600/кв. м. В компании GVA Sawyer указывают следующие диапазоны стоимости строительства офисных зданий:

для класса А: $1200–2000/кв. м;

для класса В: $900–1200/кв. м.

Тенденции

Одной из основных актуальных тенденций на рынке офисной недвижимости является рост требований арендаторов к будущему офису компании, чему способствует развитие рынка и появление все новых стандартов строительства и управления зданиями.

Несмотря на все еще значительное среди девелоперов количество непрофильных компаний, можно констатировать формирование пула профессиональных девелоперов, имеющих за плечами не один успешный проект.

Также необходимо отметить роль специализации в успехе девелоперского бизнеса: многие профессионалы рынка концентрируют свои усилия на одном сегменте рынка, что позволяет наиболее оптимально использовать полученный опыт и повышать качество реализуемых объектов.

В то же время получает развитие наметившаяся в прошлом году тенденция совмещения нескольких функций в одном проекте – выбор в пользу многофункционального комплекса позволяет девелоперу диверсифицировать риски и получать более стабильный доход на всех стадиях жизни объекта.

С вводом ограничения на строительство офисов внутри Садового кольца новое развитие получает тенденция децентрализации офисного строительства: игроки рынка успешно осваивают ранее непривлекательные для офисного девелопмента участки, к которым относятся многие промышленные территории, а также участки за пределами МКАД.

Прогноз

Рынок офисной недвижимости Москвы входит в зрелую стадию развития, для которой помимо повышения профессионализма девелоперов и снижения рисков характерны некоторая стабилизация ставок аренды и снижение доходности – последний показатель будет постепенно снижаться, однако европейского уровня достигнет не раньше, чем в следующем десятилетии. С выходом на рынок заявленных офисных проектов в 2008–2010 годах можно ожидать оттока арендаторов из существующих офисных зданий, многие из которых успеют несколько устареть. В ближайшей перспективе стоимость аренды и продажи продолжит свой рост, стабилизация цен ожидается к концу десятилетия.

аналитик редакции Commercial Real Estate Ольга Лобачева

Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 1 полугодии 2007 года

Название	Адрес	Класс	Площадь, кв. м.	Девелопер
Новоспасский двор, 2-я очередь	Дербеневская наб.	B+	40000	«Промсвязьнедвижимость»
БЦ Румянцево	Киевское шоссе в 600 м от МКАД	B -	85 000
ЛеФорт, 2-я очередь	Электрозаводская, 27	B+	16250	Horus Capital
Конкорд БЦ	Шаболовка, 10	A	19430	«Капитал групп»
Бизнес-центр	Профсоюзная ул., д. 125	B+	17550	Инвестиционная группа Z-Build

Источник: Colliers International

Примеры объектов, заявленных к вводу в г

Название	Адрес	Класс	Общая площадь, кв. м.	Девелопер
«Градекс»	Ленинградский проспект 31 стр.2	А	170000	Концерн «МонАрх»
МФК «Пекин»	ул. Большая Садовая, д.5	А	110000	«Система Галс»
«Башня на Набережной» здание С	Краснопресненская наб., д. 18(участок №10)	А	100000	«Энка»
«Гринвуд», 1-я очередь	71 км МКАД	А	75000
Бизнес-центр	ул Вавилова, вл. 64/1 (Черемушкинский рынок)	А/В+	71800	рынок»
Citydel	ул. Земляной Вал 11-19	А	63500
Бизнес-центр «На Поклонной»	Поклонная, 11	А	60000	Mirax Group
Офис-парк «Курский»	Сусальный переулок, вл.5	В	50000	«Визави»
«Серебряный город»	Серебряническая наб. 27	А	49700	концерн «Нефтяной» (Delin Development )
Riga Land, 1-ая очередь	Новорижское шоссе, в 7 км от МКАД	А	48000	«Полишелк»
Бизнес-центр «9 акров»	1-й научный проезд 6	А	43480	«Солнечный город»
Бизнес парк «Новоданиловский»	Новоданиловская набережная, вл. 8	В	40000	MR Group
«СК-Плаза»	Дмитровское шоссе 163 А	В	40000	ГК «Ташир»
Four Winds Plaza	Б. Грузинская 69-71	А	31000	«СТ Групп» и «Стройинком-К»
бизнес-парк «Химки» 1 очередь	Ленинградское шоссе 3 км от МКАД	А	23000	«ИКЕА»
«Лотте Плаза»	Новый Арбат, 21	А	20000	Lotte Group
«Aquamarine 2»	Озерковская наб. , 26	А	19800	«Стройинком-К»
Диагональ-Хаус	Бутырская, 77	В+	16500	ЗААБ ГРУПП
Деловой центр на Малой Дмитровке	ул. Малая Дмитровка 7-9	А	14800	«Вестстроймет»
Офисный комплекс «Кругозор» 2 очередь	Обручева ул., 30	A	14400	Horus Capital
Офисно-торговый комплекс	Андропова пр-кт, 40	B+	11565	«Мосрыбхоз»
«Метрополис»	Ленинградское шоссе, 16	А	11500	Capital partners

Диапазоны арендных ставок в 1 полугодии 2007 года за кв. м. в год (без эксплуатационных расходов, без НДС)

Местоположение	Класс А	Класс В+	Класс В
В пределах Садового кольца и «Москва-Сити» (ЦАО), за кв. м/год	$	$600-700	$500-600
По другим административным округам, за кв. м/год	$600-720	$500-600	$450-500

Источник: GVA Sawyer

Диапазоны цен продажи офисных помещений за кв. м.

Местоположение	Класс А	Класс В+	Класс В
В пределах Садового кольца и «Москва-Сити» (ЦАО), за кв. м/год	$	$	$
По другим административным округам, за кв. м/год	$	$	$

2.3. Офис в Москве: правила съема

Наверно, было бы лишним говорить о том, насколько правильный выбор офисного помещения важен для любой компании, вне зависимости от её размеров и рода деятельности. Ведь, если человека встречают по одежке, то успешность, эффективность и будущие перспективы организации клиенты склонны оценивать, прежде всего, по местоположению, внешнему виду и отделке главного офис. Более того, хороший офис ценен не только для облегчения внешних коммуникаций, но и добавляет компании престижа в глазах собственного персонала. Неслучайно местоположение офиса в последние годы стало одним из ключевых пунктов, влияющих решение, которое принимают потенциальные сотрудники при выборе того или иного места работы.