Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 6 )

Структура офисного рынка Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2007 г. и ее изменение по сравнению с концом 2006 г.

Казань

На рынках офисной и торговой недвижимости Казани уже несколько лет идет жесткая конкурентная борьба. Аналитики советуют операторам делать ставку на качество предоставляемых услуг и быстрее реагировать на меняющиеся запросы потребителей.

Офисная недвижимость

Бизнес­центры, соответствующие современным требованиям к офисной недвижимости, появились в Казани 5–6 лет назад. До этого главным действующим лицом на рынке было государство Татарстана. Помещения оно предлагало однотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные ставки приводили к тому, что спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата проводилась наличными, а доходы нигде не декларировались. По подсчетам специалистов Гильдии сюрвейеров, объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынке недвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой» аренды, в то время как легально работали 34 бизнес­центра.

В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимости Казани начался период бурного роста. В эксплуатацию в основном вводились небольшие офисные и офисно­торговые объекты общей площадью 2000–3000 кв. м. Они заняли востребованную нишу офисных помещений класса В– и С.

Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдии сюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка. Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что быть собственником недвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее. Конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики.

Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А – «Сувар­Плаза», «Корстон Парк Отель», Международный бизнес­центр и офисно­деловой центр «Булак». Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классов А и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно одинаковый набор услуг, а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выбор арендатора, опять­таки оказывается цена.

Казанский рынок офисной недвижимости сейчас довольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, сейчас в городе действуют более 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к кв. м. Около половины из них принадлежит государству. Помимо бизнес­центров и торгово­административных комплексов на рынке представлены встроенно­пристроенные помещения, расположенные в жилых домах. В основном это адаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.

Если раньше бизнес­центры строились в историческом и деловом центре города, то сейчас – в спальных районах. Из четырех действующих и двух строящихся офисных комплексов класса А лишь «Сувар­Плаза» и «Корстон Парк Отель» находятся в деловом центре столицы. Разнообразие предложения привело к невероятному разбросу цен – от $92 до $550 за 1 кв. м в год. Это «голые» арендные ставки, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Однако объекты класса А особым спросом не пользуются. Последние исследования показали, что наиболее популярны офисные помещения класса В площадью от 20 до 60 кв. м. Здесь Казань мало чем отличается от большинства крупных российских городов. Причем основная причина не в отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям экономии. Даже крупные транснациональные корпорации (тнк) предпочитают экономить на арендной плате.

Увеличившееся предложение привело к снижению доходности. Срок окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центров составляет 5–8 лет, но может и увеличиться.

В целом же за последние 5–6 лет казанский рынок офисной недвижимости прошел путь от организационного и финансового хаоса к цивилизованному бизнесу с понятными правилами игры. В городе сформировался целый слой собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлению недвижимостью и прибегающих к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Торговая недвижимость

Отправной точкой развития рынка торговой недвижимости стало решение о праздновании 1000­летия Казани, которое местные власти и бизнес использовали как PR­ход для привлечения российских и иностранных инвестиций. В конце 1990­х гг. Казань была городом рынков и небольшого числа дорогих бутиков для элиты, практически отсутствовали крупные ТЦ, рассчитанные на средний класс. В 2000–2001 г. ситуация начала меняться. На сегодняшний день здесь действуют 28 ТРЦ общей площадью более кв. м. Наиболее крупные и известные – «Мега», «Тандем», «Южный», «Ривьера», «Кольцо», Park House, «Грани», «Савиново». На каждый район приходится 4–5 ТРК. Среди арендаторов много популярных зарубежных и российских компаний. Однако в реальности торговых площадей в Казани значительно больше. Аналитики называют цифру кв. м с учетом небольших магазинов в центре города, в то время как крупные комплексы разместились в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя – пешеходная ул. Баумана, «казанский Арбат», почти вся состоящая из магазинов известных торговых марок. Арендные ставки – от $90 до $400 за 1 кв. м в год. В ТК площади не продаются, а на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. м на торговых улицах колеблется отдоруб.

Конкуренция между торговыми компаниями усиливается с каждым днем. По мнению экспертов «Сувар­Недвижимости», окупаемость торговых объектов Казани, которая сейчас составляет 6–8 лет, может увеличиться до 10. При этом они отмечают, что ужесточившаяся конкуренция заставляет девелоперов уделять все больше внимания разработке концепции крупноформатной торговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов и сетевых операторов, как это было вначале, а на увеличение доли развлекательной составляющей.

Складская и гостиничная недвижимость

Большинство специализированных складов в Казани построены в 70­х – начале 80­х гг. В 1990­е гг. большое количество производственных сооружений продавали или сдавали в аренду столкнувшиеся с экономическими трудностями предприятия. Сегодня более 80% существующих в Казани складских помещений – холодные. И это при том, что спрос в основном – на отапливаемые помещения со всеми коммуникациями. Разброс цен составляет от $23 до $230 за 1 кв. м в год. Это зависит от степени соответствия требованиям и приближенности к центру города.

Однако в ближайшее время на окраине Казани начнется строительство крупного логистического центра площадью свыше кв. м., с удобным местоположением – неподалеку от автомобильного моста через Волгу и федеральной трассы.

Сейчас в Казани более 30 гостиниц самого разного уровня. По словам заместителя руководителя Городского комитета по туризму и внешним связям, в прошлом году загрузка казанских гостиниц составляла 47%, а в этом уже 55%. Разброс цен на номера составляет от 900 доруб. за сутки проживания. Наиболее престижные и соответственно дорогостоящие на данный момент отели – «Корстон», «Мираж» («5 звезд»), «Шаляпин Палас Отель», «Сулейман Палас Отель» («4 звезды»). Наиболее экзотический проект из них – это «Сулейман Палас Отель», открывшийся одним из последних – в октябре 2006 г. – и выдержанный в восточном стиле. Это касается не только декора и кухни, но и вполне бытовых вещей. Например, в нем имеются номера для мусульман.

Ставки аренды

Офисы: $92 - $550
Торговые центры: $90 - $400
Склады: $23 - $230

Екатеринбург

Екатеринбург – один из крупнейших городов Уральского региона. Рынок коммерческой недвижимости здесь переживает этап бурного развития, на 2–3 года отставая от Москвы. Объемы строительства растут, повышается качество объектов, на рынок выходят новые игроки.

Но это в целом, а в каждом отдельном сегменте ситуация развивается по своему сценарию.

Несколько лет назад в Екатеринбурге наблюдался некоторый сумбур в освоении рынка девелоперами – ненасыщенный рынок готов был поглотить объекты любого качества. Сегодня эксперты отмечают, что минимальные потребности рынка скоро будут удовлетворены (хотя о насыщении речь не идет) и в ближайшие годы начнется качественная конкуренция объектов между собой.

К значимым событиям на рынке недвижимости Екатеринбурга можно отнести начало реализации проекта компании «Ренова­СтройГрупп» по комплексному освоению территории. В результате застройки жилого района «Академический» помимо 9 млн кв. м жилья возведено более 1,5 млн кв. м офисных и административных помещений, кв. м торговых помещений.

Офисная недвижимость

На состояние рынка влияет постоянное увеличение числа предприятий, а также повышение общих требований к качеству офисных площадей.

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), к офисным площадям можно отнести около 2,7–2,9 млн кв. м (классы А, В, С, D), а к качественным помещениям – не более –кв. м.

Класс А пока представлен только проектом Центра международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ). Также в городе есть несколько офисных центров, построенных крупными сырьевыми и финансовыми компаниями для своих нужд, некоторые из них также отвечают качеству офисных центров класса А. По оценке специалистов УПН, в настоящий момент на различных стадиях строительства находится более 1,1 млн кв. м бизнес­центров и многофункциональных зданий с офисными площадями, непосредственно на офисные помещения приходится не менее кв. м. Среди строящихся офисных зданий можно отметить следующие:

деловой квартал «Екатеринбург­Сити» (около кв. м) и многоэтажный офисно­административный комплекс «Стражи Урала» (около кв. м), реализуемые «Уральской горно­металлургической компанией»;

3­я очередь БЦ «Антей» (кв. м);

деловой центр на территории «Екатеринбургского завода ОЦМ» компании «Ренова­Стройгруп» (кв. м);

2­я очередь ЦМТ кв. м).

Ставки аренды офисных помещений составляют $650–900 за 1 кв. м в год для класса А и $360–650 за 1 кв. м в год для класса В. Средняя цена продажи
1 кв. м общей площади по городу, по оценкам специалистов компании Knight Frank, приблизилась к отметке $1500. Подавляющее большинство предложений сосредоточено в диапазоне $1000–2000 за 1 кв. м.

Торговые центры

Общий экономический подъем в России в целом и в Уральском регионе в частности способствует росту покупательской способности населения. Потребительский рынок Екатеринбурга по товарообороту уступает только Москве и Санкт­Петербургу, сегмент торговой недвижимости здесь развивается весьма активно.

По данным компании «Урал­Гермес», на конец 2006 г. в Екатеринбурге насчитывался 21 ТЦ суммарной площадью около кв. м, в том числе площадей современного класса около кв. м.

За последнее время на рынок вышло довольно много ТЦ:

1­я и 2­я очереди ТРЦ «Гринвич» (2006 г.,кв. м);

ТРЦ «Мега» (октябрь 2006 г., кв. м);

ТРЦ «Карнавал» (декабрь 2006 г.,кв. м).

Значительное число ТЦ находится на завершающей стадии строительства: «Мегаполис» кв. м), «Европа» (ул. Ленина,кв. м), Nebo (9400 кв. м), ТРЦ «Рок­н­Молл» (6630 кв. м), 2­я очередь ТРЦ «Карнавал» и др.

Ставки аренды качественных торговых площадей остаются высокими: стоимость аренды в ТЦ составляет $650–2000 за 1 кв. м в год. Эксперты компании Knight Frank подсчитали, что цены сделок купли­продажи торговых помещений начинаются с $3500 за 1 кв. м. и зависят от их качества, местоположения, размера, доходности и других условий.

Складская недвижимость

Рынок складской недвижимости остается наименее развитым сегментом коммерческой недвижимости города – он формируется в основном за счет производственных площадей и торговых баз, при этом большинство существующих помещений не соответствует элементарным требованиям к хранению и обработке грузов.

Сегодня общая площадь складских помещений в городе составляет –кв. м, среди них складов класса B не более кв. м, а помещения класса А пока практически не представлены. Хотя заявления о строительстве современных логистических комплексов звучат регулярно, пока реализованы единичные проекты небольших площадей. Вот примеры складских объектов, находящихся на различных стадиях строительства:

Логистический парк «Пымша» компании «Евразия Логистик», общая площадь – около кв. м. 1­я очередь проекта должна быть введена в эксплуатацию в августе 2007 г.

Оптово­логистический комплекс «Терминал «Чкаловский» кв. м, планируемый ввод – 2007 г.).

Евро­Азиатский международный транспортно­логистический центр, включающий контейнерный терминал и складские помещения (кв. м, первый объект из 20 введен в ноябре 2006 г., планируемый ввод – 2010 г.).

Транспортно­логистический центр «Северный» кв. м, планируемый ввод – в 2008 г.).

Складской логистический комплекс «Контейнерный сервис» (общая площадь –кв. м, ввод – 2007 г.).

Проект «SLG­Екатеринбург» компании ЕМСТС кв. м, планируемый ввод – октябрь 2008 г.

Складской терминал класса B+ площадью 2500 кв. м компании «Бест» (открытие осенью 2007 г.), а также терминал на 8500 кв. м этой же компании (ввод в эксплуатацию в 2008 г.).

Складской комплекс международного логистического оператора Frans Maas Group,кв. м.

Цены в складском сегменте Екатеринбурга не намного ниже московских: ставки аренды помещений варьируются от $60 до $100 за 1 кв. м в год, а наиболее качественные или удобные по местным меркам склады сдаются по $100–120 за 1 кв. м в год. Цена продажи для большинства предложений находится в диапазоне $800–1000 за 1 кв. м.

Гостиничная недвижимость

Гостиничная недвижимость традиционно считается менее привлекательной для инвесторов. Однако в Екатеринбурге рынок гостиничных услуг развивается довольно активно – сказывается статус города как индустриального и культурного центра всего Уральского региона. В 2006 г. здесь открылись отель «Вознесенский» 3* и две очереди «ЕВРотеля» и «Атриум Палас отеля».

Из международных гостиничных сетей, планирующих выход в Екатеринбург, отметим Hyatt International – оператор будет управлять отелем категории 5*, строительство которого ведет «Уральская горно­металлургическая компания». Также к концу 2007 г. планируется открытие гостиницы «Новотель» 4* под управлением гостиничного оператора ACCOR. Всего в 2007 г. планируется открытие 10 гостиниц, и в основном это отели уровня 3* – именно гостиницы этого класса в соответствующем международным стандартам исполнении являются наиболее востребованными как туристами, так и деловыми приезжими. Рост деловой активности будет способствовать дальнейшему спросу на качественные услуги размещения в Екатеринбурге, что благоприятно скажется на рынке гостиничной недвижимости города.

Ставки аренды:

Офисы: $360- $900
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: $
Торговые центры: $
Склады: $60-120

Нижний Новгород

Нижегородский рынок коммерческой недвижимости считается одним из самых стабильных. Самым активным сектором является торговый, также набирает обороты и качественно растет офисный рынок. В ближайшие два года эксперты прогнозируют значительный прирост новых площадей в этих двух сегментах. Однако местные девелоперы не спешат говорить о перенасыщении рынка. Дело в том, что спрос на новые площади в Нижнем Новгороде растет вместе с предложением.

Офисная недвижимость

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала. Нижегородская офисная недвижимость стоит на пороге крупных перемен. Выход на рынок современных офисных центров повышает культуру местных потребителей офисной недвижимости и выводит ее на новый качественный уровень.

Надо отметить, что уже сегодня на нижегородском рынке начали формироваться так называемые деловые районы. В городе существуют восемь компактных территориальных зон, где офисная недвижимость сконцентрирована особенно плотно, и все они располагаются в центральной части Нижегородского р­на. Конкуренцию ему по количеству офисных площадей может составить лишь Советский р­н. «Офисный фонд распределен неравномерно – свыше 60% всех административных площадей располагается на территории всего лишь двух районов – Нижегородского и Советского», – говорят местные эксперты.

По данным ГК «Триумф», в течение 2007–2008 гг. в Нижнем Новгороде планируется к вводу примерно кв. м офисных площадей, что увеличит городской фонд офисных помещений на 13%. Ожидается, что 3/4 этого объема (не менее кв. м) будет построено на территории Нижегородского и Советского р­нов.

В соответствии с данными, которыми оперируют аналитики в компании London Consulting & Management Company, в течение текущего года в Нижнем Новгороде будет открыто сразу несколько крупных многофункциональных центров с офисной составляющей.

Торгово­офисный центр класса В, расположенный в квартале ул. Октябрьской, Алексеевской, Ошарской и Чернопрудского пер. (на месте Алексеевского рынка); общая площадь –кв. м, офисная –кв. м.

Бизнес­центр класса А на месте стадиона «Водник» (ул. Алексеевская); офисная площадь –кв. м. Торгово­офисный центр класса А «Центр Международной торговли» (1­я оч.) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь –кв. м, офисная – 5931 кв. м).

Офисно­гостиничный центр класса А «Центр Международной торговли» (2­я оч.) на пересечении ул. Варварская и Ковалихинская; общая площадь –кв. м, офисная – 6000 кв. м).

Многие местные специалисты опасаются, что ввод большого количества офисных площадей приведет к перенасыщению рынка и спровоцирует падение существующих арендных ставок. Однако имеется и другое мнение – насыщение рынка качественным предложением приведет к новому витку развития офисного рынка. «Предложение большого количества качественных площадей может привести, с одной стороны, к стабилизации цен продажи и арендных ставок на офисы низкого качества, а с другой стороны, поднять рынок офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень. Необходимость конкуренции с высококлассными бизнес­центрами оживит развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода», – говорят в ГК «Триумф».

Не опасаются жесткой конкуренции и местные девелоперы. В частности, Олег Сорокин, владелец крупнейшей местной девелоперской структуры «Столица Нижний», уверен в прочном запасе офисного рынка города. «Сейчас наша компания возводит еще три офисных объекта. Два из них небольшой площади, по 7000–8000 кв. м каждый, третий проект будет реализован в рамках строительства 2­й очереди комплекса «Республика», – комментирует он. – Конечно, с точки зрения экономики торговые центры окупаются быстрее, однако мы довольны реализацией наших офисных проектов». Отметим, что в 2005 г. компания «Столица Нижний» совершила своеобразную революцию на офисном рынке, построив в городе первый бизнес­центр класса А «Столица Нижний» на Решетниковском б­ре. Арендные ставки в «Столице» на сегодняшний день одни из самых высоких в городе – $325–420 за 1 кв. м в год. Арендные ставки в бизнес­центрах в целом по городу колеблются от $130 до $500 за 1 кв. м в год.

Торговая недвижимость

По итогам 2006 г. в Нижнем Новгороде прирост в сегменте торговой недвижимости составил 36%. В 2006 г. открыто несколько крупноформатных ТЦ общей площадью кв. м: «Мега­Федяково», ТЦ «Парк­Авеню», ТЦ «Муравей», 2­я очередь ТЦ «Новая Эра» и т. д. По данным компании Knight Frank, общее количество качественных торговых площадей насчитывает кв. м. В 2007–2008 гг. прогнозируется ввод в эксплуатацию около кв. м новых торговых площадей, в результате чего нижегородский фонд торговых помещений увеличится еще на треть. Однако, несмотря на активный ввод новых объектов, торговая недвижимость Нижнего Новгорода пока не поспевает за темпами развития розничной торговли. Современные форматы торговли требуют все более просторных помещений, а потому общий дефицит площадей в торговой недвижимости Нижнего Новгорода будет наблюдаться и в дальнейшем.

На сегодняшний день ставки аренды на торговые площади в городе стартуют от $260 за 1 кв. м в год.

Складская и гостиничная недвижимость

По данным компании Knight Frank, общая площадь складов в городе насчитывает не менее кв. м. При этом из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%.

Средняя стоимость аренды складских помещений составляет $80–170 за 1 кв. м в год. Причем цена в малой степени зависит от местоположения. Большую роль играет качество помещения и близость транспортных магистралей и железнодорожных путей. В качестве характерной особенности расположения нижегородской складской недвижимости также можно отметить сосредоточение складских зон вдоль главных транспортных магистралей, проходящих через Нижний Новгород, – федеральной автотрассы М7 Москва – Казань и железнодорожной магистрали Москва – Киров.

Современных складских комплексов класса А в городе практически не существует. К классу А с определенной долей условности можно отнести складской комплекс компании Alidi. Лишь 31% складов имеет отапливаемые площади. Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены на них постоянно растут и составляют от $120 до $280 за 1 кв. м, иногда доходят до $430–480 за 1 кв. м (данные Knight Frank).

В Нижнем Новгороде насчитывается в общей сложности 72 объекта размещения, включая гостиницы. Из них классификацию прошли четыре: «Волна» (4*), «Александровский сад» (4*), «Октябрьская» (3*), «Ока» (3*).

Анализ комплекса объектов размещения и рынка гостиничных услуг в Нижнем Новгороде показывает, что как в сегменте гостиниц премиум­класса (5*), так и в сегменте эконом­класса (2*–3*) присутствует неудовлетворенный спрос. Сегмент гостиниц 5* в настоящее время в городе не представлен ни одним игроком. Эконом­класс представлен небольшим количеством участников и характеризуется значительным разбросом объектов размещения и сравнительно низким качеством предоставляемых услуг. Потенциальный рост данного сегмента оценивается в 30–33% в течение 2007 г. и 15–20% ежегодно в течение последующих лет.

Ставки аренды:

Офисы: $130-500
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: $200-950
Торговые центры: от $260
Склады: $80-480

Новосибирск

Новосибирский рынок коммерческой недвижимости вызывает интерес как у местных, так и у федеральных, а также международных игроков. Масштабные проекты реализуются во всех сегментах недвижимости. Максимальную доходность обеспечивают торговые и торгово-развлекательные центры, но специалисты отмечают, что в будущем хорошие перспективы у складских и гостиничных проектов.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости в Новосибирске развивается в течение последних пяти­семи лет и сегодня, по мнению аналитиков, является наиболее насыщенным. По оценке DSO Consulting, на начало 2007 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,6 млн кв. м офисных площадей из них класса С – 1,4 млн кв. м, класса В – кв. м, класса А (в основном build­to­suit) –кв. м.

Пока на рынке офисных площадей превалирует продажа. По оценке специалистов, не менее 60% площадей в строящихся бизнес­центрах класса В приобретается мелкими инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду. По итогам 2006 г. было введено в эксплуатацию лишькв. м офисных зданий класса В – это БЦ на ул. Фрунзе,кв. м), «Магнат» (4500 кв. м) и «Восход» (3800 кв. м). Площади были проданы мелким собственникам.

Первые бизнес­центры, ориентированные на внешний рынок, начали строиться в Новосибирске 3–4 года назад. Первый бизнес­центр класса В «Бизнес­центр на Державина, 28» кв. м; девелопер ИСК «Заельцовская») был введен в феврале 2003 г. В октябре 2004 г. сдан «Бизнес­центр на Ленина, 52» кв. м; девелопер «Трансервис»). Сейчас ставки аренды для офисных центров класса В составляют $370–390 за 1 кв. м в год, цены продажи ––руб. за 1 кв. м.

В начале 2005 г. принял первых арендаторов БЦ Golden Plaza (6630 кв. м; девелопер «Сибакадеминвест»). В 2005 г. начал функционировать БЦ «Новоград» – 5500 кв. м (офисы занимают пять этажей из семи). Ставки – от $460 за 1 кв. м в год. Сейчас в сегменте офисов класса В крупнейшим офисным центром обещает стать комплекс площадью околокв. м, реализуемый ИСК «Трансервис» на ул. Ватутина, стоимостью более 2 млрд руб. Сегмент офисов класса А изначально был представлен зданиями, построенными для собственных нужд крупными компаниями (как правило, филиалами и представительствами столичных фирм). Первым офисным зданием класса А стала «РосЕвроПлаза» площадьюкв. м (декабрь 2006 г). Стоимость – около $35 млн, годовая ставка аренды – от $440 за 1 кв. м.

Конкуренцию столичным девелоперам составят проекты местных застройщиков. Это бизнес­центр «Кронос» кв. м), который строит компания «Строитель» (дочка «Новосибирскэнерго»), БЦ «Гринвич» кв. м; девелопер «Трансервис») и «Кобра» кв. м; девелопер «Труд»), «СТ Групп Регион» (ST Plaza,кв. м), London & Regional Properties (офисно­гостиничный комплекскв. м).

По оценке DSO Consulting, суммарная емкость заявленных БЦ самого высокого класса составляет более кв. м, в то время как сегодняшняя потребность города в офисах класса А, по разным оценкам, составляет не более –кв. м. Всего же в стадии реализации, по оценке DSO Consulting, сейчас находится около кв. м офисных площадей.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость является лидером по притоку инвестиций. Сейчас совокупный объем строящихся торговых площадей составляет около 1,5 млн кв. м, из них на крупные ТЦ (свышекв. м) приходится не менее кв. м. Наиболее дорогими являются площади под стрит­ритейл по основным торговым коридорам – ул. Красный проспект, Советская, Вокзальная магистраль, пр­т Маркса. Небольшие помещения здесь предлагаются по цене от $6000–7000 за 1 кв. м, а верхняя граница предложения поднялась до $10 000 за 1 кв. м. Рост ставок аренды за год составил около 50–70%, сейчас верхняя граница для стрит­ритейла составляет около $1850–2000 за 1 кв. м в год. Осенью должен открыться ТРЦ «Мега» (девелопер – IKEA) на кв. м, в районе пл. Калинина откроется ТРЦ «Роял Парк» пл.кв. м (девелопер «Автоярус»). Местный девелопер «Труд» наметил на 2007 г. ввод 1­й и 2­й очередей ТК «Манхэттен» общей площадьюкв. м. «РосЕвроДевелопмент» реализует проект ТРЦ общей площадью кв. м. Ставки аренды в торговых центрах от 2000–2500 руб. в месяц для «зоны бутиков».

Складская и гостиничная недвижимость

По данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений Новосибирска составляет около кв. м, большая часть из которых – комплексы постройки 60–80­х гг. классов C и D. К классу А можно отнести не болеекв. м. Потребность в современных складских помещениях оценивается аналитиками в пределах от кв. м до 1 млн. кв. м. Ставки аренды для современных складов от $120 за 1 кв. м в год без учета операционных расходов. Первым проектом класса А стал терминал «Сибирь» (сданоиз запланированныхкв. м) в районе аэропорта «Толмачево», введенный в эксплуатацию весной 2006 г. Девелопер проекта – «Национальная логистическая компания». Еще один склад класса А кв. м, стоимость – $7,5 млн) построила Bee Logistic, подразделение дистрибьюторской компании «Парфюм». «Сибагроцентр» строит складской терминал класса А на востоке Новосибирска. Площадь комплекса –кв. м, стоимость – около $40 млн. Ввод намечен на 2008 г. «Евразия логистик» намерена построить логистический парк около «Толмачево» (кв. м) за $350 млн до 2010 г. Также в районе аэропорта построить складской комплекс планирует AEON Corporation (компании принадлежат 49% аэропорта «Толмачево»). Из кв. м недвижимости склады составят около кв. м, остальное – офисные и торговые площади. Проект рассчитан примерно на 5 лет и потребует около $800 млн инвестиций. Заинтересованы в строительстве складов в Новосибирске Mirland Development и Международное логистическое партнерство (МЛП), подыскивающие участки под строительство. Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) совместно с VVV Company намерен построить терминал класса А (кв. м). L&RP, выступит инвестором проекта, а девелопером и оператором будет VVV Company. Объем инвестиций в проект составит $75 млн. По замыслу областной администрации крупнейшим ПЛП станет зона вдоль федеральной трассы «Новосибирск – Омск» – около 1,5 млн кв. м складов.

Сегодня в городе 29 гостиниц на 3048 мест. Примерно треть из них ведомственные. Крупнейшие гостиницы: «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Северная» (289 мест), «Золотая долина» (190 мест). По данным мэрии Новосибирска, наполняемость гостиничного фонда 60–100%. Сейчас в стадии реализации только два проекта гостиничной недвижимости с участием London & Regional Properties (L&RP) и «Сибакадеминвеста» (аффилирован с «Урса Банком»). «Сибакадеминвест» реализует проект комплекса площадьюкв. м стоимостью $130 млн, который будет включать в себя бизнес­центр и гостиницу «5*» на 200 номеров. Возможность управления гостиницей рассматривает сеть Swissotel. Срок реализации проекта – до 2009 г. Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) строит гостиничный комплекс уровня «4*» на 190 номеров на участке 0,5 га около ТЮЗа. Общая площадь комплексакв. м, из нихкв. м займут офисные помещения и конференц­зал, а болеекв. м – гостиница. Объем инвестиций около $40 млн. Также о намерении реализовать проект гостиницы «3*»заявила французская Accor Group. Строительство отеля «3*» под брендом Ibis на 200 номеров осуществит новосибирская компания «Строймастер». Accor выступит как управляющая компания.

Ставки аренды:

Офисы: $370-460
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: $
Торговые центры: $
Склады: от $120

Омск

Первые объекты коммерческой недвижимости появились в Омске в 2005 г. Они оказались довольно востребованными на фоне тотального дефицита площадей. Тем не менее качество их исполнения вызвало ряд вопросов. Как минимум, заявленный класс не соответствовал реальным характеристикам зданий. Сказались годы простоя – в Омске долгое время коммерческая недвижимость не строилась вообще.

Офисная недвижимость

Основные на«дежды в городе возлагают на федеральных игроков, которым под силу построить по­настоящему крупный проект. В городе никто не скрывает, чтокв. м – потолок для любой местной компании. Игроки первого эшелона, кстати, особых проблем в городе не видят. «Несмотря на то что часто можно слышать жалобы, например, о сложностях с властями, уверяю вас, здесь есть все, чтобы нормально работать. Я не хочу сказать, что у нас нет никаких проблем, но мы активно работаем», – утверждает управляющий региональными проектами компании «РосЕвроДевелопмент» Владислав Мажоров.

«В 2005 г. был запущен первый проект офисного центра на Щербанева, 25. Именно с него начинается история коммерческой недвижимости в Омске. Честно говоря, проект довольно слабый. Сначала его заявили как класс A, потом все­таки признали B, но фактически это проект класса C, что рынок, кстати, очень четко отыграл по арендным ставкам. Сначала они заявили $385 за 1 кв. м в год, буквально через четыре месяца были рады отдать по $215 за 1 кв. м. в год», – говорит генеральный директор Omsk Real estate group.

Традиционно под офисные здания переделывались старые промышленные объекты. Не так давно на рынок вышло несколько центров, построенных с чистого листа. Это офисный центр на «Парк Авеню», «Каскад» на пр­те Маркса. Из строящихся можно выделить «Миллениум», претендующий на класс А, кроме этого в ближайшее время обещали заложить центр класса B «Астор плаза». Заполняемость офисных центров, по экспертным оценкам, составляет сегодня 95–100%. Средние ставки порядка $260 за 1 кв. м в год.

На большинстве представленных сегодня на рынке офисных центров пагубно сказалось стремление сэкономить на парковках.

Торговая недвижимость

В 1985 г. в городе открылся «Омский торговый центр». Сегодня это, безусловно, сильнейший бренд в городе, в полной мере сохранивший дух 80­х гг. После того как рынок снова проснулся, к ОТЦ присоединились «Континент», занимающийкв. м, и «Каскад» площадью порядкакв. м. В этом году на рынок вышли еще «Флагман» накв. м и «Герцен плаза» накв. м. Всего на рынке сейчас порядка кв. м торговых площадей, заполненных на 98–100%.

Главные проблемы большинства омских ТЦ – отсутствие четкой концепции и неудачная планировка. Также один из главных недостатков многих ТЦ – недостаточное внимание к парковке. Эту проблему взялся решить сам мэр. Не так давно для торговых центров ввели жесткие нормативы – 1 м/м на 10 кв. м. В результате сразу с дистанции сошел ряд заявленных проектов, авторы которых не учли всю важность этого вопроса.

Как не без гордости сообщают местные девелоперы, землю под крупный проект найти уже невозможно – все уже год назад поделили между собой местные и федеральные девелоперы. Пока это главный показатель привлекательности омского рынка. Омск разделен на две части рекой Иртыш. Исторический центр города сконцентрирован на правом берегу. На левом – спальные районы, которые только начинают застраиваться. Концепция развития города сосредоточена именно на левом берегу – в ближайшее время там будут жить уже –человек. Когда застройщики открыли карты и стало ясно, кто где строит, оказалось, что через остановку будут стоять крупные торговые центры. Теперь все участники проектов в легком замешательстве, но поздно. Земля куплена, строительство началось. Всего на левом берегу будет построено 10 ТЦ площадью от 40 до кв. м.

Классический ТРЦ – сегодня самый востребованный формат в городе. Эту нишу кинулись осваивать и местные игроки, и крупные федеральные компании. Из основных проектов можно выделить заявленный «РосЕвроДевелопментом» торговый центр «Планета», который планируют построить на правом берегу. На левом берегу готовят совместный проект «Торговый квартал» и «Партнер девелопмент». Кроме того, Омск стал первым городом в Сибири, где начала строительство IKEA. Также активно ищут площадки DVI Group и Park House.

Пока большинство компаний, начавших строительство, предрекают насыщение рынка уже к 2011 г. Впрочем, пока эта дата не окончательная. Срок выхода на рынок основных объектов еще может отодвинуться. Уже несколько раз переносила заявленный срок сдачи объекта IKEA. «Мосмарт» обещал сдать объект к ноябрю, но пока, как отмечают субподрядчики, там не забито ни одной сваи. Перед «РосЕвроДевелопментом» стоит неблагодарная задача расселять жильцов – участок они получили в частном секторе. Большинство прогнозов сходятся в том, что могут отсеяться максимум 40% заявленных сегодня ТЦ.

Складская и гостиничная недвижимость

Отсутствие качественных площадей не единственная проблема, с которой могут столкнуться крупные сетевые операторы. В Омске практически нет логистических центров. «Скорей всего, на первых порах местные операторы будут пользоваться логистическими центрами Новосибирска», – говорят специалисты.