Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 3 )

Рост арендных ставок для помещений класса B был значительным - с $500 до $704 (рост 40% в течение квартала). Лучшие здания класса В дорожают из-за недостатка предложения площадей класса А.

Средние арендные ставки для помещений класса А росли значительно медленнее (16% в течение квартала). По-видимому, арендаторы начинают искать помещения более низкого качества по оптимальным ценам в ответ на подъем арендных ставок в классе А.

Прогноз

В краткосрочной перспективе даже при сохранении высоких темпов нового строительства недостаток предложения будет продолжать сдерживать рост рынка. Спрос будет сохраняться на высоком уровне, но рост арендных ставок замедлится. Арендаторы будут отдавать предпочтение менее качественным помещениям по более низкой цене. Арендные ставки для офисов класса B будут расти быстрее, чем ожидалось ранее.

Баланс спроса и предложения в Москве будет достигнут не ранее 2010 г., когда появится достаточно свободных помещений чтобы достичь равновесия на рынке (доля свободных площадей достигнет 7-9%). В долгосрочной перспективе спрос в Москве может уменьшиться, смещаясь больше в регионы. Маловероятно, что это начнет происходить раньше конца 2008 г. В 2008 г. президентские выборы будут одним из важнейших факторов, сдерживающих развитие рынка.

Delivery (Class A + B, '000 sq m)

Take-Up (Class A + B, '000 sq m)

Average Net Rental Rates ($/ sq m)

1.6. Инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости

Финансирование

В течение 2007 г. на рынке коммерческой недвижимости наблюдался значительный уровень инвестиционной активности. Иностранных инвесторов привлекают высокие по сравнению с западным рынком ставки доходности в России. Ставки капитализации для всех секторов коммерческой недвижимости в течение первого полугодия 2007 г. продолжили свое падение, и в настоящий момент находятся в следующих диапазонах: офисный сектор - 8,5%-9,5%, торговый сектор - 9,5%-10,5%, складской сектор - 10%-11%.

В числе интересных тенденций можно упомянуть о приобретении долей в российских девелоперских компаниях стратегическими и финансовыми инвесторами, такими как инвестиционные банки и фонды прямых инвестиций. Так, например, в конце марта Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III приобрел 25% акций девелоперской компании RBI - одного из основных игроков на рынке жилой и торговой недвижимости Санкт-Петербурга.

Кроме того, наблюдается тенденция приобретения российскими игроками на рынке коммерческой недвижимости долей в международных строительных компаниях, что позволяет снизить стоимость девелоперских проектов за счет сокращения издержек на строительство, а также значительно улучшить качество и сроки реализации проектов. Так, в апреле компания "Базэл" объявила о покупке 30% акций австрийской строительной компании Strabag, а в начале мая сообщила о планах увеличить свою долю в крупнейшей в Германии строительной компании Hochtief.

Продолжается развитие рынка заемного финансирования. Все большее число зарубежных банков предоставляет проектное финансирование. Выход новых международных банков на российский рынок свидетельствует о снижении рисков и улучшении прозрачности рынка коммерческой недвижимости, а также вынуждает российские банки снижать процентные ставки и предоставлять более выгодные условия финансирования.

Западные финансовые структуры все более активно предоставляют кредиты на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Так, "Система-Галс" подписала соглашение с банком Eurohypo AG о привлечении кредита на сумму до $187 млн на финансирование строительства ТРЦ "Галс-Март" в Санкт-Петербурге, Deutche Bank начал финансирование реконструкции гостиницы "Москва" возле Московского Кремля, предоставив компании "Декмос" заем в объеме $600 млн.

В первой половине 2007 г. успешно провели IPO несколько крупных девелоперов российского рынка: AFI Development (привлечено $1,4 млрд), ОАО "ГК ПИК" ($1,85 млрд), ОАО "РТМ" ($80 млн). Таким образом, общий объем привлеченных средств превысил $3,3 млрд, что почти в 4 раза превышает аналогичный показатель для девелоперских компаний за весь 2006 г. Во второй половине года ожидаются IPO таких компаний, как "Дон-Строй" и Mirax Group.

Спрос

Крупные иностранные игроки российского рынка продолжают наращивать свои инвестиционные портфели (см. таблицу "Сделки / проекты крупнейших иностранных инвесторов"). Помимо уже имеющих опыт работы в России инвесторов, на рынок приходят новые компании и фонды.

Сингапурская CapitaLand Limited достигла соглашения с "Евразией Логистик" о покупке 10%-й доли в компании с возможностью ее увеличения примерно до 25%. Компания Ascott Group (входит в CapitaLand) подписала соглашение с Amtel Properties Development о создании фонда объемом более $100 млн для инвестиций в сервисные апартаменты международного уровня в деловых районах Москвы и Санкт-Петербурга - новый формат для российского рынка.

26 февраля 2007 г. компания Rutley Capital Partners LLP объявила о создании Rutley Russia Property Fund (RRPF) - нового фонда инвестиций в коммерческую недвижимость России.

Немецкая инвестиционно-девелоперская компания ECE Projektmanagement G. m.b. H. & Co. KG и специализирующая на строительстве торговых центров американская Developers Diversified Realty Corporation (DDR) организовали совместное предприятие (сп) в целях строительства торговых центров в России и Украине общей стоимостью до 1 млрд евро. Объем собственного капитала совместного предприятия составляет 225 млн евро, из которых 75% принадлежит DDR и 25%-ECE.

Американская инвестиционная компания JER Partners совместно с российской Alfa Capital Partners сформировали инвестиционный фонд недвижимости Marbleton Property Fund объемом $321 млн для инвестиций в недвижимость России и Украины. С учетом заемных средств объем инвестиций фонда может составить $800-900 млн.

О намерении выйти на российский рынок недвижимости заявили британская Aberdeen Property Investors и ирландская Redquartz International.

Тенденции

Улучшение финансово-экономического положения России, стабильность в политической сфере, высокий потребительский спрос на качественные помещения во всех сегментах рынка недвижимости обеспечили в последние годы значительный приток инвестиционного капитала.

Следствием указанных тенденций стала компрессия доходности, уровень которой на данном этапе для рынка Москвы всего на 2-3 процентных пункта превышает аналогичные показатели развитых западных рынков (см. таблицу "Минимальная доходность").

Значительный дефицит качественных помещений во всех сегментах столичного рынка создал благоприятные условия для роста арендных ставок, которые к настоящему времени стали одними из самых высоких в мире.

Между тем, указанный дефицит все в большей степени компенсируется благодаря значительному объему нового строительства. В сегменте офисной недвижимости в гг. ожидается выход на рынок более 1 млн кв. м качественных помещений ежегодно. Это почти в 2 раза больше, чем вводилось в эксплуатацию в период с 2003 по 2005 гг. Общая площадь торговых центров увеличится примерно на 650 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м. Предложение складских объектов класса "А" в Московском регионе в 2007 г. вырастет более чем на 1 млн м2, что почти на треть повысит общий объем качественных площадей по данным на начало года (3 млн кв. м).

Несмотря на весьма низкие уровни вакантных площадей, свидетельствующие о высоком спросе на качественные объекты (офисы - около 3-4%, склады - 1-3%, торговая недвижимость - 1-2%), значительные объемы нового предложения позволят сдержать в ближайшем будущем интенсивный рост арендных ставок.

Динамичный рост арендной платы и снижение доходности обусловили значительное повышение капитальной стоимости объектов московской недвижимости, уровень которой приближается к ценам сопоставимых объектов на развитых рынках. При этом, однако, инвестиционные риски в России все еще достаточно высоки, и такие аспекты, как высокий уровень коррупции, недостаточно развитый институт права собственности, демографические проблемы, в определенной степени сдерживают оптимизм инвесторов. В условиях избытка инвестиционного капитала на столичном рынке недвижимости инвесторы стремятся к расширению и диверсификации своего бизнеса, переориентируя деятельность на региональные рынки. Последние развиваются с некоторым отставанием от столичных рынков, характеризуются высоким дефицитом качественных объектов (особенно в секторах торговой, складской и гостиничной недвижимости) и обладают значительным потенциалом для роста.

Поэтому инвесторы расширяют свои портфели в основном за счет вхождения в проекты на стадии девелопмента.

Основные выводы

Непрерывно продолжающийся в первом полугодии 2007 г. рост ставок аренды на высококачественную офисную недвижимость в Москве обусловлен, в первую очередь, опережающим ростом спроса в сравнении с выводимым на рынок объемом предложения, вследствие чего заполняемость столичных бизнес-центров близка к 100%.

В Москве и Московской области в первой половине 2007 г. предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А. В Москве и Московской области в первом полугодии 2007 г. было введено в эксплуатацию м2 площадей профессиональных ТЦ, что составляет около половины ожидаемого годового ввода площадей - м2.

В Санкт-Петербурге в первом полугодии 2007 г. было введено в эксплуатацию 307,6 тыс. м2 общих площадей в торговых центрах, что составило 44,5% заявленного девелоперами годового объема ввода. Объем ввода арендопригодных площадей составил около 250 тыс. м2. Более 28% общего объема ввода пришлось на специализированные отдельностоящие торговые объекты (DIY, гипермаркеты).

В первом полугодии 2007 г. в Москве открылись только три гостиницы с общим номерным фондом 664 номера. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется дефицит гостиничных мест "современного стандарта".

Прогноз

Неуклонное повышение спроса со стороны арендаторов на качественные объекты практически во всех рыночных сегментах крупных региональных центров России в совокупности с высокой доходностью будет способствовать притоку инвестиционного капитала и активному развитию указанных рынков в ближайшей перспективе.

Рост инвестиционного спроса, в свою очередь, будет оказывать давление на ставки доходности, уровень которых для российских региональных центров в данное время на 100-200 базисных пунктов превышает показатели московских проектов. Сформировавшиеся в первом полугодии тенденции, скорее всего, сохранятся до конца года.

Возможно, будет заключен ряд крупных инвестиционных сделок с завершенными объектами, однако их число вряд ли будет значительным.

В обзоре использованы данные компанийColliers International, Jones Lang LaSsale, Knight Frank, Blackwood, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko.

II.  Коммерческая недвижимость в Москве и регионах

2.1. Коммерческая недвижимость Москвы

Общая ситуация

Общий объем качественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2007 г., составил порядка кв. м, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. Доля объектов класса «А» в общем объеме введенных площадей составила 63%, класса «В» - 37%. Таким образом, совокупный объем качественных офисных объектов класса «А» и «В» по итогам первого полугодия 2007 г. достиг уровня 5,5 млн. кв. м.

Объем инвестиций

Общий объем инвестиций в Московскую недвижимость за 1 полугодие составил около 1,19 млрд. долл. США. Из них 745 млн. пришлось на торговую недвижимость, 273 млн. - на офисную, остальное на прочие виды коммерческой недвижимости.

Динамика цен

По оценкам Jones Lang LaSsale (JLL) максимальная базовая ставка арендной платы (ставка для наиболее качественных площадей порядка 1,000 кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхних этажах проектов Москва-Сити без учета НДС и операционных расходов) составила 1,200-1,500 долл. США/кв. м/год.

Ставки для Класса А в центральном деловом районе (зона внутри Садового кольца за исключением Кремлевской зоны с включением района метро «Маяковская») составили 750-950 долл. США/кв. м /год. (квартальный рост 12%) на конец 1 полугодия 2007.

По Классу В+ ставки в 2м полугодии 2007 составили 570-700 долл. США/кв. м /год, что на 7,5% выше показателя предыдущего квартала. Для Класса В - ставки остались на уровне 450-550 долл. США/кв. м /год.

Все ставки даны без учета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи
в Классе А составляет долл. США/ кв. м.

В районе Кремля, Остоженки и в Замоскворечье, цена превышает 9000долл. США/ кв. м.

Для объектов Классов В+ и В - цена составляет долл. США/ кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.

В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

На рынке аренды офисных помещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее – 3 года).

Предложение

6,370,000 кв. м – общее предложение на конец 2-го кв. 2007 г из которого
830,000 – Класс А
3,380,000 – Класс В+
2,160,000 – Класс В-

Объем реализованных площадей за 1 полугодие (арендованных и купленных) составил 935,000 кв. м, что выше показателя 1-го полугодия предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% - для всех качественных площадей на конец 2 кв 2007). При этом, сегмент Класса А можно считать наименее насыщенным (1,6% - доля свободных площадей на конец 2 кв. 2007 г).

Анализ предложения по итогам первого полугодия 2007 г. показывает, что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% – готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% – строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.

Спрос

Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается неудовлетворенным: объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время на фоне существенного дефицита качественных площадей растут сроки договоров аренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах очень велика: практически каждый выходящий на рынок объект уже заполнен арендаторами на 60-80%. В ЦАО этот показатель может достигать и 100%.

Что касается структуры спроса по метражу, то здесь стоит отметить растущую долю заявок на самые большие помещения: за 1 полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% больше показателя за аналогичный период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещений до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентацией спроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты больших площадей.

В первом полугодии 2007 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.

Уровень вакантных помещений

В конце первого полугодия 2007 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3%; в зданиях класса В – 4%. Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2007 г.

Основные тенденции

Продолжился рост арендных ставок из-за дисбаланса спроса и предложения. На конец 1го полугодия максимальные арендные ставки выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.

Спрос по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемые сделки pre-let. Например в классе А в течение последних 12 месяцев (по состоянию на конец 2 кв.) 44% объема купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.

Происходит рост интереса к крупным площадям в классе А (от 3000 м) и увеличение сроков аренды помещений.

Набирает темпы процесс децентрализации. В 1 полугодии был заявлен ряд качественных проектов, располагающихся за пределами МКАД, например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД. Кроме того, ряд проектов, строительство которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою успешность высоким спросом на них еще до момента окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончания строительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

Тенденция задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию по-прежнему доминирует на рынке. В частности, такие крупные проекты, как бизнес-центр «Серебряный город» (класс «А»), 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд» (класс «А»), многофункциональный комплекс Lotte Plaza (класс «А»), бизнес-центр

«Соколиная гора» (класс «А») будут введены несвоевременно. С задержкой ввода в эксплуатацию только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка кв. м высококачественных офисных площадей.

Доля вакантных площадей все также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе «А» и 3,9% в классе «В».

Ключевые события

В первом полугодии 2007 г. была завершена одна из крупнейших сделок за всю историю развития московского рынка офисной недвижимости. Компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax Group м2 площадей в строящемся на Кутузовском проспекте офисном комплексе «Миракс Плаза».

Сумма сделки составила около $850 млн.

Администрация Московской области и девелоперская компания Platzdarm Development приступили к реализации проекта по строительству одного из крупнейших деловых районов Подмосковья – «Химки-Сити», который будет возведен в Бутаковской пойме, на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД. Общая площадь нового района составит более 350 тыс. м2. Объем инвестиций в проект — более $500 млн.

Израильская строительная компания Ocif на участке общей площадью 87 га (около поселка Голенищево на Киевском шоссе) планирует построить около 800 тыс. кв. м офисов класса «А» и 100 тыс. кв. м торговых и гостиничных площадей. Инвестиции в проект составят $1,2-1,6 млрд.

Компания «Масштаб» планирует до конца 2007 г. приступить к возведению бизнес-парка в рамках проекта «А 101» на Калужском шоссе. Общая площадь бизнес-парка составит 500 тыс. кв. м. Кроме офисных площадей проект включает масштабную жилищную застройку с развитой инфраструктурой.

На Киевском шоссе компания London & Regional Properties (L&RP) планирует реализовать проект многофункционального комплекса общей площадью более 500 тыс. кв. м. Комплекс будет включать офисные и торговые помещения, а также жилье бизнес-класса. Объем инвестиций составит около $800-850 млн.

На 7 км Новорижского шоссе компания «Полишелк» приступила к возведению бизнес-парка «Riga Land». Площадь нового комплекса составит 120 тыс. кв. м, а объем инвестиций превысит $150 млн. Первая очередь проекта (около 48 тыс. кв. м) должна быть сдана к концу 2007 г.

Продолжается тенденция укрупнения проектов: если еще год-полтора назад объекты площадью более 100 тыс. кв. м были редкостью, то за первые 6 месяцев этого года было заявлено 7 проектов общей площадью более 300 тыс. кв. м каждый. Заявленные проекты становятся все сложнее и масштабнее, возрастает доля многофункциональных комплексов, реализация которых позволяет инвесторам минимизировать риски снижения спроса в отдельных сегментах рынка и максимально эффективно использовать все площади будущих объектов.

Около кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей построит AFI Development на земельных участках общей площадью 8,13 га в районе площади Белорусского вокзала в Москве. В состав комплекса войдут гостиница, офисные помещения и спортивно-развлекательный комплекс.

На территории предприятий «Союз» и «Гелиймаш», а также на небольшом участке, находящемся в ведении олимпийского комплекса «Лужники», планируется создание многофункционального комплекса, включающего апартаменты, офисные помещения, а также помещения инфраструктуры. Общая площадь комплекса составит кв. м.

Прогноз

Рост предложения на Московском рынке продолжит расти значительными темпами. Ожидаемый объем завершенного нового строительства за 2007 г составит более 1,3 млн. кв м, а общий объем предложения на конец 4 кв 2007 г достигнет предположительно 7,3 млн. кв м. Наибольшую долю нового строительства по итогам 2007 г составит класс B+, Класса А на рынок выйдет не более 300 тыс. кв м. В 2008 г. объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В прогнозируется на уровне 1 кв. м (класс А – 42%, класс В – 58%).

В условиях сохранения высокой деловой активности как российских, так и международных компаний, во втором полугодии 2007 г. ожидается дальнейший рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы классов А и В на уровне 10–15%. В условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение доли вакантных помещений на низком уровне в офисных зданиях классов А и B.

Несмотря на рост предложения, оно продолжает отставать от спроса на офисные помещения, который стремительно растет на фоне общеэкономического роста страны и прихода новых иностранных компаний. По итогам 2007 г объем купленных и арендованных площадей всех классов превысит объем 2006 года более чем на 20%. При этом, наиболее востребованным является класс А. Наиболее значительный рост ставок будет наблюдаться именно в классе А в связи с тем, что в данном классе спрос в наибольшей степени превышает предложение, ощущается большая нехватка офисных площадей данного класса. Среди класса А наибольший рост ожидается в офисных зданиях, расположенных в так называемой Кремлевской зоне и на верхних этажах небоскребов в Москве-Сити. Рост ставок в классе B+/B - будет меньше, так как предложение значительнее и растет наибольшими темпами (в классе B+).

Соотношение спроса и предложения до конца года не претерпит значительных изменений и доля свободных площадей будет немногим превышать 4%.

Мнение

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood

Наиболее значимыми тенденциями рынка с начала 2007 года можно назвать следующие:

на рынке офисной недвижимости сохраняется тенденция децентрализации: рынок расширяет свои границы активными темпами. Подтверждением является рост числа заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных в районе МКАД. Смещение деловой активности далеко за пределы традиционного центра связано как с отсутствием свободных площадок под застройку и более сложной и длительной процедурой строительства в центре, так и с намерением городских властей полностью запретить строительство офисов в ЦАО;

происходит существенное укрупнение объектов, включение и постепенное увеличение доли офисной составляющей в многофункциональных комплексах. Данная тенденция находит свое отражение как в проектах, завяленных к реализации в пределах Москвы, так и в районе и за МКАД. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них – больше. С начала года было заявлено несколько многофункциональных комплексов, общая площадь каждого из которых превышает 400 тыс. кв. м, которые расположатся в черте города, а также ряд бизнес-парков и МФК в районе МКАД площадью порядка 100 тыс. кв. м.;

в 2007 году получила свое продолжение самая значимая тенденция 2006 года - увеличение активности западных инвестиционных фондов Высокий интерес к рынку офисной недвижимости со стороны международных фондов привел к росту числа инвестиционных сделок, а также формированию тенденции постепенного снижения ставки доходности;

с начала этого года сразу несколько западных инвестиционных фондов и девелоперских компаний заявили о планах инвестировать в рынок коммерческой недвижимости: Компания TriGranit Development Corporation планирует вложить в рынок российской недвижимости около 5 млрд. долл., планы компании связаны с проектом создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест»; Строительно-инвестиционная компания «Девелопмент-Юг» планирует построить в Москве более 200 тыс. кв. м офисных площадей, общий объем планируемых инвестиций составит 240 млн. долл.; К 2010 г. компания MCG планирует вложить не менее 5 млрд. долл. в девелопмент офисной недвижимости класса «А» и «В», торговых, гостиничных и развлекательных площадей, а также жилья бизнес - и премиум-класса и апартаментов (компания предполагает привлечь в качестве партнера одного из крупнейших девелоперов Москвы); Фонд Rutley Russia Property Fund планирует вложить в российский рынок офисной и торговой недвижимости 1 млрд. долл., управлять фондом будет компания Rutley Russia Property Asset Management;

продолжает наблюдаться тенденция деиндустриализации - строительство современных деловых центров на территориях выводимых промышленных предприятий, заводов и фабрик. Данная тенденция вполне закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку, с одной стороны, и общей тенденцией улучшения имиджа города за счет вывода индустриальных объектов, с другой.

2.2. Рынок коммерческой недвижимости в Москве

Продолжающийся в последние годы рост экономики создает благоприятные условия для развития бизнеса, вследствие чего в столице активно развивается сегмент офисной недвижимости. Стремительно вырастают новые стеклянные небоскребы, перепрофилируются промзоны, образуются целые деловые кварталы – все для того, чтобы вместить растущий поток российских и западных компаний. Сегодня на рынке офисной недвижимости условия диктует продавец – несмотря на активное строительство, дефицит площадей слишком велик. Большие надежды возлагаются на строящиеся в настоящее время масштабные проекты – возможно, с их вводом ажиотаж на рынке офисов спадет.

Общая ситуация

В последние годы в Россию устремилось огромное количество западных компаний, большинство из которых – активные потребители офисных площадей класса А. Кроме того, стремительно развивающийся российский бизнес уже давно перерос помещения бывших НИИ и другие здания советской постройки – растущим компаниям нужны просторные качественные помещения, и они готовы за них платить любые деньги. Арендные ставки более $1000/кв. м в год уже не останавливают арендаторов – наличие высококлассного офиса в престижном районе говорит о компании едва ли не больше, чем ее деловые свершения. Строящиеся бизнес­центры расхватываются арендаторами задолго до завершения строительства, при этом последним приходится жертвовать желанием разместиться в центре Москвы – это желание сегодня становится практически неосуществимым. Столичные власти приняли решение ограничить офисное строительство в ЦАО, поэтому тенденция децентрализации за последний год получила дополнительный толчок, в результате которого центром деловой активности должна стать территория «Москва­Сити».

Минувшее полугодие было отмечено рядом событий, среди которых есть яркая сделка, рекордная для рынка офисной недвижимости, и законодательные и градостроительные изменения, способные оказать значительное влияние на этот рынок:

В марте текущего года компания «Газпромстрой» приобрела у Mirax Group сначала 31 тыс. кв. м, а неделю спустя 102 тыс. кв. м площадей в строящемся на Кутузовском проспекте в Москве комплексе «Миракс Плаза»;

В мае 2007 года на участке от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе началось строительство Четвертого транспортного кольца. Общая длина магистрали составит 74 км, открытие ее для движения запланировано на 2013 год. Ожидается, что новая магистраль разгрузит столичные трассы, также можно предположить, что вдоль новой дороги начнут активно формироваться территории строительства коммерческой и жилой недвижимости;

Из законодательных изменений необходимо отметить вступление в силу закона № 000­Ф3, призванного уменьшить административные барьеры на всех этапах строительного процесса, в том числе за счет создания единой экспертизы вместо существующих ранее отдельных более чем 10 экспертиз.

Предложение

В минувшем полугодии общий объем предложения качественных офисных площадей, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, превысил отметку в 6 млн. кв. м: общая площадь офисных зданий класса А достигла 1,5 млн. кв. м, класса В – более 4,5 млн. кв. м. По оценкам специалистов компании, данное соотношение площадей классов А и В – 1:3 – остается неизменным вот уже более 3 лет, при этом в центральных субрынках доля класса А достигает 30–60%, в то время как за пределами ТТК эта доля не превышает 7%. В Colliers International к классу А причисляют лишь 840 тыс. кв. м, к классу В, по данным компании, относится около 4,9 млн. кв. м, таким образом помещения класса А составляют около 15% качественного офисного предложения. Если же вспомнить об офисах, не относящихся по современным стандартам к высококачественным, – классов С, D и даже ниже, то их совокупная площадь в столице, по оценкам Russian Research Group, превышает 25 млн. кв. м. Можно ожидать, что этот показатель будет довольно быстро снижаться – ввод большого числа высококлассных бизнес­центров будет стимулировать арендаторов перемещать свой бизнес в более цивилизованные условия. Кроме того, существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс В.

По­прежнему значительная часть качественного предложения представлена объектами реконструкции: их доля в общем объеме предложения офисов классов А, В+, В­ составляет от 36% (данные Jones Lang LaSalle) до 70% (Penny Lane Realty). Из недавних примеров редевелопмента можно отметить бизнес­центры Baker Plaza, «ЛеФорт, «Фабрика Станиславского», «Кругозор». На стадии проектирования и строительства находятся такие проекты, как отель «Пекин», бизнес­центр «Романов Двор III», отель «Минск» и др.

Среди объектов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2007 года, преобладают объекты класса В, точнее, его более высококачественного подкласса – В+. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons новое предложение за полугодие составило 674 тыс. кв. м, из которых 5% (около 35 тыс. кв. м) относится к классу А, 78% (524 тыс. кв. м) – к классу В+ и 17% (114 тыс. кв. м) к классу В­.

Стоит отметить, что среди объектов, находящихся в настоящее время в стадии строительства и проектирования, преобладают объекты класса А (см. табл. 2). По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, на стадии строительства в данный момент находится около 4,8 млн. кв. м офисных площадей со сроками ввода до 2010 года включительно. «Еще большее количество проектов находится на стадии планирования и получения согласований, – отмечают в компании. – Однако задержки начала строительства и сдачи объекта в эксплуатацию могут уменьшить общий объем нового предложения».

Среди недавно заявленных крупных объектов многие расположены на территории ММДЦ «Москва­Сити», из них можно отметить комплекс «Сити Палас» (арендуемая площадь – около 80 тыс. кв. м), башню «Меркурий» (арендуемая площадь – 85,8 тыс. кв. м), а также комплекс Imperia Tower с пристанью для прогулочных судов (арендуемая площадь – 98 тыс. кв. м). Среди запланированных офисных комплексов, расположенных вне «Москва­Сити», такие проекты, как офисный комплекс компании Africa Israel Investments площадью около 64 тыс. кв. м на участке, расположенном на Павелецкой набережной, китайский деловой центр «Парк Хуамин» в районе метро «Ботанический сад» общей площадью 128 тыс. кв. м, многофункциональный деловой комплекс «Золотой Век» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 290 тыс. кв. м и др.

Что касается территориальных предпочтений девелоперов, то, по оценке аналитиков Penny Lane Realty, по­прежнему наиболее популярен центр столицы, далее следует юго­запад, запад и северо­запад, наименьшим спросом пользуется юго­восток (р­н Волгоградского шоссе, Люблино, Марьино и пр.).

Перенос даты ввода в эксплуатацию объектов по­прежнему остается устойчивой традицией: по различным оценкам, в рассматриваемый период – I полугодие 2007 года – на рынок вышло от 30 до 50% от заявленных к завершению проектов. Как говорят в компании «М. О.Р. Е.­Московская Недвижимость», с одной стороны, задержки строительства – это «привилегия» неопытных девелоперов, а с другой – опытные сильные игроки порой также вынуждены сдвигать сроки сдачи объектов. «Причиной задержек становится общепризнанная практика бюрократических проволочек согласований разрешительной и проектной документации. Кроме того, существуют объективные непредсказуемые факторы, например, реальное состояние грунтов или отсутствие у города необходимых энергетических мощностей», – поясняют в компании.

Необходимо сказать несколько слов о новой классификации офисных зданий, принятой осенью прошлого года членами Московского исследовательского форума. Согласно ей, качественные офисные здания можно разделить на три класса: А, В+ и В­. Количество критериев оценки увеличилось с 20 до 26, они разделены на 6 групп, в каждой из которых присутствует набор обязательных и желательных (факультативных) критериев для каждого из трех классов зданий. Новая классификация предполагает более строгий подход к качеству помещений, при этом отмечая достаточную гибкость при оценке зданий – например, центральное расположение бизнес­центра больше не является необходимым условием класса А, что отвечает нынешней тенденции децентрализации строительства. Эксперты рынка по разному оценивают влияние классификации на структуру рынка: с одной стороны, девелоперы продолжают руководствоваться своими возможностями и зачастую предпочитают позиционировать свои здания в более высоком классе, да и снижения арендных ставок при переходе здания из класса А в класс В+ не предполагается. С другой стороны, это серьезный вызов амбициям профессионалов девелопмента, в результате которого можно ожидать повышения стандартов качества строительства и приближения их к европейским.

Спрос

По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, объем сделок в сегменте офисной недвижимости в минувшем полугодии составил более 800 тыс. кв. м, из которых около 75% составили сделки аренды, остальные 25% – продажи офисных помещений. При этом отмечается, что соотношение западных и российских компаний в общем количестве сделок остается достаточно стабильным последние 4 года и составляет примерно 1:3.