Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 1 )

Обзор рынка коммерческой недвижимости

ноябрь 2007

ОГЛАВЛЕНИЕ

I. Общие положения на рынке коммерческой недвижимости.. 3

1.1. Экономические тенденции, инвестиции.. 3

1.2. Торговая недвижимость. 9

1.3. Складская недвижимость. 20

1.4. Гостиничный бизнес. 30

1.5. Oфисная недвижимость России за III кв. 2007 г. 39

1.6. Инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости 43

II. Коммерческая недвижимость в Москве и регионах. 48

2.1. Коммерческая недвижимость Москвы.. 48

2.2. Рынок коммерческой недвижимости в Москве. 57

2.3. Офис в Москве: правила съема. 68

2.4. Обзор рынка складской недвижимости Московского региона 72

2.5. Рынок коммерческой недвижимости в регионах. 74

2.6. Коммерческая недвижимость Сочи и Санкт-Петербурга. 116

III. Складские помещения. 129

3.1. Склад важнее, чем офис. 129

IV. Информация от компаний.. 133

4.1. Информация от Группы компаний «Бородино». 133

4.2. Информация от компании «Экоофис». 147

4.3. Информация от компании «ДоминионМ». 154

4.4. Информация от компании «Мир недвижимости для бизнеса» 157

4.5. Информация от компании «Наши окна». 165

V. Интервью

I.  Общие положения на рынке коммерческой недвижимости

1.1. Экономические тенденции, инвестиции

Экономическая конъюнктура

Российская экономика продолжает свой рост. Причем основано это ускорение оказалось на позитивных изменениях в широком спектре отраслей. Несмотря на сохраняющийся высокий вклад сырьевого сектора, обеспечивающего существенную часть расширения спроса, все более заметной становится роль обрабатывающих производств.

По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в первом полугодии 2007 г. составил 7,8% к соответствующему периоду 2006 г. по сравнению с 6% годом ранее. Основной особенностью ускорения темпов роста можно назвать масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал: их рост в первом полугодии 2007 г. составил 22,3% относительно соответствующего периода 2006 г. (годом ранее – 11%). Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 1 полугодии 2007 г. превысил прошлогодние показатели на 25,5%. Темпы роста ввода жилья составили рекордные 34,8%. Общий объем введенного жилья превысил 20 млн. кв. м. Традиционно лидирующие позиции по объемам жилищного строительства занимают Москва, Московская область, Краснодарский край и С.-Петербург. Однако по темпам роста в лидерах из этой четверки остаются только Московская область и Краснодарский край, результаты С.-Петербурга оказались по итогам 1 полугодия ниже среднего по России. Москва же последние годы замыкает рейтинг регионов по темпам роста жилищного строительства.

Продолжает увеличиваться и объем розничного товарооборота – прирост данного показателя в первом полугодии 2007 г. относительно соответствующего периода прошлого года составил 14,2%. Москва и по данному показателю оказывается в конце рейтинга с 4,6% роста, сохраняя при этом лидерство по абсолютным показателям.

В основе расширения торговли – сохраняющийся на высоком уровне рост доходов и дальнейшее развитие потребительского кредитования. Реальные располагаемые денежные доходы населения в 1 полугодии 2007 г. увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 11,2%, реальная начисленная заработная плата – на 17,5% (номинальная почти на 26,7%). Объемы выданных кредитов населению также продолжают увеличиваться, однако темпы роста кредитования имеют тенденцию к снижению: кредиты уже достигли примерно 25% от общего кредитного портфеля банковской системы, при нормальном уровне в 30%. Так что дальнейший рост этого показателя возможен только в пределах роста самой банковской системы. Однако и здесь необходимо обратить внимание на следующие особенности: если в крупных городах и, прежде всего, в Москве, рынок потребительских кредитов близок к насыщению, то в большинстве регионов рост в ближайшие годы продолжится. Сохранится рост и в сегменте «залогового» кредитования, в частности ипотечного и автокредитования, причем он будет иметь место как в регионах, так и в Москве.

Рост доходов населения остается серьезным стимулом расширения внутреннего производства потребительских товаров, как продовольственных, так и непродовольственных. В то же время, конкуренция со стороны импорта усиливается. Связано это, с одной стороны, с ростом требований потребителей – с ростом доходов происходит не только количественное, но и качественное изменение потребления. С другой стороны, росту импорта (почти на 40%) способствует продолжающееся укрепление рубля. При росте экспорта лишь на 11,6% это привело к снижению сальдо торгового баланса.

В настоящее время рост импорта не вызывает серьезных опасений: с одной стороны, внутренние производители пока выдерживают конкуренцию с импортом, в том числе и в традиционно чувствительных потребительских отраслях, с другой – снижение торгового баланса компенсируется масштабным притоком средств по капитальным счетам – чистый приток капитала в частный сектор превысил 60 млрд. долл.

С точки зрения денежно-кредитной сферы рост импорта в принципе не вызывает никаких опасений. Золотовалютные резервы страны увеличились более чем на 100 млрд. долл., превысив 400 млрд. долл., что существенно превышает требование о покрытии трехмесячного импорта. Кроме того, рост импорта, прежде всего потребительского рассматривается властями как одна из мер по снижению темпов роста цен. Прирост потребительских цен в 1 полугодии составил 5,7%, что несколько ниже, чем за соответствующий период прошлого года и позволяет рассчитывать на выполнение годового ориентира в 8%. Удержанию инфляции в запланированных пределах способствует сохранение жесткой бюджетной политики. Профицит бюджета по итогам 1 полугодия превысил 1 млрд. руб. Стабилизационный фонд достиг 3 141 млрд. руб., увеличившись с начала года почти на 40%.

Индекс цен производителей, напротив, превысил прошлогодние показатели, достигнув 14,5%. Одним из лидеров роста цен остается производство строительных материалов, в рамках которого неизменным лидером является производство цемента – рост цен здесь вновь превысил 20%. Однако, учитывая растущий платежеспособный спрос, негативного влияния на темпы развития строительной отрасли это не оказывает.

Таким образом, российская экономика продолжает стабильное развитие с все более заметным переходом от преимущественно сырьевой к более диверсифицированной, основанной на высоком внутреннем спросе, модели. Безусловно, роль углеводородов еще долгое время будет оставаться существенной, в том числе и в поддержании высокого внутреннего спроса, тем не менее, стабильно высокие инвестиции, направленные на модернизацию широкого круга производств, способны создать базу для долгосрочного стабильного развития даже в условиях ухудшения сырьевой конъюнктуры.

Экономические тенденции

Итоги первого полугодия 2007 года позволяют говорить об инвестиционном буме в Российской Федерации. В среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее увеличение прироста инвестиций, значительная доля из которого придется на государство (реализация национальных проектов, создание банка развития, фонда будущих поколений, «нанокорпорации», организация особых экономических зон и т. п.) Наблюдается растущий интерес как российских, так и иностранных инвесторов к инвестированию на российском рынке, который характеризуется укреплением национальной валюты и более высокой рентабельностью по сравнению со многими другими странами мира.

Хотя приток капитала и создает определенные макроэкономические проблемы (рост инфляции и снижение конкурентоспособности обрабатывающих отраслей промышленности в условиях укрепления реального курса рубля), вероятность кризиса в ближайшие пять лет оценивается как «очень низкая». До 2010 года ожидается сохранение темпов экономического роста в 6,1 — 6,5 %.

В долгосрочной перспективе остается целый ряд проблем, наличие которых ставит под сомнение устойчивость сложившейся модели экономического роста: негативные тенденции в демографическом развитии, приводящие к сокращению численности населения России на 0,4 — 0,5 млн. человек в год; высокий и постоянно растущий уровень монополизма в экономике, ведущий к снижению ее эффективности; недостаточная легитимность прав крупной частной собственности, низкое качество судебной системы с вытекающими отсюда высокими политико-экономическими рисками смены политического режима в стране; высокая степень зависимости экономики (и особенно принимаемых сегодня масштабных инвестиционных решений) от ситуации на мировых сырьевых рынках (прежде всего нефти).

Данные факторы неопределенности приводят к определенной спекулятивности в прогнозировании среднесрочных (5-10 лет) тенденций развития рынка недвижимости.

Тем не менее, в краткосрочной перспективе под влиянием всего спектра макроэкономических, структурных и социально-политических факторов рынок коммерческой недвижимости России продолжает сохранять и наращивать свои лидерские позиции в глазах отечественных и зарубежных инвесторов.

Фондовый рынок

Несмотря на стабильный рост мировых цен на энергоносители, фондовый рынок России характеризуется значительной волатильностью и отсутствием какой-либо определенной тенденции. Отдельные периоды роста сменялись практически такими же по продолжительности и глубине периодами снижения котировок, в результате чего индекс РТС к концу полугодия фактически вернулся к уровню начала года: 9 января торги открылись с 1906,32 пункта, а на момент закрытия торгов 29 июня индекс составил 1897,70 пункта. То есть по итогам полугодия значение индекса РТС снизилось на 0,45%.

Согласно исследованию, проведенному аудиторской компанией Ernst & Young, в 2006 г. Российские компании заняли третье место в мире по объему привлеченного капитала в ходе IPO. Общая сумма привлеченных в рамках IPO средств на мировом рынке оценивается в $246 млрд, в том числе: $56,6 млрд – китайские компании, $34,1 млрд – американские эмитенты и $18 млрд (около 7,3% от общемирового объема IPO) – российские компании.

По итогам первой половины 2007 г. совокупный объем IPO российских компаний составил около трети от общей суммы всех размещений на Лондонской фондовой бирже, а первичное размещение банка ВТБ (суммарный привлеченный капитал – около $8 млрд) стало крупнейшим в Европе.

Прогноз

Успешные итоги 1 полугодия 2007 г. во многом предопределяют выполнение годовых проектировок по основным макроэкономическим показателям
. Эксперты практически единодушны в своих прогнозах относительно роста ВВП по итогам года на 6,2-6,5%. Инвестиции в основной капитал возрастут почти на 15%.

Рост реальных доходов населения, заработной платы и розничного товарооборота вновь превысит 10%. Инфляция же, напротив, согласно прогнозам экспертов, не превысит 8%. Основные опасения по-прежнему связаны с ростом импорта и укреплением обменного курса. Импорт по итогам года ожидается на уровне 210 млрд. долл., что означает рост почти на 30%, при росте экспорта на 10% — до 340 млрд. долл. Прогнозы по обменному курсу не успевают за динамикой спот-курса: уровня 25,5 руб./долл. обменный курс должен был достичь, согласно прогнозам, в конце 2007 г., тогда как этот уровень был достигнут уже в июле.

Предстоящие выборы никак не влияют на макроэкономические прогнозы — подобной политической определенности, несмотря на сохраняющуюся интригу относительно имени приемника действующего президента в российской истории еще не было. Тем более не делаются «политические» поправки при составлении более долгосрочных прогнозов. В представленной Минэкономразвития в июле 2007 г. «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации» обсуждаются более глобальные вызовы, стоящие перед российской экономикой: усиление глобальной конкуренции, возрастание роли человеческого капитала и исчерпание источников экспортно-сырьевого типа развития.

Отвечать на эти вызовы МЭРТ предлагает в рамках одного из трех сценариев. Первый, инерционный, сценарий предполагает консервацию экспортно-сырьевой модели развития. Второй — энерго-сырьевого развития — частично снимает ограничения первого сценария за счет всего укрепления сырьевой специализации. Третий сценарий — инновационного развития — предполагает использование инновационных источников роста за счет реализации конкурентных преимуществ российской экономики как в традиционных (энергетика, транспорт), так и новых наукоемких секторах и экономике знаний.

Очевидно, что наилучшие результаты достигаются в рамках третьего сценария. Объем ВВП на душу населения к 2015 г. в рамках данного сценария составит 21 тыс. долл., к 2020 г. — 30 тыс. долл. Тем не менее, все три сценария предполагают устойчивый рост экономики вплоть до 2020 г., отличаются только темпы роста, но никаких кризисов власти не ожидают.

Одним из немногих показателей, на которые не распространяется оптимизм властей, является численность населения. Согласно прогнозам, к 2020 г. численность населения снизится до 139 млн. чел. по сравнению с сегодняшними 142 млн. чел., при этом наиболее интенсивно будет происходить уменьшение населения трудоспособного возраста - с 89,8 до 77,2 млн. чел. Стабилизировать численность населения при наиболее благоприятном, инновационном сценарии развития, удастся, в лучшем случае, за пределами 2020 г.

Более существенным выбор того или иного сценария оказывается для пространственного развития России. Если в рамках первого сценария шансы на активное развитие сохраняют столичные агломерации, а также регионы Юга России и Дальнего Востока, то второй сценарий предполагает дополни - тельно активное развитие Восточной Сибири, и только в рамках третьего, инновационного сценария, возможно достичь многополярности развития, с формированием большого числа региональных точек роста.

1.2. Торговая недвижимость

Общая ситуация

За первое полугодие 2007 г. в Москве открылось 5 торговых центров, что обусловило рост предложения новых торговых площадей на кв. м (торговой площади (GLAкв. м). К концу первого полугодия 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3 кв. м, в том числе торговая площадь - около 1 кв. м. До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1 кв. м новых торговых площадей.

Среди наиболее крупных комплексов, открытых в этом году, можно отметить:

ТЦ Шереметьевский" на ул. Никольская, общая площадь -кв. м, GLA кв. м;

ТЦ "Мосмарт" на пересечении МКАД и Боровского шоссе, общая площадь -кв. м, GLA - околокв. м;

Вторая очередь ТЦ "Глобал Сити" на Кировоградской улице, общей площадьюкв. м, GLA - околокв. м. Таким образом, общая площадь торгового комплекса составилакв. м.

ТЦ "Перловский" на ул. Волошиной г. Мытищи общей площадьюкв. м, GLA - околокв. м

ТЦ "Серебряный дом" на ул. Б. Семеновская, общей площадьюкв. м, GLA - околокв. м

ТРК "Щука" на Щукинской улице, д. 42, общей площадью кв. м, GLA - околокв. м, включая подземную парковку на 740 машиномест. Девелопер проекта - компания "ДС Девелопмент", входящая в группу компаний "Дон-Строй".

Кроме этого состоялись два неофициальных открытия: торгового центра "Lotte Plaza" на Новом Арбате площадьюкв. м, из них торговая площадь - околокв. м, и многофункционального комплекса "Аэробус" на Варшавском шоссе площадью околокв. м.

Объем инвестиций

В 1 квартале 2007 г. в московскую недвижимость было инвестировано более 200 млн долл. США. 52% от общего объема инвестиций пришлось на сектор торговой недвижимости Москвы.

Крупнейшая инвестиционная сделка первого полугодия 2007г. - по продаже торгового центра в подмосковных Котельниках, принадлежащего Metro Group. Покупателем выступил крупный американский фонд Apollo Real Estate Advisers. Объем сделки составил приблизительно $100 млн.

В первом полугодии 2007 г. "Седьмой континент" приобрел у девелоперской группы "Декра" компанию "Объединенная торговая недвижимость", владеющую 29 несетевыми магазинами в Москве, за $150 млн. В течение двух лет магазины будут переделаны в супермаркеты "Седьмой континент" и "Седьмой континент 5 звезд".

Динамика цен

Рост арендных ставок в качественных торговых центрах в I полугодии 2007 г. составил около 7%. Такое повышение обусловлено следующими факторами: высоким уровнем конкуренции между ритейлерами за торговые площади при сохраняющемся их дефиците, ростом благосостояния населения, инфляцией, а также укреплением национальной валюты по отношению к доллару США. Способствует повышению арендных ставок и значительно улучшающееся качество торговых центров.

Цены продажи за квадратный метр также незначительно увеличились, в Центральном и Юго-Западном административных округах наблюдалось наибольшее их повышение.

Предложение

На сегодняшний день в столице на 1 000 человек приходится около 250 кв. м. Таким образом, Москва приближается к среднему показателю по Европе, который достигает почти 310 кв. м на 1 000 человек. В то же время, если ориентироваться на показатели именно европейских столиц, которые значительно выше среднего уровня, то до насыщения московскому рынку еще достаточно далеко.

В целом, торговые центры распределены по Москве относительно равномерно, исключение составляют Центральный и Восточный административные округи, в которых наблюдается наименьший и наибольший дефицит торговых площадей соответственно. Ситуация в последнем объясняется тем, что, несмотря на довольно активное жилищное строительство в округе, девелоперы по прежнему рассматривают ВАО, как не самый привлекательный для реализации торговых проектов район. Операторы общественного питания продолжают формировать основную часть спроса среди потенциальных арендаторов.

Спрос

В течение первого полугодия 2007 г. спрос на рынке торговой недвижимости оставался стабильно высоким. Лежащие в основе этого спроса увеличение оборота розничной торговли было обусловлено благоприятной экономической конъюнктурой и продолжающимся ростом доходов москвичей. Вследствие этого, а также в результате переноса сроков открытия нескольких заявленных торговых центров, соотношение спроса и предложения практически не изменилось. В течение 2007 г. дефицит площадей сохранялся на уровне около 20% от общего объема предложения.

Таким образом, спрос на высококачественные торговые площади остается высоким, а площади планируемых к вводу в эксплуатацию торговых центров заполняются арендаторами задолго до открытия.

Спрос на покупку торговых площадей также стабильно предъявляется со стороны различных фондов и самих торговых операторов.

За прошедшее полугодие было зафиксировано три крупные сделки:

Группа "Партия", закрывшая свои розничные сети "Партия" и "Домино", продала принадлежащий u1077 ей торговый центр "Квадро" на Кутузовском проспекте. Основная часть площадей здания перешла под контроль холдинга "Подиум", владеющего одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов "Дисконт-Центр". По оценкам участников рынка сумма сделки составляет порядка 30-35 млн. долл. США.

Компания Capital Partners продала 50% акций торговой части многофункционального комплекса "Метрополис" компании Rodamco Europe N. V. за 200 млн. евро. Rodamco специализируется на инвестициях в недвижимость и управлении недвижимостью в секторе розничных продаж. Компания работает в Нидерландах, Бельгии, Франции, Испании и других странах Европы. "Метрополис" планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2008 г. Он расположен на пересечении Ленинградского проспекта и запланированного четвертого транспортного кольца. Торговая составляющая проекта -кв. м (офисная часть,кв. м, не являлась частью сделки). Это крупнейшая сделка на российском рынке торговой недвижимости.

Новосибирская сеть магазинов "Квартал" приобрела 7 магазинов в столице. Площадь магазинов составляет порядка 400-500 тыс. кв. м. Компания уже открыла представительство в Москве. Планируется, что в Москве магазины сети будут открываться под отдельным брендом.

По-прежнему на четыре лидирующие по количеству заявок группы профилей - одежда, общепит, красота и здоровье, аксессуары - приходится более 50% от общего числа запросов.

Ключевые события

В январе стало известно, что сеть спортивных магазинов "Спортмастер" начинает развивать новый формат гипермаркетов площадью около 8 000 кв. м. Первый гипермаркет кв. м) открылся весной в Санкт-Петербурге на Пулковском шоссе. До конца года второй гипермаркеткв. м) компания планирует открыть в Москве.

2 марта в Краснодаре началось строительство ТРЦ "OZ" общей площадью кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2008 г. Девелопер проекта, компания AIM Property Development, планирует создать сеть из 20 ТРЦ и реализовать проекты в Саратове, Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах России.

В начале марта в Нижнем Новгороде в ТРЦ "МЕГА" открылся первый региональный франчайзинговый магазин британского оператора Marks & Spencer.

В середине марта стало известно, что компания Carrefour приобрела в Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, оператор подписал договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ "Горизонт", где Carrefour займет место "Рамстора" (при этом арендуемая площадь будет увеличена докв. м). 17 марта в Казани состоялось официальное открытие пятого ТРЦ федеральной сети Park House. Общая площадь комплекса составилакв. м.

В марте началось строительство крупнейшего в Москве (в пределах МКАД) ТРЦ "Ростокино". Общая площадь комплекса составит более кв. м.

В конце мая в ТРЦ "МЕГА" в Казани закрылся гипермаркет "Рамстор", занимавший околокв. м. В июне турецкая корпорация Koc Holding подтвердила информацию о том, что намеревается продать свой розничный бизнес, частью которого является сеть "Рамстор".

Продолжается экспансия сети торгово-развлекательных центров "МЕГА": 29 мая в Омске, а также 5 июня в Саратове состоялись церемонии закладки первого камня ТРЦ.

7 июня в Москве по адресу Новорязанское шоссе открылся DIY-гипермаркет Castorama, ставший четвертым магазином сети в России.

Ожидается приход на рынок одного из крупнейших операторов рынка кофеен - Starbucks. По разным сведениям планируется открыть 9 точек, из которых восемь будут находиться в торговых центрах. Компания планирует занять неизвестную пока в России нишу кофе "на вынос", формат, высоко востребованный в других странах.

Группа компаний "Торговый квартал" начала строительство торгово-развлекательного комплекса с одноименным названием в городе Домодедово Московской области. Ожидается, что объект будет сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2008 года. Заявленная площадь центра составляеткв. метров.

Компания "Доминион-М", которая входит в группу "Пересвет-Групп", планирует построить сеть торгово-развлекательных центров в Московской области. Первый из объектов будет располагаться в центре города Павловский Посад. Ожидается, что срок реализации проекта составит 1,5 года.

На рынок магазинов формата Cash & Carry выходит крупный европейский ритейлер Selgros. Из 72 открытых торговых центров этого оператора 45 находятся в Германии, 16 - в Румынии и 11 - в Польше. Компания уже учредила дочернее предприятие "Зельгрос" в России, а с августа 2006 г. работает российский офис. Первый магазин планируется открыть в Подмосковье. В дальнейшем ожидается экспансия в регионы.

Группа компаний "Ташир", в состав которой входит более сотни компаний, известная на рынке такими брендами, как "НАШ ДОМ", "SK Плаза", "РИО", "Алкотек", "Ташир-пицца", "СуперДисконт", создала совместное предприятие (сп) с известным французским оператором рынка фаст-фуда "Quick". Сеть "Quick" насчитывает более 400 ресторанов в Европе и планирует открыть в России 80 точек в течение 5 лет. В России сеть планируют развивать в различных форматах: это будут и точки в торговых центрах, и небольшие рестораны и рестораны типа "драйв-ин".

Компания "ConoItalia", владеющая сетью ресторанов, намерена до конца этого года запустить два проекта в России. Под открытие сети пиццерий "Pizza di Roma" и сети американских ресторанов быстрого питания "Texas Chicken" в Москве и Санкт-Петербурге уже арендованы 20 помещений средней площадью около 180 кв. м.

Компания "МАРР Капитал" осуществляет проект строительства торгового комплекса окружного масштаба на Новорижском шоссе в 6 км от МКАД. Комплекс планируется к вводу в эксплуатацию к осени 2008 г. Общая площадь объекта составит околокв. м. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне 60 млн. долл. США.

Власти Москвы продолжают упразднять объекты мелкой торговли. Новые правила, принятые в 1 полугодии, в рамках действующей программы ликвидации торговых палаток, затрагивают представителей уличного фаст-фуда и распространителей других потребительских товаров. В качестве представителей вышеназванного формата власти планируют оставить только павильоны с цветами, газетами, палатки с мороженым и информационные стойки.

В Центральном административном округе появятся торговые комплексы, совмещающие торговые павильоны с предприятиями общественного питания и объектами бытового обслуживания. Объекты нового строительства в основном разместятся в районах Басманном, Замоскворечье, Пресненском, Тверском и Таганском.

С 1 июля 2007 г. в силу вступили нормы федерального и московского законов о деятельности игорных заведений. Таким образом, число таких объектов постепенно снижается, что влечет за собой освобождение площадей под объекты торговли. Только в Восточном административном округе закрыто уже около 200 заведений из общего количества по Москве 910.

Тенденции

В продолжении отрицательной тенденции предыдущих периодов сдача в эксплуатацию многих из заявленных к открытию торговых объектов была отложена. Запуск некоторых объектов, планируемых к открытию в первом полугодии 2007 г., был перенесен на второе полугодие. Среди таких комплексов можно отметить торговые центры: "Тряпка", "Времена года", "Фили", 2 очередь ТЦ "Семеновский", ТЦ на проспекте Андропова и другие. Перенос сроков объясняется административными барьерами, удорожанием строительных материалов и другими факторами. Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам полугодия составил порядка 5%, что не превышает показатели предыдущих периодов.

Во втором полугодии 2007 г. ожидается ввод в эксплуатацию нескольких знаковых масштабных объектов, отвечающих международным требованиям и стандартам качества, таких как ТК "Мега Белая Дача" (II очередь) и "Рио Гранд".

Рост доходов и потребительских расходов населения, а также развитие розничных сетей являются благоприятными факторами развития рынка торговой недвижимости, тогда как сохраняющийся дефицит качественных торговых площадей обуславливает тенденцию роста ставок аренды.

На российский рынок вышли очередные иностранные девелоперские компании. Израильская компания Mirland Development совместно с председателем правления X5 Retail Group N. V. Львом Хасисом анонсировала проект строительства офисно-торгового центра на пересечении Калужского шоссе и МКАД (площадь торговой части -м2).

Коттеджные и дачные поселки на западе Подмосковья вскоре будут обеспечены площадями профессиональных ТЦ. Несколько подобных проектов заявлено на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе.

Вслед за городами-спутниками Москвы профессиональные торговые центры начинают открываться и в более отдаленных городах Подмосковья. Так, первый из сети ТЦ "Счастливая семья" (девелопер RIGroup, общая площадь -м2) откроется в сентябре 2007 г. в Сергиевом Посаде. В декабре ожидается открытие ТЦ в Воскресенске (общая площадь -м2, девелопер "Лидер Строй").

Масштабные проекты торговых центров в Подмосковье не будут сосредотачиваться исключительно вдоль МКАД.

На рынок Москвы и Подмосковья вышли новые продуктовые операторы. Вслед за "Вестером", "Бахетле" и "Каруселью", открывшими свои первые магазины в 2006 г., новосибирская сеть "Квартал" приобрела семь магазинов в Москве (для сети разрабатывается новый брэнд, так как на московском рынке уже присутствуют магазины "Квартал"). Мультиформатная сеть "Смак", развиваемая Ritzio Entertainment Group, открыла пять магазинов в Подмосковье.

Прогноз

Значительного повышения роста арендных ставок и цен продажи на торговую недвижимость не прогнозируется. Ожидается сохранение темпов роста на уровне 7-8% до конца года.

Среди основных трендов развития рынка торговой недвижимости необходимо выделить:

высокую активность на рынке иностранных девелоперов

привлечение для участия в проектах профессиональных специалистов (архитекторов, дизайнеров и др.)

акцентирование на активном позиционировании и тщательной разработке концепции торговых объектов

дефицит свободных участков для застройки, который вынуждает девелоперов использовать бывшие производственные площади.

Крупным инвесторам интересна реализация масштабных проектов, однако предложение земельных участков в пределах МКАД, на которых возможно строительство крупноформатных современных торговых центров, ограничено. Из-за дефицита участков для строительства и высокой доходности торговой недвижимости девелоперы вводят объекты в эксплуатацию пофазно. Отсутствие подходящих площадок в пределах МКАД объясняет тенденцию к децентрализации строительства новых объектов: в последнее время темпы строительства выше в "спальных" районах, в основном, в непосредственной близости к МКАД, Третьему транспортному кольцу, проектируемому Четвертому транспортному кольцу. Дефицит подходящих площадок в Москве объясняет повышенный рост интереса девелоперов к региональным рынкам, которые, как и Москва, далеки от насыщения качественными торговыми помещениями, при этом там нет таких ограничений, связанных с дефицитом земельных участков, как в Москве. Нехватка земельных участков объясняет также интерес девелоперов к освоению подземного пространства, несмотря на то, что издержки при подземном строительстве возрастают в 2-3 раза.

Мнение

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood

В 1-3 квартале 2007 г. сохранялись высокие темпы роста рынка торговой недвижимости Москвы. За этот период было введено в эксплуатацию кв. м качественных торговых площадей. Таким образом общая площадь современных торговых помещений к концу третьего квартал составила около 3,4 млн. кв. м.

Рост покупательной способности населения, стимулирующий развитие розничных сетей привел к сохранению большого спроса на качественные торговые помещения. Несмотря на высокие темпы строительства торговых объектов, спрос превышает предложение, что приводит к сохранению дефицита на рынке торговой недвижимости.

Ставки аренды в торговых центрах за рассматриваемый период составляли: для якорных арендаторов - 200-500 $/ кв. м./год, для торговой галереи - $/ кв. м./год

Традиционно имеет место тенденция задерживания сроков ввода в эксплуатацию торговых объектов.

Сохраняется тенденция децентрализации строительства торговых объектов по причине уменьшения количества участков под строительство в центре города.

Ведется реализация проектов торговой недвижимости в подземном пространстве центральной части города.

Высокая доля торговых площадей среди заявленных проектов будет реализована в рамках многофункциональных комплексов.

Планируется сохранение основных существующих на рынке торговой недвижимости тенденций.

Можно выделить следующие тренды развития рынка в среднесрочной перспективе:

Сохранение незначительного, на уровне инфляции, повышения арендных ставок и цен продажи на качественные торговые площади.

И напротив, в торговых центра, в концепциях которых допущены значительные ошибки возможно снижение арендных ставок.

Все большее внимание уделяется концепции торговых центров, и как следствие, ожидается появление все большего количества оригинальных, нестандартных проектов на рынке торговой недвижимости.

Сохранится тенденция децентрализации - все больше торговых объектов будет строится в спальных районах города и на строящихся участках Четвертого транспортного кольца.

На рынке торговой недвижимости Москвы сохраняется высокая доля иностранных инвестиций.

1.3. Складская недвижимость

В первой половине 2007 г. предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А. Класс А доминирует в общем предложении. Обострилась конкуренция на южном направлении Московской области.

В первой половине 2007 г. ставки аренды на высококачественные складские помещения практически не менялись. Для новых помещений класса А еще не наступил момент пересмотра, связанный с инфляцией в США и зоне Евро. Для среднестатистических складов класса В, расположенных вне Москвы, возможно изменение верхней границы ставок на уровне 122-125 $/м2/ год.

Динамика цен

В I полугодии 2007 г. арендные ставки по сравнению с концом прошлого года незначительно выросли, причем ставки в зависимости от направления растут неравномерно. Это объясняется тем, что спрос на качественные складские площади в целом по региону все еще превышает предложение, однако некоторые направления уже близки к состоянию насыщения складскими площадями. В числе этих направлений - Симферопольское и Каширское шоссе.

Ставки по схеме triple net для складских комплексов класса "А" в московском регионе определились на уровне $120-135 за кв. м, для класса "В" - $115-125. Эксплуатационные расходы составляют в среднем для класса "А" $30-35, для класса "В" - $15-25 за кв. м. В I полугодии эксплуатационные расходы незначительно выросли, что связано с ростом стоимости обслуживания складских комплексов.

В I полугодии средние цены продажи
площадей класса "А" составили 1 долл. США за кв. м без НДС, класса "В" долл. США за кв. м без НДС.

Предложение

Специфика предложения на московском рынке состоит в том, что объекты недвижимости начинают предлагаться на стадии строительства или проектирования. При этом построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. Таким образом, актуальное предложение состоит из трех компонентов: нового предложения, предложения на вторичном рынке и предложения будущих периодов.

Всего за первую половину 2007 г. было построено более м2 высококачественных складских помещений, что меньше на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лишь 67% построенных площадей можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.

Спрос

Объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2000 м2 в первой половине 2007 г. оценивался на уровне 2 м2. Это в 2,5 раза больше аналогичного показателя в первой половине 2006 г.