Обзор рынка коммерческой недвижимости, ноябрь 2007 (стр. 7 )

Пока на внешнем рынке есть всего два логистических комплекса, которые можно отнести к классу B. Но рынком уже заинтересовались такие крупные компании, как «Евразия девелопмент», Raven Russia, подыскивает землю для логистического центра и «РосЕвроДевелопмент». Правда, интерес крупных игроков, разжег аппетиты омичей – цены на землю взлетели до небес. Аналитики успокаивают, что скоро цены поползут вниз, а пока найти участок для логистического центра непросто.

Звезды омские гостиницы присваивают себе сами. И хотя рубеж в «3 звезды» не перешла ни одна, соответствие заявленному классу порой вызывает серьезные сомнения.

Сейчас идет строительство нескольких новых гостиниц, каждую из которых владельцы считают качественным прорывом на рынке. Компания «Корстон» заявила о строительстве гостиничного комплекса, также благоприятные оценки консультантов заслужил административно­гостиничный комплекс, строящийся на улице Жукова, своя гостиница на «3 звезды» будет и в торговом комплексе «Миллениум». Кроме того, будет обновлена гостиница «Маяк» на Речном вокзале.

Впрочем, гостиничный бизнес не самый привлекательный в городе. Несмотря на отсутствие качественных площадей, просторов для роста не так много. При том что на сегодняшний день в Омске в общей сложности 1495 мест, наполняемость гостиниц составляет 65–75%. Омск не транзитный город, здесь проходит не много масштабных мероприятий, способных привлечь большое число гостей. Довольно велика бизнес­активность, но, как правило, люди приезжают на один­два дня. По выходным гостиницы пустуют, что, конечно, на пользу бизнесу не идет. Тем не менее, по словам аналитиков, городом уже заинтересовался ряд крупных операторов, под которых, возможно, начнут строить новые качественные проекты.

Ставки аренды: Офисы: $90-570
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: $
Торговые центры: $
Склады: $20-280

Самара

Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты сегодня оценивают как стабильный. Это объясняется перенасыщением в его наиболее популярных сегментах, таких как ритейл. В этих условиях основной потенциал развития рынка реализуется в «качественном» направлении. Вопрос лишь в том, насколько современная Самара способна удовлетворить спрос на качественную коммерческую недвижимость?

Офисная недвижимость

За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано более кв. м офисных площадей. По информации компании Knight Frank, среди сданных и готовящихся к сдаче объектов класса А находятся БЦ «Скала», «Биг Бен», «Ладья». Правда, компания «БЭЛ Девелопмент» считает, что первый бизнес­центр класса А в Самаре – их новый БЦ «Поволжский центр развития» кв. м) по ул. Молодогвардейской.

По данным «Индест­Develoment», близкими к классу А по своим характеристикам можно считать офисный центр «Витязь» кв. м), «Деловой мир» на ул. Урицкого кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м), на ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького (5000 кв. м) и ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской. В стадии завершения строительства находятся ОЦ «Вертикаль», ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул. Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской, с офисами, гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской (В+), ОЦ на ул. Фрунзе (класс В).

На начальной стадии находится строительство ОЦ на ул. Урицкого с офисными помещениями класса А и В.

Также в проекте административно­офисное здание на пересечении ул. Мичурина и Осипенко, реконструкция ОТЦ по ул. Мяги (класс В), строительство ОТЦ «Титаник» по Садовой / Вилоновской (предположительно класс А).

Однако большую часть рынка офисной недвижимости города представляют старые перепрофилированные здания. Такими коммерческими площадями изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично Октябрьский р­ны. Эти районы по­прежнему считаются престижными, поэтому высокие арендные ставки там сохраняются. Стоимость 1 кв. м аренды в этих районах составляет от $250 до $520 в год.

Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует периферия – Промышленный, Советский и другие районы. Там процесс развития рынка офисной недвижимости в отличие от «тесного» центра идет довольно бурно, и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные изменения. Сегодня на ближней периферии города строится или вводится в эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов. Ставки аренды в этих районах составляют от $170 до $400 за 1 кв. м год.

Торговая недвижимость В секторе торговой недвижимости Самары за последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Девелоперы начинают преимущественно ориентироваться на качественную характеристику объекта и для привлечения большего числа потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную. Яркими представителями ТРК в Самаре являются Мегакомплекс «Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес­центр, веллнес­центр, теннисные корты и фуд­корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд­корт, ресторан, детская площадка).

Сегодня сформировался и основной торговый коридор города – Московское ш., который, обладая высокой пропускной способностью, является достаточно привлекательным для девелоперов как регионального, так и федерального уровней. На нем расположены 15 ТЦ и планируется строительство еще как минимум пяти. Параллельно формируется новый торговый коридор – ул. Ново­Садовая, – который сегодня представлен шестью ТЦ.

В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в основном сегментом street­retail. Наибольшей концентрации магазины данного формата достигают на таких ул., как Куйбышева, Молодогвардейская, Ленинградская, и Самарская. Арендные ставки на торговые площади в магазинах формата street­retail составляют около $600 за кв. м в год. В 2006 г. в Самаре были открыты «МегаСити» кв. м), Castorama кв. м), 2­я очередь ТЦ «ПаркХаус» кв. м, общая площадь объекта увеличилась докв. м), ТЦ «Молот» (3256 кв. м), МЦ «Мягкофф» кв. м) и 2­я очередь ТЦ «Интермебель» кв. м).

Сегодня в Самаре функционируют 48 ТЦ общей пл. кв. м. В среднем ставки аренды в крупных торговых центрах составляют, по данным ГК «Спектр недвижимости», от $500 до 600 м в год. На 1000 жителей города, соответственно, приходится 509 кв. м торговых пл., из которых 327 кв. м – современные и качественные.

На данный момент девелоперскими компаниями заявлено о 14 проектах ТЦ, находящихся на разной стадии реализации, общей пл. кв. м. В сентябре 2007 г. планируют завершить строительство крупнейшего торгово­развлекательного комплекса Мега­IKEA в поселке Красный Пахарь Красноглинского района Самары. Запланированная площадь ТРЦ – кв. м.

Складская и гостиничная недвижимость

Сейчас в Самаре около кв. м складских помещений класса В, большая часть из которых используется компаниями для собственных нужд, и околокв. м складских площадей класса А, находящихся на рынке аренды. Себестоимость строительства для склада класса А составляет около $700–800 за 1 кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют от $165 до 170 за кв. м в год, класса В – около $75 за кв. м в год.

Закончена 1­я очередь логистического комплекса класса А самарской компании «Виктор и Ко». Ее площадь –кв. м. Во II квартале этого года компания намерена закончить строительство 2­й очереди накв. м. Общая площадь комплекса составит кв. м. Местная ассоциация «Версиво» объявила о намерении построить складской комплекс класса А общей площадьюкв. м. С 2007 по 2008 гг. в Самаре склады класса А планирует построить международный логистический оператор «Алерс». В планах инвестиционно­промышленной группы «Евразия» строительство логистического комплекса класса А пл. предположительно около кв. м. «Каширский двор» намеревается вложить более 250 млн руб. в новый торгово­складской центр. Русская Логистическая Служба, Национальная Логистическая Компания, FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных сроках и спецификациях объектов не сообщают. Кроме того, в регионе планируется создание транспортного консолидирующего центра, который предполагает строительство в регионе 4­х мультимодальных терминалов и логистического информационно­аналитического центра.

В настоящее время в Самаре действует более 50 гостиниц. Основная масса гостиниц построена в советские времена – «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Однако за последние три года гостиничный рынок пополнился объектами международного класса. Самарский «Ренессанс» предлагает своим постояльцам пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц­залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес­центр и 196 номеров. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. в одноместном номере, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля вруб. в сутки. В мае этого года открылся второй в Самаре отель класса 4* Holiday Inn Samara, который входит в международную сеть InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. В 8­этажном отеле общей площадьюкв. м 177 номеров. В трехзвездочной «Европе» на ул. Галактионовской двухкомнатный номер в сутки стоит от 3600 до 9900 руб., однокомнатный – 2850 руб. в сутки. А в типично советской гостинице «Волна» на улице М. Горького в одноместном номере без удобств можно поселиться за 460 руб. в сутки.

Ставки аренды:

Офисы: $170-520
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: около $600
Торговые центры: $500-600
Склады: $75-170

Волгоград

В 2007 г. рынок коммерческой недвижимости Волгограда продолжил свой рост. Об этом свидетельствует ряд новых объектов – уже сданных в эксплуатацию и заявленных к реализации. При этом, несмотря на немалые инвестиционные вливания в регион, до насыщения площадями рынку еще далеко. Здесь по-прежнему не хватает адекватных офисных и торговых центров, гостиниц и складских помещений.

Офисная недвижимость

Общее предложение офисов на рынке Волгограда, по данным компании «Ариороса», оценивается в –кв. м. Эксперты из Diamant Development Group называют другую цифру – более кв. м. «Специализированные офисные здания составляют чуть больше 44% (это в основном офисы класса В и С). Оставшиеся около 56% – это в основном встроенно­пристроенные помещения или офисный фонд 1980­х гг. В городе нет офисной недвижимости класса А. В класс В можно включить ТВК «Меркурий», здание Службы занятости, БЦ EL PATIO, здание «Волгоград­GSM».

Предложение офисных помещений в бизнес­центрах класса В составляет, по данным Diamant Development Group, околокв. м. Средняя величина арендной ставки на офисные помещения класса В составляет, по данным компании «Нотра­Недвижимость» $230–275 за 1 кв. м общей пл. в год. На помещения класса С в специализированных офисных зданиях – $180–200 за 1 кв. м в год.

Для рынка Волгограда по­прежнему характерна тенденция продажи офисных помещений блоками. Стоимость продажи офисных помещений в настоящий момент составляет–45 000 руб. за 1 кв. м.

Несмотря на это, повод для оптимизма все же есть. Девелоперы наконец задумались о строительстве новых БЦ. Причем основная их масса относится к классу А. Например, Diamant Development Group в ближайшие несколько лет намерена построить в разных районах города бизнес­центры «Вертикаль», «Глобал­СИТИ» и «Конкорд Плаза». Компания «Нотра­Недвижимость» намерена построить два современных офисных комплекса. Выход на площадку запланирован осенью текущего года. Через 1,5 года, как ожидают эксперты компании, здание будет сдано в эксплуатацию.

«Мосбизнесбанк» строит административное здание накв. м в центральном районе на ул. Хиросимы. В настоящий момент девелопер подыскивает соинвесторов.

Развивается рынок административной недвижимости и в области. Волгоградская область выиграла конкурс на создание трех бизнес­инкубаторов, который провело Минэкономразвития и торговли РФ. Первые муниципальные бизнес­инкубаторы будут открыты в городах Урюпинск, Жирновск, Камышин. Под них отведут помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Площадь каждого центра – 1000 кв. м. Ввод в строй бизнес­инкубаторов планируется уже в 2008 г.

Торговая недвижимость

Структура рынка торговых площадей Волгограда отличается преобладанием помещений встроенно­пристроенного типа. Основная масса качественных встроенных помещений сосредоточена по основным торговым коридорам Волгограда – пр­т им. Ленина, ул. Невская, ул. Рабоче­крестьянская, ул. Еременко, пр­т Героев Сталинграда. Ставки аренды на торговые помещения, расположенные по основным торговым улицам, по оценке Diamant Development Group, в среднем составляют $690–1150 за 1 кв. м в год.

Большой процент в структуре ритейл­площадей города занимают ТЦ. Несколько лет назад событием для рынка стало появление Park House.

В отличие от Park House ТРЦ «Пирамида» не был реализован «с нуля» – он появился на месте ресторана при недостроенной гостинице. Сегодня проект достаточно успешен, несмотря на спорную коммерческую концепцию. Удачное месторасположение восполнило некоторые недоработки.

В городе уже несколько лет работает «Метро» (Дзержинский район). Открыты ТЦ Real (Дзержинский р­н, пересечение ш. Авиаторов и пр­та Жукова) и «Лента» (Советский р­н).

В мае этого года в Волгограде состоялось открытие 1­й очереди ТРК DVI Group общей площадьюкв. м. ТРК расположен в непосредственной близости к центру города. Первая очередь представлена форматом гипермаркета «Карусель», общая площадь –кв. м. Основными якорными операторами, помимо гипермаркета «Карусель», стали магазин товаров для дома Castorama, «М. Видео», 7­зальный кинотеатр DVI Cinema, мебельный центр, автосалон, фуд­корт и т. д.

Несмотря на несколько новых ТЦ, спрос на ритейл­площади по­прежнему превышает предложение, а большинство торговых объектов представляет собой старый формат ТЦ или переоборудованные заводские здания. Пример освоения цехов – ТЦ «Царицынский Пассаж» Diamant Development Group, расположенный в центральном районе. 7­этажный ТЦ был создан на базе здания недостроенной швейной фабрики. Другой пример освоения цехов – сданный в эксплуатацию осенью прошлого года ТРК «Диамант». 45­тысячный комплекс в настоящий момент заполнен на 90%.

ТЦ старого формата – «Ворошиловский торговый центр», который довольно успешно работает несколько десятков лет, Центральный универмаг и другие объекты.

Формат ТЦ развивается в городе очень активно, поскольку наблюдается явный дефицит качественных торговых площадей. Ставка аренды на помещения в ТЦ составляет $740–1615 за 1 кв. м в год. В настоящий момент в процессе реализации находятся сразу несколько знаковых проектов. Неохваченными остаются спальные районы города, которыми сегодня и заинтересовались девелоперы. Например, проекты заявлены в Красноармейском р­не (местный девелопер) на месте кинотеатра «Юбилейный», в Советском р­не выкуплена территория завода для развития проекта общей площадью болеекв. м (Leon Group).

Ведется строительство ТРК «Плаза» (Центральный р­н, пересечение ул. Глазкова и пр­та им. Ленина, околокв. м), ТЦ «Эльдорадо» (Краснооктябрьский р­н,кв. м), жилой и торгово­офисный комплекс «Волгоград­СИТИ» (Центральный р­н, ул. Маршала Роскоссовского, кв. м жилья, кв. м торгово­офисных площадей), ТДЦ «Зацарицынский» (Ворошиловский р­н, ул. Рабоче­крестьянская, 48,кв. м), ТДЦ «Диамант на Комсомольской» (Центральный р­н, ,кв. м), 2­я и 3­я очереди ТРК DVI – проект закончат к середине 2008 г. (Дзержинский р­н).

Складская недвижимость

По состоянию на начало 2007 г. суммарная площадь помещений производственно­складского назначения, предлагаемая к продаже, составляет, по данным Diamant Development Group, кв. м, помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, – кв. м.

Однако в городе заявлен логистический проект компании «Евразия Логистик». Компания уже приобрела в собственность участок площадью 50 га в 10 км северо­западнее пос. Городище, вблизи федеральной трассы М6 «Москва–Волгоград», а также железнодорожной ветки. Проект предусматривает строительство логистического комплекса площадью кв. м, арендаторами которого могут выступить федеральные сети – «Перекресток», «Рамстор», «Лента».

Рынок отелей в Волгограде, как и во многих других городах, оставляет желать лучшего. В настоящий момент в пятерку лидеров гостиничного бизнеса Волгограда входят «Волгоград­Интурист», «Волгоград», «Южная», «Отель­банк» и гостиница «Октябрьская». Только первые три отеля имеют статус 3*. Остальные не классифицированы.

98 номеров гостиницы «Волгоград­Интуриста», от стандартных однокомнатных до сьютов, рассчитаны на 140 постояльцев. Гостиница «Южная» расположена в центре Ворошиловского р­на. Рядом с гостиницей – кинотеатр, крупные ТЦ, рестораны, развлекательные комплексы. Отель располагает 200 номерами на 300 мест.

В целом городу крайне не хватает номерного фонда, при этом ни у местных девелоперов, ни у федеральных застройщиков пока нет возможностей осваивать этот нелегкий сектор.

Ставки аренды:

Офисы: $180-275
Торговая недвижимость на центральных улицах горда: $
Торговые центры: $
Склады: $20-110

Пермь

Приход новых компаний в Пермь, развитие малого и среднего бизнеса приводят к увеличению потребности в офисных и торговых площадях. Активное развитие торговли в Перми, по мнению экспертов, в свою очередь, через 2–3 года повлечет за собой развитие складской недвижимости. Практически полное отсутствие туризма в регионе в течение нескольких лет привело к тому, что гостиничный бизнес в Перми развит слабо, однако в последнее время наблюдается тенденция к росту и этого сегмента коммерческой недвижимости.

Крупнейшие местные застройщики коммерческой недвижимости в городе – «Сатурн­Р», «Стройиндустрия», «Камская Долина», «РИАЛ» «Трест № 14». Федеральные компании представляют «Ренова», Africa Israel Investments, Группа Компаний «ПИК».

По информации компании «Респект», темпы роста цен на продажу офисной и торговой недвижимости в Перми значительно опережают повышение арендных ставок на такого рода площади. Это привело к тому, что за последние 1,5 года срок окупаемости коммерческой недвижимости увеличился с 5–6 до 10–12 лет.

Офисная недвижимость

По подсчетам Пермского аналитического центра (ПАЦ), к 2009–2010 гг. на рынок выйдет свыше кв. м офисных площадей. Для сравнения – в период с 2003 по 2006 г. в Перми было построено не более–70 000 кв. м офисных площадей. По прогнозам ПАЦ, с учетом текущего состояния и перспектив развития экономики региона, появление значительного количества новой офисной недвижимости приведет к постепенному насыщению рынка и значительному ужесточению конкуренции.

Сейчас на рынке превалируют офисы класса С – помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой. Офисы класса В представлены значительно слабее. Объектов класса А, по мнению компаний, занимающихся продажей площадей в этих зданиях, несколько. Это бизнес­центры «Парус» (, общая площадь – 4795 кв. м), «Славяновский Плаза» (корпорация «Перспектива», общая площадь – 8213 кв. м), в данный момент достраивается «Авангард» ( Сервис», общая площадь – 4500 кв. м).

Средняя цена продажи
объектов административно­офисной недвижимости Перми, по данным ПАЦ, на май 2007 г. составиларуб. за 1 кв. м – в центре города,руб. за 1 кв. м – в районах, приближенных к центру, ируб. за 1 кв. м – на окраинах Перми. Средние ставки на аренду площадей административно­офисной недвижимости Перми – $300 за 1 кв. м в год, $225 за 1 кв. м в год – в районах, приближенных к центру, и $160 за 1 кв. м в год – на окраинах. Сейчас в Перми, по информации экспертов, по частоте сделок превалирует аренда помещений, а не продажа.

Будущее офисной недвижимости – в удалении от центра, поскольку сложившаяся инфраструктура при постоянно увеличивающемся транспортном потоке сегодня уже не позволяет свободно перемещаться по городу в течение рабочего дня. В большинстве компаний со временем наметится тенденция перенесения бизнеса в отдаленные от центра районы, поскольку это дает возможность добираться до рабочего места без больших временных затрат.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в Перми достаточно развит и близок к насыщению. В городе сейчас, по данным ПАЦ, работает порядка 8 крупных ТЦ. Это «ЦУМ», «Айсберг», «Алмаз», «Колизей», «Семь пятниц», гипермаркет «Виват», 1­я очередь гипермаркета «Семья», «Столица». Общая площадь объектов составляет около кв. м.

По данным ПАЦ, средняя цена продажи площадей в этих ТЦ составиларуб. за 1 кв. м – в центре города,руб. за 1 кв. м – в районах, приближенных к центру, ируб. за 1 кв. м – на окраинах. Средняя цена аренды составила $650 за 1 кв. м в год в центре города, $360 за 1 кв. м в год в районах, приближенных к центру, и $200 за 1 кв. м в год на окраинах Перми.

На рынке торговой недвижимости лидируют две компании – «НормаН­Виват» и «ЭКС». Помимо этого в Перми работает ряд торговых операторов – «Добрыня» (местная сеть), «Пятерочка», «Полушка», «Монетка». В ближайшее время в Перми планируется ввод в действие двух крупных ТЦ – 2­й очереди гипермаркета «СемьЯ» (застройщик компания «ЭКС», ориентировочно общая площадь объекта составит порядкакв. м) и ТЦ «КУМ» (застройщик – УК «РИАЛ», планируемая площадь –кв. м). Кроме того, в ближайшее время будет введен в эксплуатацию ряд локальных ТЦ, таких как «Сибирский», «Кит», «Парк Авеню», рассчитанных на обслуживание районов и микрорайонов города.

Из федеральных сетевых ТЦ в Перми присутствует Metro Cash & Carry, площадьюкв. м., как вариант сюда можно отнести ТЦ «Столица» (застройщиком ТРЦ выступила московская компания DVI Group, площадь –кв. м).

Наиболее перспективным и неоцененным районом для развития офисной и торговой недвижимости эксперты называют Кировский район. В целом эксперты отмечают слабую развитость сегмента развлекательного бизнеса в Перми.

Складская и гостиничная недвижимость

На вторичном рынке наблюдается значительный объем площадей складских помещений, однако спроса местных потребителей на них явно не хватает для начала полномасштабного строительства крупных складских комплексов. Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и строительством складов для своих нужд.

Рынок складской недвижимости сейчас – один из наименее привлекательных сегментов для девелоперов. Однако уже в ближайшие 3–4 года он может начать развиваться более высокими темпами в связи с развитием сектора торговой недвижимости. На сегодняшний день качественные складские помещения практически не представлены.

По данным ПАЦ, средняя цена продажи складских площадей составляетруб. за 1 кв. м – в центре города,руб. за 1 кв. м – в районах, приближенных к центру, и 7600 руб. за 1 кв. м – на окраинах. Аренда складских площадей составила от $64 до $185 за 1 кв. м в год.

Основной планируемый проект в данном сегменте рынка недвижимости – «Логистический центр», исследовательской работой по созданию которого сейчас занимается компания «Спектр» из Екатеринбурга. Группа компаний «Май» в конце июля заявила о строительстве складского терминала класса А в центре логистики и торговли Gigant на ул. Героев Хасана. По мнению экспертов ПАЦ, в Прикамье отмечается определенная нехватка гостиничного фонда. Это объясняется тем, что Пермь была закрыта для приезда иностранных граждан в советское время, а также и тем, что город развивался прежде всего как промышленный, а не туристический центр.

Пермский рынок гостиничных услуг в настоящее время находится на стадии цивилизованного формирования. Новые крупные гостиницы начали активно появляться с 2005 г. К примеру, в 2005 г. был построен отель New Star, в 2006 г. – Olympia Plaza. В 2007 г. сдан гостиничный комплекс «Жемчужина». По оценкам ПАЦ, качественный номерной фонд Перми составляет приблизительно 1200 номеров.

В настоящее время все гостиницы в Перми местные, за исключением федеральной сети «Амакс» («Амакс Премьер Отель»). Однако уже в ближайшее время в Перми появится отель американской гостиничной сети Hilton Hotels – отель Olympia Plaza заключил франчайзинговый договор с данной сетью. По некоторым данным, на пермский рынок планируется выход еще нескольких международных операторов.

На рынке гостиничных услуг пока еще нет единого безусловного лидера, способного захватить его значительную часть. Главные факторы, обеспечивающий интерес к гостиничному рынку, – изношенность гостиничного фонда Перми, небольшое количество качественных современных гостиничных комплексов.

2.6. Коммерческая недвижимость Сочи и Санкт-Петербурга

Информация о проведении Олимпийских игр в 2014 году в Сочи вызвала всплеск цен на офисную недвижимость. Такая реакция не удивительна: сравнивая с опытом других стран, необходимо отметить, что цены на все сегменты недвижимости и в других столицах Олимпийских игр повышались. Например, в Барселоне, где проводилась Олимпиада-1992, цены на недвижимость выросли на 130% за несколько предолимпийских лет.

В течение предстоящих нескольких лет будет наблюдаться приток инвестиций в самые разные сегменты рынка г. Сочи. Повышение деловой активности в регионе безусловно приведет к резкому дефициту объектов в секторе офисной недвижимости.

Офисная недвижимость Сочи Предложение

В Сочи крайне ограничено предложение в сегменте офисной недвижимости. В городе отсутствуют качественные бизнесцентры. Основной объем офисных помещений располагается в перепрофилированном "старом фонде".

На сегодняшний день данный сегмент рынка стремительно развивается. К строительству новых объектов коммерческой недвижимости подключились и московские строительные компании. Практически каждый день на рынке появляется информация о новых планируемых объектах. Для их реализации необходимо от 2 до 4 лет, поэтому наиболее активный ввод объектов офисной недвижимости придется на гг.

Среди офисных помещений г. Сочи в последнее время наблюдается рост числа офисных помещений класса "А", доля которых составляет порядка 25%, порядка 30% приходится на Вследствие того, что в ближайшие несколько лет Сочи будет одним из самых инвестиционно привлекательных городов России, здесь появится большое количество новых коммерческих структур. Это повлечет дальнейший рост спроса на офисные помещения. Новые игроки рынка u1073 будут предъявлять высокие требования к занимаемым ими офисам, поэтому наиболее востребованными объектами будут небольшие (100-500 кв. м) офисы класса "А" и "В". Многие же компании уже сегодня приобретают недвижимость на стадии строительства, чтобы гарантированно обеспечить себя качественным офисами в будущем.

Прогноз

Решение о проведении в Сочи Олимпийских игр не только повысило инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка, но также обеспечило перспективность развития рынка недвижимости во всех сегментах. Объемы строительства в Сочи, а также цены на объекты будут продолжать расти, однако, в среднесрочной перспективе предложение не сможет удовлетворить активно растущий спрос.

На сегодняшний день ситуация на рынке офисной недвижимости г. Сочи близка к ажиотажной и заявленные цены предложения зачастую не соответствуют качеству объекта, даже с поправкой на будущую Олимпиаду. Так что несмотря на общую тенденцию роста цен продажи и ставок аренды, коррекция ценовых показателей по отдельным объектам неизбежна.

Рынок торговой недвижимости является одним из активно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости Сочи.

Товарооборот города растет, а в связи с предстоящим проведением в городе Олимпиады 2014 г. привлекательность объектов торговой недвижимости Сочи возрастает в несколько раз. В настоящее же время торговый сегмент в Сочи нельзя назвать цивилизованным. Основным форматом торговли является street-retail, а количество торговых центров не соответствует спросу на качественные торговые площади.

Торговая недвижимость Сочи

Предложение

Данный сектор недвижимости отличается крайне низким уровнем вакантных площадей в центральной части города, что вынуждает торговых операторов искать свободные помещения на менее оживленных улицах, характеризующихся удачным расположением и хорошей транспортной доступностью. Второй проблемой данного сектора является дефицит качественных торговых площадей, что тормозит приход на рынок города крупных торговых сетей. За последний год в Сочи не открылось ни одного качественного торгового центра. Из крупных торговых операторов на сочинском рынке пока присутствуют лишь "Патэрсон", "Эльдорадо" и "Пятерочка". В сегменте фаст-фуда можно назвать таких представителей как "Кружка" и "McDonalds". Среди действующих проектов можно выделить Центральный рынок, торговый комплекс "Торговые ряды" и Центральный универмаг города. Суммарный объем предложения торговых площадей среднего качества оценивается на уровне 100 тыс. кв. м, что Несмотря на растущий спрос со стороны крупных операторов торговли, количество вводимых в эксплуатацию площадей недостаточно из-за увеличивающегося числа жителей и гостей курорта, а также роста их доходов. Наиболее востребованы торговые площади для следующих профилей потенциальных арендаторов: одежда и обувь, товары для спорта и отдыха, продовольственные товары, электроника и бытовая техника, сотовая связь, товары для дома и другие. Наибольший спрос предъявляется на помещения небольшого размера (от 30 до 80 кв. м) в Центральном районе города в основных торговых коридорах. Дорогие марки, планирующие выход на рынок Сочи (например, Bosco di Ciliegi), также предпочитают арендовать торговые помещения на центральных улицах города.

Спрос

Основная масса объектов в настоящее время располагается на первых этажах нежилых и жилых зданий. Однако тенденция перехода к цивилизованному рынку формируется довольно активно, первыми признаками этого являются снижение количества ларьков и палаток, а также процесс освоения периферийных улиц Центрального района.

Ожидается, что Олимпиада в Сочи в 2014 окажет значительное влияние на ситуацию торговом сегменте. Помимо строительства новых объектов торговли ( суммарная площадь заявленных объектов оценивается в 50 тыс. кв. м), возрастет отдача от уже существующих объектов за счет роста потребительского спроса, причем, как со стороны гостей Олимпиады, так и со стороны будущих туристов.

В то же время прогнозируется увеличение ставок аренды на торговые помещения, а также удорожание строительства объектов всех типов недвижимости вследствие повышения стоимости строительных материалов в преддверии Олимпиады.

Прогноз

Тем не менее, Олимпийские объекты торговой недвижимости не станут убыточными для инвесторов и в постолимпийский период. Конечно, объем товарооборота в новых торговых центрах после Олимпиады вряд ли можно будет сравнивать с таковым во время ее проведения, однако, очевидно, что после обновления транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры, Сочи привлечет достаточное число туристов, способных окупить построенные объекты.

На данный момент гостиничный сектор в г. Сочи развит довольно слабо для курортного города. К высшей категории гостиниц 5* и к категории бизнес-класса 4* можно отнести около 9 гостиниц. Номерной фонд этих гостиниц составляет около 2 800 номеров. 3 гостиницы в этих сегментах управляются известным международным оператором Radisson SAS. Других иностранных гостиничных брендов в городе пока не представлено.

Предложение в среднем сегменте 3* оценить на данный момент довольно сложно, поскольку к данной категории относят гостиницы различного типа и качества предоставляемых услуг.

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок офисной недвижимости

Ценовой рост в первом полугодии составил более 5% в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от $630 ("Лангензипен") до $1071 ("Атриум") за м2 в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от $330 (в периферийных объектах) до $710 (Alia Tempora), то есть отличаться более чем в два раза.

Предложение

Мониторинг рынка бизнес-центров показывает, что в целом темпы нового строительства увеличиваются, но в то же время все чаще наблюдается перенос сроков ввода в эксплуатацию на более поздний период. В первом полугодии 2007 г. Было введено около 55 тыс. м2 офисных площадей, большинство из которых относятся к классу В, класс А увеличился только за счет двух объектов (бизнес-центры Apollo и "Форум").

Доля свободных площадей для качественной офисной недвижимости составляет 3-4%, что в большей степени отражает неполную загрузку объектов, введенных в первом полугодии. Заполняемость многих давно функционирующих зданий близка к 100%, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке.

Спрос

В первом полугодии 2007 г. рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Санкт-Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. u1047 Заметную долю в общем объеме спроса также занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства.

Ключевые события

Во втором квартале 2007 г. состоялось сразу несколько инвестиционных сделок с бизнес-центрами класса В: "Информ-Футуре" был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн евро (сделка проходила при участии Knight Frank St Petersburg), компания Ruric продала бизнес-центр "Грифон" фонду Northern European Properties Ltd.

Правительство Санкт-Петербурга и структуры Внешторгбанка подписали контракт, согласно которому администрация города приобретет около 100 тыс. м2 офисных площадей в комплексе "Невская Ратуша". Консультантом проекта выступает Knight Frank. Во втором квартале 2007 г. был выставлен на продажу офисный комплекс класса А "Строгановский". Ключевым моментом является заявленная цена объекта, которая составляет более $12 000 за м2.

Тенденции

Усиливается тенденция роста числа и объемов проектов за пределами центральной части города, наибольшее число заявленных офисных объектов сконцентрировано в зоне промышленного пояса. Повышается интерес к зоне вблизи аэропорта. Увеличивается инвестиционная активность на офисном рынке с точки зрения увеличения числа инвестиционных сделок с качественной офисной недвижимостью. Объектами инвестиционных продаж становятся в основном уже существующие несколько лет, заполненные арендаторами офисные здания.

Сохраняется стабильный рост ставок на качественные офисные площади в условиях низкого уровня вакантных площадей, что свидетельствует о высоком уровне спроса и его росте.

Рынок складской недвижимости

Коммерческие условия и ценообразование

Рост ставок аренды в первом полугодии 2007 г. в среднем по рынку качественных складских помещений составил - 5-7%. Оценку темпов роста позволяют делать новые проекты складских комплексов с близкими сроками выхода на рынок. В то же время следует учитывать тенденцию необоснованного увеличения цен со стороны девелоперов как реакцию на острый дефицит предложения.

Предложение

За первое полугодие 2007 г. объем предложения качественных складских площадей вырос всего на 5%. При этом около 40% от введенных площадей составили комплексы, предполагаемые для использования под собственные нужды. Большую часть нового предложения составили складские помещения класса В. Рынок складской недвижимости по-прежнему характеризуется практикой переноса заявленных сроков ввода по большинству проектов класса А.