Инвестиционный меморандум (стр. 2 )

На основании проведенной рейтинговой оценки планируемого выпуска Облигаций, рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило ему рейтинг надежности В+.

III. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Введение

Недвижимость, в зависимости от ее предназначения, разделяют на жилую и коммерческую. Ценообразование и основные тенденции развития этих сегментов различны, поэтому далее, в анализе рынка, речь будет идти именно о жилой недвижимости.

Эмитент, осуществляя функции девелопера на рынке массового строительства, предлагает к реализации новое жилье, то есть, представлен в сегменте первичной недвижимости. Первичный и вторичный рынок жилой недвижимости, с одной стороны, развиваются по одним и тем же законам, но с другой, имеют много отличий:

§  Возможность рассрочки

Практически все компании, реализующие жилье в строящихся домах, предлагают различные схемы рассрочки платежей, с фиксацией конечной стоимости квартиры. На вторичном рынке недвижимости такой альтернативой могли бы стать ипотечные схемы, но в настоящее время они фактически не используются.

§  Однородность социального уровня

Приобретение квартиры в новом доме свидетельствует о высоком социальном статусе покупателя. Уровень доходов жильцов в «историческом» фонде сильно дифференцирован, так как такие квартиры были приобретены в разное время, либо были получены от государства (муниципальное жилье). В такой ситуации очень тяжело наладить качественную эксплуатацию жилья, что как правило не вызывает трудностей в новых домах.

§  Качество жилья

Новые дома строятся с применением современных технологий и материалов, обладают более продуманной планировкой квартир и предполагают низкие издержки на капитальный ремонт в течение длительного времени.

§  Необходимость ремонта

В новых квартирах стоимость ремонта, как правило, составляет еще 10-30% от цены квартиры. В квартирах вторичного рынка, в принципе, можно жить сразу после покупки, хотя капитальный ремонт в таких квартирах обходится значительно дороже.

§  Местоположение

Предложение рынка первичной недвижимости в основном ограничено районами массовой застройки, а квартиры в «историческом» фонде можно купить фактически в любом месте.

В силу указанных отличий первичного и вторичного рынков жилой недвижимости некорректно рассматривать их совместно, поэтому при описании состояния рынка, анализ приведен только по первичному рынку.

Состояние рынка

Объемы строительства

Обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем составляет чуть более 20 кв. м. общей жилой площади на каждого жителя, что примерно на 20% больше чем в 1990 году, и соответствует общероссийским показателям. Если взять цифры по этому показателю в развитых странах, то, например, в Норвегии на одного жителя приходится 74 кв. м общей жилой площади, в США – 65, Швеции – 43, а в Японии 31 кв. м.

За период с 1990 по 2004 год в Петербурге построено чуть более 13 млн. кв. м. жилья, а для достижения показателя в 30 кв. м. на человека требуется приблизительно 45 млн. кв. м. жилья, что показывает потенциальные перспективы строительной отрасли.

По состоянию на декабрь 2004 года объем совокупного товарного запаса рынка первичной недвижимости в Санкт-Петербурге составлял 4 699 тыс. кв. м.

Годовой рост объема строящегося жилья (декабрь 2004/ декабрь 2003) составил 61% (см. таблицу).

Таблица 2. Основные показатели, характеризующие объем предложения первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

Индексы	IV кв. 2003 г.	IV кв. 2004 г.
Количество объектов в продаже	213	309
Количество девелоперов	75	91
Общая площадь, тыс. кв. м.	2 919	4699
Площадь квартир в продаже, тыс. кв. м	1 342	1885
Доля квартир в продаже*	46	40

*Доля квартир в продаже - число/доля не проданных квартир в объекте/строящемся доме.

Возводимое жилье можно условно разделить на 3 группы – кирпичные дома, кирпично-монолитные и панельные. Панельные дома собираются из изготовленных ДСК панелей. Наиболее распространенной серией панельных домов является 600.11. К плюсам панельных домов можно отнести быстроту возведения и дешевизну. В то же время панельные дома, как готовые изделия, обладают типовой планировкой, которую нельзя менять в целях лучшего удовлетворения потребительского спроса (размер квартиры не менее 35 кв. м.) и предъявляют ограничения к этажности здания, что, учитывая высокую стоимость пятен под строительство, очень существенно. Еще один недостаток панельных домов – простота и универсальность фасадных решений находится в противоречии с требованиями Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) к выразительности фасадов домов, располагающихся по красным линиям оживленных улиц и магистралей. Поэтому КГА «загоняет» панельные дома вглубь жилых кварталов, и это налагает дополнительные ограничения на их использование.

Кирпично-монолитные дома отличаются от кирпичных тем, что каркас таких зданий выполнен из монолитного бетона, а внешние стены из кирпича. По себестоимости кирпичные дома дороже кирпично-монолитных на 20-25%. Однако, достаточно часто кирпично-монолитные дома продаются по цене кирпичных, и поэтому рентабельность кирпично-монолитных домов выше. Дома этих технологий различаются по теплопроводности. Технология кирпично-монолитных домов позволяет их делать более сложными по планировке, однако после завершения строительства дома, внутренняя перепланировка становится намного более дорогостоящей по сравнению с кирпичными домами. В кирпичных домах недопустимы изменения несущих стен, а в кирпично-монолитных домах все стены рассчитаны на предельную нагрузку.

Текущая адресная программа компании Северный Город целиком сформирована из кирпично-монолитных домов.

Рисунок 3. Доля домов различных типов в предложении жилья

Цены

По итогам 4 квартала 2004 года средняя цена предложения на рынке строящегося жилья достигла уровня 951$/м. кв.

Минимальный уровень цен на рынке зафиксирован в 3 квартале 2000 года и составил 300 $/м. кв. Рост цен за 4 года составил 317%.

Наиболее интенсивный рост цен наблюдался с июня 2003 по июнь 2004 года (см. Рисунок 4.).

Рисунок 4. Рост цен на жилую недвижимость, долл. США

С июня 03 по июнь 04, в зависимости от типа дома, цены выросли на 62 – 79%% в зависимости от типа дома (см. таблицу).

Таблица 3. Динамика цен на квартиры массового спроса июнь 2003 – декабрь 2004.

(долл. США)

	Июн 03	Сент 03	Дек 03	Март 04	Июн 04	Сент 04	Дек 04	Изменение цен
июнь 03-июнь 04	Дек 03 – Окт 04
Кирпичный	530	610	701	820	951	970	972	179%	139%
Кирпично-монолитный	550	625	712	887	951	951	955	173%	134%
Панельный	538	590	673	804	870	881	900	162%	134%

За 2004 год цены выросли на 34-39%.

Текущее состояние рынка может быть описано как равновесное, характеризующееся относительной сбалансированностью предложения и платежеспособного спроса, что подтверждается стабильным объемом продаж на рынке массового жилищного строительства.

Структура предложения на рынке

Распределение предложения первичной недвижимости по районам города достаточно однородно. Больше всего домов возводится в Приморском и Московском районах (по 15% рынка). Среди аутсайдеров с долей 5-6%% рынка – Кировский, Василеостровский, Красногвардейский и Красносельский районы.

Рисунок 5. Распределение предложения жилья по районам Санкт-Петербурга

При этом, если распределение предложения в первую очередь зависит от возможности получения пятен под застройку, то средние цены кв. м. жилья показывают престижность районов в глазах потенциальных покупателей:

Таблица 4. Средние цены 1 кв. м. первичного жилья в IV квартале 2004 г., долл. США (медиана)

Район	Кирпич	Кирпич-монолит	Панель	ВСЕ типы
Василеостровский	1298	1225	-	1261
Выборгский	968	965	916	953
Калининский	900	908	874	900
Кировский	1183	935	843	924
Красногвардейский	1088	1015	877	997
Красносельский	901	879	821	847
Московский	1094	981	866	990
Невский	1052	984	908	988
Приморский	949	952	928	940
Фрунзенский	900	843	897	869

Тенденции на рынке

Рост цен в годах

Основной тенденцией на рынке недвижимости последних лет является стремительный рост цен. Причиной этого стало преобладание спроса над предложением (рост на 317% с 3 кв. 2000 г. по 4 кв. 2004 г.).

Столь существенный рост цен стал следствием влияния следующих факторов:

Высокий уровень потребности населения в жилье (по материалам исследований более 50% жителей СПб не удовлетворены имеющимися жилищными условиями), а средняя обеспеченность населения жильем – чуть более 20 кв. м., что гораздо ниже показателей развитых стран; Постоянный рост доходов населения Петербурга на фоне снижающейся инфляции. По данным аналитиков рост совокупных доходов жителей Петербурга с 2000 по 2003 гг. составил 237% (рост с $4,94млрд. до $11,7 млрд.).

	2001	2002	2003	2004
Совокупные доходы жителей Петербурга	млрд. $ год	7.6	9.7	11.7	13.4
%%, рост к пред. периоду	54%	28%	20%	14,5%
Среднегодовой курс, рубл./$	29,2	31,4	30,7	28,8
Инфляция, %%	18%	15%	12%	11,7%

Дефицит предложения на рынке строящегося жилья.

Динамика изменения количества, сданного в эксплуатацию жилья (по годам )

Годы	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Тыс. кв. метров	756	849	1060	1080	1118	1213	1700	2032

В тоже время следует отметить, что прочие факторы (неудовлетворенность жильем большей части населения, рост доходов и благосостояния) продолжают оказывать повышающее влияние на цены.