Основной тенденцией в изменении показателей бухгалтерского баланса является стремительный рост, в первую очередь связанный с увеличением объемов строительства. Незавершенное строительство (себестоимость объектов недвижимости, находящихся в процессе постройки) за период с 2000 по 2004 год выросло более чем в 43 раза. Однако в 2000 и 2001 году значительная часть строительства отражалась по строке «долгосрочные финансовые вложения», по которой учитывались взносы в совместную деятельность и по договорам генерального инвестирования. Доля совместных проектов и проектов строящихся по договорам генерального инвестирования (когда город» сам выступал в роли дольщика у других девелоперов) за период с 2000 по 2004 год снизилась с 71% до 13%, что показывает становление Компании как самостоятельного девелопера.
Рисунок 10. Объемы строящейся недвижимости
Прочие оборотные и внеоборотные активы
В прочих оборотных и внеоборотных активах Компании, начиная с 2003 года, отражаются выданные займы, которые до 2002 года учитывались в краткосрочных финансовых вложениях. Данные займы отражают финансовые потоки внутри холдинга RBI – доля прочих компаний (поставщиков и подрядчиков) в структуре выданных займов составляла 1,6% на конец 2004 года.
Краткосрочные финансовые вложения и денежные средства
В краткосрочных финансовых вложениях до 2002 года учитывались займы, выдаваемые компаниям холдинга, которые начиная с 2003 года отражаются в прочих оборотных и внеоборотных активах. Также начиная с 2003 года в краткосрочных финансовых вложениях Компании учитываются депозиты, которые ранее отражались в денежных средствах. По этой причине произошло резкое падение объема денежных средств, в структуре которых в 2002 году депозиты занимали более 90%. Доля привлеченных от дольщиков средств, размещенных на депозитах, постоянно уменьшается, что говорит о повышении эффективности их использования. За 2004 год обороты по депозитным счетам составили 231,7 млн. руб. и носили краткосрочный характер. По итогам 2004 года у Компании нет средств размещённых на депозитах.
Таблица 14. Объем размещенных в банках депозитов
2000 | 2001 | 2002 | 2003 | |
Депозиты, млн. руб. | – | 20 | 77,6 | 62,8 |
Доля средств дольщиков на депозитах, % | – | 7,9% | 12,9% | 5,9% |
Дебиторская задолженность
Более 90% дебиторской задолженности составляют выданные подрядчикам авансы, что обусловлено сложившейся практикой финансирования строительства. Рост дебиторской задолженности на конец 2004 года обусловлен увеличением объемов строительства, а, соответственно, и средств в расчетах. Также, следует отметить, что авансирование подрядных работ выгодно Эмитенту, т. к. при использовании такой схемы расчетов, Подрядчик фиксирует стоимость выполненных работ (без ежемесячной индексации стоимости работ на рост индекса РЦЦС[2]). Например, рост индекса РЦЦС в декабре 2004 года составил 2,5% в месяц, стоимость кредитных ресурсов – 1,3% в месяц.
Уставный и добавочный капитал
Уставный капитал Эмитента состоит только из обыкновенных акций. За период с 1998 по 2002 годы произошло одно увеличение уставного капитала Эмитента – он был увеличен на основании решения единственного акционера № УК-6 от 01.01.2001 г. Изменения зарегистрированы решением регистрационной палаты Санкт-Петербурга № 000 от 01.01.2001 г.
Таблица 15. Изменение структуры уставного капитала Компании
до 15 мая 2002 года | с 15 мая 2002 года | |
Размер уставного капитала, руб. | 20 500 | 4 |
Структура уставного капитала | ||
количество обыкн. акций | 100 | 22 100 |
номинал обыкн. акций, руб. | 205 | 205 |
Добавочный капитал Компании вырос в 2002 году до 46 млн. руб. в связи с приобретением 100% ее акций . И.С» за 50,6 млн. руб.
Долгосрочные обязательства
В долгосрочных обязательствах помимо средств дольщиков и отложенных налоговых обязательств на конец 2004 года отражён займ на сумму 3 млн дол. под пополнение оборотных средств, выданный Grundstueckgesellschaft Samush G. b.R являющимся юридическим лицом по законодательству Федеративной республики Германия, по договору/1-F от 26.10.04 г. под ставку 18%, сроком погашения 04.11.2007 г.
Краткосрочные обязательства
Краткросрочные обязательства помимо средств дольщиков, состоят из займов и кредитов, резервов предстоящих расходов а также кредиторской задолженности.
Размер кредиторской задолженности также держится на достаточно низком уровне (менее 6% за последние 2 года). Кредиторская задолженность практически на 100% состоит из задолженности перед поставщиками и подрядчиками.
Краткосрочные кредиты состоят из:
- кредита на сумму 101,5 млн. руб., выданного банк» по договору-К от 19.01.04 г. под ставку 16% сроком погашения 19.07.2005 г. кредита на сумму 100 млн. руб. под пополнение оборотных средств, выданного банк» по договору-К от 20.04.04 г. под ставку 16,5% сроком погашения 20.09.2005 г.
Средства дольщиков
Строительство домов осуществляется за счет средств дольщиков, поэтому по объему привлеченных от них средств также можно судить о масштабах деятельности Компании. За период с начала 2001 года и до конца 2004 года объем привлеченных от дольщиков средств вырос с 87 млн. руб. до 1,44 млрд. руб. (почти в 17 раз).
Рисунок 11. Объем средств дольщиков
Отчет о прибылях и убытках
Выручка
Специфика отражения выручки в отчете о прибылях и убытках состоит в том, что в выручке учитывается только разница между суммами полученными от реализации недвижимости и затратами на строительство. Таким образом, размер выручки по сравнению с другими компаниями получается заниженным и более сопоставим с показателем валовой прибыли.
Рисунок 12. Размер выручки
Темпы роста выручки за период гг. постепенно замедляются (с 350% в 2001 году до 186% в 2004 году), но остаются на очень высоком уровне.
Более показательна в данной связи величина поступлений по договорам долевого участия в инвестировании строительства (форма №4 отчетности), в соответствии с которыми реализуется практически 100% квартир. Данный показатель можно рассматривать как выручку с НДС.
Рисунок 13. Поступления по договорам долевого участия в инвестировании строительства
Поступления по договорам долевого участия в 2004 году составили 1 145 млн. руб., что выше показагода на 29%.
Валовая прибыль
Динамика показателя «валовая прибыль» косвенно отражает высокую прогрессию объёмов строительства, так в 2004г. этот показатель вырос на 77%.
Рисунок 14. Объем полученной валовой прибыли
Чистая прибыль
На протяжении гг. у Компании отсутствовали убытки. По сравнению с 2000 годом рост прибыли за 2004 год составил 340%, что отражает как благоприятную рыночную конъюнктуру, так и эффективность управления. Снижение показателя чистой прибыли в 2004 году по отношению к 2003 году на фоне роста объемов валовой прибыли в истекшем году вызвано следующими причинами: увеличилась сумма уплаченных процентов по кредитам в связи с заключением двух кредитных договоров на 100 и 101,5 млн. руб. с банк», а также были списаны убытки по объекту Ржевка-Пороховые кв. 5, корп. 50/51.
Рисунок 15. Объем полученной чистой прибыли
Расчетные показатели
Рентабельность
Таблица 16. Основные показатели рентабельности
2001 | 2002 | 2003 | 2004 | ||
R продаж, % | по чистой прибыли | 6,26% | 4,43% | 6,81% | 1,04% |
по EBIT | 13,06% | 12,23% | 20,33% | 12,27% | |
R затрат, % | по чистой прибыли | 7,89% | 5,64% | 16,88% | 1,28% |
по EBIT | 16,46% | 15,59% | 50,37% | 15,08% | |
R привлеченных от дольщиков средств, % | по чистой прибыли | 0,66% | 0,52% | 0,91% | 0,23% |
по EBIT | 1,37% | 1,44% | 2,73% | 2,73% |
Показатели рентабельности Компании за гг. свидетельствуют о значительном потенциале прибыльности. Рентабельность продаж по чистой прибыли и EBIT составила в 2004 году по сравнению с аналогичным показателем в 2001 году 17% и 94% соответственно. Рентабельность затрат (16% и 92%). Рентабельность привлеченных от дольщиков средств (35% и 199%). Такое снижение показателей рентабельности объясняется политикой компании. Для дальнейшего развития бизнеса необходимо было приобретать новые земельные участки для строительства новых объектов. По прогнозам специалистов компании ожидалось подорожание земельных участков. В связи с указанным было принято решение о необходимости срочных инвестиций в новые пятна под застройку.
Для получения денежных средств, необходимых для закупки пятен, были созданы все условия для ускоренного привлечения инвестиций от дольщиков по строящимся объектам. Естественно, для привлечения максимальных инвестиций от дольщиков на ранних этапах строительства домов потребовалось установить минимально возможные долевые взносы, с тем, чтобы дольщикам было выгодно вкладывать деньги именно на ранних этапах строительства.
За счёт больших поступлений от дольщиков на ранних этапах строительства был создан необходимый профицит денежных средств у Компании. Накопленные денежные средства компания инвестировала в новые объекты.
Ликвидность
Таблица 17. Основные показатели ликвидности
2001 | 2002 | 2003 | 2004 | |
EBIT / % уплаченные | – | 2,91 | 2,09 | 1,34 |
Текущий коэффициент ликвидности | 2,41 | 5,41 | 4,26 | 1,7 |
Быстрый коэффициент ликвидности | 1,75 | 4,45 | 2,67 | 1,05 |
При расчете коэффициентов ликвидности обязательства Компании взяты за вычетом средств дольщиков, которые в целях сопоставимости перенесены в целевые финансирование и поступления (в раздел «Капитал и резервы»).
Показатели свидетельствуют о высокой ликвидности активов Компании. Снижение быстрого коэффициента ликвидности в 2004 году до 1,05 связано со значительным ростом запасов и НДС по приобретенным ценностям.
Структура баланса
Так как более 75% валюты баланса составляют привлеченные от дольщиков средства, то в зависимости от отражения их в капитале либо обязательствах, кардинально меняются показатели структуры баланса, и поэтому они не отражают реальной картины изменения доли собственного капитала.
Денежные потоки
Таблица 18. Основные показатели денежных потоков
2001 | 2002 | 2003 | 2004 | |
Привлечено средств дольщиков, тыс. руб | 1 | |||
Выручка, тыс. руб | 17 945 | 50 279 | ||
EBIT, тыс руб. | 2 344 | 6 147 | 22 727 | 39 416 |
Привлечено средств дольщиков / совокупный долг совокупный долгдолдолг | 8,72 | 5,39 | 9,55 | 2,96 |
Выручка / совокупный долг | 0,50 | 0,41 | 1,20 | 0,83 |
EBIT / совокупный долг | 0,06 | 0,05 | 0,24 | 0,1 |
Абсолютные и относительные показатели денежных потоков значительно выросли за гг. Объем привлеченных от дольщиков средств, выручка и ЕBIT выросли соответственно в 3,6, 17,9 и 16,8 раза. Относительные показатели, характеризующие соотношение денежных потоков к совокупному долгу Компании, снизились, т. к. Эмитент начал более активно использовать заемные средства.
Деловая активность
Таблица 19. Основные показатели деловой активности*
2001 | 2002 | 2003 | 2004 | |
Оборачиваемость дебиторской задолженности | 2,20 | 0,98 | 1,83 | 3,13 |
Оборачиваемость кредиторской задолженности | 0,39 | 0,98 | 0,94 | 0,85 |
* – показатель оборачиваемости дебиторской задолженности рассчитывается с использованием выручки Компании, а при расчете оборачиваемости кредиторской задолженности берется себестоимость.
Рост показателя оборачиваемости дебиторской задолженности говорит о рациональном управлении дебиторской задолженностью Эмитента. Показатель оборачиваемости кредиторской задолженности демонстрирует достаточную стабильность.
Динамика изменения структуры баланса
Таблица 20. Структура баланса
АКТИВ | Код стр. | На начало 2001 г. | На конец 2001 г. | На конец 2002 г. | На конец 2003 г. | На конец |
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||||||
Нематериальные активы (04, 05) | 110 | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
Основные средства (01, 02, 03) | 120 | 0,7% | 0,6% | 8,6% | 5,7% | 0,6% |
Незавершенное строительство (07, 08, 16, 61) | 130 | 24,2% | 43,0% | 37,8% | 51,0% | 56,3% |
Долгосрочные финансовые вложения (06,82) | 140 | 59,9% | 26,6% | 3,9% | 1,4% | 8,6% |
Прочие внеоборотные активы | 150 | – | – | – | 9,6% | 7,6% |
ИТОГО по разделу I | 190 | 84,9% | 70,3% | 50,3% | 67,7% | 73,2% |
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||||||
Запасы | 210 | 1,9% | 1,8% | 1,0% | 1,8% | 1,5% |
НДС по приобретенным ценностям (19) | 220 | 0,4% | 6,3% | 7,9% | 10,3% | 8,8% |
Краткосрочная дебиторская задолженность | 240 | 1,1% | 2,8% | 6,6% | 5,0% | 7,6% |
Краткосрочные финансовые вложения (56,58,82) | 250 | 0,7% | 9,6% | 23,4% | 5,2% | 2,6% |
Денежные средства | 260 | 10,9% | 9,2% | 10,8% | 0,4% | 3,5% |
Прочие оборотные активы | 270 | – | – | – | 9,6% | 2,8% |
ИТОГО по разделу II | 290 | 15,1% | 29,7% | 49,7% | 32,3% | 26,8% |
БАЛАНС (сумма строк 190 + 290) | 300 | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
ПАССИВ | Код стр. | На начало 2001 г. | На конец 2001 г. | На конец 2002 г. | На конец 2003 г. | На конец |
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ | ||||||
Уставный капитал (85) | 410 | 0,0% | 0,0% | 0,6% | 0,4% | 0,24% |
Добавочный капитал (87) | 420 | 0,0% | 0,0% | 6,0% | 3,8% | 2,43% |
Резервный капитал (86) | 430 | – | – | – | – | – |
Фонд социальной сферы (88) | 440 | – | – | – | – | – |
Целевые финансирование и поступления (96) | 450 | 85,4% | 86,9% | 77,3% | 87,2% | 76,09% |
Нераспределенная прибыль прошлых лет (88) | 460 | 1,1% | 0,4% | 0,3% | 0,4% | 0,65% |
Непокрытый убыток прошлых лет (88) | 465 | – | – | – | – | – |
Нераспределенная прибыль отчетного года (88) | 470 | – | 0,4% | 0,3% | 0,6% | 0,18% |
Непокрытый убыток отчетного года (88) | 475 | – | – | – | – | – |
ИТОГО по разделу III | 490 | 86,5% | 87,7% | 84,4% | 92,3% | 79,59% |
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | ||||||
Займы и кредиты (92, 95) | 510 | – | – | 6,4% | – | 4,52% |
Отложенные налоговые обязательства | 515 | – | – | – | 0,0% | 0,14% |
Прочие долгосрочные обязательства | 520 | – | – | – | – | – |
ИТОГО по разделу IV | 590 | – | – | 6,4% | 0,0% | 4,66% |
IV. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | ||||||
Займы и кредиты (90, 94) | 610 | 0,1% | – | 4,0% | 3,3% | 10,68% |
Кредиторская задолженность | 620 | 13,4% | 12,3% | 5,2% | 3,9% | 3,87% |
Доходы будущих периодов (83) | 640 | – | – | – | 0,0% | 0,0% |
Резервы предстоящих расходов (89) | 650 | – | – | – | 0,3% | 1,21% |
Прочие краткосрочные обязательства | 660 | – | – | – | – | – |
ИТОГО по разделу V | 690 | 13,5% | 12,3% | 9,2% | 7,6% | 15,75% |
БАЛАНС (сумма строк 490 + 590 + 690) | 700 | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
Таблица 21. Прогноз движения денежных средств 2005-1квартал 2007 г. г. (долл. США)
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 |
