Инвестиционный меморандум (стр. 5 )

Продажи Компании ориентированы на реализацию квартир до сдачи дома по акту государственной комиссии. Менее 3 % квартир в домах, построенных в течение гг., было продано после этого момента. По статистике около 20% купленных квартир оплачивается клиентами по 100% предоплате в момент заключения договора долевого участия в строительстве. Остальные дольщики предпочитают воспользоваться рассрочкой с единовременной выплатой 10% долевого взноса. Таким образом, около 70% средств, получаемых Компанией в соответствии с заключенными договорами долевого участия, поступают на ее расчетный счет в рассрочку до момента сдачи дома по акту государственной комиссии, при этом на сумму долга ежемесячно начисляются проценты. Размер процентной ставки изменяется Компанией в зависимости от потребности в денежных средствах.

С одной стороны, такая практика позволяет город» более рационально планировать свою деятельность и увеличивает спрос на возводимые им дома. С другой, широкое применение механизма рассрочки требует от Эмитента постоянного контроля своевременности поступления денежных средств, возврата всех внесенных дольщиком средств (а вычетом пеней) в случае существенной просрочки платежа и вторичной продажи квартиры.

Рисунок 8. Динамика цены продажи 1 кв. м. объектов город», долл. США

Основное направление использования средств облигационного займа – замена средств дольщиков на ранних этапах строительства. Замена такого дорогого источника позволит Компании существенно повысить эффективность и конкурентоспособность, а также отказаться от практики занижения цен на ранних стадиях строительства.

Компания имеет договоры с крупными агентствами недвижимости Санкт-Петербурга о продаже через их сеть квартир в возводимых домах. Эмитент предполагает активно развивать сотрудничество по реализации квартир с независимыми агентствами, так как это позволяет увеличить объем сбыта. Кроме того, участие независимого третьего лица (агентства по работе с недвижимостью) создает дополнительные гарантии для покупателей.

В настоящее время посредством агентств реализуется порядка 30-40% всех квартир, и доля таких продаж постоянно растет. Всего Эмитент сотрудничает более чем с 20 агентствами недвижимости Санкт-Петербурга. При расчетах с агентствами применяется прогрессивная система комиссионных, которая дифференцирована с учетом накопленной статистической информации по эффективности сотрудничества.

Таблица 12. Соотношение собственных и агентских продаж город»

	2002	2003	2004
Отдел продаж	68,3%	65,9%	59,3%
Отдел агентских продаж	31,7%	34,1%	40,7%
Итого	100%	100%	100%

Программа «Плати за построенные метры» позволяет избежать риска несвоевременной сдачи дома, «двойной» продажи квартиры, а также воспользоваться максимально широким выбором квартир на ранней стадии строительства. В рамках данной программы клиент заключает договор и оплачивает 10% стоимости квартиры первым взносом. Оплатить оставшиеся 90% площади квартиры клиент должен в течение 2-х месяцев после того, как дом построен и сдан Госкомиссии.

Запускаются специальные ценовые предложения по покупке квартир в домах, строящихся город». Сейчас клиенты могут выбрать условия оплаты из нескольких программ, разработанных специалистами Компании.

	Программа «Доплати и увеличь» Компания «Северный город» предлагает помощь в продаже имеющегося жилья по рыночной цене для покупки новой квартиры в строящемся доме. Преимуществом этой программы являются: Экономия денег. Приобретение новой квартиры по этой программе обходится дешевле, чем покупка по любой другой схеме. Экономия времени. Удобный, прозрачный механизм совершения продажи и покупки. Безопасность сделок за счет гарантий надежных и проверенных компаний. Агентства недвижимости – «Петербургская недвижимость», «Адвекс», «Итака».
	«Ипотека в строящихся домах» Строительная компания «Северный город» и Промышленно-строительный банк стали первыми, кто разработал программу ипотечного кредитования для покупки квартир в строящихся домах. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье сегодня, а оплачивать его в течение многих лет. Когда дом будет построен, Вы сможете жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. При этом ежемесячный платеж по кредиту вполне сопоставим с месячной платой за арендуемую квартиру, с той лишь разницей, что арендуемая квартира никогда не будет Вашей. Приобрести квартиру в строящемся доме с помощью ипотечного кредита намного выгоднее, чем просто копить деньги. Стоимость жилья на первичном рынке растет со скоростью 35-45% в год, что в несколько раз выше, чем ставка по кредиту, не говоря уже о том, что Ваше сбережения подвергаются инфляции.

Ипотечные программы

В перспективе компания предполагает расширить спектр предлагаемых ипотечных программ. В настоящий момент ведутся работы по запуску совместных программ с крупнейшими отечественными и иностранными банками:

1.  Сбербанк России

2.  Внешторгбанк

3.  Raiffeisen BANK.

Основные параметры программ приведены в таблице:

Банк	Условия кредитования	Сроки рассмотрения заявки	Процентная ставка	Срок кредитования
ВнешторгБанк	Выдается max 85% - оценочной стоимости имеющегося в собственности квартиры. Для справки: для не "сертифицированных" застройщиков требуется залог имеющегося жилья, либо поручители.	2 недели	В рублях - 15%-17% годовых В $ - 10,5-13,5% годовых	10, 15,20 лет
Raiffeisen BANK	Выдается max 70% - оценочной стоимости имеющегося в собственности квартиры. Для справки: для "не сертифицированных" застройщиков - страховка 4% от договора.	2 недели	от 11% до 14% в $ (Зависит от срока кредита)	от 9 мес. до 15 лет
Промышленно Строительный Банк	Выдается max 70% - оценочной стоимости имеющегося в собственности квартиры.	4 дня	14% - годовых-на 10 лет, 13,5% - на 5 лет, 13%-на 3 года кредиты только в $	до 10 лет

Финансы

Комментарии к финансовой отчетности

Специфика деятельности Эмитента как организатора процессов финансирования и инвестирования строительства жилых домов накладывает свой отпечаток на структуру его баланса: на конец 2004 года более 75% активов Компании финансируются средствами, привлеченными от дольщиков.

Рисунок 9. Доля средств дольщиков в валюте баланса

В этой связи особенно важным становится вопрос об отражении этих средств в финансовой отчетности.

До 2002 года эти средства отражались в целевых финансировании и поступлениях (раздел III баланса, стр. 450) и, соответственно, включались в капитал Компании, а также учитывались при расчете чистых активов. С 2002 года средства дольщиков учитывались в долгосрочных и краткосрочных прочих обязательствах, в зависимости от срока сдачи жилья дольщикам.

Естественно, в зависимости от учета средств дольщиков в капитале или обязательствах Компании, кардинально меняются показатели ее финансового состояния. Большинство строительных компаний учитывают средства дольщиков в собственном капитале, поэтому в целях сопоставимости с ними город», а также с отчетностью Компании до 2002 года, в данном разделе средства дольщиков будут учитываться в капитале и резервах.

Анализ динамики показателей бухгалтерского баланса

Анализ динамики изменения показателей Компании логично начать со сравнения бухгалтерских балансов последних лет. Как было указано выше, в целях сопоставимости отчетности, средства дольщиков перенесены из обязательств в раздел «Капитал и резервы» (строка «Целевые финансирование и поступления»).

Таблица 13. Свернутый баланс город», в тыс. руб.

АКТИВ	Код стр.	На начало 2001 г.	На конец 2001 г.	На конец 2002 г.	На конец 2003 г.	На конец 2004 г.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04, 05)	110	41	24	14	205	176
Основные средства (01, 02, 03)	120	756	1 777	66 554	69 261	10 721
Незавершенное строительство (07, 08, 16, 61)	130	24 746				1
Долгосрочные финансовые вложения (06,82)	140	61 182	78 037	29 907	16 535
Прочие внеоборотные активы	150	–	–	–
ИТОГО по разделу I	190	86 725				1
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	1 955	5 245	7 584	21 454	27 857
НДС по приобретенным ценностям (19)	220	374	18 566	61 099
Краткосрочная дебиторская задолженность	240	1 139	8 152	51 449	61 014
Краткосрочные финансовые вложения (56,58,82)	250	755	28 188		63 897	49 205
Денежные средства	260	11 167	26 863	84 167	4 401	66 905
Прочие оборотные активы	270	–	–	–		53 631
ИТОГО по разделу II	290	15 390	87 013
БАЛАНС (сумма строк 190 + 290)	300				1	1

ПАССИВ	Код стр.	На начало 2001 г.	На конец 2001 г.	На конец 2002 г.	На конец 2003 г.	На конец 2004 г.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (85)	410	21	21	4 531	4 531	4 531
Добавочный капитал (87)	420	5	16	46 220	46 092	46 092
Целевые финансирование и поступления (96)	450	87 236			1	1
Нераспределенная прибыль прошлых лет (88)	460	1 092	1 092	2 216	4 670	12 285
Непокрытый убыток прошлых лет (88)	465	–	–	–	–	–
Нераспределенная прибыль отчетного года (88)	470	–	1 124	2 225	7 615	3 350
Непокрытый убыток отчетного года (88)	475	–	–	–	–-	–
ИТОГО по разделу III	490	88 354			1	1
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (92, 95)	510	–	–	50 000	–	85 703
Отложенные налоговые обязательства	515	–	–	–	544	2 630
Прочие долгосрочные обязательства	520	–	–	–	–	–
ИТОГО по разделу IV	590	–	–	50 000	544	88 333
IV. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (90, 94)	610	100	–	31 000	40 796
Кредиторская задолженность	620	13 661	36 115	40 304	48 122	73 340
Доходы будущих периодов (83)	640	–	–	–	6	-
Резервы предстоящих расходов (89)	650	–	–	–	3 425	22 882
Прочие краткосрочные обязательства	660	–	–	–	–	–
ИТОГО по разделу V	690	13 761	36 115	71 304	92 349
БАЛАНС (сумма строк 490 + 590 + 690)	700				1	1

Незавершенное строительство и долгосрочные финансовые вложения