Инвестиционный меморандум (стр. 3 )

В среднесрочной перспективе можно ожидать стабилизации роста цен на уровне 10-18% в год.

Доступность участков под застройку

Наиболее существенным фактором, оказывающим влияние на рынок массового жилищного строительства, является доступность инженерно подготовленных участков под застройку.

Доступность предполагает:

1.  физическое наличие участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой

2.  действующие/отработанные механизмы предоставления участков.

В соответствии с заявлениями главы Комитета по строительству в 2004 году было выделено участков под строительство с ожидаемым выходом жилья ~2,5 млн. м. кв., в то время как в 2003 объем жилья, который можно построить на выделенных участках составлял 3,1 млн. м. кв[1].

В 2005 году планируется выставить на торги пятна с оцениваемой емкостью 2,3 млн. м. кв.

Ожидаемое снижение предложения участков под застройку в среднесрочной перспективе будет оказывать на рынок двоякое влияние:

ограничение предложения земли будет способствовать росту цен на землю; ограниченное предложение земли сейчас через 1-2 года «выльется» в ограничение предложения на рынке жилья, что будет способствовать росту цен на квартиры.

Снижение темпов предоставления участков под застройку связано с изменением процедуры. В конце 2004 года целевое предоставление участков Распоряжением Администрации заменили торгами, на которые выставляются, так называемые «короткие пакеты» документации. В таких пакетах отсутствует информация по важнейшему для инвесторов параметру – обеспеченность участков инженерной инфраструктурой.

Таким образом, инвесторам предлагается брать на себя существенные риски, связанные с покупкой участков имеющих существенные ограничения по инженерии, а соответственно и «выходу» жилья и, соответственно с неясными финансовыми перспективами.

Ожидается, что механизм торгов заработает нормально к концу 2005 года, когда будет сформировано достаточное количество «длинных пакетов», содержащих всю необходимую инвесторам информацию.

Расширение платежеспособного спроса за счет развития ипотеки

В 2004 году на рынке строящегося жилья были запущены схемы ипотечного кредитования.

Компанией Северный Город запущена схема ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья.

С момента запуска программы доля сделок, заключенных с использованием ипотечного кредита, в общем объеме продаж компании, составила 9%.

В настоящее время Правительством и Государственной Думой реализуются ряд инициатив, направленных на повышение доступности ипотеки. Принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

В перспективе можно ожидать увеличения спроса именно за счет доступных ипотечных кредитов. Так, например, в Польше 20% всех квартир продается с использованием ипотечных кредитов, а в США - более 40%.

Положение Компании на рынке

Положение компании на рынке в первую очередь определяется имеющимся у нее запасом участков под застройку. Запас участков под застройку определяет потенциальный товарный запас компании. Потенциальный товарный запас компании - это объем жилья, который может быть построен на имеющихся участках.

По данному показателю(по состоянию на декабрь 2004 года) компания «Северный Город» занимает 3-е место среди крупнейших девелоперов Петербурга (см. Таблицу 5).

Таблица 5. Товарный запас девелоперов в Санкт-Петербурге, тыс. кв. м

Компания	Товарный запас девелоперов
ЛЭК	716
ЛенСпецСму	403
Северный Город	244
Строймонтаж	209
Строительный Трест	179
Невский синдикат	177
М-Индустрия	109
Skanska	85
Петротрест	70
ЗАО "ИВИ-93"	47

Сегмент Компании на рынке

Компания оперирует на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге. Основными покупателями жилья являются жители Петербурга в возрасте от 25 лет – 85%, 15% – покупатели квартир из других регионов России. Среди регионов наиболее активным «поставщиком» покупателей квартир является Ленинградская область.

Основными факторами, оказывающими влияние на выбор квартиры, являются:

§  место расположения дома

приверженность к конкретному району/микрорайону может обуславливаться либо тем, что человек привык к какому-то району (проживает в нем), либо неоспоримой привлекательностью района (Центр, район Московского проспекта и проч.);

§  характеристики дома (тип дома, дополнительные опции);

§  планировка квартиры, этаж;

§  надежность инвестиций (для строящегося жилья – надежность застройщика);

§  срок сдачи (для строящегося жилья);

§  общая стоимость покупки.

В настоящий момент, в зависимости от типа дома, места и срока сдачи, на рынке представлены предложения в ценовом диапазоне от 700 до 1450 долл. США/кв. м. В пределах одного района/микрорайона также возможны колебания уровня цен предложений в 150-200 (до 350 и более ) долл. США/кв. м.

Компания обладает большим опытом по формированию уникальных продуктов для каждого района, в котором она представлена, что позволяет ей формировать большую добавленную стоимость

Компания направляет маркетинговые усилия на работу с более доходным сегментом покупателей жилья, формируя для них добавленную ценность. В связи с этим предложение Компании удовлетворяет базовым факторам выбора, а также обладает важными дополнительными признаками/причинами для предпочтения ее потребителями.

К базовым факторам могут быть отнесены следующие:

§  надежная компания;

§  кирпично-монолитный дом в желаемом районе;

§  качество строительства;

§  наличие квартир желаемого размера и на желаемых этажах;

§  приемлемый срок сдачи.

К факторам предпочтения могут быть отнесены

§  лучшее качество домов и квартир (стандарт Квартиры для среднего класса);

§  высококвалифицированный контактный персонал (менеджеры и администраторы в офисе, менеджеры на объектах, отдел клиентского сервиса).

Соответственно, позиционирование Компании может быть сформулировано следующим образом: «Северный город» – надежная строительная компания, предлагающая покупателям качественные квартиры в новых домах, превосходящие предложения конкурентов возможностями для комфортного проживания.

Развитие брэнда

Маркетинговые усилия Компании направлены не только на рекламу реализуемого жилья и специальных предложений, но и на повышение известности брэнда «Северный город».

Ниже приведены результаты проведенного в ноябре-декабре 2004 года опроса жителей Санкт-Петербурга, характеризующие известность строительных брэндов города. Респондентам предлагалось выбрать строительные компании, которые им известны, из 24 крупнейших строительных компаний Санкт-Петербурга.

Таблица 6. Узнаваемость брэндов строительных компаний

Строительные компании	% от выборки
Дек 02	Дек 03	Дек. 04
ЛЭК	72,5	78,8	86,6
ЛенСпецСМУ	77,8	74,3	80,4
Северный город	42,5	54,2	65,8
Строймонтаж	55,9	56	58,1
Петербургская Недвижимость	49,9	44,1	51,3
Петротрест	24,9	34,3	41
Строительный трест	30,5	24,6	29,5
Росстро	38,7	30	29
Строительная компания Импульс	20,2	23,5	25,3
ПетербургСтрой	24,2	22,5	25,2

IV. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ

Бизнес

город» в рамках основной деятельности (строительство и продажа массового жилья), выполняет функции девелопера, генерального инвестора, генерального подрядчика (функция управления строительством), дилера (функция продажи квартир в строящемся доме).

Укрупненная структура основных бизнес-процессов девелоперской компании (массовое жилье):

 

ГОРОД» ВЫПОЛНЯЕТ СЛЕДУЮЩИЕ ФУНКЦИИ:

I.  Осуществляет поиск пригодных для жилищной застройки территорий в черте Санкт-Петербурга

В Компании разработана собственная эксклюзивная технология работы по получению пятен под застройку. С помощью данной технологии сформирована адресная программа до 2007 года.

II.  В случае необходимости – работает с правообладателями пятна (объекта недвижимости расположенного на пятне)

III.  Проводит комплекс разрешительно-согласовательных работ с администрацией города и профильными комитетами

При подготовке инвестиционно-тендерной документации Эмитент сотрудничает со следующими Комитетами и ведомствами Администрации Санкт-Петербурга:

§  УИКС – Управление Инвестиций Комитета по строительству;

§  КГИОП – Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

§  КЗРиЗ – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга;

§  РГЭЦ – Региональный геоэкологический центр;

§  ТУАР – Территориальное управление административного района;

§  КГА – Комитет по градостроительству и архитектуре;

§  Госмет – Федеральная служба России по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды;

§  УСПХ – Управление садово-паркового хозяйства;

§  КУГИ – комитет по управлению городским имуществом.

IV.  Разрабатывает и формирует продукт

Определяет тип и этажность дома, соотношение и площадь различных квартир, комплекс дополнительных усовершенствований/опций, повышающих привлекательность продукта, устанавливает цену.

V.  Управляет строительством

Нанимает подрядчиков, осуществляет надзор за качеством выполняемых работ, и т. д.

В области проектирования Компания обычно работает с ЛенНИИПроектом (ведущим в Петербурге проектировщиком жилых зданий), а также активно сотрудничает с персональными творческими мастерскими, такими как: «ВЕК», «Проект», «Торг-Проект».

Основные подрядчики в области строительных работ:

ОАО «Монолитстрой»; ; Лифт»; ООО «Промэнерго»; ССМК-526; ЗАО «ПМК-2»; ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»; ЗАО «Академэлектромонтаж» «Эверест».

Таблица 7. Продолжительность различных этапов строительства жилого дома

Наименование работ	Продолжительность, мес.
Min	Мах	Среднее
Объект в целом	24	30	27
01. ПИР и авторский надзор	24	30	27
02. Подготовительные работы	4	6	5
03. Нулевой цикл	7	9	8
04. Наружные сети	8	10	9
05. Надземная часть	16	18	17
06. Внутренние сети и работы	11	13	12
07. Затраты по содержанию объекта	24	30	27

Очередность различных этапов строительства представлена на следующей диаграмме:

Рисунок 6. Цикл строительства жилого дома

VI.  Продает квартиры

Процесс продаж организован в Компании по следующим направлениям:

- Отдел прямых продаж

Продажи осуществляются напрямую клиентам физическим и юридическим лицам (корпоративные продажи). Клиентами Компании стали ОАО «Хлебозавод Муринский», ОАО «Тэбук Нефть» и др. В рамках сотрудничества с региональными и городскими структурами по реализации Федеральных программ жилищного строительства Компания сотрудничает с администрациями Мурманска, Норильска, Магадана, Республики Коми и т. д.

- Отдел агентских продаж

Отдел реализует квартиры через более чем 20 ведущих риэлторских агентств, среди которых «Петербургская недвижимость», «Итака», «Адвекс» и другие.

VII.  Занимается послепродажным обслуживанием клиентов

На данном этапе к функциям Компании относится сопровождение договоров долевого участия, передача построенного дома товариществу собственников жилья, гарантийный ремонт дома в течение 12 месяцев после сдачи дома Госкомиссии.

Разрабатывая стандарт и определяя критерии профессиональной эксплуатирующей организации, Компания провела полномасштабное исследование рынка эксплуатационных услуг Санкт-Петербурга.
город», детально изучив деятельность всех эксплуатирующих организаций Петербурга, остановил свой выбор на компании «Управление комфортом», признав ее наиболее соответствующей уровню домов, построенных по стандарту «Квартиры для среднего класса». Помимо высокого качества обслуживания, соответствующего потребностям жильцов, один из основных принципов работы компании «Управление комфортом» – внимательное отношение к клиентам. Немаловажно и то, что для работы в домах, построенных по стандарту «Квартиры для среднего класса», эксплуатирующей организацией «Управление комфортом» был специально разработан собственный стандарт обслуживания, с которым может ознакомиться каждый новосел.

Инвестиции

В течение гг. доходы город» формировались исключительно за счет оказания услуг по организации строительства жилья и продажи квартир в строящихся объектах. В целом, объем жилья, сдаваемого Компанией ежегодно по акту государственной комиссии, возрос в течение гг. более чем в 8 раз, составив 58,6 тысяч квадратных метров полезной площади в 2004 г.

Рисунок 7 . Динамика числа сданных город» объектов

(нарастающим итогом)

* данные за гг. представлены в соответствии с адресной программой строительства Эмитента

Источник: данные город»

В 2001 году вводились жилые дома исключительно панельной застройки, но уже с 2002 года их доля неуклонно снижалась. Сегодня все дома панельного типа проданы, а сданный в 2004 году дом на пр. Наставников – последний панельный дом в портфеле город». Таким образом, Компания полностью сконцентрировалась на строительстве кирпично-монолитных домов стандарта «Квартиры для среднего класса». На этом сегменте Компания занимает лидирующие позиции.

Таблица 8. Динамика объемов строительства и продаж город», кв. м.

Вид зданий	2000	2001	2002	2003	2004
Сдано жилья
Панельные	6 414	23 038	11 885	9 251	7 238
Кирпично-монолитные			18 228	12 997	51 404
Инфраструктура	806		239	1 087
Итого	7 220	23 038	30 352	23 335	58 642*
Продано жилья
Панельные	7 194	35 925	8 631	3 044
Кирпично-монолитные	0	8 084	43 335	48 590	38 384
Итого	7 194	44 009	51 966	51 634	38 384
Превышение объема проданного жилья над сданным	-26	20 971	21 614	28 299

*Компания сдала в 2004 году 5 домов общей площадью 79 218 кв. м., из них полезной (продаваемой) площади – 58 642 кв. м.