Основные факты и выводы (стр. 10 )

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
Условия продажи	Аналог № 1, 2, 3	Объекты аналоги еще не проданы, вводим поправку на уторгование в размере 10%,
Техническое состояние	Аналог № 1, 2, 3	Все аналоги в удовлетворительном техническом состоянии их износ составляет 0%, Физический износ оцениваемого объекта вычисленный экспертным путем составляет 65%. Вводится понижающая корректировка в размере (100 – 65)/(100-0)=0,35

Согласование результатов расчетов различными подоходами

Проводя анализ результатов, полученных разными подходами к оценке недвижимости, сделаны следующие выводы:

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место, как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатом. Полученные результаты оценки различными методами весьма отличаются друг от друга, поэтому постараемся провести качественный анализ при выведении окончательной стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых методов является учет в итоговой стоимости преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок и, тем самым, выработка единой стоимостной характеристики. Преимущества и недостатки каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимости.

4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

В процессе оценки нами были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из методов. Ниже следует краткий комментарий результатов, полученных использованием каждого из методов и обоснование заключения о рыночной стоимости объекта.

Оценка по затратам. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Сметной документацией на строительство оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т. п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади объекта приведёт к большой погрешности в вычислениях. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Оценка сравнением продаж. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток подхода заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной степенью точности вычленить и количественно оценить.

Оценка по доходности. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициента капитализации, рассчитанного на основе рыночной информации. Объект оценки – стояночное место, обремененное ипотекой, находящегося в собственности и предприятия банкрота. В данной ситуации составить прогноз доходов крайне ррискованно, потенциальные доходы от недвижимости нестабильны, на настоящее время полностью отсутствуют. Имеющаяся у Оценщика информация не позволяет выполнить расчет стоимсоти по доходному подходу.

На основании имеющейся исходной информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением сравнительного подхода оценки стоимости, определяется итоговая стоимость объекта оценки.

13/36 долей в праве собственности на автомобильную стоянку площадью 1016,3 кв. м, расположенной по адресу: Забайкальский край, 2а. стр.2, пом. 2

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	7	1,0	7
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	7 566 000 рублей

Нежилое помещение складского назначения площадью 300,2 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, 2а. стр.2, пом. 4.

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	4	1,0	4
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	4 рублей

Нежилое помещение площадью 338,8 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, 2а. стр.2, пом. 3

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	9	1,0	9
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	9 723 000 рублей

Кран строительный QTZ 25(производства КНР)

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход		1,0
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	454 000 рублей

Бетономешалка 350 л. (3шт)

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	8 200	1,0	8 200
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	8 200 *3 = 24 600 рублей

Вагончик строительный

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	37 300	1,0	37 300
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом округлений).	37 300 рублей

Емкость для воды 20 куб. м.

Наименование	Стоимость объекта руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
Затратный подход		0	Не применялся
Сравнительный подход	21 400	1,0	21 400
Доходный подход			Не применялся
Рыночная стоимость недвижимости руб. (учетом НДС и округлений).	21 400 рублей

16. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.

Земельный Кодекс Российской Федерации № 000 –ФЗ от 01.01.01г. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв.10.04.03г № 000 –р). Федеральный стандарт оценки ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утв. приказом от 01.01.01г № 000 Министерством экономического развития и торговли РФ. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом от 01.01.01г № 000 Министерством экономического развития и торговли РФ. Федеральный стандарт оценки ФСО №3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом от 01.01.01 г. № 000 Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. , , Федоров в теорию оценки недвижимости. М.: Центр менеджмента, Оценки и Консалтинга, 1998. , , Филатов подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель // Вопросы оценки. 1998. № 2. С. 47-62. «Российский земельный рынок» практическое учебно-справочное пособие, М.: ИНФРА-М, 1996. «Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения, Москва, 1999г. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY. Земельное право и земельный кадастр / , , Е Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Под ред. М.: издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 1997. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей ред. .; Пер. с англ. М.: РОО, Стар Интер, 1997. «Основы экономической оценки городских земель», М.: Дело, 1998. Прорвич земли в Москве. М.: Экономика, 1996. Ромм принципы оценки городских земель. // Аудиторские ведомости. 1998. №12. Тарасевич инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996. Электронные сайты Интернет..

ПРИЛОЖЕНИЯ