Основные факты и выводы (стр. 7 )

Данные об отобранных для сравнения объектах площадей нежилого назначения приведены в Таблице.

	1	2	3
Источник информации	http://*****/23046.html	http://chita. /prodam_nezhiloe_pomeshhenie/pomeschenie_ul_anohina_4_	http://*****/sellcom-17.html
Наименование	Нежилое помещение	Нежилое помещение	Нежилое помещение
Адрес	г. Чита, ул.	г. Чита, ул. Анохина, 4	г. Чита, ул. Журавлева
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	Свободная продажа
Переданные имущественные права	частная собственность	частная собственность	частная собственность
Рыночные условия = время	Сентябрь 2013	Сентябрь 2013	Сентябрь 2013
Местоположение	Центральный район	Ингодинский район	Центральный район
Общая площадь, м2	120	151	300
Цена продажи, руб.	6	7	16
	Имеется большой зал	Имеется большой зал	Имеется большой зал
Описание аналогов	Отопление, центр водоснабжение, канализация	Отопление, центр водоснабжение, канализация	Отопление, центр водоснабжение, канализация
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее

Расчет корректировок.

1.  Права собственности. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. У объекта оценки и всех сравниваемых аналогов правовой статус не одинаков. Все объекты аналоги находятся в частной собственности у физических лиц, а объект оценки – в частной собственности у юридического лица – предприятия банкрота. Условия продажи недвижимости различные. Корректировка на условия продажи приведена ниже.

Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости. Условия финансового расчета у аналогов и объекта оценки одинаковы. Поэтому корректировка не производится.

Условия продажи. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли - продажи невижимости отличается от цены предложения на 5 -10% в меньшую сторону.) Кроме того, нельзя не учесть, что реализация объекта оценки происходит в рамках процедуры банкротства, а не на свободном рынке, поэтому корректировка на уторгование будет больше. Согласно справочнику оценщика недвижимости, 2012 года, под ред. , табл. 1. стр. 51, скидка на торг для складских и гаражных объектов составит 9-10%. Ко всем аналогам поправку принимаем 10%.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости, и, соответственно, на уровень цен продаж. Поскольку в расчетах используется информация о предложениях на продажах на дату оценки, корректировка по этому фактору не проводилась.

·  Тип здания. Все аналоги имеют 1 группу капитальности, оцениваемый объект расположен в мансардном этаже, конструктивные элементы отличаются от нижерасположенных помещений (относится к меньшей группе капитальности), вводится понижающая корректировка в соответствии с общей частью сборников УПВС.

Инженерное обеспечение. Все объекты аналоги имеют центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение и канализацию, объект оценки же обеспечен только электроснабжением, (остальные виды благоустройства выполнены арендатором и при продаже будут демонтированы) вводится понижающая корректировка повышающая корректировка 10%. (по удельным показателям конструктивных элементов УПВС))  

Функциональное назначение. Оцениваемый объект и аналоги совпадают по функциональному назначению, нежилые помещения, все они имеют просторные залы, позволяющие заниматься подобными видами деятельности. Корректировка не вводится.

Местоположение. Все аналоги находятся в Центральном районе г. Читы, их местоположение равноценно оцениваемому объекту, корректировка не требуется.

Состояние объекта, отделка. Все аналоги находятся в хорошем состоянии, объект оценки пережил пожар, конструкции хоть и восстановлены, но все же имеются следы произошедшего здесь пожара, кроме того в случае продажи большая часть отделчных материалов будет демонтирована. Вводится понижающая корректировка 12% равная удельному весу отделки спорт зала. в сб.7 УПВС.

Элемент сравнения	Ед. изм	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи	руб.		6	7	16
Площадь	м2	338,8	120	151	300
Цена за 1 кв. м.			55 000	49 669	53 333
Условия продажи			предложение	предложение	предложение
Корректировка на уторгование	%		0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена	руб./ м2		49 500	44 702	48 000
Переданные имущественные права собственности		частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
Корректировка	%		1	1	1
Скорректированная цена	руб./ м2		49 500	44 702	48 000
Дата продажи		сентябрь 2013	сентябрь 2013	сентябрь 2013	сентябрь 2013
Корректировка	%		1	1	1
Скорректированная цена	руб./ м2		49 500	44 702	48 000
Местоположение			аналогичное	аналогичное	аналогичное
Корректировка	%		1	1	1,0
Скорректированная цена	руб./ м2		49 500	44 702	48 000
Капитальность		4	2	2	2
Корректировка			0,8	0,8	0,8
Скорректированная цена	руб./ м2		39 600	35 762	38 400
Инженерные коммуникации		электроосвещение	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Корректировка			0,88	0,88	0,88
Скорректированная цена	руб./ м2		34 848	31 470	33 792
Функциональное назначение			1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./ м2		34 848	31 470	33 792
Техническое состояние объекта		хорошая отделка	нет	нет	нет
Корректировка			0,86	0,86	0,86
Скорректированная цена	руб./ м2		29 969	27 064	29 061
Весовые коэффициенты			0,333	0,333	0,333
Скорректированная цена	руб./ м2		28 698
Стоимость объекта оценки (с учетом НДС)	руб.		28 698 руб.* 338,8 = 9 рублей

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода