Основные факты и выводы (стр. 6 )

Данные об отобранных для сравнения объектах площадей складского назначения приведены в Таблице.

	1	2	3
Источник информации	http://chita. /prodam_nezhiloe_pomeshhenie/zdanie_ul_amurskaya_1_3_etazhnoe-485062	http://chita. /prodam_nezhiloe_pomeshhenie/proizvodstvenno_skladskoe_pomeschenie_ul_lazo_	http://chita. /prodam_nezhiloe_pomeshhenie/nezhiloe_pomeschenie_magazin-273289
Наименование	Нежилое помещение (складского назначения)	Нежилое помещение (производственно складского назначения.)	Нежилое помещение (бывшеепомещение магазина безремонта)
Адрес	г. Чита, ул. Амурская, 1	г. Чита, ул. Лазо, 3	г. Чита, ул. Бутина, 123
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	Свободная продажа
Переданные имущественные права	частная собственность	частная собственность	частная собственность
Рыночные условия = время	сентябрь2013	сентябрь2013	сентябрь2013
Местоположение	Ингодинский район	Ингодинский район	Центральный район
Общая площадь, м2	296	320	333
Цена продажи, руб.	5	7	5
Описание аналогов	3этажное здание производственно складского назначения.	свет, вода, канализация, отопление автономное	Без ремонта
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее

Расчет корректировок.

Права собственности. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. У объекта оценки и всех сравниваемых аналогов правовой статус не одинаков. Все объекты аналоги находятся в частной собственности у физических лиц, а объект оценки – в частной собственности у юридического лица – предприятия банкрота. Условия продажи недвижимости различные. Корректировка на условия продажи приведена ниже. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости. Условия финансового расчета у аналогов и объекта оценки одинаковы. Поэтому корректировка не производится. Условия продажи. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли - продажи невижимости отличается от цены предложения на 5 -10% в меньшую сторону.) Кроме того, нельзя не учесть, что реализация объекта оценки происходит в рамках процедуры банкротства, а не на свободном рынке, поэтому корректировка на уторгование будет больше. Согласно справочнику оценщика недвижимости, 2012 года, под ред. , табл. 1. стр. 51, скидка на торг для складских и гаражных объектов составит 9-10%. Ко всем аналогам поправку принимаем 10%. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости, и, соответственно, на уровень цен продаж. Поскольку в расчетах используется информация о предложениях на продажах на дату оценки, корректировка по этому фактору не проводилась. Тип здания. Все аналоги, так же как и оцениваемый объект, это капитальные здания в хорошем состоянии, корректировка не требуется. Местоположение. Все аналоги находятся в г. Чите, их местоположение равноценно оцениваемому объекту, корректировка не требуется.

9.  Состояние объекта. Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Соответственно, предлагаемые цены корректировались относительно состояния оцениваемого объекта. Все аналоги находятся в хорошем состоянии, У объекта оценки требуется произвести ремонт кровли над входом, физический износ помещения, учитывая протечки составляет 25%.Объекты оценки здания в хорошем техническом состоянии из износ не превышает 15% . Вводится понижающая корректировка в размере (100 – 25)/(100-15)=0,88

10.  Отделка. Все объекты аналоги имеют обыкновенную отделку в то время как оцениваемый объект отделки не имеет, вводится понижающая корректировка повышающая корректировка 5%. (по удельным показателям конструктивных элементов УПВС))

Инженерное обеспечение. Все объекты аналоги имеют центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение и канализацию, объект оценки же обеспечен только электроснабжением. вводится понижающая корректировка повышающая корректировка 10%. (по удельным показателям конструктивных элементов УПВС)

Элемент сравнения	Ед. изм	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи	руб.		5	7	5
Площадь	м2	300,2	296	320	333
Цена за 1 кв. м.			18 581	23 438	16 517
Условия продажи			предложение	предложение	предложение
Корректировка на уторгование	%		0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена	руб./ м2		16 723	21 094	14 865
Переданные имущественные права собственности		частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
Корректировка	%		1	1	1
Скорректированная цена	руб./ м2		16 723	21 094	14 865
Дата продажи		сентябрь 2013	сентябрь 2013	сентябрь 2013	сентябрь 2013
Корректировка	%		1	1	1
Скорректированная цена	руб./ м2		16 723	21 094	14 865
Местоположение			аналогичное	аналогичное	аналогичное
Корректировка	%		1	1	1,0
Скорректированная цена	руб./ м2		16 723	21 094	14 865
Техническое состояние			Требует ремонта	Требует ремонта	Требует ремонта
Корректировка			0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена	руб./ м2		15 051	18 984	13 378
Инженерные коммуникации		электроосвещение	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Корректировка			0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена	руб./ м2		13 546	17 086	12 041
Функциональное назначение			1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./ м2		13 546	17 086	12 041
отделка		нет	обыкновенная	обыкновенная	обыкновенная
Корректировка			0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	руб./ м2		12 868	16 232	11 439
Обременение		нет	нет	нет	нет
Корректировка			1	1	1
Скорректированная цена	руб./ м2		12 868	16 232	11 439
Весовые коэффициенты			0,333	0,333	0,333
Скорректированная цена	руб./ м2		13 513
Стоимость объекта оценки (с учетом НДС)	руб.		13 513 руб.* 300,2 = 4 рублей

Нежилое помещение мансардное назначения