Основные факты и выводы (стр. 5 )

Расчет корректировок.

1.  Дополнительное улучшение. Все аналоги, как и оцениваемый объект не имеют дополнительных улучшений своих помещений, поэтому корректировка не применяется.

2.  Права собственности. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. Оцениваемый объект находится в частной собственности, как и объекты – аналоги, корректировка не требуется.

Условия продажи. Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли - продажи невижимости отличается от цены предложения на 5 -10% в меньшую сторону.) Кроме того, нельзя не учесть, что реализация объекта оценки происходит в рамках процедуры банкротства, а не на свободном рынке, поэтому корректировка на уторгование будет больше. Согласно справочнику оценщика недвижимости, 2012 года, под ред. , табл. 1. стр. 51, скидка на торг для складских и гаражных объектов составит 9-10%. Ко всем аналогам поправку принимаем 10%. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости, и, соответственно, на уровень цен продаж. В нашем случае цены выбранных аналогов отражают цены на недвижимость на дату оценки. Корректировка не требуется.

3.  Физические характеристики. Все аналоги, так же как и оцениваемый объект, имеют группу капитальности 2, корректировка не требуется.

Местоположение. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый факторами

Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Анализируя данные факторы, выявлено, что все выбранные аналоги, находятся в равноценном по привлекательности районе города, корректировка не требуется.

Площадь. Площадь зданий в целом объекта оценки и площади объектов аналогов кардинально не отличаются, находятся в одинаковом ценовом диапазоне, поэтому корректировка не производится. Функциональное назначение. Анализируя функциональное назначение объекта оценки, оценщиком сделаны определенные выводы. Юридическое назначение оцениваемого объекта – гаражное, для стояночных мест, что корректировка по данному фактору не требуется, однако имеются подсобные площади служащие для обслуживания стояночных мест ( проезды, венткамеры и т. д.) для них вводится корректировка выведенная как отношение средней стоимости 1 кв. м. площади подсобных помещений к стоимости 1 кв. м. стояночных мест 9 980/32 546 = 0,3 на данной стоянке (судя по плану БТИ) под стояночные места площадь сто

5.2.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Цена предложения с НДС	руб.			750 000		500 000
Площадь	кв. м	1016,3	18	18	18	18	18	18
Цена предложения с НДС	руб./ м2		36 111	41 667	38 889	27 778	38 889	22 222
Поправка на торг	доли ед.		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная стоимость	руб./ м2		32 500	37 500	35 000	25 000	35 000	20 000
Дата предложения		сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год
Коэффициент корректировки	доли ед.		1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная стоимость	руб./ м2		32 500	37 500	35 000	25 000	35 000	20 000
Физические характеристики		Гр. Кап. II	Гр. Кап. II	Гр. Кап. II	Гр. Кап. II	Гр. Кап. II	Гр. Кап. II	Гр. Кап. II
Коэффициент корректировки			1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная стоимость	руб./ м2		32 500	37 500	35 000	25 000	35 000	20 000
Местоположение		центр	центр	центр	центр	центр	центр	центр
Поправка на местоположение			1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная стоимость	руб./ м2		32 500	37 500	35 000	25 000	35 000	20 000
Функциональное назначение		гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное
Площадь	кв. м	1016,3	18	18	18	18	18	18
Поправка на площадь			0,67	0,67	0,67	0,67	0,67	0,67
Скорректированная стоимость	руб./ м2		21 712	25 053	23 383	16 702	23 383	13 361
Поправка на функциональное назначение	.	Гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное	гаражное
Корректировка			1	1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость	руб./ м2		21 712	25 053	23 383	16 702	23 383	13 361
Весовой коэффициент			1/6	1/6	1/6	1/6	1/6	1/6
Стоимость 1 кв. м помещения	руб./ м2	20 599 рубля
Общая стоимость стоянки площадью 1016,3 кв. м.		20 599*1016,3 =20 934 764 руб.
Стоимость 1/36 доли в праве собственности (с учетом НДС)		20 935 000 руб. / 36 = 582 000 руб.
Стоимость 13/36 долей в праве собственности (с учетом НДС)		582 000 руб. х 13= 7 566 000 руб.

Нежилое помещение складского назначения