Основные факты и выводы (стр. 4 )

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в январе-марте 2013 г. составила 24548,8 рубля и возросла по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. на 10,7%, реальная заработная плата — на 3,7%.

Выше, чем в среднем по краю, заработная плата сложилась в организациях с основными видами деятельности: финансовая деятельность (в 2 раза), транспорт и связь (на 59,2%), государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование (на 35,6%), добыча полезных ископаемых (на 30%). В организациях сельского хозяйства она составила 18% среднекраевого уровня, образования — 63%, здравоохранения и предоставления социальных услуг — 71%.

Суммарная просроченная задолженность по заработной плате по кругу организаций наблюдаемых видов экономической деятельности в марте текущего года уменьшилась на 5597 тыс. рублей (на 7,4%) и составила на 1 апреля 2013 г. 70254 тыс. рублей. Вся сумма просроченной задолженности сложилась из-за отсутствия собственных средств организаций.

Численность работников, перед которыми организации имели просроченную задолженность по заработной плате, на 1 апреля составила 1709 человек. В среднем одному работнику не выплачено 41108 рублей.

Заболеваемость. В январе-марте 2013 г. по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. эпидемиологическая обстановка характеризовалась снижением заболеваемости населения по ряду инфекционных болезней, в их числе: острые кишечные инфекции, острые гепатиты, хронические вирусные гепатиты, менингококковая инфекция, грипп, сифилис, гонококковая инфекция, туберкулез, педикулез.

Вместе с тем, заболеваемость острыми инфекциями верхних дыхательных путей увеличилась по сравнению с I кварталом 2012 г. на 11%, сальмонеллезными инфекциями — на 45,7%. Среди “социально значимых” болезней отмечалось увеличение заболеваемости болезнью, вызванной вирусом иммунодефицита человека и бессимптомным инфекционным статусом, вызванным вирусом иммунодефицита человека (ВИЧ) — на 12,9%.

Население

По оценке, численность постоянного населения Забайкальского края на 1 апреля 2013 г. составила 1093,8 тыс. человек.

Естественный прирост населения в январе-марте текущего года составил 570 человек (в январе-марте 2012 г. — 461 человек). Число родившихся уменьшилось на 0,8%, умерших — на 3,8%. В органах ЗАГС(а) юридически оформлены 1923 брака и 1279 разводов, соответственно на 10,7% и на 1,3% больше, чем в сравниваемом периоде 2012 года.

В течение января-марта 2013 г. в край прибыли 1748 человек, выбыли 3674 человека (в январе-марте 2012 г. — 1839 человек и 3320 человек соответственно).

3. Развитие агропромышленного комплекса

В 2012 году объем производства валовой продукции сельского хозяйства в действующих ценах во всех категориях хозяйств составил 16692,3 млн. рублей или 104,9 % в сопоставимой оценке к уровню 2011 года.

В структуре сельскохозяйственного производства на долю населения приходилось 79,1 % объема продукции, сельскохозяйственных организаций –13,2 %, крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей – 7,7 %.

В 2012 году на реализацию мероприятий в сфере агропромышленного комплекса из средств федерального бюджета направлено 495,6 млн. рублей субсидий и социальных выплат, краевого бюджета – 679,8 млн. рублей.

В целях повышения эффективности развития аграрной отрасли Правительством Забайкальского края утверждены краевые долгосрочные целевые программы: «Поддержка и развитие агропромышленного комплекса Забайкальского края (2013–2020 годы)», «Развитие мелиорации сельскохозяйственных земель Забайкальского края на 2013–2020 годы», «Развитие мясного скотоводства в Забайкальском крае (2013–2020 годы)».

В рамках реализации Федерального закона «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей» проведено 3 заседания межведомственной территориальной комиссии по финансовому оздоровлению. По состоянию на 01 января 2013 года в программе участвуют 96 сельскохозяйственных товаропроизводителей края.

В 2012 году на территории Забайкальского края зарегистрировано 6 сельскохозяйственных потребительских кооператива (по два - кредитный, снабженческо-сбытовой и обслуживающий).

Через сеть сельскохозяйственных потребительских кредитных кооперативов первого уровня выдано займов на сумму около 670 млн. рублей.

Продолжались работы по обновлению машинно-тракторного парка. С начала 2012 года сельскохозяйственными товаропроизводителями края приобретено 247 тракторов различных модификаций, 5 зерноуборочных комбайнов, 2 машины для очистки зерна, 39 погрузчиков, 4 посевных комплекса, 52 сенокосилки, 15 автомобилей и другая сельскохозяйственная техника. Из средств краевого бюджета на возмещение части затрат на приобретение техники, оборудования выделено 90,5 млн. рублей.

Валовой сбор зерна в весе после доработки составил 213,2 тыс. тонн (187,1 % к уровню 2011 года), урожайность с убранной площади – 15,3 ц/га (154,5 %). Накопано 184,1 тыс. тонн картофеля (101,7 %), собрано 30,9 тыс. тонн овощей (99,5 %).

Под урожай 2013 года подготовлено 104 тыс. га паров (89,9 % к уровню 2012 года).

В хозяйствах продолжаются работы по очистке и засыпке семян под урожай 2013 года. По состоянию на 15 января 2013 года засыпано 29,1 тыс. тонн семян зерновых культур или 89 % к потребности, их них проверено 27,4 тыс. тонн, из которых кондиционных – 37 %, некондиционных – 63 % (в основном по засоренности сорняками).

Недостающий объем семенного материала будет восполнен за счет переходящего остатка из краевого страхового фонда семян, приобретения семян высших репродукций в семеноводческих хозяйствах края и межхозяйственных поставок, а также закупа в других регионах Российской Федерации.

По состоянию на 01 января 2013 года в хозяйствах всех категорий насчитывалось 472,1 тыс. голов крупного рогатого скота (103,3 % к уровню предыдущего года), в том числе коров – 186,5 тыс. голов (103 %); свиней – 112,8 тыс. голов (91,7 %); овец и коз – 528,7 тыс. голов (99,4 %); птицы – 577 тыс. голов (89,4 %).

Произведено молока 327,7 тыс. тонн (102,5 %), яиц – 65,9 млн. штук (100,3 %), скота и птицы на убой (в живом весе) – 84,6 тыс. тонн (103 %).

В сельскохозяйственных организациях надой молока на 1 корову составил 1697 кг (97,2 %), средняя яйценоскость 1 курицы-несушки – 192 штуки (119,3 %).

В целях развития животноводства продолжались работы по укреплению племенной базы отрасли, как за счет привлечения лучших отечественных, так и собственных племенных ресурсов.

На территории края осуществляют деятельность 39 организаций по племенному животноводству, имеющие 57 свидетельств на осуществление деятельности в области племенного животноводства.

Статус племенных заводов имеют 12 организаций, племенных репродукторов – 35 организаций.

В 2012 году из-за пределов края завезено 30 голов племенного молодняка крупного рогатого скота казахской белоголовой породы мясного направления и 66 голов симментальской породы молочного направления.

Организациями по племенному животноводству Забайкальского края реализовано 894 головы племенного молодняка крупного рогатого скота, свыше 8,7 тыс. голов овец и коз, 329 голов лошадей.

Особое внимание в прошедшем году уделялось мониторингу состояния поголовья крупного рогатого скота, завезенного в 2011 году из Канады. Адаптация скота проходит удовлетворительно, в 2012 году получено 673 теленка, общая численность скота канадской селекции на начало 2013 года составила 2049 голов.

В 2012 году искусственно осеменено 21 тыс. голов маточного поголовья крупного рогатого скота в хозяйствах всех форм собственности, из них в личных подворьях – 16,7 тыс. голов или 106,3 % к уровню 2011 года.

Достижению позитивной динамики в развитии отрасли животноводства способствовала реализация крупного инвестиционного проекта, имеющего межрегиональный характер по организации убоя КРС и производства колбасных изделий на МК «Даурский» (совместно с компанией «Талина» - Республика Мордовия).

В 2012 году в муниципальных районах края осуществлялись работы по строительству и реконструкции животноводческих помещений, убойных цехов, цехов по переработке молока.

Для улучшения качества мяса на убойных площадках края было забито 10,3 тыс. голов крупного рогатого скота, что на 72 % выше уровня 2011 года.

К началу января 2013 года обеспеченность кормами в расчете на одну условную голову скота в сельскохозяйственных организациях составила 9,4 центнеров кормовых единиц. В хозяйствах 3 муниципальных районов (Нерчинско-Заводском, Калганском, Карымском) на одну условную голову скота имелось более 17 центнеров кормовых единиц.

Зимовка сельскохозяйственных животных в крае проходит в условиях, осложненных снегопадами и морозной погодой. В Министерстве сельского хозяйства и продовольствия Забайкальского края создан оперативный штаб, который еженедельно проводит мониторинг сохранности поголовья скота.

4. Строительство

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за январь-декабрь 2012 года составил 22660,8 млн. рублей или 100,8 % к уровню предыдущего года.

В 2012 году осуществлялась реализация крупных инвестиционных проектов: установка блока № 3 мощностью 225 МВТ на Харанорской ГРЭС, комплексная реконструкция участка Карымская - Забайкальск Забайкальской железной дороги, строительство новой линии железной дороги Нарын-Лугокан, участок линии: станция Нарын 1 (Борзя) – станция Газимурский Завод.

Организациями всех форм собственности и населением построено 4506 квартир общей площадью 302,0 тыс. кв. метров (109,1 % к уровню аналогичного периода предыдущего года), в том числе для жителей городской местности – 263,6 тыс. кв. метров (114,0 %), сельской местности – 38,4 тыс. кв. метров (84,1 %).

Населением края за счет собственных и заемных средств построено 984 жилых дома общей площадью 86,4 тыс. кв. метров (28,6 % общего объема введенного в крае жилья).

Наибольший удельный вес ввода жилья пришелся на городской округ «Город Чита» (213,7 тыс. кв. м.), а также муниципальные районы: Читинский (29,2 тыс. кв. м.), Борзинский (8,6 тыс. кв. м.), Могочинский (3,8 тыс. кв. м.), Улетовский (3,3 тыс. кв. м.), Чернышевский (3,2 тыс. кв. м.), а также Агинский Бурятский округ (17,2 тыс. кв. м.).

Средняя рыночная цена 1 кв. метра общей площади жилья составила на первичном рынке – 42239,28 рублей, на вторичном рынке – 44096,45 рублей.

5. Потребительский рынок

Оборот розничной торговли в 2012 году составил 5 млн. рублей (103,6 % к уровню предыдущего года). Оборот пищевых продуктов увеличился на 2,4 %, оборот непродовольственных товаров - на 4,6 %.

Удельный вес продовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли в 2012 году составил 45,4 %, непродовольственных товаров – 54,6 % (в 2011 году 45,8 % и 54,2 % соответственно).

Доля торгующих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в стационарной торговой сети, в структуре оборота розничной торговли в 2012 году составила 96,1 % (в 2011 году – 95,3 %), объем оборота вырос на 4,4 %.

Объем продаж товаров на розничных рынках и ярмарках составил 84,5 % к уровню 2011 года, доля в обороте розничной торговли снизилась до 3,9 % против 4,7 % в 2011 году. Снижение показателя связано с уменьшением количества рынков в связи с введением в действие Федерального закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» и посещаемости рынков населением.

В 2012 году проведено 592 ярмарки (в 2011 году – 495 ярмарок).

Оборот общественного питания в 2012 году составил 6736,5 млн. рублей или 100,2 % к уровню предыдущего года.

В 2012 году населению края оказано платных услуг на сумму 27258,6 млн. рублей или 107,0 % к уровню прошлого года. Значительные темпы роста отмечены по санаторно-оздоровительным услугам (в 2,2 раза), услугам связи (117,2 %), туристическим услугам (116,3 %).

Наибольший удельный вес в структуре платных услуг по-прежнему занимают услуги связи, жилищно-коммунальные и транспортные услуги (69,9 % от всего объёма расходов населения на платные услуги).

6. Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт

Внешнеторговый оборот Забайкальского края в январе-декабре 2012 года, по оценке, составил 767,0 млн. долл. США и увеличился на 4,4 % к уровню 2011 года. Объем экспортных операций составил 190,0 млн. долл. США (88,5 % к уровню 2011 года), импортных – 577,0 млн. долл. США (111,0 % к уровню 2011 года). Сальдо торгового баланса сложилось отрицательное и составило 387,0 млн. долл. США. Соотношение экспорта и импорта сложилось следующим образом: экспорт – 24,8 %, импорт – 75,2 %.

Основными экспортируемыми товарными группами в 2012 году стали: продукция машиностроения (доля в экспортных операциях составила 40,1%), черные металлы (20,9 %), обработанные лесоматериалы (17,0 №), необработанные лесоматериалы (2,6 %).

Основными импортируемыми товарными группами являются: продовольственные товары и сельскохозяйственное сырье (доля в импорте составила 34,8 %), продукция машиностроения (30,7 %), строительные материалы (8,6 %).

Основным торговым партнером участников внешнеэкономической деятельности за 2012 год традиционно стал Китай – 86,5 % товарооборота. Кроме этой страны торговые отношения велись с Венесуэлой, Швейцарией, Перу и др.

Правительство края содействует развитию внешнеэкономической деятельности региона, совершенствованию приграничной инфраструктуры и оптимизации работы пунктов пропуска на границе.

13.3 Анализ рынка объекта оценки.

Рынок недвижимости - это система экономических отношений, посредством которых через изменение спроса и предложения в определенном месте осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований. В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

Рынок недвижимости всегда локализован, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; на Рынке недвижимости осуществляется значительно меньше сделок купли-продажи, по сравнению с другими рынками; владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают единовременные крупные инвестиции на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы), выплат налога на недвижимое имущество, выплаты государственной пошлина и другие сборы на сделки.

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделок между продавцами и покупателями, рынок недвижимости делится на два сектора: рынок купли-продажи и рынок аренды. Одна из основных специализаций сегмента рынка связана с типом собственности. Рынок коммерческой недвижимости состоит из наиболее крупных сегментов, которые можно разбить на группы, определяющим фактором которых является их целевое использование. К основным сегментам относятся:

·  Сегмент рынка офисной недвижимости;

·  Сегмент рынка торговой недвижимости;

·  Сегмент рынка складской недвижимости;

·  Сегмент рынка производственной недвижимости.

·  Сегмент рынка специализированной недвижимости,

Читинский рынок, как и подавляющая часть провинциальных рынков недвижимости, является незначительным по оборотам и в силу этого отстающим в развитии от рынков солидных сибирских городов, и, тем более, от рынков Москвы и Санкт-Петербурга. На начальном этапе спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к появлению диспропорций на рынке. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и • правительственных агентств, оценщиков, юристов. Состояние на рынке изменилось: произошел рост предложений качественной недвижимости, существенно изменилась структура спроса. Стали востребованы хорошо расположенные и освоенные строительные участки для жилой недвижимости, специализированных рынков, центров для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем. За последние два года наблюдалось бурное развитие рынков торговой, офисной и пр. недвижимости, •что было связано с ростом стабилизации экономической ситуации, оживлением промышленности, ростом строительства. Наблюдался постоянный рост цен на недвижимость.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. В первой половине 2009г. в связи с финансовым кризисом наблюдалось замедление темпов роста строительства, оборота рынка. Аналитики

-прогнозируют, что восстановление рынка произойдет не ранее 2010 года.

Состояние рынка аренды нежилых помещений (зданий)

За последние годы рынок аренды коммерческой недвижимости в Чите заметно увеличился. Связано это прежде всего с развитием малого и среднего бизнеса и ростом торговли.. Рынок аренды производственных помещений слабо развит. Ставки аренды торговой недвижимости в г. Чите и Забайкальском крае колеблются в широких пределах, при выборе объекта учитывается величина арендной платы, местоположение, тип, его площадь и состояние. В результате исследования рынка (анализ данных еженедельника «Ваша реклама», «Все объявления», опрос предпринимателей) установлено, что ставки аренды за 1м2 торговых помещений повсеместно более высокие по сравнению со ставками прочих нежилых помещений (офисные, производственные, складские, помещения гаражей).

Оценщики, подготовившее данное исследование, отметили, что если раньше рост цен на аренду значительно опережал в своей капитализации рост цен на недвижимость, то теперь, как ранее в предыдущих работах и указывалось, происходит выравнивание цен на продажу прав собственности с ценами на аренду и право аренды нежилой недвижимости. Также отмечено, что происходит и выравнивание цен на аренду между торговыми и офисными помещениями с одной стороны, и. производственными и складскими площадями - с другой. Если ранее цены на аренду торговых площадей в районах коммерческой привлекательности г. Читы, колеблясь на уровне в (в местах пика деловой активности ) рублей, почти вдвое превышали аналогичные показатели офисных помещений (соответственно 500-900 рублей за 1 кв. м./мес), то теперь разрыв становится не столь значителен и в ряде случаев цены на аренду офисных помещения становятся равны ценам на аренду торговой недвижимости. Происходит это во многом благодаря росту капитализации услуг в сферах, не связанных напрямую с торговым либо производственным бизнесом. Все постоянно развивающаяся сфера услуг требует новых площадей, которые на текущем этапе развития экономики уже могут обеспечить прибыль хозяйствующим субъектам малого и среднего бизнеса не намного меньшую, чем торговля. Начиная с конца января по начало сентября 2009 г., оценщик, проводя "мониторинг ценовой ситуации в данном сегменте рынка, отметил, что ставки арендной платы "изменились в сторону понижения, что в данном случае отражает общие кризисные явления как в экономике страны в целом, так и края, в частности. Величина ставки арендной платы за 1 кв. м. площади варьируется в широких пределах, все зависит от месторасположения объекта, назначения объекта (торговое, офисное, складское, производственное), его технического состояния, необходимости и размера внесения дополнительных затрат на ремонт (реконструкцию) и пр. факторов. При этом, при прочих равных условиях, на стоимость объекта влияет его месторасположение.

Сегмент рынка недвижимости - рынок производственных помещений.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в России. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. - в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т. е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т. к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов. Заявления о строительстве новых объектов от инвесторов не появляются, Частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство приложило усилия по поддержке социальной сферы - создании дополнительных рабочих мест, •предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города общественных благ, стоит отметить, что качественные производственные площади в городе Чита найти достаточно трудно. То что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует,:названию «производственные площади»: коммуникации изношены или частично оборудование устарело. Иногда препятствием является отсутствие достаточных мощностей по электричеству. Арендодатели же не желают вкладывать средства в восстановление помещений, и они постепенно превращаются в необорудованные склады, а потом просто в земельные участки.

Производственных помещений в структуре предложения относительно невелика и составляет в среднем 5-6 % предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости. В действительности же около-трети помещений, предлагаемых на рынке, как «складские» можно использовать под производственную деятельность, так как это, в основном, неприготовленные под конкретное .использование помещения низкого качества.

Единственные пользователи производственных помещений - предприятия, занимающиеся материальным производством. Для них наиболее существенными являются следующие моменты:

--соответствие помещений требованиям технологического цикла;

- Наличие инженерных коммуникаций;

- наличие или возможность организации складских помещений;

: - наличие удобных подъездных путей. На рынке производственных помещений г. Читы можно выделить два основных сегмента:

: 1. небольшие фирмы с относительно простым технологическим циклом производства, небольшие сборочные производства - основные требования этих пользователей: наличие холодного водоснабжения и канализации, отопления и электроэнергии;

2. крупные производители со сложным технологическим циклом - основные требования этих

пользователей: крупный размер объекта недвижимости, возможность использовать объект

после произведения минимального количества преобразований, наличие подъездных путей,

наличие инженерных коммуникаций.

'Кроме того, объекты производственного назначения можно классифицировать по функциональному назначению. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

Группа производственной недвижимости	Состав группы
I группа	производственно-административные комплексы, состоящие из земельного участка и зданий, близких по характеристикам технопаркам
II группа	производственные базы, состоящие из земельного участка и объектов основного и вспомогательного производства
III группа	Отдельно стоящие здания (помещения) производственного назначения (административно-бытовой корпус, цех, склад, ангар и т. п.)
IV группа	объекты автохозяйства, включая гаражные комплексы, гаражи, стоянки, автозаправочные станции, объекты автосервиса и т. п.

Рынок производственных помещений г. Читы представлен в основном объектами II и III групп производственной недвижимости. Среди объектов, относящихся к IV группе, на рынке, как правило, реализуется гаражи малой площади; прочие объекты, относящиеся к в этой группе, как правило возводятся собственными силами и на открытом рынке практически не реализуются. Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем, структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Но не все производственные площадки одинаково ликвидны. На этом рынке, как и везде, существуют покупательские приоритеты. Сегодня; наибольшей популярностью пользуются помещения, расположенные в радиусе км от города.

Если же говорить о ценах, то они в различных районах города весьма разнообразны. Тем не менее, стоимость одного квадратного метра производственного объекта всегда определяется как минимум двумя факторами состоянием самого объекта и наличием (или отсутствием) подъездных путей.

14. Обзор общепринятых подходов к оценке рыночной стоимости

и обоснование их применения

Для оценки применяются основанные на соответствующих принципах классические подходы к оценке: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Выбор, какому из подходов отдать предпочтение и какую методику расчета стоимости оцениваемого имущества использовать, делается в конкретной ситуации индивидуально для каждого оцениваемого объекта, исходя из возможностей того или иного метода расчета и наличия информации, необходимой для расчета стоимости.

Для оценки применяются основанные на соответствующих принципах классические подходы к оценке: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

·  оценка стоимости нового строительства объекта на дату проведения оценки;

·  оценка величины общего накопленного износа;

·  определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости нового строительства за вычетом износа).

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены аналогов можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки при этом подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

15. Расчет стоимости объекта оценки

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

При использовании метода анализа продаж эксперт анализирует сопоставимые объекты, которые были проданы за последнее время, и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

·  1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

·  2 этап – проверка достоверности информации о сделках;

·  3 этап - определение единиц сравнения (1м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

·  4 этап – внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

·  5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Для помещений под офисы – это удобство подъезда, близость деловых центров, транспортных потоков. В соответствии с этим выделяют три уровня привлекательности, характеризующие месторасположение:

·  хорошее - имеет высокую степень привлекательности для оборудования административных площадей. Эти объекты расположены на оживленной магистрали, окружение – административные здания, удобен подъезд автотранспортом;

·  среднее – имеет относительно высокую степень привлекательности для оборудования административных площадей. Эти объекты имеют выход на оживленную улицу, окружение – административные здания, затруднен подъезд автотранспортом,

·  удовлетворительное - имеет невысокую степень привлекательности для оборудования административно – офисных площадей. Имеются сложности с подъездом автотранспорта.

·  Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

·  отличие в площадях;

·  отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения.

З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.

. Данные об отобранных для сравнения объектах площадей гаражного назначения приведены в Таблице.

Наименование показателя	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Описание объекта	Стояночные места	Стояночные места	Стояночные места	Стояночные места	Стояночные места	Стояночные места
Назначение	Транспортное	Транспортное	Транспортное	Транспортное	Транспортное	Транспортное
Цена объекта с НДС, руб.		750 000		500 000
Дата предложения (дата звонка)	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год	сентябрь 2013 год
Адрес	ул. Шилова, 95а	ул.	мкр. Северный, 48	Ул. Ленина,152		ул. а
Удаленность от станции метро (при наличии)	Транспортная доступность хорошая	Транспортная доступность хорошая	Транспортная доступность хорошая	Транспортная доступность хорошая	Транспортная доступность хорошая	Транспортная доступность хорошая
Проходимость места	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Линия домов	Первая линия	Первая линия	Первая линия	Первая линия	Первая линия	Первая линия
Высота потолков, м	2,8	2,8	2,8	2,7	2,7	2,7
Наличие отдельного входа	имеется	имеется	имеется	имеется	имеется	имеется
Общая площадь, кв. м	18	18	18	18	18	18
Год постройки	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен
Год проведения кап. ремонта/реконструкции	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен	неизвестен
Инженерное оснащение	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Состояние внутренней отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Общие примечания	Место расположения объекта привлекательное.	Место расположения объекта привлекательное.	Место расположения объекта привлекательное.	Место расположения объекта привлекательное.	Место расположения объекта привлекательное.	Место расположения объекта привлекательное.
Дополнительные улучшения	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Источник информации	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35	Недвижимость в Чите и Забайкальком крае « 35

5.2.2 Определения поправок и порядок их внесения