Малоэтажная комплексная застройка (субурбанизация) (стр. 10 )

―  в пределах своих полномочий контроль за исполнением мероприятий Концепции, подготовку и представление отчетов о ходе ее реализации.

Органы местного самоуправления муниципальных образований региона в установленном порядке осуществляют:

―  анализ имеющихся земельных участков, свободных от прав третьих лиц, на предмет востребованности и возможности использования их для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства;

―  разработку муниципальных программ по комплексному освоению территорий в целях малоэтажного жилищного строительства;

―  землеустроительную подготовку земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажной застройки, а также строительство сетей и объектов инженерно-технического обеспечения;

―  проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения;

―  обеспечение планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования;

―  выдачу разрешений на строительство объектов и на ввод объектов в эксплуатацию.

Для оказания содействия органам местного самоуправления муниципальных образований региона и населению в развитии малоэтажного строительства могут создаваться некоммерческие организации.

В рамках реализации настоящей Концепции необходимо на региональном уровне проработать механизмы формирования преференций по распределению возводимого малоэтажного жилищного фонда.

Малоэтажное жилье предполагается распределять в следующих пропорциях:

1. Первая группа (10% - 20% жилья) - жителям муниципальных образований региона, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

2. Вторая группа (20% - 30% жилья) - отдельным категориям граждан, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета:

o  граждане, уволенные с военной службы и приравненные к ним лица;

o  граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

o  граждане, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшие в результате этих аварий, и приравненные к ним лица; вынужденные переселенцы),

o  жителям аварийного и ветхого жилищного фонда,

o  молодым ученым,

o  молодым семьям.

3. Третья группа (70% - 50% жилья) - коммерческое жилье.

Критериями при выборе территорий под малоэтажное жилищное строительство являются:

―  комплексность застройки, предполагающая малоэтажное строительство с инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктурой;

―  применение инновационных энергосберегающих технологий в целях снижения суммарной установленной мощности источников тепла, годовой выработки тепла и расхода топлива, экологического воздействия на окружающую среду;

―  сочетание различных источников электро- и теплоснабжения при проектировании участков застройки.

Реализация Концепции осуществляется за счет привлечения средств федерального бюджета, средств регионального бюджета, бюджетов муниципальных образований региона и внебюджетных источников.

Региональная власть должна осуществлять выбор наиболее экономически выгодных проектов жилых домов, отвечающих современным требованиям малоэтажного строительства

Этапы комплексной реализации

1. Выбор места. Заинтересованные инвесторы, местная администрация или же группа самих будущих жителей могут выбрать наиболее подходящее место для поселения. Принцип его создания един для любой территории – жилые кварталы формируются вокруг центральной общественной зоны, включающей школу, детские сады, спортивный, торговый и общественный центр, а также парк с водоемом. В отличие от коттеджного поселка, в данном случае предлагается комплексное освоение территории, создание полноценной городской среды с использованием всей палитры малоэтажной застройки, созданной по единому модульному принципу.

2. Тип жилья. В каждом квартале предполагается смешанная застройка – более плотная, формирующая фронт улицы, и более разряженная внутри. Несмотря на различную типологию, вся застройка создается по принципу сборного конструктора, подобно мозаичному панно. Из нескольких базовых модулей можно составить множество жилых комбинаций, а возможность различной отделки фасадов и крыш дополняет живой образ квартала. Ориентировочная плотность 1 квартала – 3500 кв. м/га, число семей – 80.

3. Конструктив. По аналогии с выбором планировок, возможен выбор конструкции дома и отделочных материалов. Несущий каркас может выполняться из дерева, металла или железобетона. Преимущество отдается сборным системам ("сборные сэндвичи", "монопанели" и т. п.). Предполагаемая себестоимость дома (конструктив + отделка) – 15-20 тыс. руб. за кв. м.

4. Планировка. Все типы жилья – секции, таунхаусы или коттеджи – предлагают широкий выбор планировочных вариантов для любой семьи. В секционных домах должен быть выбор из 1, 2, 3, 4-комнатных квартир, одно - или двухуровневой компоновки; в таунхаусах возможна блокировка от 2 до 5 секций с несколькими вариантами внутренней компоновки; в коттеджах гибкость и универсальность пространств позволяет с легкостью менять гараж на бассейн, а также совершать прочие трансформации.

5. Отделка. В отделке предполагается использовать широкую палитру материалов, начиная от натурального дерева и кирпича и заканчивая фиброцементными панелями, мягкой черепицей или металлическим листом. Независимо от типа отделки, сохраняется единый уровень качества в результате сборки готовых модульных элементов. Помимо основных отделочных материалов, предлагается отдельная серия фасадных элементов – наличников, декоративных вставок и т. п., сообщающих дому необходимую индивидуальность и колорит. Возможна разработка отдельных декоративных “коллекций” для каждого региона страны.

6. Инженерия. В базовой комплектации дом может иметь централизованную систему отопления, энергоснабжения, канализации и систему утилизации отходов, горячего и холодного водоснабжения, установку климат-контроля. В качестве альтернативных источников энергии возможно использование геотермальной мини-котельной, солнечных коллекторов, ветрогенераторов. Подходящий по стоимости и мощности вариант выбирает сам будущий владелец дома. В идеале, возможна полная независимость Поселения от внешних энергосетей.

Проект малоэтажного поселка изначально задумывается как междисциплинарный. Вокруг общей архитектурной идеи планируется собрать команду из производителей, застройщиков и инвесторов будущего поселения.

Программа малоэтажного строительства для конкретного региона

Концепция служит базой для разработки в конкретном регионе программных документов для развития малоэтажного жилищного строительства.

С этой целью необходимо уточнение исходных данных по региону, для чего нужен анализ состояния и проблем развития малоэтажного жилищного строительства в данном регионе, что включает в себя анализ следующих источников информации:

―  статистическая информация;

―  результаты социологических опросов;

―  потребность муниципальных образований в строительстве социального жилья;

―  прогнозы предоставления земельных ресурсов;

―  прогнозы развития транспортной инфраструктуры;

―  имеющиеся и перспективные технологии возведения малоэтажных жилых домов;

―  оценка перспектив развития региональной базы стройиндустрии, предоставляющая возможность быстрого и недорогого малоэтажного жилья.

Региональная Программа развития малоэтажного жилищного строительства:

1)  включает анализ состояния и проблем малоэтажного жилищного строительства;

2)  определяет цели, задачи, этапы, механизм реализации;

3)  определяет организационную инфраструктуру, порядок взаимодействия центральных исполнительных органов государственной власти региона с органами местного самоуправления муниципальных образований региона и некоммерческими организациями при ее реализации.

Реализация Программы развития малоэтажного жилищного строительства для устойчивого развития территорий будет содействовать достижению следующих результатов:

―  увеличению доли малоэтажного строительства;

―  созданию системы оказания помощи органам местного самоуправления муниципальных образований регионов в разработке и реализации программ малоэтажного строительства;

―  региональному развитию индустрии быстровозводимого, энергоэффективного, экологичного жилья;

―  разработке нормативной правовой базы для оказания адресной поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в рамках реализации программ (пилотных проектов) малоэтажного строительства;

―  повышению уровня жизни населения;

―  развитию социального партнерства в рамках реализации проектов малоэтажного строительства.

Участниками социальной части Программы являются молодые семьи, молодые специалисты на селе, сельские жители, граждане, получившие государственные жилищные сертификаты, участники программы "Славянские корни", граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, изъявившие желание участвовать в Программе.

Концепт - проект малоэтажной застройки «РУТАУН/РУПОЛИС»

Основополагающие идеи

Рынок жилья до настоящего времени в России был «рынком продавца», что обусловливало дороговизну квартир, плохое качество строительства, перекладывание на покупателей жилья дополнительных расходов, возникающих при строительстве и эксплуатации зданий. Поэтому темпы продаж большинства жилых проектов низкие, себестоимость – высокая, а риски для инвесторов – неудовлетворительные. Такая ситуация давала преимущество существующим крупным строительным фирмам (в Москве это ПИК, Главстрой, СУ-155).

Экономический кризис кардинально изменил приоритеты как покупателей, так и застройщиков жилья. Рынок жилья становится «рынком покупателя». Сегодня на первый план выходят компактные экономичные объекты, способные создать комфортную среду обитания.

«Подрывной инновацией» инновацией на рынке автомобилестроения начала XX века, который имеет много сходных черт с нынешним российским рынком жилья, стала знаменитая «Модель Т» Генри Форда, девиз которой была создание доступного автомобиля лучшими специалистами из лучших материалов по самым простым схемам. Рынок российского жилья нуждается в аналогичной «прорывной инновации» - проекте застройки, сочетающем в себе черты:

―  продукта, имеющий массового потребителя;

―  бизнес-модели, обеспечивающей высокую доходность для инвесторов при низких рисках;

―  системного решения (концепция и команда), способного обеспечить масштабирование проекта.

«ТриЕдинство» - это Концепция устойчивого развития территорий на базе комплексного малоэтажного строительства, синтезирующая триединое развитие жилищного строительства, инфраструктуры (социальной и транспортной) и рабочих мест.

Такое развитие опирается на эволюционно-модульную структуру: по мере увеличения числа жителей согласованно увеличивается инфраструктура и расширяется сфера приложения труда.

Проектируется не отдельный дом, а поселение (или сеть поселений) в целом.

Концепции устойчивого развития территорий соответствуют характеристики малоэтажного строительства, достигнутые в пилотном проекте «Рутаун-Марьино», а затем оптимизированные в проекте «Руполис-Растуново».

Концепции малоэтажного строительства должны быть, по крайней мере, двух типов: один тип – для регионов, другой тип – для отраслей (РЖД, МО и т. д.).

В Концепции также учитывается, что малоэтажное строительство может быть разных масштабов (от нескольких домов – до города).

Для решения глобальной проблемы обеспечения населения России доступным комфортным жильем важно глубина участия государства в конкретных проектах (варианты: вообще не участвует, выделяет землю, берет на себя часть расходов по строительству инженерной инфраструктуры, развивает социальную и транспортную инфраструктуру, создает рабочие места.)

Создание новых рабочих мест должно обязательно предусматриваться там, где идет автономная застройка. Когда же мы говорим о «Большой Москве», «Большом Домодедово» и т. д., где существующий полис (в котором есть достаточно рабочих мест) разрастается, вопрос создания рабочих мест отходит на второй план.

Состояние и тенденции рынка подмосковного жилья

Характеристики существующего «рынка продавца»:

1 Структура спроса: однокомнатные квартиры составляет 58% от общего спроса, двухкомнатные – 29%, многокомнатные (три и более комнат) - 13%. Растет доля квартир с небольшим числом комнат (1-2 комнаты) и малой общей площадью жилого помещения.

2. Игроки на рынке ориентированы на повышение цены, средняя цена в Подмосковье – 63,1 тыс. рублей за кв. м. (см. рис 1). При таком уровне цены невелик платежеспособный спрос.

Рис.  1. Динамика рынка жилья в Московской области.

При снижении цены на 20-30% и обеспечении возможности получения ипотеки на 10-15 лет при ставке 8-10% (годовых) ипотечного процента платежеспособный спрос существенно увеличивается, в результате чего рынок жилья «совершает разворот»: он становится уже «рынком покупателя».

Характеристики формирующегося «рынка покупателя»:

1. Структуру спроса формирует стремление покупателей жилья обеспечить в семье каждого ребенка отдельной комнатой, следовательно, преобладающим спросом будут пользоваться трехкомнатные квартиры.

2. Активизация отложенного спроса на жилье обусловливает повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и оборудованной кухней, что позволяет покупателям квартир сразу же въехать в купленную квартиру.

3. Покупательские предпочтения обусловливает востребованость жилых комплексов, в которых обеспечивается хорошая социальная инфраструктура и транспортная доступность.

Эффективная бизнес-модель строительства доступного жилья

Для привлечения инвесторов в строительство доступного жилья (для удовлетворения массового спроса по низкой цене) необходимо формирование эффективной бизнес-модели, в которой доход инвесторов образуется вследствие низкой себестоимости строительства и высоких темпов продаж. Это аналог в недвижимости бизнес-модели фирмы Wal-Mart – мирового лидера среди ритейлоров.

Примерные параметры бизнес модели для типового проекта малоэтажной застройки (80.000 кв. м жилья на 20 га): инвестиции – 26 млн. долл., прибыль – 30 млн. долл., срок реализации – 2 года, прибыль – 31% от затрат; годовая прибыль – 67% от инвестированного капитала, годовая выручка – 150% от активов.

Рис. 2. Сочетание низких цен и продаж через «супермакет квартир» (сайт **) обусловили большие объемы продаж уже в начальной стадии проекта «Рутаун-Марьино» в 2011 году.

Ключевые факторы эффективности бизнес-модели девелопмента строительства доступного жилья:

1. Увеличение темпов продаж и снижение себестоимости продаж за счет использования в качестве канала продаж интернет-магазина вместе традиционных агентств недвижимости.

2. Снижение себестоимости строительства за счет простых и эффективных проектных решений, выработки единой платформы проектных решений.

Пример. В проекте «Рутаун-Марьино» было достигнуто снижение сметной стоимости строительства более чем в 1,5 раза (по сравнению со стандартными решениями) при одновременном повышении качества строительства за счет использования функционально-стоимостной анализ (ФСА) и методы Теории Решения Изобретательских Задач (ТРИЗ.

3. Снижение издержек на всех этапах строительства за счет системной реализации проектных решений, включающей в себя:

1)  синтез систем бухгалтерского и оперативного учета, что обеспечивает возможность отражения всех хозяйственных операций в единой системе сразу же после их совершения;

2)  учет затрат по строительству в единой системе в соответствии со стандартом DIN 276-1, что позволяет сотрудникам, руководству и акционерам строительной компании легко отслеживать и сопоставлять затраты по каждому построенному дому;

3)  автоматизированную систему подготовку отчетности по стандартам МСФО;

4)  комплексной отработки технических процессов на строительной площадке, в том числе их сопряжения.

Возможность масштабирования проекта

Возможность масштабирования проекта в 10-40 раз обеспечивают:

1)  построенная и отработанная эффективная бизнес-модель;

2)  сотрудничество с крупной зарубежной архитектурной компанией, имеющей опыт комплексного проектирования больших площадей застройки;

3)  слаженная команда проекта, в которой в одной команде участвуют специалисты по продажам, архитекторы, проектировщики, конструктора, инженеры и строители;

4)  вовлечение субподрядчиков в работу по совершенствованию технологических процессов строительства, готовых к совместному масштабированию проекта.

Аннотация НИР

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Весьма перспективной формой решения задачи обеспечения граждан доступным, удобным, экологичным жильём является малоэтажное строительство. Основные направления развития малоэтажного комплексного строительства включают в себя реализацию крупных проектов по строительству новых районов малоэтажной застройки; ускоренное вовлечение в оборот новых земельных участков; обустройство земельных участком инженерной инфраструктурой; развитие индустрии быстровозводимого энергоэффективного экологичного жилья.

Проведенное исследование базируется на концепте Города как социального организма, развивающегося по своим «биологическим» законам. Субурбанизация – это не только расширение города вне существовавших границ, но и, в первую очередь, новый образ жизни, включающий в себя три составляющих. Формирование городской агломерации эффективно при многоядерности. При этом новые ядра должны образовываться в соответствии с пространственными законами, которым подчиняются системы городов. В каждом ядре формирующейся городской агломерации необходимо соблюдение принципа триединства - работы, социума и жилья.

В НИР разрабатывается Концепция «ТриЕдинство» - устойчивого развития территорий на базе комплексного малоэтажного строительства, синтезирующая триединое развитие жилищного строительства, инфраструктуры (социальной и транспортной) и рабочих мест. Такое развитие опирается на эволюционно-модульную структуру: по мере увеличения числа жителей согласованно увеличивается инфраструктура и расширяется сфера приложения труда. Проектируется не отдельный дом, а поселение (или сеть поселений) в целом.

[1] Государственные строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденные Постановлением Государственного строительного комитета СССР от 01.01.01 г. N 78 (далее - СНиП 2.07.01-89);

Государственные строительные нормы и правила СНиП "Отопление, вентиляция и кондиционирование", утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.01 г. N 115 (далее - СНиП );

Свод правил по проектированию и строительству СП "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.01 г. N 94 (далее - СП );

Государственные строительные нормы и правила СНиП "Здания жилые многоквартирные", утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.01 г. N 109 (далее - СниП );

Государственные строительные нормы и правила СНиП "Дома жилые одноквартирные", утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.01 г. N 35;

Государственные строительные нормы и правила СНиП "Тепловая защита зданий", утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.01 г. N 113 (далее - СниП );

Государственные строительные нормы и правила СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации от 01.01.01 г.;

Стандарт СТО БДП-3-94 "Здания малоэтажные жилые. Общие требования обеспечения экологической безопасности", утвержденный Постановлением Исполнительного комитета Правления научно-технического общества бумажной и деревообрабатывающей промышленности от 2 сентября 1994 г. N 3.

[2] Эти значения рассчитывает и регулярно публикует Минрегион.