3. Выделение земельных участков
В ближайшее время планируется принять законы, предусматривающие изъятие не используемых по назначению земельных участков. Государство намерено жестко контролировать соблюдение законодательства по предоставлению участков под жилищное строительство. Для упрощения процедуры строительных согласований и преодоления коррупции с января 2007 г. заменено множество согласующих ведомств единой государственной экспертизой. Упрощению подвергаются процедуры предоставления госгарантий по кредитам на развитие территорий.
Правительство РФ начало облегчать порядок перевода земель аграрного назначения под индивидуальное жилищное строительство.
Пилотные проекты малоэтажной застройки стартовали в 16 субъектах Федерации. Стоимость 1 кв. м этого жилья, по данным Минрегиона, не должна будет превышать 17 тыс. руб. В малоэтажном строительстве существенно увеличится доля использования древесины. С специальные ипотечные программы дадут возможность использовать земельный участок как залог для получения кредита на возведение индивидуального дома.
Поправки, вносимые в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости", должны четко сбалансировать интересы застройщиков и соинвесторов.
Необходимо ускорить создание новых строительных регламентов и лицензировании деятельности застройщиков. В России более 1,5 тыс. строительных компаний, и многие из них ничего не строят, а занимаются посреднической деятельностью либо выполняют функции налоговой оптимизации.
Инвесторы и девелоперы крупномасштабных проектов малоэтажной застройки сталкиваются с рядом дополнительных сложностей. Для развития больших площадей необходимо консолидировать множество земельных участков. Помимо юридических сложностей, каждый собственник старается реализовать свой участок как можно дороже, что, естественно, не способствует доступности построенного жилья. В Подмосковье скупка бывших колхозных владений завершилась к 2003 г. Однако, многие компании, в спешке завладеть обширными территориями, не соблюдали всех требований действующего законодательства. В результате, вместо работы над проектом, множество компаний вынуждено заниматься отстаиванием права собственности на участок в суде.
ПРИМЕР. Для решения вопросов по выделению земельных участков поучителен опыт Нижегородской области. Здесь муниципалитеты передали на областной уровень полномочия выделения земельных участков. Создан Инвестиционный совет, в состав которого входят: министры, представители государственных инспекций, энергетики, некоторый члены торгово-промышленной палаты области. Рассмотрение всех предложенных строительных проектов происходит в рамках данного Инвестиционного совета. С момента подачи проекта на рассмотрение совета, до вынесения решения по нему, проходит не более 3 месяцев. В 2008 году данная система была признана, как наиболее эффективная по части рассмотрения инвестиционных проектов и распределения земельных участков в России. С момента функционирования данной системы, инвестиции в экономику области увеличились в 6 раз. При этом муниципалитетам оставили возможность распределять земельные участки, но их площадь не должна превышать 50 квадратных метров.
Комплекс мер по выделению земельных участков
3.1. Органам местного самоуправления обеспечить прозрачность и публичность процедуры предоставления земельных участков под объекты жилищного, производственного и другого назначения.
3.2. При Правительстве РФ и региональных правительствах создать комиссии по землепользованию и застройке и передать им полномочия о согласовании выделения земельных участков вне границ сельских населенных пунктов под объекты жилищного, производственного и другого назначения.
3.3. Соответствующим министерствам и ведомствам комплексно реализовать требования Градостроительного кодекса РФ в части формированию градостроительных регламентов.
3.4. Определить жесткие сроки, источники и механизмы финансирования подготовки документов территориального планирования муниципального образования:
― Схемы территориального планирования муниципальных районов (республиканский бюджет);
― Генеральные планы поселений (республиканский и местные бюджеты);
― Правила землепользования и застройки и их составных частей (муниципальный бюджет):
a) порядок применения и внесения изменений в указанные правила,
б) карта градостроительного зонирования,
в) градостроительные регламенты.
4. Обеспечение инфраструктурой
Власти, которые, собственно, и выделяют бюджетные средства на создание инфраструктуры, заботятся о плановости строительства. Следовательно, нужны грамотные девелоперы, разрабатывающие проект застройки и следящие за исполнением. Сегодня девелоперов в региональных центрах - единицы. Чаще всего компания-застройщик сама проектирует, сама строит, нередко сама выпускает стройматериалы и сама за собой следит. В мировой практике такой подход неприемлем. Прежде всего потому, что сильно удорожает строительство.
1. Обеспечение транспортной доступности
Необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки, особенно это актуально для московского региона. Подавляющее большинство из них находится за пределами МКАД, обособленно от городов-спутников Москвы, а на сегодняшний день дорога по любой магистрали утром и вечером без пробок, скорее, исключение. В Москве сеть транспортных дорог занимает 8% от всей территории. Для сравнения: в развитых странах этот показатель составляет 15-20%. Столичные магистрали перегружены, поэтому только дополнительные автобусы и маршрутные такси кардинально проблему доступности не решат. Необходимо расширение и модернизация существующих трасс, строительство дополнительных транспортных развязок, железнодорожных веток, легкого метро. Таким образом, популярность малоэтажного строительства, особенно загородного, будет существенно зависеть от транспортной доступности.
2. Обеспечение коммуникациями
Во многом перспектива строительства массового малоэтажного жилья будет зависеть от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Для этого необходимы консолидированные действия девелоперов и местных властей. Если у девелоперов есть возможность участвовать в разработке Генплана развития района, то потребности проекта в мощностях и инфраструктуре будут учтены и реализованы.
3. Строительство инфраструктуры
Видя успех проектов малоэтажной комплексной застройки, в финансирование включаются крупные банки, например, такие как Европейский банк реконструкции и развития. Банки выступаю как крупнейшие институциональные инвесторы, которые готовы поддержать инфраструктурные проекты. При этом затраты на инфраструктуру спонсируются за счет региональных программ софинансирования федеральных органов. Газовые и энергетические компании за счет своих инвестиционных программ инвестируют затраты на сети на участке.
4. Государственная поддержке строительства инфраструктуры
Для выработки единой системы мер господдержки по осуществлению инженерно-транспортного обустройства территорий и организационной схемы порядка реализации этих мер необходима поддержка со стороны региональной власти, в том числе предусматривающая:
― отработку концепции малоэтажного строительства на базе отбор пилотных проектов освоения территорий;
― поддержка со стороны региональной власти инвестиционных проектов, в которых для строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры привлекаются средства федерального инвестиционного фонда и средства местных бюджетов;
― передачу муниципалитетам федеральных земель, находящихся в регионе и включенных в фонд развития жилищного строительства.
ПРИМЕР. В Нижегородской области было разработано и утверждено в 2008 году постановление Правительства Нижегородской области по отбору пилотных проектов освоения территорий для малоэтажного строительства. В итоге статус пилотных получили 6 проектов территорий малоэтажного строительства:
― микрорайон «Боталово-3» в Борском районе на 182 индивидуальных жилых дома,
― малоэтажная застройка по улице Солнечной в поселке Новинки Богородского района на 189 индивидуальных жилых домов,
― коттеджный поселок «Чешская деревня» у деревни Шумилово Богородского района на 320 индивидуальных жилых домов,
― участок малоэтажного строительства в Бутурлино на 70 индивидуальных жилых домов,
― участок малоэтажной застройки в западной части Гагино на 50 индивидуальных жилых домов,
― юго-восточный микрорайон города Семенова на 112 индивидуальных жилых домов в Семеновском районе.
Уже в 2008 г. в рамках областной целевой программы «Развитие социальной и инженерной инфраструктуры как основы повышения качества жизни населения Нижегородской области» для реализации этих проектов освоения территорий малоэтажного строительства из средств регионального бюджета выделено 400 млн руб. Они были направлены на строительство объектов энергообеспечения, коммунального хозяйства и дорог. Потребность в дополнительных финансовых ресурсах восполняется за счет средств местного бюджета и средств соинвесторов.
Помимо этого, Правительство области предложило ряду инвесторов подготовить инвестпроекты, предусматривающие строительство жилых поселков с условием, что инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будут строиться за счет средств федерального инвестиционного фонда. Все это позволит активизировать процесс подготовки земельных участков к комплексному освоению. ПРИМЕР. Реально такими поселками могут стать «Чешская деревня» и жилой поселок для металлургов в черте города Выкса.
Еще одно направление связано с получением права на федеральные земли для дальнейшего использования их под жилищное строительство. Только в юго-западном направлении от Нижнего Новгорода расположены порядка 8 тыс. га федеральных земель, в основном сельхозназначения. Правительство заинтересовано в том, чтобы эти земли, включенные в фонд развития жилищного строительства, были переданы Нижегородской области. В этом случае реализация Генерального плана развития Нижнего Новгорода получит более реальные перспективы.
ПРИМЕР. Коттеджный поселок «Солнечный город». Местоположение: Нижегородская область, Чкаловскии район, между д. Нагорное и д. Колганово. Площадь земельного участка: 40 га. Планируемое количество жилья: 114 домов. Сроки реализации проекта: 1-я очередь-декабрь 2008 г., весь поселок - 2011 г. Застройщик: ГК «Лэндон». Это коттеджный поселок западноевропейского типа, где предусмотрены инженерная инфраструктура, охранная система, пляжная зона, детские и спортивные площадки, единая коммунальная служба. Площадь коттеджей варьируется от 180 до 450 кв. м. Строительство домов ведется по современной технологии каркасно-панельного домостроения.
5. Снижение себестоимости строительства
Вопросы ценообразования в строительстве являются одними из ключевых в отрасли. Решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.
Системное использование новых технологий строительства (переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций, использование каркасных стеновых систем и т. д.) может обеспечить снижение себестоимости строительства более чем на 20 процентов.
В России должны продвигаться все современные энергосберегающие, экологически чистые технологии, позволяющие снизить сроки и себестоимость строительства, в том числе:
― каркасно-панельное строительство;
― технологии на основе металлокаркаса;
― технологии с применением газо - и пенобетона;
― технологии с применением термоструктурных панелей и т. д.
Наиболее перспективными типами жилых зданий для малоэтажной застройки являются одно-, двухэтажные с мансардами отдельно стоящие или блокированные здания, возводимые на основе эффективных легких конструкций с использованием местных строительных материалов.
Как строить? Самый радикальный подход: вообще запретить строителям применять устаревшие технологии строительства.
Из чего строить? В последнее время строители стали активнее работать с местными производителями стройматериалов и такой подход перспективен.
ПРИМЕР. Популярные еще несколько лет назад западные технологии не выдержали сибирских морозов. В Красноярске в 2008 году был построен завод стеновых панелей по немецкой технологии, который готов выпускать 1200 домов ежегодно. В настоящее время мощности завода загружены едва на четверть.
Оценка себестоимости строительства
Сколько же реально сегодня стоит новое жилье в России? Уместно заметить, что в 70-80-ые годы прошлого столетия себестоимость 1 м. кв. жилья составляла в среднем 160-190 рублей. Получалась, что среднемесячной заработной платы в СССР хватало на строительство 1 кв. метра. Кстати, по западноевропейским меркам средней заработной платы на уровне 1,8-2,2 тыс. евро хватает на строительство 1,6-1,8 кв. м жилья или на покупку 1-1,4 метров. Сколь либо объективной статистики о реальной себестоимости строительства жилья в России практически нет. Данные Федеральной службы государственной статистики опираются на показатели Актов государственных приемочных комиссии и отчеты самих застройщиков, и весьма недостоверны. Недооценка реальной себестоимости доходит до значительных величин.
ПРИМЕР. В Москве сводный показатель стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет 1800 долларов, а по данным статистики себестоимость составляет 17500 руб. (625 долларов); в Санкт-Петербурге 1070 долларов против 13600 руб. (485 долларов); в Екатеринбурге - 951 доллар против 12700 руб. (454 доллара); Пермь 700 $ против 10700 руб. (382 $); Удмуртия 470 $ против 10500 руб. (375 $); Нижний Новгород 787 $ против 10700 руб. (382 $) и т. д.
Помимо производственных затрат, строительные компании вынуждены нести различные непроизводственные издержки: это и передача квартир муниципалитету, затраты на подготовку инфраструктуры и прочие. Указанные затраты не попадают в отчетные данные.
В данных статистики не учитывается прибыль самих застройщиков, которая зависит от платежеспособности населения в конкретном регионе. В экономически развитых регионах, где высокий спрос на жилье застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль, доходящею до 40-50% к себестоимости, что явно не способствует снижению цен. В регионах с низким спросом, застройщики не имеют возможности поднимать цены и довольствуются 4-6 процентами дохода, больше стремясь сохранить бизнес и свои трудовые коллективы. Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке при массовом строительстве доступного жилья должна составлять не более 12-14 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня.
ПРИМЕР. Если говорить о Москве, то строительная себестоимость домов эконом-класса составляет примерно 750-800 долларов, с учетом всех отчислений городу и непроизводственных затрат (примерно 190-240 долларов на м. кв.долларов. Так какая должна быть социально справедливая продажная цена кв. метра? Не более долларов! Таким образом, доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов в Москве составляет примерно 30-40 процентов.
ПРИМЕР 2. В Санкт-Петербурге доходность рынка на уровне 16-20 процентов, а по вновь начинаемым объектам 10-12%. Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве осуществляет мониторинг реальных затрат застройщиков и обладает аналогичными данными по целому ряду регионов России.
Задача оптимизации и снижения себестоимости строительства может быть решена только совместными усилиями законодательной и исполнительной власти в центре и на местах при участии строительного бизнес-сообщества. Решение жилищной проблемы может стать локомотивом отечественной экономики, создав сотни тысяч новых рабочих мест, в том числе в малом бизнесе.
Направления оптимизации себестоимости строительства
5.1. Стимулирование платежеспособного спроса населения через развитие системы кредитования (ипотеку) и предоставление безвозмездных субсидий определенным группам населения, без принятия мер по увеличению объемов жилищного строительства (предложения), неминуемо приведет к дальнейшему росту цен. Главное: нельзя допустить опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья.
5.2. Необходимо снизить административные барьеры на рынке жилищного строительства, и создать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма. Решение данной задачи направлено на переход к конкурентным процедурам предоставления земельных участков на торгах, блокирование монополизации и протекционизма, расширение доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, снижение временных и финансовых издержек на стадии подготовки проектов и получения разрешения на строительство. При этом необходимо:
― сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной и проектной документации;
― обеспечить предоставление земельных участков, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой; обеспечить
― открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования и введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки;
― обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства;
― обеспечить возможность предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство;
― упразднить натуральные формы оплаты за предоставление земельных участков в виде передаваемых администрации квартир и перейти на денежные формы оплаты.
― разработать правила определения справедливой и обоснованной платы за подключение к инженерным коммуникациям, а также на услуги организаций и учреждений, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при осуществлении строительства.
― определить источники и механизмы финансирования проектов по развитию и модернизации инженерно-технической инфраструктуры для жилищного строительства (муниципальные займы, прямые частные инвестиции, кредитные средства и т. д.); обеспечение возврата кредитов и окупаемости инвестиций через установление платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры построенных объектов, а также инвестиционных надбавок к ценам (тарифам) для потребителей.
Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства. Пока инвестиционные планы предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства, и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.
5.3. Необходимо упорядочить систему предоставления исходных данных для проектирования и передачи разрешительной и распорядительной документации, начиная от выделения площадки под строительство и заканчивая утверждением акта Госкомиссии. Администрации городов и строители по-разному оценивают затраты, связанные с получением разрешения на строительство. В среднем данные затраты оцениваются на уровне 12-22% от общей стоимости строительства. В согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют в среднем 35 организаций. Этот процесс занимает около 10 месяцев.
5.4. Снижения себестоимости строительства можно добиться путем внедрения в строительное производство новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций - несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эфффективный кирпич и блоки и т. д.
Основу малоэтажного строительства в развитых странах составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства. Однако чтобы развивать индустрию соответствующих строительных материалов, необходимо обеспечить загрузку мощностей таких предприятий. Речь должна идти не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о малоэтажном, в том числе о строительстве многоквартирных малоэтажных домов. К сожалению, сегодня действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не позволяют использовать каркасное домостроение при малоэтажном жилищном строительстве. Исключение составляют блокированные таун-хаусы.
Вообще же существующая нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства во многом устарела, поэтому особенно актуальным является вопрос ее пересмотра и принятия соответствующих технических регламентов.
5.5. Еще 10 лет назад, в «Стратеги 2020», ставилось целью строительство 142 млн. кв. м. жилья к 2020 году, уже звучали еще 10 лет назад. Однако реально производственных мощностей строительной отрасли для такого масштаба не хватает. Они, по разным данным, составляют от 80 до 100 млн. кв. м. жилья. Нужно расширить производственную базу строительной отрасли, строить не просто заводы, производящие бетонные конструкции, а создавать инновационные предприятия и модернизировать существующие заводы, чтобы выпускать современные строительные материалы. При этом надо не забыть об энергоэффективности.
Разработанные и реализованные в 90-х годах XX в. программы структурной перестройки в отрасли производства строительных материалов, а также мероприятия по реализации "Концепции развития приоритетных направлений промышленности строительных материалов и стройиндустрии" и региональных программ позволили осуществить перепрофилирование действующих предприятий на выпуск новых высококачественных видов продукции, пользующихся спросом на отечественном рынке.
Созданы новые производства по изготовлению эффективных стеновых строительных материалов:
― облицовочного и многопустотного кирпича и керамических камней,
― изделий из ячеистого бетона,
― вибропрессованных стеновых материалов.
Организовано и интенсивно развивается производство:
― высокоэффективных теплоизоляционных изделий из стекловолокна и природных минералов,
― сухих строительных смесей,
― отделочных материалов из гипса,
― теплоотражающего и теплосберегающего стекла,
― инженерного оборудования и другой продукции;
― светопрозрачных конструкций,
― изделий из автоклавных и безавтоклавных ячеистых бетонов,
― кровельных и гидроизоляционных материалов,
― плит пустотного настила, изготавливаемых методом непрерывного формования.
В настоящее время в регионах России налажено производство по выпуску продукции для малоэтажного жилищного строительства.
Пример. Много разработок для малоэтажного строительства имеется в Московской области:
― модульные дома экономического класса по американской технологии;
― комплекты быстровозводимых жилых домов по канадской технологии, панелей экопан или сэндвич-панелей;
― деревянные дома по каркасной технологии;
― комплекты каркасных быстровозводимых домов;
― комплекты быстровозводимых деревянных конструкций на шипованной металлической пластине;
― комплекты деревянных домов из клееного бруса с утеплителем;
― комплекты модульных быстровозводимых жилых домов на основе стального оцинкованного каркаса;
― каркасно-камышитовые-пенополиуретановые строительные панели;
― оборудование для производства SIP панелей (сэндвич-панелей);
― деревянные конструкции, дома из оцилиндрованного бревна;
― несъемная железобетонная опалубка.
Развитию отрасли способствовали принятые во многих регионах Российской Федерации законодательные акты по налоговому стимулированию производственной и инвестиционной деятельности, отработке механизмов долгосрочного кредитования, созданию цивилизованного рынка строительных материалов. Положительное влияние на развитие предприятий оказывает приход в реальный сектор отечественной экономики ряда зарубежных компаний. Однако вкладываемых в настоящее время средств явно недостаточно для наращивания необходимого технического потенциала.
Гипертрофированный расход энергетических и материальных ресурсов в строительстве обусловлен в первую очередь нерациональными конструктивными решениями жилых зданий, составляющих основу существующего жилого фонда, и низкой теплоэффективностью ограждающих конструкций (стеновых материалов). В свою очередь, энергозатраты в производстве основных видов строительных материалов превышают типичные для промышленно развитых стран в два и более раз. Дополнительный вклад в проблему вносит традиционно низкое качество строительства, обусловленное в большей степени субъективными, чем объективными факторами. Приоритетные направления развития отрасли:
― снижение энерго - и материалоемкости производства основных видов строительных материалов на основе внедрения новой техники и технологий;
― повышение качества и расширение ассортимента основных видов строительных материалов, максимально готовых к употреблению;
― расширение сырьевой базы промышленности, в том числе за счет освоения новых месторождений и расширения применения вторичных и техногенных продуктов.
Технологий и инновационных решений существует великое множество. Главное - убедить человека в том, что дом из новых материалов не менее долговечен, чем, скажем, каменный или деревянный. Производители уверяют, что срок службы, физическое старение таких домов - минимум 50 лет. Кроме того, планируется, что при доме существует участок земли, на котором в случае обветшания старого всегда можно построить новый дом. Все вполне решаемо!
5.6. - Приоритетной задачей является переход на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). Для этого необходимо:
– выпустить Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.
– по объектам бюджетного и смешанного финансирования перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика - гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии - гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.
– активизировать работу антимонопольных органов по выявлению случаев монопольного завышения цен, случаев сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.
– разработать Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве и новое Положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации.
– Министерству регионального развития России необходимо продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т. д.). С этой целью:
o определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;
o регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;
o приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция). Совместно с Росавтодором - автомобильные дороги, мосты, путепроводы и искусственные сооружения.
o образовать общероссийский информационный фонд (банк данных) проектов сметных норм и расценок;
o подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.
6. Государственная поддержка малоэтажного строительства
Рассмотрим вопросы совершенствования организационных и финансовых механизмов реализации инвестиционных проектов и программ в области жилищного и гражданского строительства для государственных нужд.
Формирование индустрии малоэтажного строительства
Для активизации малоэтажного строительства и перевода его на индустриальные рельсы необходим комплекс мер:
― создать соответствующую нормативную базу;
― разработать планы перспективного развития регионов с учетом малоэтажной застройки;
― разработать правила участия частных девелоперских компаний в государственных проектах, развитие частно-государственного партнерства;
― решить проблему с выделением земельных участков под строительство жилья, в том числе оказав муниципалитетам финансовую помощь для ускорения разработки схем территориального планирования и генеральных планов городов и районов.
Законодательные новации
Выделим последние положительные изменения в законодательстве. 18.07.2011 года был подписан Президентом России Дмитрием Медведевым Закон о возможности бесплатной передачи земель Фондом «РЖС» кооперативам, которые создают определенными категориями граждан. В частности, было заявлено о создании кооператива для молодых ученых в Новосибирской области.
Сейчас есть возможность ставить следующий вопрос – по обеспечению этой земли инфраструктурой. Надо отдать должное: В. В. Путин пообещал, что в ближайшее время будут полностью решены вопросы с подключением коммуникаций – это будет бесплатно как для застройщиков, так и для жителей. Особенно важно, что в ближайшее время это будет решено для многодетных семей. Это тоже очень интересная тенденция, о которой нужно говорить, это серьезный стимул для стимулирования рождаемости в Российской Федерации.
Для успешного развития малоэтажного строительства в России необходимо законодательно урегулировать ряд важнейших проблем, которые определяли бы порядок:
― создания кооперативов малоэтажного жилья (в том числе при содействии органов власти),
― управления территорией малоэтажной жилищной застройки,
― особенности предоставления земельных участков для малоэтажного строительства,
― формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры.
Для развития строительного рынка в области земельных отношений необходим ряд законодательных инициатив. В целом необходимо привести ряд федеральных законов, в первую очередь – земельного законодательства) в соответствие с Градостроительным кодексом. Существующие процедуры выбора земельного участка во многом дублируют процедуру подготовки документации по планировке территории. Необходимы законодательные новации, предусматривающие:
― совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его увязка с Градостроительным кодексом;
― распространение режима комплексного освоения не только на жилищное строительство, но и на все виды строительства;
― обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства;
― возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
Эти меры позволят снизить бюрократические барьеры на пути застройщиков, будут способствовать преодолению монополизма и развитию конкуренции на строительном рынке. А это, в свою очередь, даст возможность увеличить темпы строительства, в том числе и жилья.
Немаловажное значение имеют и вопросы подготовки технических регламентов. В настоящее время заканчивается разработка 15-20 специальных технических регламентов в сфере строительства. Они будут включать в себя основные требования в области безопасности, которые сегодня содержатся в СНиПах. Часть из них может быть утверждена постановлениями правительства РФ, но основные должны быть приняты в виде федеральных законов. Помимо технического регламента «О безопасности зданий и сооружений», не менее важным является технический регламент по организации территорий, размещению зданий, строений, сооружений. Принятие этого технического регламента необходимо в целях рациональной и безопасной организации территории.
Важнейшей задачей является обеспечение безопасности и комфортности эксплуатации существующего жилья. В настоящее время успешно функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Его цель — содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведение капитального ремонта жилищного фонда. Деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти к внедрению рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь речь идет о формировании товариществ собственников жилья, развитии деятельности частных компаний по управлению многоквартирными домами и объектами коммунальной инфраструктуры. Вместе с тем практика показала, что функции фонда необходимо расширить. В ближайшее время потребуется принятие поправок, цель которых — возможность использовать средства фонда в первую очередь на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Предоставление средств фонда на эти цели должно осуществляться по абсолютно прозрачной схеме с сохранением условий, которые в настоящее время необходимо выполнить, чтобы получить поддержку фонда.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 |
