Малоэтажная комплексная застройка (субурбанизация) (стр. 6 )

«Градостроительная политика на 2012–2016 годы»

В рамках программы «Градостроительная политика, 2010–2016 годы» программы решаются принципиальные вопросы нормативно-правовой базы градостроительной деятельности в столице, в том числе:

―  актуализация генерального плана развития города,

―  разработка планов реорганизации промышленных зон и других нерационально используемых территорий,

―  подготовка предложений по отраслевым схемам размещения объектов транспорта, образования, здравоохранения, торговли и тому подобное.

Эта государственная программа обеспечивает взаимоувязку других государственных программ в рамках единой градостроительной политики.

Градостроительная политика Москвы обусловлена выполнением городом трех важнейших функций:

1)  Москва — столица Российской Федерации, центр московской агломерации,

2)  Москва — крупный финансово-экономический центр, в котором должен быть создан благоприятный инвестиционный климат.

3)  Москва — крупнейший мировой исторический, культурный, научно-образовательный, туристический и спортивный центр.

Для выполнения этих функций необходима увязка планов социально-экономического развития города и градостроительного развития Москвы, Московской области и в целом Центрального федерального округа.

Существующее положение в столице характеризуется в первую очередь снижением качества городской среды:

―  возрастание транспортных проблем, обусловленных моноцентрической радиально-кольцевой структурой города,

―  отставание в развитии улично-дорожной сети и общественного транспорта,

―  усиление маятника миграции вследствие дисбаланса между расселением населения и размещением мест приложения труда.

―  диспропорция между жильем и объектами социальной сферы;

―  большой износ существующего жилого фонда и коммунальной инфраструктуры;

―  переуплотнение застройки из-за дефицита территориальных ресурсов Москвы для градостроительного развития;

―  необходимость реорганизации находящихся в черте города 7,8 тыс. га производственных территорий, из которых только половина используется по назначению.

―  недостаточное развитие рекреационной территории города, общественного пространства;

―  слабое развитие подземного пространства.

Требуется анализ и принятие решения по раннее заключенным инвестиционным контрактам, реализация которых может усугубить существующие градостроительные проблемы. Для решения этих проблем разработана государственная программа города Москвы «Градостроительная политика», которая координирует все отраслевые программы в части объектов капитального строительства, аккумулирует их результаты, определяет приоритеты градостроительного развития на перспективу. Цель программы — формирование благоприятной городской среды жизнедеятельности. Исходя из важнейших функций, осуществляемых городом Москвой, и существующего положения программа решает следующие основные задачи.

1)  определение и утверждение приоритетов градостроительного развития города как столицы Российской Федерации, центра Московского региона, международного финансового, научного, образовательного, культурного и спортивного центра;

2)  сохранение историко-архитектурного облика города и реализация программы его комплексного благоустройства;

3)  формирование благоприятных условий для инвестиционной деятельности;

4)  совершенствование системы градостроительной деятельности в Москве через территориальное планирование, зонирование, планировку территории, архитектурно-строительное проектирование и строительство;

5)  опережающее развитие общественного транспорта и улично-дорожной сети.

Целевые индикаторы и показатели программы носят комплексный и интегральный характер и агрегируются из других государственных программ. Они характеризуют повышение комфортности городской среды, выполнение отраслевых государственных программ в части капитального строительства и совершенствования системы градостроительной деятельности в Москве.

В результате программы повысятся показатели обеспеченности социальной транспортной инфраструктурой, улучшится экологическая ситуация в городе, будут сформированы предпосылки перехода Москвы к полицентрической структуре. Адресная инвестиционная программа будет направлена на сбалансированное развитие города.

Для решения поставленных задач программой предусмотрено 10 подпрограмм:

1. Разработка основных положений градостроительной политики и на основе их - взаимоувязка разработки и реализации государственных программ. Результатами явятся основные положения, взаимоувязка программ, формирование и реализация программ строительства за счет бюджета города Москвы по всем отраслям, по объектам с взаимоувязкой по времени и ресурсам. Общий объем финансирования, предполагаемый на эту подпрограмму, — 8,9 млрд рублей.

2. Взаимоувязанное развитие Москвы и Московской области. Основными результатами явятся концепция согласованного развития Москвы и Московской области, координация работ по обеспечению взаимосвязанного развития Москвы и Московской области с учетом соответствующих мероприятий с включением их в адресную инвестиционную программу. Продолжено обеспечение садоводческих товариществ транспортной и инженерной инфраструктурой. Общий объем финансирования на данную подпрограмму — чуть больше 6 млрд рублей.

3. Комплексное обустройство исторического центра, реконструкция, реновация, реорганизация городских территорий, комплексная городская застройка на периферии города. Основными результатами будут осуществление комплексного благоустройства исторического центра города, развитие территории срединной зоны и периферийной части, реорганизация производственных территорий города Москвы, строительство недостающих объектов для комплексного развития территорий префектур. Общий объем финансирования, предполагаемый на эту подпрограмму, составляет почти 27 млрд рублей.

4. Разработка экономических механизмов реализации градостроительной политики для создания благоприятного инвестиционного климата. Общий объем предполагаемых финансовых средств — 1,2 млрд рублей.

5. Нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение градостроительной деятельности, включая мероприятия по снижению административных барьеров. Основные результаты — актуализация нормативно-правовой, нормативно-технической базы. Разработана и внедрена новая сметно-нормативная база ценообразования, строительства и реконструкции, капитального ремонта, оптимизирована процедура получения разрешения на строительство. Общий предполагаемый объем финансовых средств — почти 3,5 млрд рублей.

6. Совершенствование системы планирования градостроительной деятельности и архитектурно-строительного проектирования в Москве. Основные результаты:

―  актуализирован Генеральный план города Москвы и правила землепользования застройки,

―  подготовлена программа комплексного градостроительного развития присоединяемых территорий к городу Москве, входящих в состав города,

―  подготовлены документы территориального планирования, территориально-отраслевые схемы, проекты планировки в соответствии с планами градостроительного развития города.

По присоединяемым к Москве новым территориям в подпрограмму включено специальное мероприятие, предусматривающее комплекс подготовительных работ. По результатам международного конкурса на концепцию развития планируем выделить этот блок в отдельную подпрограмму с насыщением финансовыми ресурсами и содержательной частью. На сегодняшний день объем финансирования на данную подпрограмму составляет 8,9 млрд рублей.

7. Обеспечение инновационного развития строительного комплекса. Предусматривается разработка необходимых мер поддержки предприятий строительного комплекса, стройиндустрии для перехода на инновационный и более гибкий выпуск продукции, требующейся для строительства в городе Москве, включая очень важное мероприятие, которое связано с энергосберегающим домостроением, и это одно из главных направлений и мероприятий этой подпрограммы. Общий объем финансирования предполагается в размере 1,2 млрд рублей.

8. Научно-методологическое и информационно-аналитическое обеспечение градостроительной деятельности. Основным результатом должно явиться создание информационно-аналитического центра в комплексе градостроительной политики, который обеспечит консолидированную информацию, связанную с градостроительной деятельностью, для выработки своевременных, правильных и нужных решений в сфере градостроительства. Общий объем финансирования предполагаем 3,8 млрд рублей.

9. Подготовка к проведению в Москве спортивных соревнований мирового уровня. Основным направлением этой подпрограммы является подготовка к чемпионату мира по футболу 2018 года. Пока по этой подпрограмме имеются только предварительные финансовые ресурсы, связанные с внебюджетным финансированием. В процессе разработки подпрограммы и мероприятий она будет насыщена бюджетным финансированием для обеспечения строительства объектов инфраструктуры, проведения спортивных мероприятий.

10. Развитие единого информационного пространства города Москвы.. Основной разработчик — это Москомархитектуры. Результатом будет являться продолжение работы по актуализации информационных ресурсов и единой государственной картографической основы. Продолжена работа по обеспечению территорий данными дистанционного зонирования, созданы отраслевые картографические, тематические информационные ресурсы. Завершено создание базовой региональной системы навигационно-геодезического обеспечения города Москвы на основе ГЛОНАСС. Общий объем на эту подпрограмму составляет почти 3,2 млрд рублей.

На общее ресурсное обеспечение программы «Градостроительная политика» предполагается 63,6 млрд. По мере разработки мероприятий программ, возможно, будет уточнение в связи с новыми территориями.

ПРОБЛЕМЫ

Процессу развития малоэтажного строительства в регионах России препятствует широкий круг проблем, связанных в большей степени с отсутствием системной работы на данном направлении, а также с изменениями действующего земельного и градостроительного законодательства. При организации массового малоэтажного строительства необходимо решение ряда проблем градостроительного, ресурсного, технологического, социального и финансового характера.

Основными причинами, сдерживающими рост жилищного строительства являются отсутствие инженерной инфраструктуры и низкие доходы населения. Поэтому основной задачей является обеспечение опережающего развития инженерной инфраструктуры территорий застройки, и в связи с высокой стоимостью ее создания, развитие системы мер государственной поддержки населению в части инженерного и транспортного обустройства территории застройки. Если удастся создать в индивидуальном или малоэтажном доме условия комфортабельной городской квартиры, обеспечить транспортную доступность, то построить дороги, то такие квартиры будут пользоваться спросом значительно больше, чем квартиры в многоэтажных домах.

Рассмотрим основные проблемы развития малоэтажного строительства.

1. Социальные проблемы

1.1. Социальная проблема состоит в отсутствии развитой транспортной и социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, является частью общей проблемы отсутствия концепции развития поселений и строительства жилья.

1.2. Общей, не только социальной, проблемой является нехватка рабочих мест.

1.3. Отсутствует нормативная база, регулирующая участие органов власти различного уровня в оснащении отведенных под малоэтажное жилищное строительство земельных участков транспортной и социальной инфраструктурой.

2. Финансовые проблемы

Практически все этапы строительства жилья (изменение категорирования земли, подготовка земельных участков на торги, обеспечение проектной и градостроительной документации и т. д.) требуют финансирования и большой организационной работы. У муниципалитетов отсутствуют на это средства и кадры, способные профессионально обеспечить решение выше названных задач.

Развертывание малоэтажного строительства в условиях кризиса позволяет не только помочь решению жилищной проблемы, но и служит источником пополнения местных бюджетов, стимулирует строительство и развитие смежных отраслей промышленности, а соответственно, увеличивает занятость населения.

Строительство малоэтажного жилья - это еще и ниша для малых и средних предприятий, с их небольшими мощностями и упрощенным налогообложением.

Застройщикам зачастую не хватает оборотных средств. Банки еще недавно не давали кредиты компаниям под проекты загородной застройки, поскольку аналитики считали этот сегмент малоликвидным и рискованным. Однако сейчас подход меняется.

ПРИМЕР. В Красноярском крае в 2010 году Восточно-Сибирский Сбербанк открыл невозобновляемую кредитную линию на 300 млн рублей компании «Зодчий» для строительства коттеджного поселка «Видный». Банк планирует продолжать данное направление.

В регионах много интересных с финансовой точки зрения проектов создания загородных кластерных зон, в которых стоимость загородного дома будет сопоставима со стоимостью городской квартиры. Однако их реализация упирается в необходимость решения еще одной насущной проблемы — низкой платежеспособности населения. Малоэтажное жилье сегодня могут позволить себе единицы, по экспертным оценкам - от 6 до 14%. Бум же на рынке начнется, только когда «зона доступа» расширится до 40–50%. Впрочем, на рынке малоэтажного жилья уже прослеживается тенденция «движения к покупателю», увеличения ставки на массового потребителя — то есть тех, кто и заселяет пригороды во всем мире. Строительные компании уже понимают, что нужно снижать цены на жилье, иначе все пригороды будут застроены невостребованным жильем.

Выделим основные проблемы финансирования строительства жилья:

2.1. Низкий уровень доходов населения, не позволяющий гражданам приобретать либо осуществлять строительство объектов малоэтажного индивидуального строительства. Причиной тому служит использование традиционных затратных технологий строительства малоэтажных индивидуальных домов. Однако современные методы и механизмы активизации строительства позволяют при сохранении основных качеств малоэтажных индивидуальных строений (устойчивость, долговечность, комфортность, теплоустойчивость) существенно снижать себестоимость малоэтажного строительства.

2.2. Отсутствие финансовых возможностей у органов местного самоуправления муниципальных образований регионов для выполнения землеустроительной подготовки территорий с целью организации аукционов на земельные участки, их обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.

2.3. Слабо развитое кредитование застройщиков, которые предпочитают привлекать относительно дешевые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков. В сфере кредитования застройщиков активность банков сдерживается, прежде всего, рисками, связанными с отсутствием обеспечения у них прав собственности на земельный участок.

Банковские проценты, которые выставляются при выдаче кредитов, будучи заложенными в себестоимость жилья, просто губят большинство строительных коммерческих проектов. Пока реального диалога между строительным комплексом и банковским сообществом нет. В этом вопросе требуется участие органов государственной власти.

По экспертным оценкам, потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов могут полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Однако для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья.

Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится из-за таких проблем, как:

–  отсутствие обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

–  высокий уровень рисков кредитования строительства;

–  низкий уровень прозрачности финансовой хозяйственной деятельности строительных компаний;

–  отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;

–  низкий уровень подготовки бизнеспланов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

В итоге отразятся на стоимости квадратного метра все те издержки, которые лягут на застройщиков:

–  дополнительные банковские кредиты, которые придется брать строительным компаниям из-за невозможности привлечь средства дольщиков,

–  высокие процентные ставки по этим кредитам.

2.4. Наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10-12%.

2.5. Попытки самих застройщиков "взвинтить" цены на жилье при повышении спроса.

2.6. Большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства.

2.7. Несовершенство нормативно-правовой и методической базы ценообразования в строительстве. В строительной отрасли циркулируют большое число взаимопротиворечащих инструкций, МДС, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти. Кроме того, в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы.

3. Градостроительная и ресурсная проблема с земельными участками

Дом начинается с земли, на которой он будет стоять. Цены на земельные участки в России еще не установились, а вопрос цены дома значительно зависит от цены земли. В свое время застройщики десятками гектаров выкупили пригородные земли, не позаботившись о том, чтобы придать им нормальный правовой статус. Например, человек может купить дом, но его не пропишут, потому что земли, где он построен, относятся к сельхозугодьям, их не перевели в категорию «земли поселений.

Земельные паи, принадлежавшие колхозникам пригородных колхозов, постепенно поступают в свободный оборот, но спрос и предложение остаются несбалансированными. В то время как земельный вопрос — чрезвычайно важный. Сегодня доля стоимости земельного участка в общей цене загородной недвижимости сравнительно невелика, однако со временем свободных участков будет все меньше и земля будет дорожать. Следовательно, компании-застройщики станут больше внимания уделять концептуальной части — созданию форматов жилья, где уровень цен сопоставим с ценами на городскую недвижимость.

Рост цен на землю приведет к сокращению в структуре рынка загородной недвижимости доли элитных поселков и росту числа проектов, ориентированных на средний класс. Люди не смогут одновременно оплачивать дорогую землю и дорогую недвижимость.

В настоящее время рынок малоэтажного жилья напоминает рынок городской недвижимости начала 90 х. Как только появится спрос на загородное жилье, наладится система по переводу земель, выровняется ценовая ситуация. Но пока мы имеем, что имеем, — множество разномастных решений, строений и проектов.

Отсутствие градостроительных регламентов не позволяет муниципалитетам принимать компетентные решения и давать мотивированные ответы на запросы предпринимателей о выделении земельного участка под различные цели.

На конечную цену предложения влияет не столько себестоимость строительства дома, сколько объем предложения, который зависит от условий и цены предоставления земельных участков, темпов получения исходно-разрешительной документации и т. д. Никакие инновационные технологии не сделают малоэтажное жилье доступным, если участки под застройку предлагаются по завышенной цене, со значительными обременениями.

Первый шаг в реализации строительных проектов – выделение земельного участка. Полномочия выделения земельных участков находятся у муниципалитетов, что зачастую становиться предметом коррупции и нарушений прав предпринимателей, установление для них незаконных ограничений свободы экономической деятельности. Это выражается в следующих действиях муниципальных чиновников:

―  на запросы о выделении участка от муниципальных властей можно вообще не получить ответа;

―  сроки рассмотрения заявлений на выделение того или иного участка под строительство четко не регламентированы и могут затянуться на годы;

―  предпринимателям навязывают заведомо невыгодные для них условия инвестирования, а также возлагают на них расходы, не связанные с их деятельностью;

―  совершение в пользу предпринимателей юридически значимых действий (выделение земельных участков, выдача разрешений на строительство и др.) часто зависит от заключения последними соглашений и перечисления "благотворительной" помощи муниципалитету;

―  чиновники не торопятся в подготовке документов на земельные участки для их выставления на аукцион;

―  затягиваются сроки выставления на аукцион уже подготовленных (за счет внебюджетных источников) земельных участков.

Главная проблема тут – слабая незаинтересованность муниципальной власти в новых проектах. И все разговоры на уровне глав областей и даже президента зачастую остаются только разговорами. Практически никакой поддержки от чиновников, даже в силу их прямых должностных обязанностей, предприниматели не находят.

Выделим основные проблемы, связанные с выделением земельных участков:

3.1. Отсутствие документов территориального планирования (градостроительных планов земельных участков) муниципальных образований регионов сдерживает своевременную подготовку земельных участков, пригодных для жилищного строительства. Основными проблемами, затрудняющими разработку документов территориального планирования, являются отсутствие у администраций городских и сельских поселений организационно-управленческих, финансовых и кадровых ресурсов.

3.2. Приобретение земельного участка (получение в аренду) является проблемой как для индивидуального застройщика, так и для застройщика малоэтажного поселка. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Такой аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Нехватка земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, затрудняет такие аукционы.

3.3. Многие муниципальные образования не справляются с задачей предоставления земельных участков. По существующему законодательству предоставить земельный участок можно только через аукционы. Проводить аукционы должны муниципальные образования. Помимо того, что сама процедура аукциона требует много сил и времени, она стимулирует удорожание земельного участка, а значит, и жилищного строительства в целом.

3.4. Отсутствуют механизмы, регулирующие процесс застройки земельных участков поселками малоэтажного жилья. Земельный и Градостроительный кодексы исключают возможность изъятия земельного участка, не застраиваемого в течение многих лет. Это затрудняет комплексную застройку поселков, где правами на земельный участок обладают индивидуальные собственники, исключает предоставление земельных участков под жилищное строительство без аукционов, что в свою очередь удорожает строительство жилья.

3.5. Отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки в окрестностях многих региональных центров.

4.. Инфраструктурные проблемы

После решения вопроса о выделении земельных участков надо решать главную проблему — инфраструктурную. Как правило, в местах будущих «городов мечты» нет дорог, инженерных сетей, коммуникаций, телефона, интернета, круглосуточных магазинов и т. д. Создавать ее за счет застройщика — значит, увеличивать цену жилья.

При затратах застройщика на инфраструктуру стоимость квадратного метра может значительно превысить уровень 40 тыс. рублей. Если же хлопоты по созданию инфраструктуры берет региональный бюджет, то застройщики готовы строить дома «бюджетного класса» по цене 25–30 тысяч «за квадрат».

Сегодня любая строительная компания стремится заполучить в партнеры местную власть, получить средства из бюджета, за казенный счет тянуть дороги и копать траншеи. Однако такая возможность выпадет немногим.

Для региональной же власти малоэтажное жилье в пригородах региональных центров – это не мода, а жесткая необходимость. Чтобы региональный центр не задохнулся в тисках транспортного и жилищного коллапса, его нужно разгрузить. Но бюджетных средств для решения такой масштабной задачи не хватает.

Есть противоречие между существующей практикой застройщиков и требованиями Градостроительного кодекса. Застройщикам важно «отбить» вложения, они не заинтересованы в том, чтобы в новых поселках строить дороги, школы, фитнес-центры, это все лишние расходы для строительных компаний. К тому же многие до сих пор мыслят, что загородное жилье — это как бы „второй дом“, вроде дачи, а это не так — дом как место постоянного проживания требует организации комфортной среды.

4.1. Отсутствуют инженерно подготовленные территории, на которых предусмотрено утвержденной градостроительной планировочной документацией малоэтажное жилищное строительство.

4.2. Строительство инженерной инфраструктуры сталкивается с рядом финансовых проблем. Много проектов малоэтажного строительства не обеспечено инфраструктурой, что требует выделения достаточно больших бюджетных средств на обеспечение его объектами газоснабжения, водоотведения и т. д. Однако бюджетных средств на инфраструктурное обустройство земель катастрофически не хватает. Инвесторы, которые строят жилье, в большинстве случаев не готовы вкладывать деньги в инженерную подготовку территорий. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется залоговый механизм использования земельных участков под инженерное обеспечение. В связи с этим на современном этапе необходимо участие государства в финансировании проектов создания коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку.

4.3. Отсутствует нормативная база, регулирующая участие органов власти различного уровня в оснащении отведенных под индивидуальное жилищное строительство земельных участков инженерной инфраструктурой. В серьезной доработке нуждаются правила определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам.

4.4. Происходит обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10% квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков

5. Проблема высокой себестоимости строительства

5.1. Рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства составляет 55-68%. На рынке строительных материалов происходит и монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона, а это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать на железобетон цены, невзирая на то, готов ли к этому рынок или нет.

5.2. Высокую себестоимость строительства обусловливает низкая производительность труда (по статистическим оценкам, производительность труда в строительной области в России составляет всего лишь 21% от производительности такого труда в США)

5.3. Технологическая проблема заключается в отсутствии гарантий при выборе подрядной организации или продавца (изготовителя) индустриального, комфортного, эстетичного дома, способных смонтировать его «под ключ» при оптимальных технических решениях и затратах. Наиболее эффективным является осуществление строительства малоэтажных домов организациями, системно выполняющими законченный цикл строительно-монтажных работ, при этом сроки строительства могут быть сокращены на 30-40 процентов.

5.4. Себестоимость строительства повышают проблемы на стадии подготовки строительства:

―  высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства - длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие "прозрачных" цен и тарифов на услуги различных государственных организаций, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при строительстве жилья (теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т. п.);

―  ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносятся по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4-8%;

―  частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур.

5.5. Высокую себестоимость жилья обусловливает также проблемы организации строительного процесса:

―  низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12-15% от стоимости строительства;

―  приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ;

―  частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10% сметной стоимости.

***

Проблемы малоэтажного строительства складывались на протяжении многих лет, для их решения необходимы комплексные и долгосрочные меры, основанные на системной работе всех заинтересованных лиц (органов государственной власти, хозяйствующих субъектов, населения). Качественное решение обозначенных проблем развития малоэтажного строительства требует системных методов. Сложившиеся проблемы предопределяют цель и задачи настоящей Концепции, а также систему мероприятий по ее реализации.

Проблемы малоэтажной застройки новых территорий Москвы

Земельная проблема

Земельная проблема является актуальной для новых территорий Москвы, потому что практические вся земля находится в частной собственности. Муниципальной собственности здесь почти нет, а к федеральной относятся, в основном, леса, которые занимают порядка 30% присоединяемой территории. Леса планируется сохранить и создать на новых территориях не менее ста парков (в том числе четыре парка национального уровня площадью более 1 тыс. га каждый). Правительство Москвы не собирается сносить или перестраивать 1,3 тыс. дачных поселков и садовых некоммерческих товариществ, расположенных на новых территориях.

Инициатива должна исходить от инвесторов и собственников земли, у которых сейчас нет ни технической, ни финансовой возможности обеспечить свою землю инфраструктурой. Все крупные землевладельцы (УК «Масштаб», группа компаний «Славянский мир» и др.) заинтересованы в расширении Москвы, потому что в результате такого решения стоимость их земель выросла (на 20-30%)

Территория, которую предполагается присоединить к Москве, является третьей по дороговизне после Рублевки и Новой Риги. Если сейчас земля под жилищное строительство продается там по 5-8 тыс. долл. за сотку при оптовых продажах и по 12-17 тыс. долл. - при розничных, то после включения в Москву ее стоимость может значительно вырасти.

Можно уверенно прогнозировать, что наступает эпоха оптовых сделок с землей, стоимость которой может вырасти в 1,5-2 раза, в зависимости от ее характеристик и объективной пригодности для освоения. Перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48% - земли сельскохозяйственного назначения, 36% - земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда.

Из всей присоединяемой территорию 40% - это земли лесного фонда, третья часть имеет неплотную застройку, и только третью часть территории можно застроить. (Председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко).

Если незастроенные земли пойдут под жилую и коммерческую застройку, это приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости.

В присоединяемых районах около 8% земель относятся к землям лесного фонда, а это означает, что на территории «большой Москвы» Москва будет т болеега настоящих лесов. Проблемой может стать вопрос экологии: принятое решение касается земель, включающих в себя лесозащитный пояс Москвы. Специалисты уже опасаются за его сохранность.

В свое время землевладельцы приобретали сельхозземли в этих районах по цене не дороже 100 долл. за сотку. Впоследствии они стали активно продвигать свои крупные проекты, вложив в них небольшие средства. Тем самым ленд-девелоперы серьезно капитализировали собственные активы, до кризиса (2008 года) средняя цена сотки по данному направлению уже составляла порядка нескольких тысяч долларов за сотку в зависимости от расстояния. Крупнейшим владельцем земли в этом направлении является группа компания «Масштаб». За ней следует группа «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие менее крупные лендлорды. «Масштаб» владеет в этом районе крупным земельным активом (более 3000 га), расположенным в непосредственной близости от Москвы в границах от трех до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На этой территории реализуется крупнейший в России градостроительный проект – «А101». В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Проблема высоких цен на недвижимость

Сам факт вхождения в состав Москвы может повысить цены на жилье в этих районах, но вряд ли более чем на 10%. Если посмотреть на стоимость жилья в нынешних московских районах за чертой МКАД и сравнить с соседними городами-сателлитами (например, взять пару Новокосино – Реутов), то мы увидим примерно такой разрыв. Да и будет ли он однозначно ликвидирован – не до конца понятно: не смотря на уменьшение предложения, цены на новых территориях Москвы в последнее время только снижались. Например, в Подольске за период с I квартала 2010 г. по I квартал 2011 г. на рынок вышло всего девять новостроек против 29 реализованных или снятых с продажи, а уровень цен на первичное жилье в Подольске показал отрицательную динамику: если в I квартале 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляларуб., то в I квартале 2011 г. – ужеруб.