|
Малоэтажная комплексная застройка (субурбанизация) Москва 2011 |
Н е к о м м е р ч е с к о е п а р т н е р с т в о
“Экспертно-аналитический Центр РАН”
Концепция малоэтажной
комплексной застройки при
формировании городских
агломераций (субурбанизация)
Руководитель темы: д. т.н.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 5
Состояние жилищного строительства в России. 7
Понятие малоэтажного комплекса. 8
Методические рекомендации Минрегиона. 9
Определение. 12
Классификация. 12
Конкуренция концепций строительства жилья: малоэтажное vs многоэтажное. 13
Проблемы многоэтажного строительства. 13
Сравнительные преимущества малоэтажного строительства. 14
Недостатки малоэтажных комплексов. 15
Тенденции покупательских предпочтений. 15
Развитие малоэтажного строительства. 17
Изменение позиционирования малоэтажного жилья. 17
Малоэтажное строительство как путь из кризиса. 18
ПОЛОЖЕНИЕ. 19
Современное состояние малоэтажного строительства в России. 19
Предложения на рынке нового строительства. 20
НАМИКС. 21
Нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства. 21
Концепция «ТриЕдинство». 22
Результаты социологических исследований. 23
Социологический анализ образа комфортного проживания. 23
Социологический образ структуры жилищного строительства. 24
Перспективы малоэтажного строительства. 24
«Свой дом»: проект партии «Единая Россия». 26
Перспективы развития малоэтажного жилья экономкласса в России. 29
Задачи, решаемые малоэтажной застройкой в регионах. 29
Положение и перспективы малоэтажного строительства в регионах России. 30
Подмосковье. 30
Екатеринбург. 33
Нижний Новгород. 39
Хабаровский край. 49
Перспективы малоэтажного строительства на новых территориях Москвы.. 51
Цель – построить современный комфортный город. 56
«Градостроительная политика на 2012–2016 годы». 57
ПРОБЛЕМЫ.. 62
1. Социальные проблемы.. 62
2. Финансовые проблемы.. 62
3. Градостроительная и ресурсная проблема с земельными участками. 64
4.. Инфраструктурные проблемы.. 66
5. Проблема высокой себестоимости строительства. 67
Проблемы малоэтажной застройки новых территорий Москвы.. 69
Земельная проблема. 69
Проблема дисбаланса работы и жилья. 72
Транспортная проблема. 74
Проблемы строительства жилья. 75
ПУТИ.. 79
Структура цены малоэтажного жилья. 79
Стратегия развития малоэтажного строительства: 80
1. Оптимальный выбор концепции и архитектурного решения застройки. 81
2. Финансирование строительства и привлечение инвесторов. 81
Комплекс мер по активизации инвестиционной деятельности. 82
3. Выделение земельных участков. 83
Комплекс мер по выделению земельных участков. 84
4. Обеспечение инфраструктурой. 84
1. Обеспечение транспортной доступности. 84
2. Обеспечение коммуникациями. 85
3. Строительство инфраструктуры.. 85
4. Государственная поддержке строительства инфраструктуры.. 85
5. Снижение себестоимости строительства. 87
Оценка себестоимости строительства. 87
Направления оптимизации себестоимости строительства. 88
6. Государственная поддержка малоэтажного строительства. 93
Формирование индустрии малоэтажного строительства. 93
Законодательные новации. 93
Фонд РЖС. 95
Развитие арендного жилья. 96
Программа социального частно-государственного партнёрства. 96
Развитие малоэтажного строительства в регионах. 99
ПРЕДЛАГАЕМ
Цель и задачи Концепции. 101
Предлагаемые базовые принципы.. 102
Специальная модель государственно-частного партнерства (вариант
Специальная модель государственно-частного партнерства (вариант
Реализация Концепции. 106
Механизм реализации Концепции. 107
Этапы комплексной реализации. 108
Программа малоэтажного строительства для конкретного региона. 110
Концепт - проект малоэтажной застройки «РУТАУН/РУПОЛИС». 111
Основополагающие идеи. 111
Состояние и тенденции рынка подмосковного жилья. 112
Эффективная бизнес-модель строительства доступного жилья. 113
Возможность масштабирования проекта. 114
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Повышение доступности жилой и коммерческой недвижимости отвечает жизненным интересам многих наших граждан. Однако, как прогнозируют специалисты, в ближайшем будущем цены на жилье будут только расти, а дорогое жилье не может быть доступным, как того требуют президент и правительство. Важно поскорее найти ответы на вопросы: как сократить стоимость строительства и повысить эффективность капитальных вложений, как сделать жилье дешевле, а значит - доступнее.
Характеристика жилищного фонда страны оценивается неоднозначно, однако по средним показателям частный жилищный фонд составляет уже 80% общего объема. Около 3,5% – это ветхое и аварийное жилье. В целом по стране уровень возведения малоэтажек составляет примерно 30% в объеме строительства. Однако в сельской местности сосредоточено лишь 28% жилых объектов.
Проблемы жилищного фонда в стране:
― около 40% населения проживает в квартирах, не отвечающих требованиям благоустройства;
― примерно 60% населения не удовлетворены жилищными условиями;
― лишь 15% могут улучшить условия проживания за счет своих доходов;
― средняя обеспеченность жильем в России ниже, чем в Европе, в два раза и составляет 21 кв. метр на человека.
Во многих городах предел по возведению масштабных проектов уже достигнут. Дальнейшая точечная застройка будет только усугублять и без того сложную транспортную, экологическую ситуацию в мегаполисах, в других населённых пунктах.
Экономический кризис кардинально изменил приоритеты как покупателей, так и застройщиков жилья. Сегодня на первый план выходят компактные экономичные объекты, способные создать комфортную среду обитания. Свой город предлагается построить именно из таких объектов, причем каждый из домов можно видоизменять с учетом интересов будущих жителей.
Идеал расселения – это компактные города на лоне природы, связанные между собой в единую структуру. Таким образом устроены все природные системы – от клеточных соединений до скопления звезд. Лучший пример в истории градостроительства – это средневековое поселение, с большой плотностью, но не убивающей при этом человечность; сгусток социальной жизни, оставляющий при этом достаточное личное пространство каждому; своеобразная городская община с большим количеством "человеческих связей". Подобное поселение может стать “клеткой” нового организма, заполняющего пространством современной архитектуры всю страну.
Трендом и необходимостью является применение "зеленых" технологий в строительстве. Они дают путь к свободе и независимости жилого дома от централизованных и глобальных систем энергоснабжения (что касается инженерии).
По данным аналитических исследований, проводимых во всех регионах России, подавляющее число граждан мечтают жить в своем доме и иметь свой участок. Таким образом, ответ на пожелание людей жить комфортно, жить хорошо, жить в комфортных условиях, должен быть адекватным. В соответствии с данными многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить "ближе к земле" - в таунхаусах, коттеджах или в районах малоэтажной застройки. Учитывая эти факторы можно утверждать, что строительство малоэтажного жилья - достойная альтернатива возведению панельных и монолитных высоток. Развитие малоэтажного строительства – это базовое решение проблемы доступности жилья и повод задуматься о поиске новых экономичных решений, реальная возможность ускорить обеспечение населения регионов России области комфортным жильем.
Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни. Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства может и должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток. Достичь гармонии между нашим желанием жить с городскими удобствами, но при этом дышать свежим воздухом можно, именно развивая строительство малоэтажных жилых микрорайонов с полной инфраструктурой.
В настоящее время малоэтажное жилье составляет 51,9% в общем объеме жилья эконом-класса. Статистика свидетельствует, что произошло сильное изменение общего тренда со стороны высотного строительства в пользу малоэтажного жилья. Ведется комплексное освоение территорий, застраиваются большие поселки.
Малоэтажное строительство – весьма перспективная форма решения задачи обеспечения граждан доступным, удобным, экологичным жильём. В качестве положительного примера решения можно привести экогород «Новое Ступино». При строительстве малоэтажек необходимо уделять пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры.
Стимулирование инвестиций для развития малоэтажного строительства намечается за счет реализации системы мер государственной поддержки с участием средств регионального бюджета (на условиях софинансирования) по строительству объектов инженерно-транспортного обустройства территорий.
На строительство малоэтажного жилья нацелена федеральная программа «Жилище», в которой утверждается важность системы обеспечения доступности жилья в малоэтажных жилых домах для всех категорий граждан. Планируются увеличение объемов строительства, поддержка жилищных некоммерческих объединений, мероприятия по повышению энергоэффективности объектов. Важнейшими проблемами реализации программ признаны: профессиональная подготовка кадров, активация спроса на жилье, программы ипотечного кредитования.
Основные направления развития малоэтажного строительства:
― реализация крупных проектов по строительству новых районов малоэтажной застройки;
― ускоренное вовлечение в оборот новых земельных участков;
― обустройство земельных участком инженерной инфраструктурой;
― развитие индустрии быстровозводимого энергоэффективного экологичного жилья.
Состояние жилищного строительства в России
По данным Росстата, объемы жилья, введенного в строй в России в июле 2011 года, уменьшились на треть по сравнению июлем 2010 года: в июле было сдано 3,7 млн. кв. м жилья, что на 31,9% меньше, чем в июле 2010 года. А всего за полгода в России сдано в эксплуатацию 243,2 тыс. квартир общей площадью 20,7 млн. кв. м, что составило 96,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Ранее, в первом полугодии 2010 года было введено 21,5 млн. кв. м жилья, что составило 99,4% к аналогичному периоду 2009 года. То есть темпы сдачи жилья существенно снижаются.
Ситуация среди регионов:
― среди регионов лидирует Московская область, в которой за полгода сдано 9% всего российского жилья. Близость к столице вместе с относительно низкими ценами на жилье, делают ближнее Подмосковье наиболее популярным местом покупки жилья;
― на втором месте — Краснодарский край, где рынок жилья оживила олимпийская стройка. Здесь за полгода построили 7,9% всего российского жилья;
― в Москве и Санкт-Петербурге построили по 4,2%;
― всего на 11 регионов России (помимо перечисленных, это Татария, Башкирия, Тюменская, Ростовская, Нижегородская, Свердловская и Кемеровская области) пришлась половина возведенного жилья.
Цены на жилье, несмотря на снижение предложения, изменились незначительно:
― в Подмосковье цены на вторичном рынке за полгода выросли на 0,4%;
― в Москве - на 0,7%;
― наибольший рост цен зафиксирован в Тюмени, где цены на вторичном рынке выросли на 10,6% за полгода.
В настоящее время на столичном и подмосковном рынках жилья наблюдается стагнация. В ее рамках происходит снижение цен до приемлемого уровня. Стагнация вызвана тем, что у большинства населения сейчас нет достаточных средства денег на покупку жилья. По данным Росстата, несмотря на прибавку зарплат (в среднем на 13,2%), реальные доходы граждан уменьшились на 1%.
При этом ипотека помогает мало. Во-первых, цена жилья уже не так мала, как в 2009 году, и размер платежей по кредиту по силам не каждой семье. Во-вторых, в условиях, когда Центробанк повышает ставку рефинансирования ради борьбы с инфляцией, надеяться на дальнейшее снижение ставок по ипотечному кредиту не стоит. Но, покупая квартиру по нынешним ставкам, покупатель к концу срока кредита оплатит 2–3 цены своего жилья. В условиях стагнирующего рынка далеко не каждый готов так переплачивать. Правда, банки стараются все же привлечь заемщиков, снижая требования к платежеспособности, обязательному страхованию и даже к величине первоначального взноса.
Возможно, рынок московского жилья выйдет из стагнации благодаря решению о создании «Новой Москвы» - присоединении к Москве юго-запада Подмосковья. Однако говорить об изменении тенденции можно только в среднесрочной и долгосрочной перспективе, это зависит от развития транспортной доступности и социально-бытовой инфраструктуры новых территорий Москвы.
На стимулирование программ жилищного строительства регионов в ближайшие пять лет будет направлено порядка 25 миллиардов рублей из федерального бюджета.
Общая потребность населения России в жилье составляет 1 570 млн. кв. м, а с учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн. кв. м, то есть в объеме не менее 46 процентов от существующего жилищного фонда. В среднем по стране ввод жилья на душу населения составляет 0,25 кв. метра, но он по-прежнему менее 50 процентов от уровня ввода жилья конца 1980-х годов.
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн. кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн. кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.
В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн. кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн кв. м, что примерно соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. м потребует расширения строительных мощностей на 36%.
Понятие малоэтажного комплекса
Давайте определимся, что такое «малоэтажное жилье» и «малоэтажный комплекс»?
В существующих нормативных документах[1] не дается однозначного определения понятия «малоэтажное жилье». По-разному определяется максимальная этажность (в зависимости от цели даваемой дефиниции малоэтажный многоквартирный дом может иметь до 6 этажей), связь квартир в малоэтажном доме и земельных участков около дома и т. д. Например, в СП «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» дается такое определение: малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком.
При разработке нашей Концепции мы ориентировались на наиболее «свежий» нормативный документ, характеризующий малоэтажное жилье экономического класса, - Источник: Приказ Министерства регионального развития РФ N 79 от 01.01.2001 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета»
Методические рекомендации Минрегиона
Методические рекомендации по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета (далее - Методические рекомендации) разработаны в целях создания условий для разработки механизмов и выполнения программ по строительству доступного жилья, в том числе малоэтажного, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, поддержки жилищного строительства и эффективного вовлечения в жилищное строительство государственных средств и средств населения.
Методические рекомендации содержат основные параметры жилых домов, жилых помещений и жилой застройки на их основе, соблюдение которых позволит в различных градостроительных условиях достичь эффективного решения жилищных проблем граждан.
Согласно Методическим рекомендациям, к малоэтажным жилым домам относятся:
― индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
― блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
― многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Малоэтажный жилой дом Методические рекомендации относят к жилью экономического класса при выполнении следующих условий:
1) технико-экономические показатели малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки:
o площадь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов - не более 1000 кв. м, для строительства блокированных жилых домов - не более 400 кв. м на один блок.
o общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов - не более 150 кв. м.
o площади жилых помещений не менее: общей жилой комнаты - 14 кв. м, спальни - 10 кв. м, кухни - 8 кв. м.
o высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м
2) технико-экономические показатели малоэтажных многоквартирных жилых домов:
o площадь приквартирных участков для квартир первых этажей - не более 60 кв. м.;
o площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным таблицы 1.
o площади жилых помещений квартир в многоквартирных домах - не менее: жилой комнаты в однокомнатной квартире - 14 кв. м; общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более - 16 кв. м.; спальни - 8 кв. м (10 кв. м - на двух человек); кухни - 6 кв. м; кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах - 5 кв. м.
o высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.
Таблица 1
Рекомендуемые площади квартир в малоэтажных многоквартирных жилых домах
Число жилых комнат | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
Площадь квартир (по нижнему и верхнему пределу площади), кв. м. | 28 - 45 | 44 - 60 | 56 - 80 | 7 | 8 |
Кроме того, для малоэтажных жилых домов рекомендуется:
― во всех жилых помещениях выполнение внутренней отделки и установление инженерного оборудования;
― обеспечение индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов;
― использование экологически чистых строительных технологий и материалов;
― ограничение комплексного показателя удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания (приведенный в энергетическом паспорте здания) значением, приведенным в таблице 2.
Таблица 2
Рекомендуемый нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых домов qhred кДж/(м2 × °С × сут.)
Отапливаемая площадь домов, кв. м | С числом этажей | ||
1 | 2 | 3 | |
60 и менее | 140 | - | - |
100 | 125 | 135 | - |
150 | 110 | 120 | 130 |
250 | 100 | 105 | 110 |
400 | - | 90 | 95 |
600 | - | 80 | 85 |
1000 и более | - | 70 | 75 |
В Методических рекомендациях также даются характеристики размещения земельных участков и организации малоэтажной жилой застройки экономического класса:
― имеется документация по планировке территорий (проекты планировки и межевания территорий, градостроительные планы земельных участков) для земельных участков застройки;
― расчетная плотность населения (чел./га) территории жилой застройки не превышает значений, установленных СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населений»;
― доля общественных территорий (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) составляет не менее 20% всей территории жилого района;
― доступность к объектам обслуживания (школам, детским садам, учреждениям досуга и спорта, предприятиям торговли и т. п.) не превышает установленной СП «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
― стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения экономического класса не превышает средней рыночной стоимости[2] 1 кв. м общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации.
Определение
Малоэтажное жилье – это жилье следующих типов:
― индивидуальные дома на одну семью;
― сблокированные жилые дома (таунхаусы);
― многоквартирные дома высотой не более трех этажей, для строительства которых не требуется прохождения государственной экспертизы проектов.
Малоэтажный комплекс - это комплекс зданий, этажность которых не превышает трех этажей. Учитывая имеющиеся тенденции по общему росту этажности при комплексном жилищном строительстве, с учетом современного состояния рынка недвижимости, целесообразно дать общее определение понятия «малоэтажный комплекс» - это жилищный комплекс, удовлетворяющий следующим критериям:
― расчетная плотность застройки не более 250 чел/га;
― придомовая территория - общественная, без выделения участков собственникам квартир;
― в каждом доме существует подъезд (на несколько квартир);
― в каждом подъезде существуют общественные зоны: холлы, лестничные пролеты;
― в домах есть техподполья или техэтаж (чердак), откуда разводятся, и где собраны коммуникации со всего дома: водопровод, канализация и пр.;
― дома оборудованы как минимум пожарной сигнализацией.
― в домах имеются сантехнические стояки, общие для нескольких квартир.
За состояние стояков и прочих общественных зон ответственна эксплуатирующая организация, на балансе которой состоит здание (комплекс). Эксплуатирующая организация отвечает также за состояние общественных территорий внутри домов: холлы, лестницы (в том числе и производство лестниц), кровля дома, придомовой территории (газоны, клумбы, площадки детские и пр.).
Классификация
По градостроительным условиям обычно предусматриваются три основных типа малоэтажной застройки:
1) "городской" - высокоплотная застройка в 2-4 этажа с минимальным придомовым участком,
2) "пригородный" - отдельно стоящий дом (коттедж) на 1-4 семьи с участком до 0,15 га;
3) "сельский" - индивидуальный дом (усадьба) с участком до 0,30 - 0,40 и более га.
Класс малоэтажного комплекса определяется сочетанием местоположения и характеристик собственно проекта. На сегодняшнем рынке представлено две категории малоэтажной застройки: (1) эконом-класс; (2) бизнес-класс. Основные отличительные характеристики категории "бизнес" от категории "эконом":
― огороженная, охраняемая благоустроенная территория;
― организованная автомобильная парковка;
― высота потолков не менее 2,9 м после чистовой отделки.
Первоочередным фактором для определения класса является местоположение, хотя есть примеры, когда недостатки местоположения компенсируются высокими качественными характеристиками проекта. Внутри категорий можно достаточно широко подразделять подкатегории, по различным признакам: местоположению, цене, количеству квартир, используемым материалам строительства, развитости инфраструктуры и сервисов, инженерному оснащению, удаленности от Москвы и пр.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 |
