Малоэтажная комплексная застройка (субурбанизация) (стр. 7 )

Подтолкнуть вверх цены на жилье может развитие инфраструктуры. Строительство систем скоростных электричек, легкого метро, других видов транспорта, который сможет реально интегрировать повседневную жизнь новых москвичей в столичную, могло бы способствовать сравнению цен на жилье с другими районами, расположенными за МКАД. Но это дело весьма отдаленного будущего.

В районах, примыкающих к Каширскому и Варшавскому шоссе, предлагалось 14,5% от общего количество новостроек в Москве за пределами ТТК (28 домов). Росту спроса на новостройки в этих районах способствует их относительная дешевизна: средняя цена квадратного метра здесь составляет около руб., что на 24% меньше, чем в среднем по Москве от ТТК до МКАД.

В подмосковных городах и поселках вдоль Варшавского шоссе реализуется 47 новостроек. Это примерно 7,5% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. Цены на жилье по этому направлению на 13% ниже, чем в среднем по Подмосковью на аналогичном удалении. Квадратный метр жилья на Варшавском шоссе стоит в среднемруб., а средняя стоимость квартиры составляет 3,7 млн руб.

Вдоль Каширского шоссе строится почти вдвое меньше жилья – 25 новостроек или 4% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. И квадратный метр существенно дороже –руб. (это на 24% выше, чем в среднем по Подмосковью на таком же удалении, и почти в полтора раза, чем на Варшавском шоссе). Стоимость квартиры превышает средние показатели по Подмосковью на треть (33%) и составляет 5,78 млн руб.

Такая разница в ценах объясняется существенными различиями в структуре предложения. На Каширском шоссе заметно выше доля готовых домов – примерно 68% от общего числа новостроек в продаже против 36% на Варшавском шоссе. Кроме того, на Каширке только 8% реализуемых домов относятся к панельному жилью, тогда как на Варшавском шоссе доля недорогого типового жилья в разы выше – около 36% всех новостроек. Другими словами, более высокий уровень цен в городах и поселках Каширского направления обусловлен небольшими объемами предложения новостроек (25 объектов против 47 на Варшавском шоссе), а также преобладанием готовых монолитно-кирпичных домов.

Если по будням жители Подмосковья затрудняют движение в столице и на подступах к ней, в выходные все происходит наоборот: многие москвичи отправляются на дачи. Участки на южных направлениях пользуются большим спросом среди москвичей.

Начиная с 2007 г. объемы строительства ежегодно увеличивались, и к середине 2011 г. количество коттеджных поселков на Симферопольском шоссе резко возросло. В настоящее время на Симферопольском шоссе предлагается на продажу 37 коттеджных поселков, по этому показателю шоссе входит в тройку лидеров. Правда, основная их доля расположена за 50-м км от МКАД, ближе к Москве предлагают коттеджи лишь в шести поселках. Что касается участков без подряда, Симферопольское шоссе после кризиса вырвалось в лидеры. Во II кв. 2010 г. доля Симферопольского шоссе на рынке организованных поселков с участками без подряда Подмосковья составляла 21% (т. е. здесь реализовывался каждый пятый поселок с участками без подряда в Подмосковье). Активная застройка Симферопольского шоссе коттеджным жильем и поселками с участками без подряда позволяет прогнозировать существенное увеличение транспортного потока на нем примерно через три года, когда большая часть поселков, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, будет застроена и начнет заселяться.

В отличие от Симферопольского шоссе земли вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Дон» активнее всего застраиваются как раз в пределах 50 км от МКАД: здесь реализуется 13 из 18 коттеджных поселков. Такая активная застройка началась относительно недавно: еще в 2007 г. на этих трассах продавалось всего три поселка. Участки без подряда, где предусмотрено электричество и газ, вдоль Каширского шоссе также предлагаются чаще всего в 50-километровой зоне от МКАД: 10 из 13 поселков. Каширское/Новокаширское направление обладает хорошим потенциалом для дальнейшего развития загородного рынка и увеличения числа поселков. Это связано с тем, что Новокаширское шоссе (М4 «Дон») – это скоростная многополосная трасса, позволяющая сравнительно быстро добраться до загородного жилья.

На «эмоциональном фоне» от включения этих территорий в состав Москвы владельцы и продавцы жилья в «новых районах» могут попытаться поднять цены, возможен кратковременный взлет, не более чем на 10%. нынешних заявлениях некоторых участников рынка о предстоящем бурном росте цен больше спекуляций. Рынок недвижимости очень инертен. По-настоящему рост цен на жилье на новых территориях Москвы может начаться только после масштабного развития транспортной инфраструктуры. Если комфортная транспортная инфраструктура «Большой Москвы» будет создана, то жилье здесь может реально быстро подорожать. Но на реализацию такой программы уйдут годы и годы.

Проблема дисбаланса работы и жилья

Для новых территорий Москвы большой вес имеет проблема дисбаланс рабочих мест и жилья: в настоящее время новые территории имеют самую низкую плотность застройки во всей Московской области и характеризуются практическим отсутствием мест приложения труда.

Проблема состоит в том, что Москва слишком централизована: живем на окраинах, работаем в центре. Каждый день миллионы людей устремляются на площадь в несколько квадратных километров. Это создает немыслимую нагрузку на дороги, на общественный транспорт. И сделать тут ничего нельзя. Есть только один способ: организовать в городе несколько центров активности, разнести их по разным точкам. Расширение границ как раз и дает нам такую возможность. (Первый заместитель мэра )

Решение проблемы дисбаланс работы и жилья достигается при создании на присоединяемых территориях новых центров активности, областей притяжения трудовых ресурсов:

1. Центры власти. Исправление дисбаланса можно добиться путем переезда части чиновников. Нужно перенести часть госучреждений на новые территории Москвы. Новые центры власти станут центром притяжения для бизнеса и активной части населения. По расчетам Правительства Москвы, на каждого чиновника приходится два-три рабочих места человека, (службы сервиса, компании, работающие на аутсорсинге и т. д.).

Необходимо расширить границы Москвы и перенести значительную часть госучреждений за пределы существующих границ города. Это улучшит развитие московского мегаполиса, будет способствовать созданию международного финансового центра в Москве, облегчит жизнь огромному числу людей. (Президент РФ Дмитрий Медведев)

Расширение много значит для города. Многие госучреждения находятся в центре.., Все, кто приезжают в эти ведомства, тоже едут через центр... Мы выводим часть административного центра за пределы города, разгружаем исторический и культурный центр города, совсем по-другому можем развивать эту часть нашей столицы. (Председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко).

2. Инновационные центры. Правительство Москвы планирует развивать на новых территориях исключительно инновационную промышленность, что не нуждается в строительстве больших промышленных площадок. Инновации сейчас делаются в офисах, в научно-технических внедренческих парках, в инновационных центрах типа Троицка, Сколоково и других.

3. Образовательные центры. Столичные власти стремятся к тому, чтобы в новой Москве появились крупные учебные центры и уже начали предлагать вузам переехать на новую территорию. Однако такая передислокация должна происходить только по собственному желанию вузов. Такой переезд должен быть выгоден вузу: цены недвижимости учебных корпусов и общежитий на новых территориях должна быть значительно ниже цены таких же зданий в Москве, чтобы вуз при переезде еще получал возможность приобретения современной технической базы. От государства или крупных банков потребуется только кредитование вуза в течение переходного процесса.

4. Медицинские центры.

На новые территории Москвы необходимо перенести существующие или создать новые медицинские центры

На сегодня не ставится задачи выводить из центра на новые территории промышленные предприятия, однако какая-то часть промышленности из центра переедет. Это могут быть научные, медицинские центры. Почему онкоцентр должен быть в центре Москвы?... Я предполагаю, что ряд (объектов) социальной сферы, может быть, переедет в ближайшее Подмосковье, которое станет Москвой. И я считаю, это правильно. (Председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко).

5. Международный финансовый центр. В Москве ужа начал складываться финансовый центр «Сити», поэтому Международный финансовый центр (МФЦ) в проекте тяготеет к Рублево-Архангельскому, с которым, в силу географической близости, легко наладить обеспечение нормальной транспортной инфраструктурой, тогда они дополнят друг друга. МФЦ в Рублево-Ахангельском превратится в анклав, окруженный Московской областью и связанный со столицей транспортной артерией, поэтому Правительство Москвы планирует седлать связку между МФЦ и новыми территориями.

Международный финансовый центр - это не группа зданий, им не может быть оазис в трущобах. Международным финансовым центром будет вся Москва, со всеми ее офисами, дорогами, жильем и всем прочим. Только высший уровень качества всей инфраструктуры даст нам право называться финансовым центром мирового уровня». Москва-Сити будет неотъемлемой частью этого огромного проекта. Точно так же как и те комплексы, которые будут возводиться на новых территориях. (Первый заместитель мэра )

Транспортная проблема

Принципиальные решения о развитии транспортной системы непосредственно следуют из оценок пассажиропотока (для перевозки свыше 50 тыс. человек в час требуется метро, до 30 тыс. человек — скоростной трамвай, а при меньше интенсивности пассажиропотока достаточно автотранспорта). Для обеспечения новых территорий транспортной инфраструктурой, необходимо решить ряд сложных транспортных задач:

―  соединить (железнодорожной линией и поперечной автомобильной трассой, минуя МКАД) два аэропорта — Внуково и Домодедово;

―  оптимизировать железнодорожные перевозки. Для увеличения пассажиропотока на Киевском направлении всю маршрутную сеть, сделать подъездные пути, транспортно-пересадочные узлы, договориться с РЖД об увеличении количества электричек (так, чтобы они курсировали с интервалом до пяти минут);

―  соединить Киевское и Симферопольское шоссе всевозможными поперечными связями, нарезав, таким образом, территорию на квадраты;

―  строить метро (неглубокого залегания или надземное), продолжающее существующие ветки метрополитена (от метро «Юго-западная» к Тропарево и дальше) и/или строительство новых веток, которые выходят на новые территории;

―  создать новые транспортно-пересадочных узлы (ТПУ) на базе метро, железнодорожного и автомобильного транспорта;

―  интенсивно строить автодороги на новых территориях, начиная с расширения существующих трасс (стоимость дорожного строительства на новых территориях на порядок ниже, чем в Москве, потому что не требуется перекладка коммуникаций и земля значительно дешевле).

«Особое внимание нужно обратить на дорожное строительство, нам предстоит большой объем работ. Территория вдоль железных дорог также не останется без развития.» (Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин)

Увязка проектов развития. Сейчас стоит задача увязки проектов на новых территориях с проектами развития городской программы Москвы. Необходимо включить муниципалитеты поселений, примыкающих к Москве, в работу по единой транспортной схеме, отремонтировать все выездные трассы на юго-западном направлении и принять решения:

―  куда пойдут эти магистрали дальше,

―  как будет проходить реконструкция дорог на новой территории,

―  как будет двигаться общественный транспорт,

―  где появятся выделенные полосы,

―  где будут новые линии метро,

―  где расположатся транспортные пересадочные узлы.

Транспортная интеграция новых территорий Москвы в столицу может стать главным и основным объединяющим фактором для жизни этого проекта Необходимо развитие системы скоростных электричек, сопряженных с легким метро, с обычным метро.

Транспортная инфраструктура между «новой Москвой» и нынешней Москвой как таковой станет определяющим фактором окончательного интегрирования. Пока же с транспортом – одни проблемы. Но пока приходится опираться в основном на автомобильные дороги. Формирование внутри существующих границ города Москвы трех хордовых направлений и реконструкция Московской кольцевой автодороги с целью минимизации транзитного автомобильного движения через город – вот важнейшее звено развития транспортной инфраструктуры в зоне 15-20 км от МКАД. Отличным положительным моментом присоединения является вытекающая из него реконструкция шоссе, а также строительство новых дорог. Все главные шоссе придется расширять, не миновать этой участи и недавно реконструируемое Киевское шоссе, ведь только первые 40 км на нем от 8 до 10 полос, а дальше их всего 4 полосы.

Нельзя концентрировать усилия только на строительстве автодорог: железнодорожный транспорт обеспечит интеграцию новых территорий в Москву намного быстрее. Нужно обязательно параллельно развивать интегрированную систему «метро/ пригородные электрички.

До иннограда Сколково будет построена новая линия метрополитена, кроме того, будет продолжена линия метрополитена от станции «Юго-Западная» на два перегона «Тропарево» и «Румянцево», а линия метрополитена от Южного Бутово – на один-два перегона в район Коммунарки.

Вопросы и проблемы строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) носят комплексный характер, и решать их необходимо только с учетом такого подхода. ТПУ является транспортным комплексом, в котором пересекаются потоки различных городских и внеуличных видов транспорта – автобусов, троллейбусов, трамваев, метро и пригородных поездов. Поэтому для наибольшей эффективности их использования при проектировании ТПУ должны учитываться и потенциал, и специфика этих видов транспорта. Наличие ТПУ позволит пассажиру с минимальными потерями времени в максимально комфортных условиях добраться в любую точку города. Есть потребности обеспечения движения по железной дороге, есть потребность увязки метрополитена, есть потребность увязки наземного транспорта. Рассматривать одно без другого – смысла не имеет.

Проблемы строительства жилья

Развивать социальное пространство

Проблемой новых территорий Москвы является отсутствии развитой социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, является частью общей проблемы отсутствия концепции развития поселений и строительства жилья. Необходимо развивать социальное пространство в котором будет идти строительство жилья.

Если будет развита инфраструктура, социальная сфера, то новые территории будут привлекательны для переселения, в том числе для обеспеченных людей, которые смогут купить коттедж под ключ в одном из новых посёлков. Привлекательность переезда простимулирует переселение и других категорий москвичей. (Председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко).

Строить по новым стандартам

На новых территориях Москвы не должно быть тех градостроительных решений, которые были в Москве, значительно ниже должна быть максимальная плотность застройки (в столице допустима плотность 25 тыс. кв. м на одном гектаре). Необходимо разработать новые правила градостроительного планирования, что потянет за собой изменение всего генплана. Потенциально (с учетом той плотности строительства, которая утверждена по плану развития) на новых территориях можно построить порядка 105 млн кв. м — 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м коммерческой недвижимости, однако такие объемы вряд ли необходимы и достижимы.

Плотность застройки новых территорий будет существенно ниже, качество жизни людей - выше. (Первый заместитель мэра )

Новые территории не будут сплошным спальным районом. Преимущество такого простора как раз в том, чтобы можно было дать людям выбор, где и как жить. Кому-то больше нравятся коттеджи и таунхаусы, кому-то - многоквартирные дома. Поэтому по сравнению с тем, что мы имеем сейчас, на большей площади будет жить меньше людей. Зато и качество жизни будет выше. (Первый заместитель мэра )

«Производственные линии должны быть гибкими, чтобы мы могли менять фасады, цветовые и технические решения – чтобы новые дома были действительно достойным жильем.» (Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин)

Поставлена задача: не использовать при строительстве на новых территориях Москвы серии стандартных панельных домов. Это означает, что производителям строительных материалов и местным домостроительным комбинатам-производителям сборного железобетона (панелей, лестничных пролетов и т. д.) в ближайшее время придется решать проблему срочной модернизации производственных линий. (Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин)

Для развития присоединяемых к Москве территорий необходимо разработать новые проекты жилых домов – экологичные и ресурсосберегающие. (Президент Союза архитекторов )

Жилье, которое планируется возводить на новых территориях, будет более комфортным по сравнению с тем, которое сегодня строится в Москве. Москвичи устали от того типа жилья, которое сейчас существует - от пластин гигантской протяженности, огромной высоты и т. д. Мир от такого жилья отказался. Нам, наконец, надо выработать свой тип дома. Если есть, условно говоря, американский, европейский дом, то нам предстоит такой дом еще создать. (Президент Союза архитекторов )

На присоединенной территории есть возможность для создания новых стандартов жилья. Это не должно быть только возвращение к традициям. Это должно быть жилье, которое можно назвать «зеленым», ресурсосберегающим, ремонтопригодным, эффективным в содержании. Конечно, речь идет о невысоких домах. Скорее, это будут здания переменной этажности. (Президент Союза архитекторов )

Перспективы крупных девелоперских проектов

На новых территориях (в Ленинском районе) существует и уже реализуется компанией «Масштаб» большой проект А101, в котором запроектировано 12 млн кв. м. Окончательное же решение по корректировке тех или иных девелоперских проектов будет принято после утверждения нового генплана Москвы..

2. Снижение этажности строительства. Величина ограничения плотности застройки пока не определена, но уже сейчас понятна необходимость средне - и низкоэтажной застройки, не выше 12—15 этажей. Самым экономически выгодным является пятиэтажный дом — с точки зрения затрат, себестоимости квадратного метра.

3. Оптимальный выбор технологий домостроения для следования мировым стандартам качества строительства (по энергосбережению, по дорогам). С этой целью должны быть пересмотрены московские стандарты градостроительства. В частности, для дорог межремонтный период должен быть не меньше семи лет, а оптимально -15 лет.

4. Новые стандарты строительства обуславливают новые требования к стройматериалам. Следовательно, должен быть определен перечень необходимых и дефицитных стройматериалов, чтобы инвесторы могли реконструировать свои производства.

Дать преимущество малоэтажной застройке

На новых территориях, которые передаются Москве, в основном будет малоэтажная застройка. Застройка будет разная. Но преимущество будет отдано, конечно, малоэтажной застройке. Будут и коттеджи. (Первый заместитель мэра )

При застройке новых территорий столицы основной упор будет сделан на средне - и малоэтажное строительство. (Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин)

Нецелесообразно строить многоэтажные дома и делать "громоздкой" ту землю, которая сегодня привлекательна… Московские власти планируют развивать малоэтажное коттеджное строительство на территориях, которые будут присоединены к столице. (Председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко).

Когда у Москвы появится больше участков для строительства, можно будет рассмотреть вопрос: что, где строить. В том числе — вопрос и малоэтажного строительства. В Москве оно практически не велось, за исключением многодетных семей, из-за ограниченности территорий. Если будет такая возможность, то вполне вероятно, что в рамках градостроительной политики появятся такие малоэтажные дома. (Руководитель столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев)

Развитие малоэтажного строительства в Московской области

Правительство Московской области в ближайшем будущем планирует законодательно закрепить положение, регулирующее этажность жилой застройки. В небольших по размерам муниципалитетах необходимо ограничить многоэтажное строительство, в этой связи будут внесены изменения в ряд регламентирующих норм. Также существуют планы на этот год по активизации ввода малоэтажного жилья, что особенно это актуально для территорий «новой Москвы». Меняется соотношение многоэтажного и малоэтажного строительства. Приоритетной задачей является смещение акцента на строительство жилья дальше от МКАДа, из чего следует необходимость и возможность снижения этажности строительства. Из экономических соображений, как считают в правительстве Московской области, целесообразно сосредоточить малоэтажное строительство за «Большой бетонкой».

Привлекать инвестиции в жилье

Практически все этапы строительства жилья (изменение категорирования земли, подготовка земельных участков на торги, обеспечение проектной и градостроительной документации и т. д.) требуют финансирования и большой организационной работы. У муниципалитетов отсутствуют на это средства и кадры, способные профессионально обеспечить решение выше названных задач.

Московские власти надеются на большой поток инвестиций в «новую Москву».

Большие строительные проекты вызовут приток инвестиций. Взгляните на масштабы расширения, прибавьте все преимущества Международного финансового центра - и вы поймете, что в ближайшие годы столицу ждет новый экономический бум. (Первый заместитель мэра

)

Однако в условиях наступающего мирового кризиса такие надежды могут не оправдаться. Нужно привлекать к строительству малоэтажного жилья малые и средние предприятия – это прекрасная ниша для них, с их небольшими мощностями и упрощенным налогообложением.

ПУТИ

Для дальнейшего успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать малоэтажное жилье комфортным и доступным для людей со средним уровнем дохода.

При реализации проектов малоэтажного жилья для развития территорий возникает ряд проблем, решений которых находится в компетенции Правительства РФ, соответствующих министерств и ведомств.

Структура цены малоэтажного жилья

Во многих российских регионах серьезно развивается эконом-жилье эконом-класса (таунхаусы, дуплексы и т. д.) В ряде регионов (Башкирия, Самарская область, Белгородская область и т. д.) есть интересные малоэтажные проекты, цена квадратного метра жилья в которых реально снижается до минимального уровня (порядка 20 тысяч рублей).

Оценим минимальную цену на малоэтажное жилье:

1)  современные экономичные индустриальные технологии позволяют построить дом с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 15 тыс. руб. за кв. метр;

2)  дополнительные расходы, минимально 2-3 тыс. руб. на кв. метр, составляют разумные затраты на землю, подведение коммуникаций и отделку;

3)  прибыль компании-застройщика, как минимум, составляет 1,5-2 тыс. руб. за кв. метр

В сумме получаем, цифра в 18,5-20 тыс. руб. за 1 кв. м абсолютно реальна.

Сегодня уже есть регионы, в которых достигнут уровень 20-28 тыс. рублей за 1 кв. м малоэтажного жилья. Московская, Ленинградская области пока остаются в рамках минимально 44 тысяч рублей за 1 кв. м.

ПРИМЕР 1. Цена дома под ключ в Новгородской области составляет 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Достижение такого показателя области стало возможным за счет:

―  исключения затрат по строительству сетей и объектов инженерно-транспортного обеспечения на территориях малоэтажного строительства;

―  хорошего уровня развитости промышленности строительных материалов;

―  наличия на предприятиях успешного опыта создания доступных конструкций жилых домов.

ПРИМЕР 2. Наиболее показательна Белгородская область. Каждый местный работающий житель может стать собственником земельного участка под индивидуальное строительство размером 15 соток, компенсировав только затраты на оформление и регистрацию. Можно получить участок до 1,2 га земли, но за более высокую плату. Инженерную инфраструктуру к участкам подводят за счет области и до прихода застройщика на участке уже есть вода, свет и газ.

Структура цены малоэтажного жилья в регионах:

―  25% цены жилья оставляет себестоимость самого дома;

―  10-15% – это стоимость отделки;

―  30-35% – подведение инженерных коммуникаций к поселку и внутри него;

―  30% – земля с учетом расходов на переоформление.

В высокой стоимости квадратного метра отражается «административный ресурс». Для России это тяжелая проблема, которая отмечается и международными экспертами. Международная финансовая корпорация (МФК) и Всемирный банк в своих рейтингах отводят России 120-е место среди 181 страны по созданию благоприятных условий для предпринимательской деятельности. Одна из основных проблем – сроки получения строительных разрешений: по этому показателю Россия практически на последнем месте в мире.

В настоящее время нет дефицита земельных участков под малоэтажное строительство в регионах нет. Однако, к сожалению, в настоящее время органы местного самоуправления под малоэтажное жилье зачастую выделяют земельные участки, не обеспеченные инфраструктурой.

Сфера малоэтажного строительства, безусловно, предполагает внедрение новых промышленных технологий в домостроении. Только в этом случае может быть обеспечено массовое строительство жилых домов в короткие сроки и при доступной цене.

ПРИМЕР 1 . Сегодня в Нижегородской области реализуются несколько проектов строительства индивидуальных жилых домов экономкласса. Среди них отметим: возведение стеновых конструкций методом несъемных опалубок («Теплый дом», «Чешская деревня»); сборные панели на основе каркаса из клееного бруса с утеплением и внешней отделкой в заводских условиях (МКД, г. Семенов).

ПРИМЕР 2. Уже сегодня в Подмосковье есть поселки, где строятся дома со стоимостьюруб. за кв. м., а в регионах, которые участвуют в программах Фонда РЖС, «Стимул» и АИЖК, можно приобрести квартиры и дома по цене Минрегиона - доруб. за кв. м. При содействии таких федеральных институтов развития (Фонд «РЖС», Фонд ЖКХ и др.) в течение пяти лет возможно снизить стоимость квадратного метра жилья даже в Москве дорублей за кв. м.

Стратегия развития малоэтажного строительства:

Для развития малоэтажного строительства нужна стратегия, которая включала бы в себя следующие черты:

1. Для комфортного проживания в районах малоэтажного строительства необходима выверенная и удобная архитектурная концепция застройки.

2. Необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки и минимизировать стоимость подведения коммуникаций.

3. Для успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его доступным для людей со средним уровнем дохода. Для этого нужно повсеместное внедрение передовых, экономичных строительных технологий (каркасных и полносборных домов, объемно-модульного деревянного домостроения, с применением пенобетона и газобетона и т. д.).

1. Оптимальный выбор концепции и архитектурного решения застройки

Для комфортного проживания необходима правильно выбранная концепция застройки, учитывающая близость района к городу, рельеф местности, поэтому существенно возрастет роль консалтинговых компаний.

Главные, после выделения земельного участка, шаг в постройке дома — его проектирование. Строительные компании в Росси сейчас привыкли строить просто и дешево, так как прибыль зависят от разницы между вложениями и средней ценой на рынке. Большая экономия дает большой заработок, поэтому строительные компании экономят на всем, прежде всего — на услугах архитекторов. Однако по мере того, как рынок жилья становится «рынком покупателя», спрос на услуги архитекторов будет расти.

2. Финансирование строительства и привлечение инвесторов

Покупка собственного жилья для российской семьи со средним достатком станет доступна уже в ближайшие годы благодаря совместным усилиям государства, предлагающего особые программы для отдельных категорий, муниципальных властей, активно развивающих промышленные кластеры, и лидеров строительной отрасли. В ближайшие годы государством планируется инвестировать порядка 25 миллиардов рублей в стимулирование развития жилищного строительства. Внешэкономбанк уже предоставил 50 миллиардов рублей под дешевые кредиты на строительство.

Привлечению инвесторов послужат совместные программы в АИЖК и ВЭБе в сфере ипотечного кредитования. По словам Владимира Путина, стоит цель добиться ипотеки под 5-6% годовых для населения. По мнению экспертов, как только ипотека достигнет таких ставок, в России вполне возможен бум строительства жилья эконом-класса и столь необходимый сегодня отрасли прорыв. На экспериментальных проектах отрабатываются совместно с АИЖК и Сбербанком ипотечные продукты для жителей, которые позволяют приобрести жилье с землей и коммуникациями уже на этапе строительства. Например, существует ипотечная программа Сбербанка со ставкой 8%.

В условиях финансового кризиса в силу капиталоемкости и долгосрочности жилищных проектов возникшие бюджетные ограничения привели к пересмотру возможностей федерального бюджета, региональных и муниципальных бюджетов по созданию запланированных объектов малоэтажного жилищного строительства. Таким образом, в настоящее время особую актуальность приобретает задача по привлечению в сферу малоэтажного домостроения частного капитала.

Нужно учитывать, что малоэтажное строительство во многих аспектах важно для региональных властей, оно обладает свойством мульпликативности: каждый рубль, вложенный в малоэтажное жилье, привлекает до 12 рублей в смежных сферах — проектировании, производстве стройматериалов, ландшафтном дизайне и т. д.

На рынке жилья требуется «прорывная инновация» - концептуальный проект, который предложил бы новую модель загородного жилья, и который мог быть растиражирован (масшабирован) на большие объемы строительства.

ПРИМЕР. В Красноярском крае компания «Промстройплюс» приступила к возведению таунхаусов «Емельяновский посад» общей плошадью 26 тыс. кв. м. Это проект «новой идеологии загородного строительства» — компания сама строит всю необходимую инфраструктуру, но при этом выдерживает уровень цен, привлекательный для массового потребителя. Компания «Промстройплюс» жестко подошла к вопросу ценообразования, ее аналитики учли, что таунхаусы — самый экономичный формат загородного жилья. Концепция проект выстроена так, что предлагаются таунхаусы разного формата, для широкого круга потенциальных жителей. Даже при расходах на строительство дорог, инженерных сетей и прочего стоимость квадратного метра в поселке «Емельяновский посад» не будет превышать 30 тыс. рублей за квадратный метр (для сравнения — в «Новалэнде», где вся инфраструктура возводится за бюджетные деньги, «квадрат» стоит от 32 тыс. руб., в Удачном — от 39 тыс. руб.). Компания уверена, что рынок загородного жилья будет расти.

Комплекс мер по активизации инвестиционной деятельности

2.1. Разработать четкие и понятные механизмы государственно–частного партнерства в области малоэтажного строительства, особенно на этапе подготовки проектов. Эти механизмы позволят привлечь финансы и кадры для решения выше перечисленных задач, обеспечат прозрачность и доступность участия государства и частных организаций, в том числе территориальных общественных организаций предпринимательства.

2.2. Разработать федеральную и региональные программы субсидирования расходов на:

―  перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений;

―  формирование земельных участков и подготовку их для проведения торгов;

―  обеспечение земельных участков проектной и градостроительной документацией.

2.3. Разработать федеральную и региональные программы малоэтажного строительства в целях:

―  комплексной и системной подготовки и выделения участков под малоэтажное строительство с учетом стратегий развития территорий и России в целом;

―  создания условий для обеспечения частными инвестициями малоэтажного строительства;

2.4. Привлечь (на концессионной основе) и добиться концентрации инвестиционных ресурсов (в том числе государственных) на объектах, обеспечивающих создание систем жизнеобеспечения территорий малоэтажной застройки, строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. Привлечь бюджетные и внебюджетных средств (средства собственников сетей) на строительство инженерных сетей и социальных объектов. Использовать софинансирование из федерального бюджета на строительство инженерных сетей и социальных объектов.

2.5. Предоставлять путем проведения аукционов перспективные земельные участков для малоэтажной застройки единым застройщикам.

2.5. Развивать системы ипотечного кредитования как граждан, так и юридических лиц - единых застройщиков территорий малоэтажного строительства.

2.6. Привлекать частных инвесторов к созданию объектов малоэтажного жилищного строительства, что позволит существенно повысить эффективность их строительства и последующей эксплуатации. Зарубежный опыт убедительно доказывает, что участие частного сектора в инфраструктурных проектах приводит к ряду положительных эффектов: сокращение времени строительства, минимизации совокупных издержек на строительство и эксплуатацию, повышение степени удовлетворенности потребителей услуг, сокращение расходов со стороны федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов, что особенно важно в условиях увеличения нагрузки на бюджеты всех уровней, вызванного мировым финансовым кризисом.