Градорегулирование (стр. 12 )

2.1.3. Земельный участок: экономические закономерности использования

Прежде чем приступить к рассмотрению данной темы, следует сделать некоторые уточнения, обусловленные в том числе результатами предшествующего анализа:

·  рассматриваться будут земельные участки, приносящие доход (между этими участками и участками, не предназначенными для доходного использования, существует кооперация, речь о которой пойдет в подразделе 2.1.5);

·  тема будет рассматриваться с учетом принципов достижения максимума, прежде всего экономического (см. подраздел 2.1.2);

·  земельный участок – это субъектно-объектное образование (см. подраздел 2.1.1);

·  земельный участок, приносящий доход, является местом производства благ, в процессе которого потребляются ресурсы и энергия и изготавливается продукция на продажу;

·  земельный участок – это предмет оборота, то есть возможной смены одного правообладателя на другого, более эффективного; это объект, с которым связаны представления о ценностях, а представления о ценностях могут приобретать денежное выражение – стоимость и, в случае продажи, цену (см. подраздел 2.1.2);

·  правообладатель земельного участка экономически мотивирован вкладывать средства в обустройство и производство товаров и услуг, с тем чтобы вернуть вложенные средства (путём продажи произведённых товаров, предоставленных услуг) в объёме, равном сумме двух компонентов: а) вложенных средств, включая оплату наёмного труда, налоги и т. д.; б) дополнительных средств – доходов, направляемых на расширение производства (инвестиции) и потребление-накопление[13].

Рассмотрим два этапа использования земельного участка: 1) этап приобретения земельного участка и его начального использования – экономически оправданная эксплуатация; 2) этап, экономически не оправданной эксплуатации земельного участка (этап, предшествующий продаже, или этап модернизации-реконструкции объектов на земельном участке).

Экономические закономерности использования земельного участка на этапе приобретения земельного участка и его начального использования – фаза экономически оправданной эксплуатации

Рис. 1 иллюстрирует обсуждаемые закономерности.

Рис. 1. Этап экономически оправданной эксплуатации земельного участка:

у – денежное выражение затрат на: 1) приобретение земельного участка, 2) приобретение оборудования и обустройство земельного участка для производства, 3) обеспечение процесса производства (переменные издержки) после того, как произведены затраты (1) и (2) – постоянные издержки;

х – денежное выражение поступлений от реализации продукции

Экономическая мотивация субъекта, приобретающего земельный участок и намеренного его эксплуатировать, характеризуется одновременным наличием трёх условий.

1. Первоначальные затраты должны быть меньше денежного эквивалента реализованной продукции – точка а1. Точка а – это точка равенства затрат и поступлений, отсутствия прибыли, отсутствия возможности выплачивать налоги (или арендную плату) за пользование земельным участком, не говоря уже о возможности накопления. С движением вдоль кривой а – б (при росте объёмов производства) растут поступления и прибыль (отрезки а1 – у1, а11 – у11, при наибольшей величине прибыли в точке б). Прогнозируя прибыль, субъекты экономической деятельности предлагают соответствующие цены за приобретаемые земельные участки.

2. Производимый объём продукции будет обеспечивать получение дохода, совокупная величина которого со временем покроет затраты, а также даст дополнительные средства на потребление (накопление богатства) и расширение производства (для ещё большего накопления богатства).

3. На этапе эксплуатации доход, получаемый от продажи единицы продукции, будет больше удельных затрат на производство единицы продукции: фаза накопления – интервал между точками а1 и б.

Для любого экономического субъекта оправданным является такое производство, при котором совокупные затраты на производство продукции меньше или равны поступлениям от реализации указанной продукции. Пунктирная линия на рис. 1 указывает на множество решений, при которых затраты (издержки) равны поступлениям, поэтому все точки, находящиеся справа от указанной линии – решения, приемлемые для экономического агента, а точки, находящиеся слева, – неприемлемые решения.

Форма функции использования земельного участка обусловлена экономическими закономерностями. Производство каждой дополнительной единицы продукции на земельном участке при малых объемах производства и его невысокой концентрации требует небольшого объема дополнительных издержек. По мере повышения концентрации производства и достижения физического предела плотности использования земельного участка производить каждую дополнительную единицу продукции становится все дороже. Если стоимость единицы продукции на рынке остается относительно стабильной, график зависимости совокупных издержек и совокупных поступлений от реализации продукции имеет параболическую форму, что и зафиксировано на рис. 1.

Экономические закономерности использования земельного участка на этапе экономически не оправданной эксплуатации земельного участка (этап, предшествующий продаже, или этап модернизации-реконструкции на земельном участке)

На этом этапе возможны две фазы – фаза стагнации и фаза модернизации-реконструкции.

Фаза стагнации. На рис. 2 эта фаза обозначена кривой б – в. Переход из фазы а – б в фазу б – в может произойти вследствие увеличения объема производства на земельном участке или падения цен на производимую продукцию. В первом случае повышение концентрации производства приводит к росту издержек на производство дополнительного объема продукции, а во втором уменьшаются поступления от реализации произведенной продукции.

Рис. 2. Этап экономически не оправданной эксплуатации земельного участка – фаза стагнации

В фазе стагнации:

1) увеличение производства продукции становится экономически невыгодно – удельные затраты на производство единицы продукции превышают поступления от продажи единицы продукции;

2) экономически невыгодное производство может продолжаться ещё некоторое время (в том числе за счёт покрытия убытков доходами, ранее полученными на этапе a – б);

3) экономически невыгодное производство не может продолжаться бесконечно (резервные запасы этапа a – б заканчиваются), наступает момент в, когда относительные убытки переходят в стадию убытков абсолютных;

4) уже в точке б правообладатель земельного участка стоит перед выбором между продажей земельного участка, модернизацией-реконструкцией и банкротством.

Фаза модернизации-реконструкции. Можно назвать пять способов перевода экономически невыгодного использования земельного участка, на котором осуществляется приносящая доход деятельность, в экономически выгодное:

1) модернизация-реконструкция объектов в пределах земельного участка – интенсификация за счёт новой технологии, более компактной и более производительной;

2) модернизация-реконструкция объектов в пределах земельного участка – интенсификация использования земельного участка за счёт строительства новых этажей с размещением на них дополнительно прежнего по типу технологического оборудования;

3) расширение площади земельного участка за счёт соседних земельных участков – экстенсивное развитие за счёт размещения дополнительного технологического оборудования прежнего типа;

4) снос производства со строительством новых объектов, предназначенных для более прибыльных видов деятельности;

5) сочетание способов 1–4[14].

На рис. 3 фаза модернизации-реконструкции показана как перевод в фазу a1 – б1.

Рис. 3. Этап экономически не оправданной эксплуатации земельного участка – фаза модернизации-реконструкции

2.1.4. Максимальное экономическое поведение

Существует коллизия между необходимостью понуждения, принуждения к максимальному экономическому поведению индивидуумов, с одной стороны, и разрушительным воздействием (при отсутствии ограничивающих пределов) максимального экономического поведения на общие для всех ценности, а именно на упорядоченность пространственной среды и её качество, – с другой.

Почему максимальное экономическое поведение является (должно являться) внешним императивом, понуждением для правообладателей земельных участков?

Подчеркнём, что речь идёт именно о внешней необходимости, которая рассматривается как объективно неизбежная с экономической точки зрения позиция. Внешняя необходимость может совпадать с внутренней потребностью правообладателя земельного участка. Если так – хорошо. Если нет – система должна заставлять предпринимателя делать максимум даже тогда, когда он этого не хочет. Предприниматель – не благотворитель общества, он его должник. Так должно быть, потому что:

·  любое частное лицо – правообладатель земельного участка – должно участвовать в общем деле;

·  способ участия в общем деле – налоги;

·  налоги – это адекватная оценка требуемой, справедливой доли участия каждого;

·  требуемая, справедливая доля участия каждого – это давление через налоги на правообладателей земельных участков;

·  давление через налоги на правообладателей земельных участков – это объективно необходимое понуждение к максимальному экономическому поведению;

·  максимальное экономическое поведение – это максимально эффективное использование земельных участков;