Градорегулирование (стр. 20 )

10. Субрегион, регион как объект градорегулирования следующего уровня – после образования города – включает в себя города, поселения и порождает новые элементы формы и новые функции общего дела.

Новые порождаемые субрегионом, регионом (и включаемые в их состав) элементы формы:

1) дорожная, инженерная и иная инфраструктура субрегионального, регионального значения;

2) природные территории регионального значения.

Новые порождаемые субрегионом, регионом функции общего дела:

1) функция обеспечения строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры регионального значения;

2) функция «налогово-бюджетная», функция сбора и распределения частных средств для выполнения следующего уровня общего дела (по отношению к городу) – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры регионального значения;

3) функция планирования развития региональной инфраструктуры и защиты природных территорий регионального значения – функция градорегулирования.

11. Страна как объект градорегулирования завершающего уровня включает в себя регионы (а через них города, поселения, территории регионального значения) и порождает новые элементы формы и новые функции общего дела.

Новые порождаемые образованием «страна» (и включаемые в состав образования) элементы формы:

1) дорожная, инженерная и иная инфраструктура национального значения;

2) природные территории национального значения.

Новые порождаемые образованием «страна» функции общего дела:

1) функция обеспечения строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры национального значения;

2) функция «налогово-бюджетная», сбора и распределения частных средств для общего дела – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры национального значения;

3) функция планирования развития инфраструктуры национального значения и защиты природных территорий национального значения – функция градорегулирования.

12. Генезис форм-функций – объектов градорегулирования – предопределяет две закономерности объективного характера:

1) наличие нескольких уровней «непересекающихся», отличных друг от друга общих дел – на уровне города, на уровне субрегиона-региона, на уровне страны;

2) общие дела – это не что иное, как дела частных лиц, каждое из которых предоставляет свою долю средств на общее дело; частные лица сосредоточены только в городах, поселениях, поэтому поступление частных средств на три уровня различных общих дел может происходить только из одного источника, с одного уровня – уровня городов, поселений.

13. В отношении общих дел возникают два вопроса – вопрос об определении справедливой доли каждого в общем деле (см. подраздел 2.3.3) и вопрос о распределении собранных из одного источника частных средств для выполнения трёх различных общих дел – на уровне городов, регионов и страны (см. раздел 6.3).

2.3.3. Определение размера частных вкладов в создание общей инфраструктуры и морфология пространства

Результаты общего дела (наличие связей – дорожной, инженерной и иной инфраструктуры) необходимы для каждого частного дела (выполняемого в пределах каждого земельного участка) и наоборот – каждое частное дело порождает необходимость в общем деле и вносит в него свою лепту. Какова природа этой связи? Как определить размер той доли, которая должна направляться от каждого частного дела в общую копилку для выполнения общего дела?

Любое частное дело выполняется в локальной точке пространства – на одном из множества земельных участков. Объём частного дела, выполняемого на земельном участке, определяется тем экономическим максимумом, который может быть достигнут именно на этом земельном участке (см. подраздел 2.1.4). Этот максимум определяется его соотнесенностью с иными максимумами, которые могут быть достигнуты на иных земельных участках, – структурой городского пространства. Эта структура обладает явными признаками закономерности строения (см. подраздел 2.2.1). Главная характеристика структуры городского пространства – неравномерность, или неравенство, потенциально возможных экономических максимумов для различных земельных участков. Это неравенство проявляется в том, что чем ближе к центру, тем выше возможность экономического максимума и наоборот, а также характеризуется прямой зависимостью между возрастанием экономического максимума и возрастанием плотности, интенсивности связей, необходимых для обеспечения экономического максимума в локальной точке пространства.

Иными словами, выполнение частного дела определённого объёма требует выполнения общего дела соответствующего объёма и наоборот. При этом как экономический максимум земельного участка, так и плотность (интенсивность) связей – это величины относительные, соотнесенные с единицей площади (земельного участка – в первом случае и территории – во втором).

Определение размера частных вкладов в общее дело осуществляется посредством функционирования института массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для целей налогообложения.

Предшествующий анализ показал неизбежность и необходимость использования при такой оценке двух взаимосвязанных факторов, отражающих законосообразную реальность и переводимых в технологии оценки: 1) морфологию пространственной структуры города; 2) результаты сделок с недвижимостью, в итоге которых выявляется денежное выражение её ценности, стоимости (см. подраздел 2.1.3).

При развитом рынке недвижимости (стабильно происходящем процессе сделок с недвижимостью) приоритет обычно отдаётся отслеживанию результатов сделок с недвижимостью.

Когда же рынок недвижимости только формируется и объём сделок незначителен, по необходимости следует опираться на закономерности морфологии пространственной структуры города. При этом требуется подготовить промежуточные в методическом отношении схемы, которые строятся на посылках, предполагающих следующую последовательность действий: 1) использование базовой, приблизительной, огрубленной оценочной технологии; 2) мониторинг результатов сделок на рынке недвижимости, количество которых предположительно должно увеличиваться; 3) внесение адаптивных изменений в оценочную технологию; 4) повторение цикла из стадий 1–3 до тех пор, пока система не будет адаптирована к реальным процессам развившегося по прошествии некоторого времени рынка.

В ситуации формирующегося рынка недвижимости возникают три главные проблемы.

1. Приходится иметь дело с нерыночной структурой города, деформированной «внешними вторжениями» административно-командной системы (характеристики такой структуры представлены в параграфе «Устойчивость формы и изменчивость параметров города» подраздела 2.2.1 и в подразделе 2.2.2). Механистическое отражение деформированной структуры в результатах оценки, без осознания потребности в последовательной адаптации этой структуры в будущем к условиям рынка недвижимости, чревато негативными последствиями. При «недостаточности центра» и «избыточности периферии», рельеф величин относительной ценности единиц площади такого деформированного пространства будет занижен в центре и завышен на периферии. Подобная «оценка» приведет к тому, что менее богатые будут переплачивать, а более богатые – недоплачивать, то есть первых фактически будут принуждать спонсировать вторых – тех, кто меньше всего нуждается в помощи. В то же время средства на выполнение общего дела – обеспечение строительства общественной инфраструктуры – будут недобираться, и задержка строительства инфраструктурных объектов в свою очередь будет сдерживать преобразования как в центре, так и на периферии.

2. Чтобы быть адекватной и справедливой (настолько, насколько это возможно в «деформированном» городе), массовая оценка для целей налогообложения должна не столько фиксировать то, что уже состоялось, сколько «вести за собой ситуацию», работать на будущее. Это означает:

1) проведение диагностики пространственной структуры города;

2) построение модели процесса последовательного выправления выявленных деформаций;

3) закрепление этой модели посредством градостроительных регламентов, побуждающих к движению в нужном направлении и блокирующих развитие негативных процессов.

Такой учёт будущего в настоящем – в оценке, предназначенной для сиюминутного использования, – может состояться только тогда, когда будут выполнены задачи в системе градорегулирования в соответствии с морфологической моделью города. Только при опоре на результаты решения задач в системе градорегулирования массовая оценка недвижимости для целей налогообложения, выполняемая в переходный период – до вызревания рынка, может претендовать на адекватность и справедливость, способствовать исправлению деформации пространственной структуры города и развитию ситуации в направлении, предписанном градорегулированием[32].

3. Адекватность результатов массовой оценки земельных участков и иной недвижимости должна периодически проверяться показателями, характеризующими реальные сделки, происходящие как результат оборота недвижимости – её перехода от одних частных лиц к другим частным лицам. Возможность и результативность такой проверки зависят от наличия и интенсивности оборота недвижимости, в значительной мере обусловленного единством объектов недвижимости – ситуацией, когда один правообладатель является одновременно собственником и объектов – зданий, строений, сооружений, и земельного участка, на котором эти объекты расположены. По разным причинам процесс достижения такого единства в России чрезмерно затянулся (это относится, в частности, к приобретению в собственность земельных участков, на которых располагаются приватизированные предприятия). В значительной степени – по вине административных субъектов, которые не заинтересованы в развитии и завершении указанного процесса (см. раздел 6.4). В результате тормозится не только становление института массовой оценки недвижимости, но и преобразование и развитие урбанизированных территорий в целом.

[1] Соответствующие нормы введены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посредством этого закона были внесены изменения в более чем 30 федеральных законов.