Градорегулирование (стр. 14 )

2) значительная часть земель остаётся в государственной или муниципальной собственности, и органы власти активно участвуют в предоставлении земельных участков частным лицам для строительства, – такая ситуация характерна для современной России.

В данном разделе мы разберем первый тип ситуации, а в разделе 6.2 – второй[18].

В ситуации первого типа монополия возникает в силу того, что земельные участки, являясь объектом оборота, могут переходить от одного частного лица к другому, и большое количество земельных участков оказывается в собственности одного лица. Спрашивается, зачем? Чтобы иметь монопольную прибыль.

Рассмотрим случай, когда в спекулятивных целях скупаются земельные участки в местах, запланированных для будущего развития. Этот случай характеризуется следующими положениями.

1. Экономическия мотивация заключается в том, чтобы приобрести доход, который возникает от разницы между покупной ценой и возросшей продажной ценой. Продажная цена возрастает в результате:

·  происходящего в рутинном режиме процесса развития – роста спроса на определенные земельные участки в определенном месте;

·  роста стоимости земельных участков в результате планирования и зонирования, когда назначение земельных участков может быть изменено на более прибыльные виды использования (например, разрешено осуществлять многоэтажное строительство на землях сельскохозяйственного использования).

2. Разница в ценах – мотор экономики, а спекуляция – это действия по использованию указанной разницы в объёмах, превышающих нормальные пределы. Какие пределы считать нормальными? Существует норма прибыли, которая устанавливается на практике в результате массового процесса сделок – оборота недвижимости. Таким образом, ненормальным следует считать положение, когда значительно превышена «естественная», установленная рынком норма прибыли. Вопрос – насколько превышена?

3. Можно ли формализовать порог разницы в ценах, превышение которого будет означать спекуляцию? Можно. Допустим, такой порог установлен, что дальше? «Отъём незаработанной разницы» можно осуществить с помощью: а) административных методов (конфискация); б) экономических методов. Такая разница, превышающая установленные пределы, – это незаработанный спекулятивный доход, который может быть изъят в пользу общества. При наличии эффективных экономических методов «отъёма незаработанной разницы» теряют смысл методы административные, которые редко бывают эффективными, в том числе из-за коррупционной составляющей – возможности сговора между административными агентами и спекулянтами.

4. Принципы использования экономических методов «отъёма незаработанной разницы»:

1) разница равна сумме двух компонентов: неизымаемой рыночной нормы прибыли (которая принимается за 1,0) и изымаемой величины, которая начинается с порога выше неизымаемой рыночной нормы прибыли. Изымаемая величина дифференцируется по диапазонам превышения величины неизымаемой рыночной нормы прибыли, например 1–2, 2–3, 3–5;

2) применительно к изымаемой величине вводится прогрессивный налог. Например, если изымаемая величина равна 1, то величина налога равна нулю, при изымаемой величине 1–2 налог – 60%, при 2–3 – 80%, при 3–5 и выше – 100%.

Продавцу-спекулянту нет резона запрашивать у покупателя завышенную цену, поскольку его сверхдоход будет изъят налогом в пользу общества. Результат: в цену сделки будет включена норма прибыли в размере, сопоставимом с нормой прибыли, установленной рынком. То есть спекуляции как действия по использованию чрезмерно завышенной разницы в ценах не будет[19].

5. При использовании указанного экономического механизма нужно учитывать следующее:

·  необходимо периодически возобновлять и проводить на регулярной основе массовую оценку недвижимости в целях налогообложения;

·  также необходимо декларировать цену сделок и обеспечивать неразглашение коммерческой тайны;

·  продавец-спекулянт может не захотеть продавать по правилам – так называемое понуждение покупателя к «тёмной сделке». Противостоять подобным действиям, если выявлено нарушение законодательства, можно путём использования механизма «контрольных закупок».

6. Разновидность рассматриваемого случая (приобретение земли в местах будущего развития) – реализация намерений публичной власти, например, по прокладке дорог, размещению иных общественно необходимых объектов. В такой ситуации используются механизмы резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Эти механизмы будут рассмотрены в подразделе 7.1.3.

2.2. Город: модели строения и эволюции

Рассматривая закономерности существования земельных участков, мы подошли к пониманию неразрывности двух сторон процесса – конкуренции и кооперации (см. подраздел 2.1.5) и находимся в начале пути, который позволит нам объяснить, почему земельные участки располагаются друг относительно друга именно так, а не иначе, то есть объяснить пространственные структуры. В данном разделе будет представлен эмпирический (индуктивный) способ построения моделей организации пространства города и сопоставлены результаты этого способа с дедуктивным способом изучения пространственных структур (см. подраздел 2.1.1).

2.2.1. Морфология городского пространства: стабильность и изменчивость

Морфология применительно к городу – это сочетание двух неотъемлемых компонентов распределения в пространстве: 1) земельных участков с различными функциями (различным назначением); 2) плотности, интенсивности использования территории (совокупностей земельных участков в зависимости от их месторасположения).

Можно ли решить поставленную задачу: объяснить, почему земельные участки располагаются относительно друг друга определенным образом, – так, чтобы объяснение было исчерпывающим? Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, какое объяснение в данном случае будет исчерпывающим. По-видимому, такое, которое охватывает все точки пространства и все состояния во времени. Но возможно ли такое объяснение вообще?

Вообще, если рссуждать гипотетически, то существовать могут только два вида моделей: вневременная модель – «модель навсегда» и временная, фиксирующая некое состояние в некий момент времени. Но во втором случае модель ничего не объясняет, а только фиксирует момент, и поэтому надо признать, что с позиций поставленной задачи это и не модель вовсе.

Иначе говоря, модель может быть только вневременной. Вневременность модели определяется вневременностью её формы, но не параметров, которые с необходимостью меняются, должны меняться более или менее интенсивно. Фактически все модели, признанные классическими, и являются вневременными моделями, «моделями навсегда». Но тогда структура такой модели должна включать два компонента – неизменный во времени смысловой стержень и отклонения от него, которые могут происходить во времени, не упраздняя самого смыслового стержня.

Эти самые отклонения суть элементы неупорядоченности, неожиданности – того, что является неизбежным (а потому – необходимым) для города. Возникать они могут по двум причинам: 1) естественной, эволюционной; 2) искусственной, когда естественный процесс развития города как организма, воспроизводящего себя под действием экономических механизмов, прерывается и замещается искусственными (игнорирующими закономерности) административными вторжениями, ломающими его естественную структуру. Примеры, результаты и объяснения таких вторжений мы представим в данном и следующем разделах.

Далее будут рассмотрены модели Тюнена, Бёрджеса, Хойта, Гарриса – Ульмана, Высоковского. Сначала модели будут кратко описаны, а затем прокомментированы.

Концентрическая модель Тюнена

Краткое описание. Модель, которую предложил в середине XIX века немецкий исследователь и крупный землевладелец Тюнен (Johan Heinrich von Thünen)[20], строится на теории конкуренции за землю между различными видами экономической деятельности, различными видами использования земельных участков. Тюнен поставил задачу найти такое пространственное распределение различных видов использования земли в своих поместьях, которое бы обеспечивало максимальную прибыль. В основу определения того, какой вид использования земельных участков должен занимать конкретную территориальную зону, был положен принцип максимизации прибыли.

Рис. 4. Модель Тюнена

В модели зафиксированы кривые зависимости максимально возможной цены за единицу площади земельного участка в зависимости от расстояния до рынка (места продажи производимых товаров – центра города) для трех различных видов деятельности – видов использования земельных участков: лесоводства (производство дров для отопления), земледелия и животноводства. Согласно содержащимся в модели расчетам, наиболее экономически эффективно в непосредственной близости от центра рынка сбыта расположить концентрическую территориальную зону для лесоводства, которая по мере удаления от центра должна смениться концентрическими территориальными зонами для земледелия и скотоводств[21].

Полученные в соответствии с моделью выводы остаются верными вне зависимости от того, принадлежит ли вся земля одному владельцу или нескольким независимым фермерам. Более того, в условиях баланса относительной доходности земельных участков (стабильности отношения дохода, приносимого единицей площади земельного участка, и затрат на производство продукции на этой площади) предпринимателю безразлично, каким видом бизнеса заниматься (и, соответственно, в какой территориальной зоне располагать производство), поскольку доходность от вложенного капитала будет одинаковой во всех территориальных зонах.

Модель Тюнена – это генерализованная (обобщённая, упрощённая) модель: вся продукция имеет одинаковую стоимость доставки на рынок сбыта, а интенсивность использования земельных участков в пределах одних и тех же концентрических территориальных зон одинакова, независимо от месторасположения внутри зоны и стоимости участка. При этом действует простое правило чередования зон: вид землепользования, производящий наибольший объем продукции в расчете на единицу площади земельного участка, имеет наиболее крутой ценовой (рентный) градиент и располагается ближе всего к рынку сбыта, затем идет зона землепользования со вторым по величине удельным объемом продукции. В реальном рынке все гораздо сложнее. Каждое производство имеет свои показатели относительных транспортных издержек (стоимость доставки единицы объема продукции на единицу расстояния) и свои особенности в части возможности и пределов пространственной интенсификации (увеличения объема продукции, произведенной на единице площади земельного участка). Эти показатели усложняют формулу ценового градиента, а форма его линии на графике становится более вогнутой, по сравнению с линией, предложенной Тюненом (рис. 5)[22]: