Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 10 )

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность опреде­ления цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре про­дажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуще­ством соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

  Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права соб­ственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недви­жимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижи­мость).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имуще­ство предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполне­нием продавцом обязанности передать, а покупателем — принять про­данную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи уста­новлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), сво­бодной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обыч­ном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточ­нение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недви­жимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполне­ние договора.  Передаточный акт не может рассматри­ваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором (ст. 411 ГК РК).

При заключении договоров продажи жилых помещений в многоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных поме­щений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязан­ности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. Например, в РФ, в целях защиты  прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» от 01.01.01 г. установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следую­щими сведениями: 1) при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; и сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имуще­ства в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, перечисленным в пункте 1, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовла­дельца.1

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по переда­точному акту и зарегистрировать переход права собственности в соот­ветствии со ст. 155 ГК РК.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым поме­щение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственни­ком. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правопользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жи­лом помещении;  наниматели жилого помещения и члены их семей;  арендаторы,  а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершен­нолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Рассмотрим пример из судебной практики. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Старостина с двумя несовершеннолетними детьми одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1999г. умерла.

Прокурор Уланского района обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Уланского районного суда от 1999г заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным, Кувшинкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея – опекуну Присчикову – квартиру1.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Реги­страцию договора, так же как и регистрацию перехода права собствен­ности, должны осуществлять органы юстиции.

Исторически мена предшествует купле-продаже. Ее расцвет при­ходится на период, когда деньги — всеобщий эквивалент — еще не были известны человеку. В архаических обществах мена представляла собой основную форму перемещения материальных благ. С появлением денежного обращения и, как следствие, купли-продажи, значение мены в экономической жизни стало неуклонно снижаться.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.2

В современном гражданском обороте договор мены имеет ограни­ченное применение. Вероятно, единственная причина его существова­ния — это экономия времени и средств в тех редких случаях, когда намерения сторон продать один товар и купить другой совпадают. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 501 ГК РК).

Договор мены является консенсуальным (в то время как permutatio rerum в римском праве имел реальный характер),  возмездным и взаим­ным. Его отличие от купли-продажи на первый взгляд очевидно: ведь обычно в качестве «покупной цены» здесь выступает товар, а не деньги. Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна доплатить, разницу в цене. Таким образом, по договору произойдет обмен товара с одной стороны на товар плюс деньги с другой. Будет ли этот договор меной или куплей-продажей? Прежнее законодательство не давало четкого ответа на этот вопрос, однако в доктрине он решался однозначно: передача в качестве встречного удовлетворения за товар другого товара (в том числе вместе с денежной доплатой) возможна только по договору мены. Сейчас это правило закреплено  ст. 501 ГК РК.

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне имущества, которой стоит дороже. В договор мены можно включаться и другие условия, не противоречащие его природе например о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры.