Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 15 )

Более того, суть пользования предприятием, как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 578 ГК РК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изме­нения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увели­чивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 119 ГК РК. Отличи­тельных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум, три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 119 ГК РК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природ­ные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе  предприятия в аренду.

Основной термин  (ипотека) ипотека недвижимого имущества – это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Ипотечный договор – соглашение сторон об установлении основного обязательства.

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества – земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Права залогодателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства. В ипотечном договоре должны указаны; имя и местожительство (местонахождение) залогодателя и залогодержателя, а также вещного поручителя, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, опись и местонахождения заложенного имущества. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 

Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.

В силу ст. 319 ГКРК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, и если законом не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 369 ГК РК. Статьей допускается заключения между сторонами соглашение об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество. 

ВЕСЬ РАЗДЕЛ СОКРАТИТЬ, СДЕЛАВ АКЦЕНТ НА ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, А НЕ НА ОБЩИХ ПОЛОЖЕНИЯХ.

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложения денежных средств в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической стабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

В юридическом смысле существуют не цельные объекты недвижимости (в идеале: земля плюс недра плюс воздушное пространство, ограниченные размерами участка земли) с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов (например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами, плюс полное право собственности – то есть владения, пользования и распоряжения – на расположенное на данном участке здание). Поэтому применяются и различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов прав: земельных участков, жилья, нежилых помещений конструкций.  Такое разделение влечет ряд неудобств. Еще в римском праве невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.

  Пересечение прав, трудоемкость их разделения (зачастую и нецелесообразность): права на здание, например, достаточно условно «отделимы» от прав на участок земли под ним, уже хотя бы потому, что с функциональной точки зрения его нельзя отделить от расположенных в земле инженерных сетей, труб, и пр. Применение такого подхода вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, в соответствии со ст. 303 ГК  РК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Как  недостаток можно рассмотреть  громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними: нелегальный оборот наличных денег, который  ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

  Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и устранения неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Гораздо эффективнее регистрировать объекты не спорадически (по моменту купли-продажи), а сплошным, «балансовым» методом, исходя из существующих (проверенных на чистоту) титулов собственности на определенную дату, причем в качестве основы для такого регистра должен использоваться участок земли.

Значительно быстрее и проще регистрировать объекты, когда констатирующим признаком кадастра объектов недвижимости является земля. Тогда «пирамида» прав строится от прав собственности на участок земли к правам владения, пользования и распоряжения объектами, на нем расположенным (и составными их элементами). Эта логика правомерна хотя бы потому, что земля известна как единственно вечное (кстати, и не амортизируемое!) средство производства.

Неудобством можно считать и  затруднения в применении существующей нормативной базы. Например, неурегулированность процесса перевода объекта жилищного фонда в нежилой - известны случаи, когда происходили срывы сделок купли-продажи объектов недвижимости из-за неоправданно затянувшейся процедуры перевода, хотя все формальные условия данного процесса были выполнены.

Участниками рынка недвижимости являются не только продавцы и покупатели, но и профессиональные посредники - риэлторы.

Следовательно, можно сделать вывод, что экономическая политика, проводимая как республиканскими, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе, и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно, ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. 

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Согласно проведенным нами исследованиям темы правовое регулирования сделок с недвижимостью, существующая на сегодняшний день в Казахстане система регистрации характеризуется смешением регистрации сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Под регистрацией сделки понимается регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок. Таким образом, законодатель понимает под регистрацией сделки регистрацию прав. На наш взгляд, такое определение не только не раскрывает существа регистрации сделки, а способствует смешению двух понятий: регистрации сделки и регистрации прав.

В заключении дипломной работы хотелось бы отметить, что даже столь беглый обзор некоторых вопросов данной темы позволяет сделать вывод о существующей на сегодняшний день необходимости совершенствования института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. От качества правового регулирования сделок с недвижимостью во многом зависит степень защищенности участников хозяйственного оборота в целом и участников рынка недвижимости в частности.