Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 9 )

Таким образом, можно сделать вывод о том, что регистрация и оценка недвижимости являются важными составными в процессе законодательного регулирования. Оценка необходима уже тогда, когда собственники недвижимости захотят заложить ее для получения кредита, при разделе имущества и во многих других случаях.1

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» значение государственной регистрации прав недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущества в соответствии с ГК РК: является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории Казахстана по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1  Особенности сделок направленных на передачу права собственности на недвижимость.

Основными видами сделок с недвижимостью, направленными на передачу права собственности является договор купли-продажи. Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, и следовательно требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте. Наконец,  недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений. Выше перечисленные обстоятельства подтолкнули к выделению в главе 25 ГК РК особых правил посвященных продаже недвижимости.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном ст.406 ГК РК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.1

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он счи­тается заключенным в момент достижения соглашения между сторо­нами в требуемой законом форме.

Договору продажи недвижимости присущи общие для всех догово­ров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосред­ственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия соб­ственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выдан­ным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтвержда­ет правомочия собственника.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями. Так, например, согласно ст. 519 ГК РК в случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

       Если условия  пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о привати­зации.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримих сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 162 ГК РК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое иму­щество. Именно предмет договора является тем отличительным при­знаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 117 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 407 ГК РК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этаж­ность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 152 ГК РК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Заключение договора путем составления одного документа позво­ляет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сто­рон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействи­тельность.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регист­рируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 155 ГК РК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственно­сти на недвижимость. Совершенно очевидно, что «регистрация перехода права соб­ственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование закона позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.1

Словосочетание «государственная регистрация перехода права соб­ственности на недвижимость», употребленное в ст. 155 ГК РК, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями.

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совер­шается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственно­сти на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы­вает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействитель­ности  Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистра­ция перехода права собственности (ст. 155 ГК РК).

Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют прежние правила регистрации, которую по терминологии ст. 130 ГК РФ следует отнести к специальной регистрации.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимо­сти, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РК.