Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 3 )

При совершении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, одного волеизъявления сторон для перехода соответствующего права на недвижимость недостаточно, необходимо совершить государственную регистрацию. Внедрения такой системы как государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена процессом преобразования правовой и экономической системы  Республике Казахстан. В связи с провозглашением новой экономической политике в Республике Казахстан, активным развитием в стране института собственности юридических и физических лиц на недвижимость, появлением на рынке земельных участков, жилых домов (квартир), производственных объектов, нежилых помещений возникла острая необходимость в надлежащей защите прав и гарантий субъектов собственности.

Принятием Гражданского кодекса РК в Казахстане введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 2 ст. 118 ГК с момента государственной регистрации возникают следующие права на недвижимое имущество: права собственности, права хозяйственного ведения, оперативного управления, права пользования на срок свыше года, залога, ренты, доверительного управления.
         Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество характеризуется тем, что необходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя. Все это поставило проблему соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Юристы разделились в своем видении решения этой проблемы. Одни считают, что введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Другие - что отмена нотариального удостоверения уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническими сделками и другими обстоятельствами.
Главным мотивом исключения нотариального удостоверения является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. До принятия Закона РК от 01.01.01 года "О государственной пошлине" размер госпошлины определялся в зависимости от стоимости объекта и был довольно обременительным для участников сделки. С принятием закона введен фиксированный размер пошлины, не зависящей от стоимости объекта. Она стала для участников более доступной. Но соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определять с учетом функций, выполняемых указанными системами. Непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, обстоятельства дела, проинформировать стороны о правовых последствиях и после этого зафиксировать волю сторон в ясной, недвусмысленной форме. При этом нотариус должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки. Основными аргументами тех, кто критически относится к отмене нотариального удостоверения сделок, являются следующие. Нотариусы консультируют, составляют текст договора, тогда как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге неопытные участники рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами , имеющих дорогостоящих квалифицированных юристов. Далее, нотариусы обязаны проверить право и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствия на нем обременений, уточнить намерения сторон. При выявлении ее противоправности нотариус может отказать в удостоверении сделки. Нотариус несет личную ответственность за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации, за удостоверение противоправных сделок и т. п. У регистрирующих же органов зачастую отсутствуют высококвалифицированные юристы, которые могли бы провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов. В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос: могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы?
  Из п. 1 ст. 155 ГК РК вытекает, что регистрирующий орган, не обращаясь в суд, может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов, в том числе нотариально удостоверенные сделки. В Казахстане система регистрации прав дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения) на недвижимое имущество. Создание регистрационной системы потребует формирования квалификационного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку1. В настоящее время начата программа обучения всех регистраторов в рамках пилотного проекта по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции. На практике идет активный процесс обновления кадров юридических органов. Во временном положении о порядке государственной регистрации от 01.01.01 года подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление по установленной форме подают все ее участники. Для регистрации сделки, установленной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной. При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.
         В настоящее время регистрирующие органы приобретают право на оказание консультационных услуг. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, помогают составить текст договора. Стороны могут обратиться и к нотариусам. Надо также иметь в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеет в штате юристов.
       Еще одним аргументом в пользу регистрационной системы взамен нотариальной является то, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.

Незарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими, кроме т. н. преимущественных интересов. При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делается это на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Такая выписка действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверением сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы другие обременения. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостановить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. Такие правила разработаны в проекте нового закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
         Таким образом, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

МАЛО ДЛЯ ПОДРАЗДЕЛА

1.3  История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России.

Сфера гражданско-правовых отношений, регулируемых специальны­ми правовыми нормами, может быть выделена в правовой системе XV—XVII вв. уже с достаточной определенностью. Объективными предпосылками для выделения особых гражданско-правовых норм послужили прежде всего такие факторы, как дальнейшее развитие товарно-денежных отношений, формирование новых типов и форм собственности, количественный рост гражданско-правовых сделок и т. п.

Вещи по русскому праву XV—XVII вв. были предметом целого ря­да правомочий, отношении и обязательств. Основными способами приобретения вещных прав в рассматриваемый период считались захват (оккупация), давность, находка и пожалование. Наиболее сложный характер носили имущественные права, касающиеся при­обретения и передачи недвижимой собственности.

Пожалование земли представляло собой сложный комплекс юри­дических действий, включавший выдачу жалованной грамоты, осу­ществление справки, т. е. записи за наделяемым лицом в приказ­ной книге определенных сведений, на которых основывается его право на землю: обыск, проводимый по просьбе наделяемого землей и заключавшийся в установлении факта действительной  не занятости  передаваемой земли (как фактического основания для просьбы на ее получение); ввод во владение, выражавшийся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сто­ронних людей. «Раздачу земли в рассматриваемый период наряду с  Поместным приказом осуществляли и другие органы: Разрядный  приказ, приказ Большого дворца, Малороссийский, Новгородский, Сибирский и другие приказы»9.

В акте пожалования субъективное волеизъявление вызывало объективные последствия (появление нового субъекта и объекта собственности), для точной корректировки которых в сложном юри­дическом контексте требовались дополнительные, достаточно фор­мализованные действия (регистрация, обоснование нового правомо­чия, ритуализированные действия по фактическому наделению), с помощью которых новое право «вписывалось» в систему уже существующих отношений. Давность становилась юридическим основанием для приобрете­ния права собственности, в частности на землю, только при условии, что данное имущество находилось в законном владении в течение срока, установленного законом: 15 лет (по закону великого князя Василия Дмитриевича, начало XV в.) или 20, 30, 40 лет (церковные законы). Впервые срок давности владения недвижимостями был законодательно определен в Псковской судной грамоте (четыре или пять лет).