Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 12 )

Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому абзац 2 п. 1 ст. 506 ГК РК нуждается в ограничительном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу, односторонне обязывающим, в ряде случаев может выступать и как договор взаимный (но тем не менее безвозмездный).

В юридической литературе обосновывались и другие при­знаки договора дарения, восходящие к классическому римскому праву: бесповоротность перехода прав, бессрочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя и некоторые иные. Все эти признаки, действительно, обычно присущи дарению. Но все они производны от безвозмездного харак­тера дарения, а потому не имеют самостоятельного значения.

Отграничение дарения от сходных институтов гражданского права, как правило, не представляет большого труда. Купля-продажа является явным антиподом дарения в силу своей возможности. От договора ссуды дарение отличается тем, что вещь, являющаяся предметом дого­вора, передается в собственность, а не во временное пользование, как при ссуде. Кроме того, предметом дарения может выступать не только вещь, но и имущественное право, а также освобождение от обязанно­сти. В отличие от завещания — односторонней сделки по распоряже­нию имуществом на случай смерти — дарение является договором, т. е. двусторонней сделкой, а потому может иметь место лишь при жизни дарителя. Сторонами договора дарения — дарителем и одаряемым — могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарения не вызывает сомнений. В дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения, как пожалование, т. е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства. В качестве одаряемого лица государство может выступать лишь в договоре пожертвования39. Это вполне  естественно, поскольку государство действует только в общих интере­сах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может. Но вправе ли тогда государство делать подарки иначе, как в общеполезных целях? Да, так как общий интерес, преследуемый государством, может заключаться и в том, чтобы одарить частное лицо (двух, трех, тысячу и т. д.).

Серьезное влияние на возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный  гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 26 ГК РК). Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, а все остальные — только с согласия попечителя (п. 1 ст. 27 ГК РК). В соответствии с правилами п. 2 ст. 22 и п. 2 ст. 23 ГК РК малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, т. е. выступать в качестве одаряемых, если соответствующие договоры не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. В разных случаях требуется согласия законных представителей.

Дарение между супругами производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из суп­ругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Дарение третьим лицам имущества, находящегося в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), возможно по согласию всех собственников (п. 2 ст. 220 ГК РК).

В отношении договоров дарения с участием юридических лиц ГК РК также предусматривает ряд специальных ограничений. Ст. 510 ГК РК прямо запрещает дарение между коммерческими организа­циями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости. Значение этой нормы трудно переоценить, особенно учитывая широту предмета дарения. С одной стороны,  ст. 510 ГК РК  направлена на защиту имущества организаций от разбазаривания (правда, эта лазейка уже давно сужена налоговым законодательством) и, значит, служит интересам кредиторов и участников (учредителей) юридических лиц. С другой стороны, эта же норма серьезно ограничивает возможности нормального ведения предпринимательства и подчас противоречит сложившимся обычаям и обыкновением бизнеса. Так, коммерческая организация вроде бы не вправе простить долг контрагенту — коммер­ческой организации. А в случае безнадежной задолженности это может повлечь за собой целый ряд неблагоприятных экономических послед­ствий для кредитора. Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с  ст. 508 и  ГК РК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и кон сенсуальные) дол­жны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной госу­дарственной регистрации.

Из объектов регистрации, предусмотренных в пункте 2 ст. 118 ГКРК, проблематичными являются регистрация ренты и права доверительного управления.

Проблемы регистрации ренты в правовом кадастре. Институт ренты в настоящее время регулируется главой 28 ГК.

Развернутые правила, регулирующие отноше­ния, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в  казахстанском гражданском законодательстве впер­вые. Ранее законодательству был известен только один случай рентных отношений. Как известно, ГК КазССР 1964 г. допускал возможность лишь купли-про­дажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо (гл. 31 ГК КазССР).1 В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограниче­ниях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 28 ГК РК призваны воспол­нить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выпла­чивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 517 ГК РК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключе­ния требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанно­стей, обладая лишь правами. Согласно  ст. 519 ГК РК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.  Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, облада­телем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договоpa ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 25 ГК РК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,— правила о договоре дарения (глава 27 ГК РК). Однако соот­ветствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 28 ГК РК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 519 ГК РК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о пере­даче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случай­ность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэ­тому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введе­ние в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.