Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 4 )

Договор в XV—XVII вв. представлял собой основной способ приобретения прав собственности на землю, и появился в этом качестве ранее института пожалования.  При передаче земли от одного лица к другому (через сделку) пожалование становилось закрепляющим сделку актом, тем самым свидетельствующим о не­полном объеме права распоряжения землей, принадлежащего отчуждателю и приобретателю.1 Сложный дифференцированный ха­рактер правомочий становится еще более ясным из анализа личных прав на различные объекты земельной собственности, такие как ро­довые, выслуженные, купленные вотчины и поместья.

Вотчины по праву XV—XVII вв. делились на несколько видов в соответствии с характером субъекта и способами их приобретения: дворцовые, государственные, церковные и частновладельческие. Особенности юридического взгляда на обладание недвижимостями, характерные для рассматриваемой эпохи, с присущим ему предпочтением фактического обладания над «теоретической» правоспособностью делали вотчинное землевла­дение своеобразной моделью, образцом для иных, близких ей форм.

Дворцовые вотчины формировались из еще не освоенных никем земель или частных земельных фондов князей. Последние складывались чаще всего как результат приобретения, осуществлявшихся в ходе и результате различных сделок: купли, получения в дар или по завещанию (исключение в этом отношении составлял Новгород, законодательство которого запрещало князьям приобретать земли в частную собственность в пределах новгородских территории). При этом законодатель и практика различали правовой статус, принадле­жавший частновладельческим землям князя и землям государст­венным («казне»).

Правовой статус церковных вотчин был естественно обусловлен характером самого субъекта этой собственности. Его нельзя считать достаточно консолидированным, так как церковным имуществом (в том числе землей) в XV—XVII вв. пользовались и распоряжа­лись отдельные церковные учреждения: монастыри, приходские церкви, епископаты. К числу источников, порождавших церковное землевладение, кроме пожалований и захвата пустошей, относились дарение и завещание со стороны частных лиц.  Специфическим способом передачи земли от частных лиц церкви были обязательные вклады земли в комплекс монастырских владе­ний, осуществляющиеся при вступлении самих бывших собственни­ков в монастырь

При сделке отчуждения родового имущества, совершавшейся отдельным членом рода, на процедуре должен был присутствовать представитель рода. Вместе с тем в рассматривае­мый период в праве и практике наметилась определенная дифферен­циация частных прав.  Так, при­обретенное отдельным членом рода имущество, становилось его част­ной, а не родовой собственностью.

К XVI в. родовые права на имущество ограничивались главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования. Право родового выкупа впервые официально было закреплено в Судебнике 1550 г. (ст. 85), а затем подтверждено и в Соборном Уложении 1649 г. (ст. 27—30 гл. XVII). И первоначально распрост­ранялось только на имущества, отчужденные посредством возмездных сделок: купли-продажи, залога, мены, и только во второй по­ловине XVII в. оно было распространено на безвозмездные сдел­ки.

Еще Судебник 1550 г. формулировал условия, обеспечивающие покупателю вотчины определенные гарантии его имущественного интереса перед лицами, претендующими на выкуп у него вотчины:

«А станет тот купец ту вотчину продавати, и тем продавцом вотчина у них купити полюбовно, как ему тот продавец ту вотчину продаст, а не полюбовно ему вотчины не выкупити» (ст. 85 Судебника 1550 г.)1.

Что касается купленных вотчин, субъектами собственности здесь являлась семья (муж и жена), предполагалось, что этот вид вотчин приобретается супругами совместно на их общие средства.

Наделение лица выслуженной вотчиной рассматривалось как средство поощрения вполне конкретного индивидуума.

Поместное землевладение появляется в качестве особой, но в правовом отношении недостаточно отдифференцированной от дру­гих формы уже в XV—XVI вв. В тот период поместные выделы осуществлялись из княжеских (дворцовых) земель в пользу непо­средственно связанных с княжеским двором людей.

Сближение правового статуса вотчины и поместья, завершившее­ся в середине XVII в., указывало на консолидацию имущественных прав, принадлежавших различным группам господствующего клас­са. Одним из признаков этого стало право обмена вотчины на по­местье с соответствующей передачей прав и обязанностей, лежащих на обмениваемом объекте. Но не менее важным симптомом сближе­ния этих форм землевладения стал трансформированный порядок передачи поместий по наследству, в сущности мало отличный от вотчинного наследования.

Залог  по русскому праву XV—XVII вв. выражался в перехо­де на залогополучателя прав владения и пользования имуществом залогодателя без полного перехода права собственности на вещь. С процедурной точки зрения залог отличался от договора купли-продажи еще и тем, что закладная могла превратиться в купчую не в момент заключения договора и возникновения обязательства, а в момент его неисполнения, просрочки. По общему правилу заложенная вещь пере­ходила в собственность кредитора в случае несостоятельности долж­ника, что и оформлялось путем регистрации в поместном приказе, «ввода и отказа» (для недвижимых вещей).

Институт залога недвижимости, стоящий особняком от вещного и обязательственного права, тем не менее отражал в себе главные правовые тенденции эпохи: расширение индивидуальных правомо­чий субъекта собственности, унификацию правового порядка рас­поряжения недвижимостями различных форм, большую определен­ность и формализованность правовых действий и актов, связанных с приобретением и передачей недвижимостей. В этом институте наиболее рельефно прослеживалась дифференциация отдельных правомочий собственника (приобреталось право пользования, но не право распоряжения заложенным имуществом) и демонстрировалась более высокая юридическая техника.

Передача по наследству недвижимого имущества, находившего­ся в условном владении умершего, была сопряжена с целым рядом законодательных ограничений, нацеленных прежде всего на соблю­дение государственного имущественного и властного интереса (сохранение верховной собственности на поместные земли за го­сударством, обусловленность землевладения государственной служ­бой, преемственность служебных функций, выполняемых членами рода помещика, и пр.).

В сфере наследования недвижимости законодатель отдавал яв­ное предпочтение наследникам-мужчинам как носителям родового и семейного начала. Вместе с тем наследственные доли женщин ре­гламентировались на основании четких предписаний закона, устанавливавшего тип, виды и  размеры предметов наследования. Фактические требования хозяйственной жизни вынуждали законодателя создавать в юридической практике сложное переплетение различных оснований, фикций, трактовок, вносивших в наследственное право институты и принци­пы других правовых сфер: совладельчества, пенсионного обеспечения, представительства, замещения и пр.

Крепостная форма сделки была обязательной для договоров с недвижимостями, впервые об этом упоминалось в указе 1558 г., однако законодатель ссылался в самом тексте на уже установившийся в юридической практике обычай1. Письменная  форма сделки, кроме большей доказательственной силы, обладала еще одним качеством в сравнении с устными сделками. Она гарантировала более интенсивную защиту заключенного соглашения со стороны государства,  последнему же, в свою очередь, обеспечивалась возможность конт­роля и надзора за заключенными соглашениями (не говоря уже о реальных доходах от регистрации сделок).

Система договоров, выработанная и закрепленная в праве рас­сматриваемого периода, характеризовалась определенной размы­тостью, нечеткостью границ между смежными видами обязательств. Так, договор купли-продажи нередко по своей форме сближался с договором мены.

Договор мены  стал особенно широко применяться в XVII в. (по отношению к недвижимым имуществам), когда были запреще­ны иные способы отчуждения имуществ в пользу церкви. Под ви­дом этого договора фактически осуществлялись реальные сделки купли-продажи и дарения: черты последнего явно просвечивали сквозь мену дорогостоящего имущества на малоценные вещи.

Договор дарения  актуализировался в XVI—XVII вв. в связи с той же политикой запретов на дарение недвижимого имущества  церковным учреждениям. В этой ситуации дарение реализовыва­лось через систему «вкладов» недвижимого имущества в монасты­ри, формой, не запрещенной законом.

Юридическое мышление XVI—XVII вв. придавало формальным элементам обязательства большее значение, чем правосознание бо­лее раннего временив.

Усложненный порядок купли-продажи недвижимости происте­кал главным образом из того важного значения, которое придава­лось этим объектам в условиях феодализма. Прежде всего законодательное нормирование этих отношений было нацелено на сохра­нение монолитности родового земельного фонда, чем и объясняется особое внимание законодателя к такому объекту, как родовая вотчина. Отчуждение вотчины (со всеми наследственными правами) осуществлялось посредством выдачи отступной грамоты, оформляю­щей отказ продавца от своего права собственности на имущество и передачу всех вещных прав покупателю1.

Лицо, владеющее недвижимостью на праве условного землевладения, могло отчуждать это имущество не иначе как с согласия  действительного собственника вещи («с доклада»). Однако даже  полная собственность на вещь передавалась по договору купли-про­дажи не окончательно и не полностью, о чем свидетельствовал факт наличия у продавца права выкупать вещь (право, отчасти сближающее договор купли-продажи с договором бессрочного зало­га). При сделках с недвижимостями законодатель требовал специ­альной оговорки о полноте передачи прав собственности по договору, однако окончательно это право возникало у покупателя недвижимости не с момента приобретения вотчины, а по истечении  40-летнего срока давности (в течение которого допускался выкуп).