Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 6 )

Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящий доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене, предварительно сделав улучшения на участке, и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.1

Купленный жилой дом или квартиру (при нормальных условиях развития рынка) можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной возникновения спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земель в руках отдельных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

НУЖНО ОПРЕДЕЛИТЬ ВАШИ ЭТО ПРЕДЛОЖЕНИЯ ИЛИ ЧЬЯ-ТО ТОЧКА ЗРЕНИЯОсобенности рынка недвижимости следующие:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местоположением объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: дореволюционной, сталинской, хрущевской) факторами;  состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятиями торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха.

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимого имущества. Например, в среднем по Казахстану в 2002 году на одного покупателя приходилось более 25 продавцов квартир.

3. Все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида

затрат: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормаль­ном функциональном Состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; налоги или сборы на сделки с недвижимостью

Формирование и развитие рынка недвижимости в Казахста­не затрудняется слабым государственным регулированием от­ношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т. е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимое иму­щество представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие груп­пы финансовых активов:

- земельный участок; 

- жилое помещение:

- нежилое помещение

- предприятие; 

- здание и сооружение.

Рынок недвижимости — это особая сфера рыночных отно­шений, в которой совершается гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной из главных составных частей национальной экономики; наряду с рынками труда, капиталов, товаров и услуг. Пришедшая в стране приватизация и возникновение различ­ных правовых форм собственности привели к качественному изменению финансового рынка недвижимости.1

Рынок недвижимости подразумевает экономическую функ­цию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем. Это заставило предпринимателей обратить самое при­стальное внимание на рынок недвижимости.  В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцом и покупателем, рынок недвижимости делится на два сегмента: рынок купли-продажи и рынок аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое вклю­чает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Становление рынка недвижимости в Казахстане возможно только при условии; создания необходимых институтов рынка: кредитования, страхования, системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, профессиональной оценки.

В стратегии «Казахстан — 2030» Президентом Республики Казахстан подчеркнуто: «Институты частной собственности будут укрепляться за счет собственности на землю» а: также создания такой юридической системы, которая защищает права собственности и выполнение контрактов». Возникновение частной собственности в Казахстане потребовало создание надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимость.

В настоящее время в Казахстане  связи с проведением преобразования, направленных на становление рыночной экономики, значительно расширилась сфера имущественных отношений, и особенно в части перехода прав на недвижимое имущество. Происходящие в социально-экономической сфере изменения обусловили необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение, прав и законных интересов участников гражданского оборота. Одним из способов защиты прав собственников (владельцев) недвижимости, а также лиц, имеющих намерение заключить какие-либо сделки с недвижимым имуществом, признается государственная регистрация, являющаяся элементом частно-правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. 1 

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.2

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государствен­ная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограниче­ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским законодательством.

Государственная регистрация является единствен­ным доказательством существования зарегистрирован­ного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном по­рядке.

Государственная регистрация прав проводится по установлен­ной Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый госу­дарственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный  реестр  прав. Государственная  регистрация прав осуществляет­ся по месту нахождения недвижимого имущества в пре­делах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть  обжалованы заинтересованными лицами в суд.

Согласно  Закону  РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество  является обязательной.  Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и мор­ские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.1 Наряду с государственной регистрацией вещ­ных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации под­лежат права на недвижимое имущество.

Участниками отношений, возникающих при госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государст­венной регистрации прав на него, в том числе граждане РК, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридиче­ские лица, международные организации, иностранные государства.

К объектам недвижимости относятся земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несораз­мерного ущерба их назначению невозможно. Объектом недви­жимости признается также предприятие как имущественный комплекс со всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его деятельности. 

Формирование объектов недвижимости для осуществле­ния учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним осуществляется в порядке, установленном законода­тельством. 

Объекты недвижимости идентифицируются путем при­своения им в установленном законодательством порядке када­стровых номеров, которые используются для целей государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательской давности, под­лежит государственной регистрации после установления факта приобретательской давности в предусмотренном законом порядке.

Государственная регистрация прав носит откры­тый характер. Орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъя­вившему удостоверение личности и заявление в пись­менной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).1