Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 14 )

При заключении договора попросил ксерокопию удостоверения личности хозяев, документы на квартиру. Через три месяца выяснилось, что квартира продана. Фирма с которой заключен договор, не существует и никогда не су­ществовала. Семья осталась без жилья.1

Содержание договора аренды зданий и сооружении (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 584 ГК РК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передают права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 547 ГК РК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, apендатору предоставляется право пользования соответствующей часть земельного участка на условиях аренды или иное право, если от предусмотрено договором аренды здания или сооружения.

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случае когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использованы не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передач подписываемому сторонами (ст. 584 ГК РК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды) обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных в договоре рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (coopужения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания) или сооружения (п. 3 ст. 584 ГК РК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при пер даче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 584 ГК РК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

Моменты, на которые должен обратить внимание арендатор во время переговоров и заключения договора с хозяевами:

1. Выяснение прав собственности

Согласно п. 1 ст. 540 ГК РК «по договору имущественного най­ма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование».

Статья 542 ГК РК гласит:

«В договоре имущественного найма должны быть указаны дан­ные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче на­нимателю в качестве объекта имущественного найма.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, под­лежащем передаче в имущественный наем, считается несогласован­ным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным».

Чтобы Вас не выселили из квартиры, под договором имуще­ственного найма (аренды) должны стоять подписи всех совер­шеннолетних граждан, являющихся собственниками жилой площади. 

2. Срок найма и условия отказе регламентируются ст. 545 ГКРК: 

«1. Договор имущественного найма заключается на срок определенный договором. 

2. Если договор имущественного найма заключен без указании срока, он считается заключенным на неопределенней срок. 

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора  любое время, предупредив об этом другую сторону, за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц — при найме, иного имущества, если законодательными актами и договором не установлено иное». 

После подписания договора с хозяином и передачи ему де­нег (обязательно после подписания договора) арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина. Оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат или самостоятельно подбирает жильцу похожую квартиру, которая его  устроит. Если дело действительно требует выплаты неустойки или подбора нового варианта, то квартиру придется освободить. В п. 3 ст. 556 ГК РК говорится:

«Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:

1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование на­нимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) наймодатель не производит в установленные договором сро­ки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки возложен­ной на него обязанности капитального ремонта имущества;

3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, пре­пятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны на­нимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра иму­щества или проверки его исправности при заключении договора;

4) если имущество в силу обстоятельств, за которые нанима­тель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользо­вания.

3. Проверка и неприкосновенность.

Хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Обговорите, когда он будет приходить, лучшее если это делать по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы смогли  спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. Очень часто арендаторам приходится в дальнейшем иметь  дело с нетрезвым хозяином, который может позвонить или вломиться в квартиру среди ночи и потребовать денег на водку, на оплату такси, взаймы или «прилечь переночевать». Если арендатор вежливо, но твердо откажет, часто начинается пьяная исте­рика. Арендаторы должны быть всегда настороже, если арендодатель «пошел в примаки» — свою квартиру сдает, а сам живет у жены, невесты, подруги, любовницы. На практике было много случаев, когда дамы выгоняли своих кавалеров, явившихся в не­потребном виде, а те являлись в родной дом.

4. Телефонные переговоры

Чаще всего арендодатели требуют у Вас залог (в размере до трех месячных арендных плат), который должен быть отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.

Очень часто на практике бывает так: Вы отдали хозяину за­лог, по «межгороду» не говорили, освобождаете в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет.

В соответствии со ст. 118 ГК РК аренда свыше одного года под­лежит обязательной государственной регистрации.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

Как разновидность договора аренды зданий можно рассматривать договор аренды предприятия. По договору аренды предприятия арен­додатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 573 ГК РК).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является пред­приятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недви­жимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие, как объект права, в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.