Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 1 )

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

ВОСТОЧНО-КАЗАХСТАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССА

ВЫПУСКНАЯ РАБОТА

на тему ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Научный руководитель 

Зав. кафедрой

к. ю.н., доцент ВКГУ 

Выполнил студент   

Нормоконтролёр 

Усть-Каменогорск, 2003

СОДЕРЖАНИЕ

                                                                                        Стр.

        ВВЕДЕНИЕ  3

ИСТРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 

СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РК И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ.  6 

  1.1 Сделки с недвижимостью в Римском частном праве.  6 

  1.2 Эволюция правового регулирования сделок с недвижимостью в Казахстане.  11

  1.3  История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России.  16

  2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ  В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН.  27 

  2.1 Понятие недвижимости и особенности заключения сделок с  недвижимостью.  27

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и 

сделок с ним.  31

  3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.  43

Особенности сделок, направленных на передачу права 

собственности на недвижимость.  43 

Особенности передачи недвижимого имущества во временное 

пользование и в залог.  70

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  80

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ  87

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день рынок недвижимости или как его еще называют, риэлтерский (от английского  real estate, дословно  “реальная недвижимость”), переживает определенные трудности.

В связи с принятием  Закона РК « О приватизации жилищного фонда в РК», рядовой наниматель жилья стал собственником. С другой стороны, разгосударствление предприятий, создание обществ таких как ТОО, АО, ТДО и т. д. тоже накладывает определенный отпечаток на рынок  недвижимости.

Рынок недвижимости в РК только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т. д.

Различные формы собственности: частная, государственная в виде республиканской и коммунальной собственности позволяют развиваться рынку жилья и определить эффективность той или иной формы собственности очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т. д.

Рынок нежилых помещений представлен, в основном, когда-то выкупленными реконструированными и переоборудованными помещениями. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества,  т. е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнился промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Таким образом, логично сделать вывод, что в сложившейся экономической ситуации данная тема стоит особо остро и актуально.

Целью работы является исследование правового регулирования сделок с недвижимостью.

Для достижения цели нами поставлены следующие задачи: ОПРЕДЕЛИТЬ ЗАДАЧИ

Во-первых, рассмотреть историю правового регулирования сделок с недвижимостью в зарубежных странах, России и Казахстана

Во-вторых исследовать основные концептуальные положения сделок с недвижимостью в Казахстане, по наиболее актуальным вопросом в  сфере Регистрации прав на недвижимость. Поэтому одной из задач является изучение существующих проблем в области регистрации прав на недвижимое имущество. 

В-третьих, рассмотреть основные особенности отдельных видов сделок с недвижимостью. 

В ходе изучения теоретического и практического материала применялись методы анализа, обобщения, сравнения.

Для раскрытия темы использовалась учебная,  специальная литература, нормативный материал: законы, постановления, инструкции. СДЕЛАТЬ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Степенью исследования темы среди авторов Казахстана, исследовавших проблемы регистрации, наиболее точно, на наш взгляд, суть системы регистрации сделок определяют , ,   отмечая, что при системе регистрации сделок регистрирующим органом регистрируется только правоустанавливающий документ без проверки принадлежности права отчуждения, законности сделки, другие ее условий, влияющих на действительность права.

Из анализа нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним главным является Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Западными цивилистами, в частности, Р. Кратовилом, омечается, что при системе регистрации сделок, для того чтобы документ рассматривался как зарегистрированный надлежащим образом, он должен находится в цепочке записей права на владение, т. е. выражать явное согласие участников сделки на ее совершение. 

1 ИСТОРИЯ  РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ.

1.1 Сделки с недвижимостью в Римском частном праве.

Римское гражданское право появилось в эпоху процветания республики. В рабовладельческом Риме недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.1 Воздушное пространство над участком тоже рассматривалась, как часть поверхности.

В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимость : оброчные земли, эмфитевзис, суперфиций. Впрочем, уже по законам ХII таблиц приобретение земли и движимых вещей по давности владения требовало разных сроков : для давностного завладения землей  был установлен, в связи с системой двухпольного хозяйства, более длительный ( 2 года) срок, чем для движимых вещей. Не вся недвижимость была подчинена  единообразной регламентации; учитывалось место положение участков в связи с их хозяйственным назначением, различались praedia urbona - городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и praedia rustica – сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады.

Из прав на недвижимые вещи  раньше всех оформилось владение, за которым стоит право частной собственности. И то, и другое понималось юристами-классиками, как непосредственное господство над вещью, направленное прямо на вещь, без чьего-либо посредства – ius in re. Когда же вещь не принадлежала самому заинтересованному лицу, но он притязал на пользование вещью, принадлежавшей другому лицу (res aliena), то возникали права, называемые позднейшими юристами iura in re aliena, права на чужую вещь.        Понятие владения возникло первоначально в отношении земли.

Старое цивильное право для выражения понятия владения пользовалось термином usus – пользование, дополняя его извлечением  плодов – usufructus. Этот комплекс представлял реальное и почти полное  господство домовладыки над отведенной ему индивидуально во владение землей и своим манципием. В случаях самостоятельного осуществления им такого пользования, последнее приводило по законам ХII таблиц, по истечении 2-х летнего срока, к признанию за ним права собственности по давности –usucapio.

Римские юристы классики (Лабеон, Павел) этимологически производили слово владение – possessio от sedere – сидеть, а самое владение описывали, как positio – поселение (на земле). Они связывали,  таким  образом,  владение с освоением  земли и видели в нем естественное выражение непосредственного и властного отношения к земле.

Анализируя состав фактического отношения лица к вещи при  владении, римские  юристы  различали 2 элемента : а) субьективный – animus possidendi – намерение или воля владеть вещью  для себя, на себя и  б) объективный - corpus possessionis – реальное господство над предметом владения.

Объективный момент владения  corpus possessionis в первоначальном своем значении представлял физическое соприкосновение лица с вещью, материальное или телесное проявление господства и власти над ней. В отношении земледельных участков, кроме вступления на участок, оседания и освоения (stare u sedere), также – отграничение земельных участков от соседних или принятие мер по их охране, так называемый custodia. Юристы – классики нередко отделяли владение и противопоставляли его собственности, рассматривая его, как особое правоотношение, независимое  от собственности и охраняемое  особыми облегченными средствами защиты.