Выпускная работа на тему Правовое регулирование сделок с недвижимостью (стр. 8 )

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государствен­ной регистрации прав и отвечающих требованиям  Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация таких до­кументов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка закон­ности сделки;

установление отсутствия противоречий между заяв­ляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также дру­гих оснований для отказа или приостановления государ­ственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указан­ных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих до­кументах и выдача удостоверений о произведенной го­сударственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обре­менении) права собственности и иных вещных прав пра­вами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государст­венной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов  обя­зательным уведомлением правообладателя (правообла­дателей) объекта недвижимости

Регистрация ограничений (обременении) права, ипо­теки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государствен­ной регистрации ранее возникших прав на данный объ­ект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регист­рации.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование право притязания в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется с номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых документов.

Отдельным вопросом является регистрация кондоминиума. Кондоминиум – особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Государственная регистрация возникновения, пе­рехода, ограничения  (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиу­мах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.1

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.2

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.   Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок  или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки – это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных  объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Индивидуальная оценка – оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж. К. Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения – это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства – шумные или тихие соседи, близость помойки и т. д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.