Определение рыночной стоимости предприятия (стр. 2 )

Подход к оценке предприятия представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п. 7 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утв. Приказом МЭРТ России от 01.01.01 г. № 000).

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить следующие этапы для организации различных работ по оценке стоимости телекоммуникационной компании:

Первым этапом является определение объекта оценки. То есть дается описание оценки, определяются права на объект, устанавливается дата и цель оценки. Следующим этапом выступает заключение договора об оценке, который составляется в двух экземплярах и содержит следующие разделы: объект оценки; используемый вид стоимости (виды стоимости, аналогичные объектам недвижимости); размер денежного вознаграждения; наименование организации; стандарты, применяемые для оценки. Третьим этапом является сбор и проверка данных. В него включаются следующие задачи: анализ состояния рынка; изучение количественных и качественных характеристик объекта; изучение влияния факторов на стоимость продаваемых объектов; анализ информации о самом объекте (экономические и производственные показатели); анализ информации о персонале. Очень важным этапом в оценке стоимости компании является проведение финансового анализа. Следующий этап – проведение выбора методов и подходов, расчет по выбранному методу. Шестым этапом является обобщение результатов расчетов и определение окончательной стоимости оцениваемого объекта при обязательном согласовании с директором фирмы. И последним, но очень важным этапом выступает составление отчета об оценке, в который должно включаться: дата составления отчета; наименование оценочной фирмы и ее местонахождение; точное описание объекта, схема и планировка помещений; перечисление всех стандартов; последовательность расчетов; перечень всех документов; отчет должен быть сшит, пронумерован и подписан оценщиком, маркетологом, инженером-строителем и утвержден директором оценочной фирмы.
Принципы оценки стоимости телекоммуникационной компании и виды стоимости

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 1.2).

Таблица 1.2 - Группы принципов оценки имущества

Принципы, отражающие компоненты объекта	Принципы, основанные на представлениях владельца	Принципы, связан­ные с рыночной средой	Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Вклада	Полезности	Внешних изменений Конкуренции	Синтез предыдущих трех групп принц­ипов

Продолжение таблицы 1.2

Сбалансированности	Замещения	Спроса и предложения
Предельной продуктивности	Ожидания	Соответствия
Остаточной продуктивности	Экономического разделения

Принципы оценки, отражающие компоненты объекта.

Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один кон­кретный объект могут одновременно влиять несколько принци­пов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен. Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при пра­вильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведен­ные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимо­сти объекта.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физи­чески недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управле­ния должны быть привлечены к ней. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предпри­ятие будет оценено выше, если земельный участок способен обес­печивать более высокий доход.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

Принципы оценки, основанные на представлениях владельца.

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей сто­имостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полез­ность для каждого потребителя индивидуальна.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предпри­ятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая до­ходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирова­ния и выручка от будущей продажи предприятия.

Принципы оценки, связанные с рыночной средой.

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные спо­собы использования данного предприятия, необходимо исхо­дить из условий рыночной среды.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может ока­заться убыточным.

Принцип спроса и предложения основан на определении стои­мости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стои­мости.

Принцип соответствия основан на том, что если предприя­тие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям.

Принцип экономического разделения гласит, что имуществен­ные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип при­ меняется для оценки в целях реструктуризации.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

По степени рыночности выделяют рыночную и нормативно-рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга. При этом предполагается, что каждая из сторон действовала осведомленно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущих обстоятельств на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных ситуаций она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее влияние, и обе стороны должны быть достаточно оповещены о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В отдельных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, такое может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под строгим контролем и регулируются государством, информация при этом является засекреченной и ограниченной. В таком случае рыночная стоимость рассчитывается частично. Её разновидностью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — это стоимость объекта собственности, которая вычисляется на основе различных нормативов и методик, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Но нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной сферы и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но, не достигая ее.