Государственная программа Вологодской области "Обеспечение населения Вологодской области доступным жильем и формирование комфортной среды проживания на 2014 - 2020 годы" (стр. 7 )

Сферой реализации подпрограммы 1 является развитие жилищного строительства в целях улучшения жилищных условий граждан.

Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающей здоровье нации, формирование и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Это источник уверенности людей в завтрашнем дне и стабильности в обществе. Кроме того, жилье как объект недвижимости является средством накопления капитала и в то же время инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе.

Важной проблемой является предоставление жилья по договорам социального найма гражданам, имеющим невысокий уровень доходов. В настоящее время основной проблемой является отсутствие финансовых возможностей у муниципальных образований области для строительства и приобретения жилья с целью предоставления его на условиях социального найма. Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Такое положение характерно и для населения Вологодской области.

Основными проблемами в сфере жилищного строительства являются отсутствие достаточного количества земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также наличие непрозрачных и обременительных для застройщика условий присоединения к системам инженерной инфраструктуры.

Каждый застройщик старается минимизировать затраты на строительство инженерных сетей, приобретая строительную площадку с минимальными затратами на ее подготовку. Таких площадок по области все меньше, многие требуют дополнительных капитальных затрат на отселение, снос и строительство инженерных сетей.

В то же время наряду с высокими показателями индивидуального жилищного строительства остаются проблемы, связанные с внедрением рыночных отношений в сферу жилищного строительства. Эти проблемы препятствуют эффективному решению вопросов улучшения жилищных условий граждан, желающих проживать в индивидуальном доме на собственном участке.

Используемая при строительстве индивидуального жилья технология точечной застройки не позволяет добиться каких-либо кардинальных изменений в развитии жилищного строительства. Современное состояние градостроительства и стоящие перед регионом задачи требуют комплексного и системного подхода к осуществлению жилищного строительства на территории области, в первую очередь малоэтажного и индивидуального. Опыт других субъектов Российской Федерации показывает, что в настоящее время наиболее эффективным способом решения задачи жилищного строительства является комплексная застройка.

Сложившиеся проблемы предопределяют цель и задачи подпрограммы 1, а также систему основных мероприятий.

Основными приоритетами государственной политики в жилищной сфере являются:

1. Снижение стоимости одного квадратного метра жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса.

2. Создание некоммерческого рынка доступного жилья и развитие социального жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

3. Поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья.

4. Совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования.

5. Формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан.

Приоритеты государственной политики ориентированы на удовлетворение спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, относящихся к экономически активному населению, имеющих сбережения на первоначальный взнос в размере не менее 20%, доходы которых не позволяют приобрести жилье по рыночным ценам.

Влияние финансово-экономического кризиса

на строительную отрасль области

Как и все отрасли экономики, строительный комплекс региона испытал на себе тяжелое воздействие финансово-экономического кризиса. И в условиях посткризисного периода влияние внешних факторов (снижение покупательского спроса, недостаток оборотных средств застройщиков) не позволило сохранить заданные к 2008 году темпы строительства жилья.

Так, с 2009 года в строительной отрасли области наблюдается спад, вызванный уменьшением инвестиционной активности, темпы строительства жилья снижаются. В 2009 году было введено в эксплуатацию 489.9 тыс. кв. метров жилья, что составило 89.8% к объему 2008 года. Кризисные явления значительно снизили активность покупателей в приобретении жилья в связи с ухудшением условий ипотечного кредитования, потерей доходов и просто ожиданием дальнейшего развития кризисных явлений, заставивших потенциальных покупателей отложить решение о покупке жилья до лучших времен.

В 2010 году введено в эксплуатацию 410 тыс. кв. метров жилья (83.7% к уровню 2009 года), в 2011 году - 434.4 тыс. кв. метров (106% к уровню 2010 года). В 2012 году при плановом показатыс. кв. метров за счет всех источников финансирования было введено в эксплуатацию 385.98 тыс. кв. метров жилья, или 78.8% к плану и 88.9% к уровню 2011 года. Снижение значения показателя произошло в связи с отложенным спросом населения области, достаточно высокими ценами 1 кв. метра жилья на первичном рынке, а также в ряде случаев - неисполнением обязательств застройщиков по вводу в срок объектов в эксплуатацию в связи с низкой финансовой обеспеченностью строительства.

По объемам ввода в эксплуатацию жилых домов с 2006 года по 2010 год область находилась на 4 месте среди регионов Северо-Западного федерального округа. В 2011 году данный показатель снизился, среди регионов Северо-Западного федерального округа Вологодская область заняла 5 место.

В 2010 - 2011 годах Вологодская область по вводу в действие общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения заняла пятое место в Северо-Западном федеральном округе, снизив значение показателя по отношению к уровню 2009 года (4 место).

Развитие жилищного строительства,

в том числе малоэтажного и индивидуального

С 2005 года возрос интерес населения к малоэтажному и индивидуальному жилью, что подтверждается ростом доли малоэтажного и индивидуального жилья в общем объеме жилья. Доля малоэтажных жилых домов в общем объеме введенных в текущем периоде выросла с 26% в 2008 году до 42% в 2012 году.

Учитывая спрос населения на малометражное жилье и наметившуюся в 2012 году тенденцию рынка на строительство жилья экономического класса, а также привлечение бюджетных средств на строительство жилья для отдельных категорий граждан и выполнение государственных обязательств, прогнозируется, что к 2020 году в общем объеме вводимого жилья жилье экономического класса составит 60%.

Потребность в жилье у населения области достаточно высокая. По состоянию на 1 января 2012 года в органах местного самоуправления муниципальных образований области на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 32.4 тыс. семей. Около 55% семей области не удовлетворены своими жилищными условиями.

Таким образом, основой государственной политики в сфере развития жилищного строительства должны стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения области, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

Кризисные явления повлекли увеличение доли незавершенного строительства многоквартирных жилых домов. Проблема остается актуальной и до настоящего времени. Недостаток инвестиций приводит к затягиванию сроков возведения начатого строительства или невозможности его продолжения.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Вологодской области (далее - Вологдастат), объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в 2009 году по области составил 255.9 тыс. кв. метров, или 52% к объему, введенному за год. На 31 декабря 2010 года в области в незавершенном строительстве числилось 202.3 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (49% к объему, введенному за год), на 31 декабря 2011 года - 242.1 тыс. кв. метров (56%).

По итогам 2012 года в незавершенном строительстве находилось более 660 тыс. кв. метров жилых домов, что в 1.7 раза превышает объем введенного жилья в 2012 году.

Наличие незавершенного строительства обусловлено в основном реализацией определенного количества переходящих объектов с большой сметной стоимостью, недостаточным финансированием и проблемами, возникающими при регистрации и последующей передаче завершенных строительством объектов на баланс эксплуатирующих организаций.

На рынке жилья отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. С 2009 года стоимость жилья как на первичном, так и вторичном рынке имеет тенденцию к росту. Темпы роста объемов жилищного строительства намного отстают от потребностей населения. Это вызывает дополнительное увеличение цен на жилье.

Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья представлена в таблице 1.

Таблица 1

Средняя стоимость одного квадратного метра общей

площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья

и среднедушевой месячный денежный доход населения

Единицы измерения	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади	рублей	26673	28230	33029	30745
Средняя цена на первичном рынке жилья за 1 кв. метр общей площади	рублей	34022	34213	39450	43190
Среднедушевой месячный денежный доход населения	рублей	12239	14037	15638	17665

Стоимость жилья превышает среднедушевой денежный доход населения в Вологодской области в 2.4 раза. Таким образом, приобретение и строительство жилья в области с использованием рыночных механизмов по-прежнему доступны лишь семьям с высоким уровнем доходов. Чтобы добиться соответствия предложения и потребности населения в жилье, необходимо переломить существующую ориентацию рынка жилья на удовлетворение платежеспособного спроса преимущественно высокодоходных групп населения, одновременно обеспечив постоянный рост предложения.