Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (стр. 20 )

Помимо указанного, арендатор вправе также без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Однако при совершении арендатором указанных распорядительных действий, как следует из коммент. ст., должны соблюдаться три условия. Во-первых, должно отсутствовать иное урегулирование (ограничение или запрет) в договоре аренды предприятия и в законе. Во-вторых, указанными распорядительными действиями не должны нарушаться условия договора аренды предприятия, в том числе уменьшаться стоимость предприятия (сумма оценки по договору, а при ее отсутствии - рыночная цена, определяемая согласно п. 3 ст. 424 ГК). В-третьих, указанные действия не должны осуществляться в отношении природных ресурсов, в том числе земли.

2. В абз. 2 коммент. ст. арендатор в изъятие из общего правила ст. 623 ГК вправе без согласия арендодателя изменять состав арендованного имущественного комплекса и более радикальными способами: проводить его реконструкцию, расширение, а также техническое перевооружение. При этом непременно должна увеличиваться стоимость предприятия.

Впрочем, данное правило также носит диспозитивный характер и может быть изменено соглашением сторон (например, путем введения запрета на тот или иной способ изменения состава предприятия или, наоборот, посредством отмены ограничительного условия об обязательном увеличении стоимости предприятия).

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

Комментарий к статье 661

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Императивное возложение этой обязанности на арендатора является отличительной чертой договора аренды предприятия (ср., например, п. 1 ст. 616 ГК). Однако данная обязанность уравновешивается его широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им и, более того, логически базируется на них: именно арендатор ведет за свой счет предпринимательскую деятельность по эксплуатации имущественного комплекса и осуществляет амортизацию основных средств, входящих в состав предприятия.

2. В п. 2 коммент. ст. установлены диспозитивное правило о несении арендатором расходов на эксплуатацию предприятия, а также императивное правило об уплате им платежей по страхованию арендованного имущества. К платежам по страхованию относятся платежи на страхование как имущественного комплекса в целом, так и его отдельных составных частей.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Комментарий к статье 662

1. Коммент. ст. регламентирует правила внесения арендатором улучшений в предприятие, переданное ему в аренду. В изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения (в том числе неотделимые) арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

По всей видимости, мотив законодателя, установившего подобное исключение, состоял в желании дать дополнительный стимул арендатору в его деятельности по модернизации производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.

2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Примером нарушения указанных принципов следует считать игнорирование арендатором экономической целесообразности улучшений, преследование в ходе их осуществления целей, не связанных с повышением коммерческих качеств арендуемого предприятия.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Комментарий к статье 663

1. Коммент. ст. определяет условия применения к договору аренды предприятия ряда норм ГК. Правила об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, в целом применяются к договору аренды предприятия.

2. Ограничительным условием применения указанных правил ГК (в изъятие общих норм ст. 167, 453 ГК) является недопустимость существенного нарушения их последствиями (в виде возврата или взыскания в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон) прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и их противоречия общественным интересам.

Введение данного условия в законодательном порядке объясняется тем, что частая передача предприятия "из рук в руки" сама по себе грозит как утратой его отдельных компонентов, так и уменьшением стоимости имущественного комплекса в целом. В то же время очевидно, что известная неопределенность ограничительного условия является дополнительным фактором риска для арендодателя, так как запрет на возврат имущественного комплекса в натуре может создать препятствия в получении денежного возмещения его стоимости.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Комментарий к статье 664

1. Коммент. ст. устанавливает порядок возврата предприятия арендодателю. При прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендованный имущественный комплекс арендодателю с "зеркальным" распределением обязанностей, т. е. с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК.

2. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. При этом стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду. Впрочем, данное правило является диспозитивным, поэтому стороны могут договориться и об ином.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды

Комментарий к статье 665

1. В абз. 1 коммент. ст. дается определение договора лизинга. Исходя из него, лизинг предполагает, что одно лицо, в силу недостаточности денежных средств для приобретения имущества в собственность либо имея необходимость лишь во временном владении и пользовании им, обращается ко второму лицу с просьбой приобрести необходимое имущество у третьего лица и предоставить это имущество первому лицу за определенную плату. Другими словами, между производителем имущества и его пользователем возникает финансовый посредник, который и обязуется оплатить приобретение этого имущества, которое ему, строго говоря, без надобности.

Необходимость в специальной правовой регламентации договора лизинга возникла ввиду роста наукоемкости производства и удорожания продукции. Конкурентная среда заставляет субъектов предпринимательства искать новые формы реализации товаров, связанные с гибкой системой расчетов. Одной из таких форм и является лизинг, массово внедрившийся в экономические отношения.

Договор лизинга является возмездным, взаимным и консенсуальным, что характерно и для обычного договора аренды.

В юридической и экономической литературе называются различные виды лизинга. Однако в основной массе их выделение не имеет правового значения (недаром в 2002 г. из ст. 7 Закона о лизинге было исключено большинство норм о видах лизинга), поэтому далее если и будет идти речь о видах лизинга, то лишь о тех, которые названы в законодательстве. Анализ прочих видов лизинга - задача экономической науки, а не юриспруденции.

2. Экономические преимущества лизинга очевидны. Во-первых, лизингополучателю он обеспечивает пользование дорогостоящим оборудованием, с возможным дальнейшим приобретением его в собственность, без серьезных начальных затрат пользователя (фактически - стопроцентное кредитование без сложных процедур, свойственных заключению кредитного договора).

Во-вторых, лизингодатель с прибылью и одновременно с минимальными рисками инвестирует свободные денежные средства, оставаясь собственником предмета лизинга и не сталкиваясь с обычными для классического кредитования сложностями учета финансовых операций.

В-третьих, продавец получает расширение объема продаж, не говоря уже о привлекательности моментальной оплате поставленного имущества.

В-четвертых, для государства лизинг является одним из решений вопроса о привлечении инвестиций в реальный сектор экономики и сельское хозяйство, а также финансировании научно-технических достижений.

В-пятых, государство готово стимулировать лизинг, устанавливая для него льготный налоговый и таможенный режимы (подробнее о сути льготных налогового и таможенного режимов лизинга, а также иных формах государственного стимулирования данного договора см.: Борисов к Федеральному закону "О финансовой аренде (лизинге)" (постатейный). М., 2005).

3. Договор лизинга как соглашение между лизингодателем и лизингополучателем всегда носит двусторонний характер. Участники договора лизинга не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы одновременно каждому из них, что характеризует многосторонние сделки. Этот вывод не колеблется тем, что в договоре лизинга необходимо согласовывать условие о продавце. Отношения как лизингодателя, так и лизингополучателя с продавцом опираются на договор купли-продажи арендуемого имущества, который сконструирован как договор между лизингодателем (покупателем) и продавцом в пользу лизингополучателя - третьего лица (см. коммент. к ст. 430 ГК).

Договор лизинга не является самостоятельным договором, а представляет собой отдельный вид договора аренды. Этот вывод основан на законе, так как и в ГК, и в Законе о лизинге (в ред. после 2002 г.) термины "лизинг" и "финансовая аренда" признаются тождественными.

4. Договор лизинга как вид договора аренды следует отличать от внешне сходных с ним договора купли-продажи с рассрочкой платежа, а также договора займа и кредитного договора. По общему правилу в договоре купли-продажи к покупателю с момента передачи вещи переходит право собственности на нее. Что касается договора лизинга, то в нем может быть вообще не предусмотрен выкуп арендованного имущества, а если и последний и предусмотрен, то только после полной оплаты стоимости имущества. От договора займа и кредитного договора договор лизинга отличается уже хотя бы тем, что в ходе его исполнения передается индивидуально-определенное имущество - предмет аренды, а по договору займа - денежные средства и иные вещи, определенные родовыми признаками (по кредитному договору - только денежные средства).

5. Правовое регулирование договора лизинга основывается на следующих источниках.

Во-первых, к источникам права, регулирующим лизинг, относится Конвенция Международного института унификации частного права (УНИДРУА) о международном финансовом лизинге (Оттава, 1988 г.) (СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040), к которой Россия присоединилась с 1 января 1999 г. (см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787). В соответствии со ст. 7 ГК нормы Конвенции о лизинге имеют большую юридическую силу по сравнению с нормами национального законодательства РФ, в том числе ГК. Но при этом Конвенция имеет ограниченную сферу применения, так как принята для регулирования международного финансового лизинга, т. е. такого, в котором одна из сторон находится за рубежом и при этом лизингодатель, лизингополучатель и продавец должны иметь места деятельности на территории государств - участников Конвенции.

Во-вторых, лизинг закреплен в нормах § 6 гл. 34 ГК как разновидность аренды. Поэтому общие нормы § 1 гл. 34 ГК о договоре аренды применяются к договору лизинга, если иное не установлено правилами § 6 гл. 34 ГК.

В-третьих, в 1998 г. в целях комплексного регулирования принят Закон о лизинге. По юридической силе этот Закон, безусловно, уступает ГК, так как последний не предусматривает необходимости принятия специального закона о лизинге, а в п. 2 ст. 3 ГК установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

6. Стороны договора лизинга - лизингодатель и лизингополучатель.

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге). Характерно, что на момент заключения договора лизинга лизингодатель по определению не является собственником имущества, подлежащего передаче в аренду, что является исключением из общих правил о договоре аренды. В роли лизингодателей могут выступать коммерческие организации с общей правоспособностью, именуемые в соответствии со ст. 5 Закона о лизинге лизинговыми компаниями (фирмами), а также коммерческие организации со специальной правоспособностью (например, банки в силу п. 6 ч. 3 ст. 5 Закона о банках) и индивидуальные предприниматели.

Систематическое предоставление имущества в аренду, характерное для лизингодателя, не оставляет возможности для участия в этом статусе гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (см. коммент. к ст. 2 ГК). Что касается некоммерческих организаций, то исходя из ст. 4 Закона о лизинге они могут заниматься лизинговой деятельностью постольку, поскольку это не противоречит уставным целям их деятельности. Требований о лицензировании деятельности лизингодателей современное законодательство не предъявляет.

Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга (п. 1 ст. 18 Закона о лизинге), что, впрочем, соответствует общим правилам о договоре аренды. Кроме того, на практике нередко складывается множественность лиц на стороне лизингодателя (так называемый левередж-лизинг, применяемый обычно для финансирования дорогостоящих крупномасштабных проектов с помощью нескольких лизинговых компаний), что тоже не противоречит закону.

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге).

Учитывая, что имущество в соответствии с коммент. ст. передается в лизинг для предпринимательских целей, лизингополучателями могут быть индивидуальные предприниматели, коммерческие организации и некоммерческие организации постольку, поскольку это не противоречит уставным целям их деятельности (например, учреждения в силу п. 2 ст. 298 ГК). Граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, не могут быть лизингополучателями. Перемена лиц на стороне лизингополучателя прямо нормами Закона о лизинге и § 6 гл. 34 ГК не предусмотрена, однако и не запрещена ими. Пунктом 1 ст. 8 Закона о лизинге предусматривается возможность предоставления имущества в субаренду, именуемую сублизингом.

Продавец не является стороной по договору лизинга.

Стороны договора лизинга, равно как и продавец, могут быть как резидентами Российской Федерации, так и нерезидентами, в связи с чем в Законе выделяются такие формы лизинга, как внутренний и международный лизинг (ст. 7 Закона о лизинге).

7. Объем прав лизингополучателя состоит из правомочий владения и пользования без ограничений, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге). При этом договором лизинга может быть предусмотрен бухгалтерский учет переданного предмета лизинга на балансе лизингополучателя (п. 1 ст. 31 Закона о лизинге), что исключено для других видов аренды. Эта возможность имеет важное фискальное значение, поскольку позволяет лизингополучателю применять ускоренную амортизацию предмета лизинга.

8. Условие о размере арендной платы по договору лизинга признается существенным (в соответствии со ст. 4 Закона о лизинге арендная плата должна быть "определенной" по договору). В арендную плату экономически входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя (ст. 28 Закона о лизинге). В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Однако структура арендной платы не представляет гражданско-правового интереса, хотя может иметь значение для экономических целей налогообложения (недаром сугубо экономические по своему содержанию ст. 27, 29, 30, 32, 33 Закона о лизинге были в 2002 г. исключены). С точки зрения гражданского права стороны свободны в установлении размера и иных параметров лизинговых платежей, так как ни нормы § 6 гл. 34 ГК, ни правила Закона о лизинге не содержат каких-либо специальных правил о предельных размерах арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках ее внесения. Как общая цена договора лизинга, так и размер лизинговых платежей, а также способ их выплаты и периодичность определяются в договоре лизинга и общих правилах о договоре аренды, а также нормах о договорах аренды отдельных видов имущества. Обычно арендная плата выплачивается в форме периодических лизинговых платежей. Как правило, они рассчитываются с учетом амортизации всей или существенной части стоимости предмета лизинга.

В п. 2 ст. 28 Закона о лизинге указано, что, если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

9. Исходя из природы лизинга, а также п. 4 ст. 15 Закона о лизинге срок соответствующего договора следует признать существенным условием. Законодательство не устанавливает каких-либо максимальных или минимальных сроков договора лизинга и не требует привязывать его к сроку амортизации (эффективной службы) арендуемого имущества. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок исключена, поскольку по данному договору предполагается определение размера арендной платы исходя именно из срока договора (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). В то же время договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга (п. 8 ст. 15 Закона о лизинге). Это условие характерно для так называемого револьверного лизинга.

10. Форма договора лизинга является письменной независимо от срока и состава участников (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге). При этом способ придания договору в Законе письменной формы не уточняется. Таким образом, данный способ будет определяться нормами § 3 - 5 гл. 34 ГК о договорах аренды отдельных видов имущества, а в случае отсутствия в них специальных правил - общими нормами § 1 гл. 34 ГК о договоре аренды. В аналогичном порядке должен решаться вопрос о том, подлежит ли договор лизинга государственной регистрации, что вытекает из п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, в соответствии с которым в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

11. В силу коммент. ст. лизингодатель обязан приобрести за свой счет в собственность по договору купли-продажи избранное лизингополучателем имущество у продавца, указанного лизингополучателем. Вытекающие из такого договора обязанности продавец должен исполнить не перед лизингодателем (покупателем), а перед лизингополучателем (третьим лицом). Договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества могут быть возложены на лизингодателя. Но в любом случае без включения в договор данной обязанности он не будет считаться заключенным как договор лизинга (будет признан обычной арендой). Неисполнение данной обязанности дает лизингополучателю право расторгнуть договор лизинга и потребовать возмещения убытков в соответствии с п. 2 ст. 668 ГК.

12. Лизингополучатель обязан содержать предмет лизинга, что предполагает осуществление его технического обслуживания, капитального и текущего ремонта и несение расходов на содержание, если иное не установлено законом или договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге). Устранение лизингодателя от этой обязанности вполне логично: его основная функция состоит в финансировании приобретения имущества.

Лизингополучатель обязан своевременно уплачивать арендную плату (лизинговые платежи). В п. 1 ст. 13 Закона о лизинге установлено, что в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд. Данная норма в целом соответствует правилу п. 2 ст. 854 ГК, согласно которому без распоряжения клиента списание денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом.

Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга для реализации лизингодателем так называемого права на инспекцию (ст. 37 Закона о лизинге). Кроме того, лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обязан удовлетворять такие запросы (ст. 38 Закона о лизинге).

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. Причем в случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга в договоре предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной мере сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона о лизинге). Впрочем, договор лизинга, как и в целом договор аренды, может предусматривать (и на практике, как правило, предусматривает) право лизингополучателя приобрести предмет лизинга в собственность (право на выкуп), что соответствует ст. 624 ГК и ст. 19 Закона о лизинге. (В редакции ст. 19 Закона о лизинге, действовавшей до 2002 г., было установлено своего рода "автоматическое" правило о выкупе: право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю до истечения срока действия договора лизинга при условии выплаты всех лизинговых платежей, если иное не предусмотрено договором финансового лизинга. В настоящее время норма поменялась на противоположную: право выкупа возникает только в случае его прямого закрепления в договоре.)

13. Прекращение договора лизинга осуществляется по обычным для договора аренды основаниям. В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге). Речь идет о праве лизингодателя на односторонний отказ от договора, не требующий обращения в суд.

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

Комментарий к статье 666

1. Коммент. ст. посвящена определению предмета договора лизинга. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК, ст. 3 Закона о лизинге). Обычно это здания и сооружения, механизмы, машины, оборудование, транспортные средства, предприятие как имущественный комплекс и т. д. Предметом договора лизинга может быть и продукция военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 01.01.01 г. N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами" (СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3610) в порядке, установленном Президентом РФ, и технологическое оборудование иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом РФ.

2. Коммент. ст. ограничивает круг вещей, могущих быть предметом лизинга, только теми, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности. Подобный критерий, хоть и соответствует задачам рассматриваемого договора, является размытым и сам по себе практически никак не сужает предмет договора лизинга (скорее, это характеристика лизингополучателя как стороны по договору). Каких-либо ограничений по минимальной стоимости предмета лизинга законом также не установлено.

3. Индивидуализация предмета лизинга производится по общим правилам о договоре аренды, а также по правилам об аренде соответствующих видов имущества.

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Комментарий к статье 667

1. Коммент. ст. содержит правило об обязательном уведомлении арендодателем продавца о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в аренду определенному лицу. Неисполнение данной обязанности также, на наш взгляд, дает лизингополучателю право расторгнуть договор лизинга, но уже в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Ведь именно уведомление продавца дает лизингополучателю право, предоставленное ему ст. 670 ГК, предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

2. Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

Комментарий к статье 668

1. Лизингодатель обязан обеспечить предоставление предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Эта обязанность, закрепленная в ст. 665 ГК, конкретизирована в п. 1 коммент. ст., согласно которому имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Данное правило направлено на освобождение лизингодателя от обязательств, связанных непосредственно с предметом лизинга, поскольку лизингодатель изначально играет сугубо финансовую роль (в отличие от арендодателя в классическом договоре аренды). Впрочем, норма п. 1 коммент. ст. является диспозитивной и может быть изменена соглашением сторон.

2. Пункт 2 коммент. ст. устанавливает последствия непередачи имущества, являющегося предметом договора аренды, в указанный в этом договоре срок либо в срок, признаваемый разумным в соответствии со ст. 314 ГК. В таком случае арендатор аналогично общему правилу п. 1 ст. 620 ГК вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. коммент. к ст. 15, 393 ГК), но при одном условии: если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель. Впрочем, как правило, арендодатель сам заинтересован в скорейшей передаче предмета лизинга арендатору, поскольку этот предмет им, арендодателем, уже оплачен.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Комментарий к статье 669

1. Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (коммент. ст., п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Возложение данной обязанности на лизингополучателя следует считать допустимым исключением из правил ст. 211 ГК.

2. В то же время утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает лизингополучателя от обязательств по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное (ст. 26 Закона о лизинге).

Статья 670. Ответственность продавца

Комментарий к статье 670

1. Пункт 1 коммент. ст. раскрывает особенности ответственности продавца имущества, являющегося предметом договора лизинга. Поскольку предмет лизинга по общему правилу передается от продавца непосредственно арендатору, именно последнему в целях процессуального упрощения предоставляется право по предъявлению требований, вытекающих из договора купли-продажи. Эти требования могут относиться к качеству и комплектности имущества, срокам его поставки, а также к другим случаям ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Арендатор, таким образом, имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, - как если бы он являлся стороной договора купли-продажи (см. гл. 30 ГК). При этом исключение обязанности оплатить приобретенное имущество из числа обязанностей арендатора, естественно, основывается на природе договора лизинга.

Впрочем, арендатор не имеет права расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. Это вполне объяснимо, если учесть, что именно от этого договора во многом зависят права арендодателя как собственника предмета лизинга.

2. Относительно продавца арендодатель и арендатор выступают как солидарные кредиторы. Таким образом, как каждый из них по отдельности, так и оба они одновременно могут предъявлять продавцу требования, перечисленные в п. 1 коммент. ст. (см. коммент. к ст. 326 ГК). Установление подобного правила в законе позволяет продавцу избежать предъявления ему одинаковых требований со стороны арендодателя и арендатора (п. 3 ст. 326 ГК).

3. В п. 2 коммент. ст. содержится ограничение ответственности арендодателя за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. Это ограничение основывается на том, что в большинстве случаев право выбора продавца принадлежит арендатору. Если же в силу договора ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, то арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю. Последние в таком случае будут являться солидарными должниками (см. коммент. к ст. 322, 325 ГК).

Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Комментарий к статье 671

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель - одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования