Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (стр. 30 )

3. Пункт 3 коммент. ст. конкретизирует применительно к строительному подряду правила, закрепленные в пст. 716 ГК. По смыслу данной нормы подрядчик, принимая к использованию материалы и оборудование заказчика, обязан их внимательно осмотреть и выявить все их явные недостатки. Если подрядчик как специалист придет к выводу, что использование этих материалов и оборудования неизбежно отразится на качестве работ, он вправе потребовать от заказчика их замены.

При отказе заказчика заменить некачественные материалы и оборудование перед подрядчиком стоит альтернатива: он может либо отказаться от договора и потребовать от заказчика оплаты уже выполненных работ, либо принять на себя риск того, что результат работ окажется некачественным. По смыслу закона второй возможностью подрядчик может воспользоваться лишь тогда, когда результат работ не будет представлять собой угрозу жизни и безопасности людей и окружающей среды (см. коммент. к ст. 751 ГК).

Правила, закрепленные в п. 3 ст. 745, носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон.

Статья 746. Оплата работ

Комментарий к статье 746

1. Коммент. ст. является специальной по отношению к ст. 711 ГК, посвященной порядку оплаты подрядных работ. В сущности, она не содержит ничего нового, кроме указания на то, что оплата производится в соответствии со сметой.

2. Помимо этого, из смысла данной статьи вытекает, что оплата строительных работ обычно производится поэтапно и, как правило, с предоставлением подрядчику определенного договором аванса. Это обусловлено тем, что чаще всего строительство ведется достаточно продолжительное время и требует значительных средств, которыми не всегда располагает подрядчик.

Впрочем, вопрос о порядке оплаты строительных работ, если только речь не идет о работах для государственных нужд, всецело зависит от усмотрения самих сторон, которые среди прочего могут договориться о единовременной оплате всего объема работ.

3. Сумма предоставленного заказчиком аванса нередко обеспечивается со стороны подрядчика банковской гарантией, срок действия которой должен покрывать весь период, на который выдан аванс. Кроме того, в целях стимулирования подрядчика к надлежащему выполнению работ и быстрейшему устранению недостатков иногда часть причитающихся подрядчику средств удерживается заказчиком в течение так называемого гарантийного периода.

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

Комментарий к статье 747

1. Коммент. ст. конкретизирует закрепленную п. 1 ст. 740 ГК обязанность заказчика "создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ". Одним из таких условий является предоставление подрядчику земельного участка для строительства. Для этого заказчик должен приобрести вещные или обязательственные права на данный участок в установленном законодательством порядке. В частности, в соответствии со ст. 30 ЗК предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, за исключением указанных в законе случаев.

В соответствии с коммент. нормой именно заказчик отвечает за юридическую чистоту земельного участка, в том числе за возможность его использования для строительства соответствующего объекта.

2. Передача подрядчику земельного участка (строительной площадки) оформляется специальным актом, с датой подписания которого обычно связывается начало течения срока строительных работ. Задержка с передачей площадки может служить основанием для пересмотра условий договора о сроке и цене строительства.

Во избежание споров целесообразно определять в договоре все необходимые параметры строительной площадки. На все время строительства строительная площадка находится под контролем подрядчика, который обязан обеспечить на ней необходимый порядок.

3. Для создания подрядчикам необходимых условий для строительства заказчики нередко принимают на себя встречные обязанности, примерный перечень которых содержится в п. 2 ст. 747. Из данного перечня видно, что речь идет о таких действиях заказчиков, которые могут быть ими совершены без особого ущерба для себя и ведут к удешевлению строительства. Так, если заказчик располагает собственными подъездными путями, то безусловно целесообразно, чтобы ими мог пользоваться и подрядчик при доставке на объект строительных материалов, техники и иного необходимого ему имущества.

Впрочем, по согласованию с подрядчиком заказчик может принимать на себя выполнение любых обязанностей, пусть даже не связанных с имеющимися у него возможностями и резервами.

4. Из п. 3 ст. 747 следует, что все оказываемые заказчиком услуги подлежат оплате подрядчиком. Правда, слова о том, что оплата услуг "осуществляется в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором строительного подряда", создают впечатление того, что оплата может и не производиться, если договор ее не предусматривает. В действительности же стороны могут договориться лишь о том, что стоимость услуг заказчика засчитывается в счет стоимости строительных работ, или сформировать общую смету с учетом стоимости оказываемых заказчиком услуг. Однако от этого услуги заказчика не перестают быть возмездными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда

Комментарий к статье 748

1. Пункт 1 коммент. ст., определяя сферу контроля заказчика, указывает на то, что он может контролировать: а) ход и качество выполняемых работ; б) соблюдение сроков выполнения работ (графика); в) качество предоставленных подрядчиков материалов; г) правильность использования материалов заказчика. Едва ли целью законодателя является ограничение контрольных функций заказчика только перечисленными вопросами - скорее, здесь названы лишь наиболее актуальные из них. Например, совершенно очевидно, что заказчик вправе проверять, не отклоняется ли подрядчик от требований технической документации и как он использует оборудование заказчика.

Поэтому правильнее считать, что заказчик наделен правом контролировать любые действия подрядчика, но при соблюдении одного условия: он не должен при этом вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Поскольку грань между осуществлением контроля и вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность далеко не всегда является очевидной, постольку целесообразно, чтобы договор строительного подряда предусматривал механизм разрешения споров такого рода, в частности посредством их отнесения к компетенции инженерной организации (ст. 749 ГК).

Использование в данной статье двух терминов - "контроль" и "надзор" - является избыточным и не таит в себе никакого особого смысла, так как в рассматриваемой сфере ими обозначается одно и то же понятие. Функции по осуществлению строительного контроля и строительного надзора различаются градостроительным законодательством (см. ст.Градостроительного кодекса), согласно которому строительный контроль проводится самим подрядчиком, застройщиком или заказчиком, а строительный надзор - органами исполнительной власти субъектов Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, или органами местного самоуправления.

2. При обнаружении недостатков в деятельности подрядчика заказчик обязан немедленно заявить о них подрядчику. Если же он этого не делает, желая, например, заявить обо всех недостатках в ходе итоговой приемки работ, он теряет право в дальнейшем ссылаться на эти недостатки. Такое решение вопроса обусловлено стремлением стимулировать заказчика к активным действиям, способствующим созданию качественного результата. Устранить своевременно выявленные недостатки значительно проще и дешевле, чем сделать это тогда, когда объект фактически уже построен.

Рассматриваемое правило не должно, однако, трактоваться в том смысле, что заказчик лишен возможности выявлять недостатки выполненных работ в ходе их приемки. Речь в данном случае идет лишь о тех недостатках, о которых заказчик определенно знал еще в ходе выполнения работ, но никак на них не реагировал.

Обычно выявленные в ходе строительства недостатки фиксируются заказчиком в специальном журнале производства работ. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно указывать сроки, в течение которых подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Время, затраченное подрядчиком на устранение недостатков, не ведет к увеличению общего срока строительства объекта.

3. Обязанность подрядчика исполнять полученные от заказчика указания по смыслу данной статьи ограничивается его долгом реагировать на обоснованные замечания заказчика, выявившего недостатки в деятельности подрядчика. Так, если подрядчик ведет работы с нарушением СНиПов и других обязательных правил, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т. п. и заказчик указывает на эти нарушения, подрядчик обязан прислушаться к замечаниям заказчика и выполнить его указания.

4. Право заказчика осуществлять контроль за деятельностью подрядчика нередко выступает как его обязанность. Так, если объект строится на основе оригинального архитектурного проекта, заказчик обязан заключить с архитектором договор на осуществление авторского надзора за строительством объекта (ст. 12 Закона об архитектурной деятельности). Технический надзор за строительством осуществляется во всех случаях, когда строительство ведется за счет бюджетных средств, и т. д. В подобных случаях заказчик должен проявлять особую внимательность, так как подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, может впоследствии ссылаться на то, что появление недостатков обусловлено тем, что заказчик не осуществлял должного контроля за выполнением работ.

Тогда, когда обязанность осуществлять контроль за подрядчиком возложена на заказчика законом, возможно наступление смешанной ответственности подрядчика и заказчика за недостатки в результате работ.

Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика

Комментарий к статье 749

1. Коммент. ст. впервые в российском законодательстве указывает на инженера (инженерную организацию) как некую особую фигуру, участвующую в строительной деятельности. Хотя роль инженера сведена ст. 749 к осуществлению контроля за строительством от имени заказчика, значение закрепленного ею положения выходит за эти рамки. В противном случае ст. 749 не имела бы никакого смысла, ибо возложение функций заказчика на специалиста - обычное для строительной деятельности явление, которое базируется на общих положениях гражданского права о представительстве и договоре поручения (иногда - комиссии).

Несомненно, что положение о возможном участии инженера появилось под влиянием широко применяемых на Западе правил о ведении строительной деятельности, в частности типовых договоров, разработанных Международной федерацией инженеров-консультантов (ФИДИК) и Международным институтом инженеров-строителей (ИИС). Указанные типовые договоры все чаще применяются в отечественной строительной практике, особенно тогда, когда отношения осложнены иностранным элементом.

2. Из ст. 749 следует, что заказчик заключает с инженером особый договор об осуществлении контроля за подрядчиком, причем мнение последнего о фигуре инженера и его полномочиях юридического значения не имеет. Это положение также не имеет большого смысла, поскольку является очевидным.

Между тем согласно типовым контрактам, рекомендованным ФИДИК и ИИС, функции, права и обязанности инженера определяются самим договором строительного подряда. При этом инженер выступает не только как простой представитель заказчика, но и как независимая фигура, наделенная правом разрешать споры технического характера между заказчиком и подрядчиком.

Регулирование указанных отношений российским законодательством - дело будущего. Однако в настоящее время нет никаких препятствий для включения в договор строительного подряда подобных условий.

Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда

Комментарий к статье 750

1. Поскольку строительные работы ведутся, как правило, достаточно продолжительное время и нередко зависят от внешних факторов, в частности погодных условий, действий (бездействия) органов власти, финансовых и иных кризисов и т. п., при их выполнении могут возникать независящие от воли сторон препятствия, которые мешают достижению результата. По смыслу коммент. ст. указанные препятствия не носят характера непреодолимой силы (форс-мажора) и в принципе не освобождают ни одну из сторон от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств (с учетом того, что в большинстве случаев они отвечают на началах риска, а не вины).

Однако тогда, когда другая сторона могла помочь своему контрагенту преодолеть препятствие, мешающее надлежащему исполнению его обязанностей, но не сделала этого, она лишается права на предъявление требования о возмещении убытков, возникших из-за того, что соответствующая обязанность не было своевременно исполнена. Хотя в ст. 750 говорится лишь об утрате права на возмещение убытков, по смыслу закона так же решается вопрос относительно взыскания штрафных санкций.

Таким образом, п. 1 коммент. ст. нацеливает стороны на оказание друг другу содействия в исполнении обязательств, лежащих на каждой из них, когда по независящим от них обстоятельствам что-либо препятствует их исполнению. Если же соответствующее препятствие возникло из-за виновных действий какой-либо из сторон, ст. 750 применению не подлежит.

2. Пункт 2 закрепляет презумпцию того, что расходы на преодоление препятствий каждая из сторон несет самостоятельно. Однако данное правило является диспозитивным и может быть изменено как самим договором строительного подряда, так и отдельным соглашением сторон.

Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ

Комментарий к статье 751

1. При ведении строительных и иных связанных с ними работ подрядчик обязан соблюдать как общие требования по охране окружающей среды, которые адресованы любым хозяйствующим субъектам, так и специальные требования, обусловленные особенностями строящегося объекта. Общие требования содержатся в ряде законов и подзаконных актов, в частности в Законах об охране окружающей среды, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, об экологической экспертизе, Градостроительном кодексе и т. д. Специальные требования определяются технической документацией по строительству объекта, в составе которой имеется раздел, посвященный охране окружающей среды.

Требования к безопасности строительных работ содержат Закон о техническом регулировании, Федеральный закон от 01.01.01 г. N 181-ФЗ "Об основах охраны труда в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3702) и многочисленные подзаконные акты, состоящие из межотраслевых и отраслевых правил и инструкций по охране труда. Перечень этих актов утвержден Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 399 "О нормативных правовых актах, содержащих государственные нормативные требования охраны труда" (СЗ РФ. 2000. N 22. Ст. 2314).

2. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 751 ответственность за нарушение требований по охране окружающей среды и охране труда несет подрядчик, который не вправе перелагать ее на заказчика. За нарушение указанных требований может наступать уголовная, административная и гражданско-правовая ответственность.

Поскольку строительная деятельность относится к источникам повышенной опасности, гражданско-правовая ответственность наступает на началах риска, а не вины (ст. 1079 ГК).

3. Положение, закрепленное в п. 2 коммент. ст., следует применять с учетом правил, предусмотренных п. 2 ст. 741 и п. 3 ст. 745 ГК. Во всех трех указанных статьях речь идет о некачественных материалах, предоставленных заказчиком. Пункт 2 ст. 741 ГК возлагает риск, связанный с использованием материалов заказчика, имеющих скрытые недостатки, на самого заказчика. В соответствии с п. 3 ст. 745 ГК подрядчик, предупредивший заказчика о недостатках предоставленного последним материала, но не отказавшийся от дальнейшего выполнения работ, принимает на себя риск того, что результат работ будет иметь недостатки, обусловленные использованием некачественных материалов. Согласно п. 2 ст. 751 подрядчику в императивной форме запрещено использовать некачественные материалы заказчика, если это может привести к нарушению обязательных требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

По смыслу закона в случае нарушения подрядчиком данного запрета вся ответственность и все риски возлагаются на подрядчика. Он обязан потребовать от заказчика замены таких материалов, а при отказе заказчика это сделать должен отказаться от договора подряда. Поскольку виновником прекращения договора в данном случае будет заказчик, он обязан не только оплатить уже выполненные подрядчиком работы, но и возместить подрядчику причиненные убытки.

Статья 752. Последствия консервации строительства

Комментарий к статье 752

1. Под консервацией объекта строительства понимаются выполнение работ и осуществление иных мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объекта, которые вызваны временным приостановлением строительства. Причинами приостановления строительства могут быть самые различные обстоятельства, включая нехватку средств для продолжения работ, стихийные явления, запрет на продолжение строительства и т. п. Коммент. ст. определяет правовые последствия лишь на случай, когда строительство объекта приостанавливается по независящим от сторон причинам. Однако, поскольку закон не содержит специальных правил для иных случаев, закрепленные ею положения с известными оговорками могут применяться и тогда, когда строительные работы оказываются незавершенными по причинам, зависящим от самих сторон.

2. Решение о консервации строящегося объекта принимается заказчиком, который оформляет это специальным актом (приказом, распоряжением) и уведомляет об этом подрядчика. На основании принятого решения разрабатывается техническая документация, необходимая для консервации, составляется смета на проведение соответствующих работ и проводится инвентаризация недостроенного объекта строительства.

По смыслу коммент. ст. подрядчик не может отказаться от проведения работ по консервации строительства. Однако поскольку расходы на консервацию объекта не включают в сметную стоимость строительства, они подлежат оплате заказчиком и выполняются на основе дополнительного соглашения к договору подряда. В этом дополнительном соглашении указываются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта, оборудования и оставшихся материалов. Кроме того, в нем определяются размер и сроки возмещения подрядчику расходов, вызванных необходимостью прекращения работ с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

После сдачи законсервированного объекта заказчику, которая оформляется специальным актом, все расходы по содержанию недостроенного объекта (расходы на отопление, охрану, освещение и т. п.) несет заказчик.

3. Если строительные работы на объекте приостановлены по причинам, зависящим от заказчика (инвестора), подрядчик вправе на основании ст. 717 ГК требовать, чтобы ему были возмещены убытки, причиненные прекращением работ, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за работу.

4. В законе не решен вопрос о судьбе договора строительного подряда в связи с консервацией объекта. По-видимому, он должен решаться по соглашению сторон, которые могут как прекратить его, так и договориться о временном приостановлении его действия. Если по этому поводу возникает спор, он решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела, в частности в зависимости от продолжительности приостановления строительства, причин консервации объекта, имеющихся обязательств сторон перед третьими лицами и т. п.

Статья 753. Сдача и приемка работ

Комментарий к статье 753

1. Коммент. ст. закрепляет ряд принципиальных правил, относящихся к сдаче-приемке результата строительных работ. Их основная цель - в распределении между сторонами обязанностей, связанных с организацией и проведением приемки работ, и рисков, обусловленных ее последствиями. Большинство указанных правил носит императивный характер, т. е. не может быть изменено соглашением сторон. Применительно к некоторым из них это вряд ли оправданно.

2. Прежде всего, на заказчика возлагается обязанность немедленно приступить к приемке работ по получении от подрядчика сообщения о готовности работ к сдаче. Слово "немедленно" едва ли в данном случае имеет иной смысл, чем смысл словосочетаний "в предельно короткий срок", "незамедлительно", "в кратчайший срок" и т. п. Ведь для подготовки к приемке работ заказчик должен располагать необходимым временем. Во избежание споров по этому поводу целесообразно указывать в договоре конкретный срок, в течение которого заказчик должен приступить к приемке работ. Явная просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ (п. 2 ст. 705 ГК) и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения вызванных задержкой приемки убытков.

3. Далее, п. 2 возлагает на заказчика обязанность по организации и проведению приемки. В частности, по общему правилу именно заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить персонал, обеспечить объект энергией, сырьем, топливом и т. п. Все это заказчик делает за свой счет, если иное не предусмотрено договором.

Участие в приемке работ представителей государственных органов и органов местного самоуправления предусматривается в целом ряде случаев, в частности при сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, объектов, финансирование которых осуществлялось за счет бюджетных средств, и т. д. Конкретные требования к порядку приемки определены СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения".

4. Приемка строительных работ может осуществляться как в целом, так и отдельными частями (этапами, очередями). Если объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т. п.

Пункт 3 коммент. ст. в императивной форме устанавливает правило о том, что на заказчика, принявшего результат отдельного этапа работ, переходит риск случайной гибели этого результата. Вряд ли столь категоричное решение является оправданным, так как для него нет никаких видимых причин. Более разумным было бы придание этой норме значения лишь общего правила.

5. Сдача-приемка объекта оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами, а также представителями уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления. Отказ стороны (обычно заказчика) от подписания акта сдачи-приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка, и акт подписывается другой стороной.

Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и поскольку по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными или нет.

6. В соответствии с п. 6 ст. 753 отказ заказчика от приемки объекта считается обоснованным лишь тогда, когда выявленные при приемке недостатки исключают использование объекта по назначению и не могут быть устранены подрядчиком и заказчиком. Таким образом, наличие в построенном объекте иных недостатков, не носящих существенного характера, не препятствует его приемке. Все обнаруженные в ходе приемки недостатки и недоделки фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены договором, но сам результат работ должен быть принят заказчиком.

7. Иногда приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т. д.). В этих случаях приемка осуществляется только при положительном результате испытаний, который удостоверяется специальным актом. В зависимости от условий договора испытания могут проводиться либо самим подрядчиком, либо обеими сторонами. Поскольку испытания предшествуют приемке, они организуются и проводятся за счет подрядчика, если иное не предусмотрено договором.

Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

Комментарий к статье 754

1. Параграф 3 гл. 37 не содержит специальных норм об ответственности сторон договора строительного подряда за нарушение принятых на себя обязательств, в связи с чем здесь действуют общие положения о гражданско-правовой ответственности (гл. 25 ГК) и об ответственности сторон договора подряда (§ 1 гл. 37 ГК). Коммент. ст., а также ст. ГК посвящены лишь отдельным аспектам ответственности подрядчика за качество работ, а также гарантиям качества.

2. Коммент. ст. выделяет в качестве особого нарушения подрядчика отступление от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах. При этом презюмируется, что такое отступление повлекло за собой ухудшение качества результата работ. Чаще всего так и происходит, однако даже тогда, когда этого не случается, любое отступление подрядчика от технической документации, которое не согласовано им с заказчиком, представляет собой нарушение договора. Поэтому название коммент. ст. является не совсем точным.

3. В качестве особой разновидности рассматриваемого нарушения выделяется недостижение объектом показателей, предусмотренных технической документацией (производственная мощность и т. п.). Это может произойти, в сущности, лишь по двум причинам: либо потому, что в технической документации изначально были заложены ошибочные данные относительно показателей объекта строительства, либо потому, что при строительстве объекта имело место отступление от требований технической документации. В первом случае подрядчик несет ответственность лишь тогда, когда подготовка всей технической документации возлагалась на него самого. Если же за разработку технической документации отвечал заказчик, все неблагоприятные последствия возлагаются на него. Во втором случае подрядчик освобождается от ответственности, если докажет, что допущенные им отступления от технической документации санкционировал сам заказчик, что и привело к недостижению объектом соответствующих показателей.

4. Применительно к реконструкции зданий и сооружений специально упоминается об ответственности подрядчика за снижение или потерю прочности, устойчивости и надежности этих объектов. Смысл введения в закон данной нормы заключается в том, чтобы подчеркнуть, что, если подрядчик взялся за реконструкцию здания или сооружения, он должен в любом случае, в частности независимо от того, кем готовилась техническая документация, не допустить того, чтобы зданию или сооружению был причинен указанный выше вред. Ссылки подрядчика на невозможность предотвращения вреда во внимание приниматься не должны, так как он обязан был учесть все это до начала работ.

5. Пункт 2 ст. 754 освобождает подрядчика от ответственности за мелкие отступления от технической документации, если он докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства. Спор о характере допущенных отступлений разрешается в конечном счете судом, который при необходимости может запросить мнение соответствующих специалистов. Но о любых, даже мелких, отступлениях от технической документации подрядчик должен предупредить заказчика, так как в противном случае он будет отвечать за повреждение объекта строительства, обусловленное отсутствием у заказчика полных и точных данных об объекте.

6. Поскольку в коммент. ст. об ответственности подрядчика говорится в достаточно абстрактной форме, заказчик может воспользоваться любой из предоставленных ему п. 1 ст. 723 ГК возможностей, а именно: потребовать устранения допущенных отступлений в разумный срок, настаивать на соразмерном уменьшении цены или взыскать с подрядчика свои расходы на устранение недостатков, если такое право предусмотрено договором. Разумеется, договором могут быть предусмотрены и иные неблагоприятные для подрядчика последствия допущенного им отступления от требований технической документации и СНиПов.

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

Комментарий к статье 755

1. Коммент. ст. определяет особенности ответственности подрядчика за недостатки, обнаружившиеся в объекте в период гарантийного срока, т. е. срока, в течение которого подрядчик ручается за качество построенного им объекта и обязуется бесплатно устранять все выявленные недостатки. Гарантийный срок на результат строительных работ может быть установлен законом или договором. Если гарантийный срок предусмотрен законом, он может быть увеличен договором; напротив, уменьшить срок гарантии стороны не могут.

Специфика строительного подряда выражается также в том, что подрядчик гарантирует заказчику не только возможность эксплуатации объекта по целевому назначению на протяжении всего гарантийного срока, но и достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации.

2. При наличии гарантийного срока предполагается, что любые выявленные в его пределах недостатки в построенном объекте являются следствием плохой работы подрядчика, на которого и возлагается ответственность за все недостатки. Однако эта презумпция может быть опровергнута подрядчиком, если он сумеет доказать наличие обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 755, т. е. неправильную эксплуатацию объекта, нормальный износ объекта и т. п.

3. Невозможность эксплуатации объекта вызывается не любыми выявленными недостатками, а лишь такими, которые носят существенный характер, представляют опасность причинения вреда людям и окружающей среде, могут привести к аварии и т. п. Вопрос о том, имелись ли достаточные основания для приостановления эксплуатации объекта, в случае спора решается судом.

Если приостановка эксплуатации объекта была обоснованной, то приостанавливается и течение гарантийного срока на все время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться. Указание п. 3 на то, что "течение гарантийного срока прерывается", является не вполне корректным, имея в виду существующие различия между понятиями "приостановление" и "перерыв" срока (ср. ст. 202 и 203 ГК).

4. Обязанность заказчика заявить о недостатках подрядчику в разумный срок по их обнаружении предполагает, что заказчик должен сделать это без промедления, т. е. как можно скорее, чтобы снизить расходы подрядчика на устранение недостатков. Пропуск заказчиком разумного срока не лишает его права требовать от подрядчика устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков, но предоставляет подрядчику право настаивать на том, что ту часть издержек, которую он дополнительно понес в связи с несвоевременным заявлением о недостатках, принял на себя заказчик.

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

Комментарий к статье 756

1. Коммент. ст. посвящена сроку так называемой законной гарантии качества, т. е. сроку, в течение которого подрядчик несет ответственность за обнаруженные заказчиком недостатки. Его отличие от гарантийного срока, о котором говорится в ст. 755 ГК, состоит в том, что заказчик должен доказать, что выявленные им недостатки возникли до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Статья 756 не устанавливает для строительного подряда каких-либо специальных правил по этому вопросу, а отсылает к правилам ст. 724 ГК, посвященным обычному подряду. Иным является лишь предельный срок действия законной гарантии качества, который составляет не два года, а пять лет.

2. Срок обнаружения недостатков не следует путать со сроком исковой давности для заявления требований об устранении недостатков. Поскольку коммент. ст. о сроке исковой давности не упоминает, действуют правила, закрепленные в ст. 725 ГК: по общему правилу исковая давность составляет одни год, а в отношении зданий и сооружений - три года.

По смыслу закона течение исковой давности начинается со дня выявления недостатков. Ее исчисление со дня приемки результатов работы, на что указывает п. 2 ст. 725 ГК, во-первых, противоречит сущности исковой давности как срока для защиты нарушенного права и, во-вторых, сводит на нет значение срока законной гарантии качества.

Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

Комментарий к статье 757

1. Из коммент. ст. следует, что подрядчик обязан устранять лишь те недостатки в построенном им объекте, за которые он несет ответственность. Но сам договор строительного подряда может предусматривать иное, а именно обязанность подрядчика устранять любые недостатки в объекте строительства. Разумеется, расходы подрядчика на устранение указанных недостатков подлежат возмещению заказчиком. Например, подрядчик не отвечает за дефекты работ, обусловленные скрытыми недостатками предоставленных заказчиком материалов. Но он может заранее принять на себя обязанность устранить эти дефекты по требованию заказчика и за его счет.

2. Однако, даже приняв на себя такую обязанность, подрядчик вправе отказаться от ее исполнения при доказанности им любого из двух обстоятельств, указанных в п. 2 коммент. ст. Во-первых, он может сослаться на то, что устранение недостатков не связано с предметом договора: например, выполнение соответствующих работ не относится к профилю его деятельности. Во-вторых, уважительной причиной отказа признается невозможность выполнения работ по независящим от подрядчика причинам (например, объективная невозможность устранения недостатков, отсутствие у подрядчика соответствующих технических средств и т. п.).

3. При применении положений настоящей статьи не следует забывать, что подрядчик выполняет работы на свой риск. Поэтому, если даже недостатки возникли не по его вине, а в силу каких-либо внешних обстоятельств, они подлежат устранению за счет самого подрядчика. Поэтому, по сути дела, данная статья рассчитана лишь на случай, когда ответственность за недостатки лежит на заказчике.

§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

Статья 758. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

Комментарий к статье 758

1. Проведение изыскательских работ и разработка технической документации предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками. Договор строительного подряда может заключаться как при наличии утвержденной в установленном порядке технической документации, так и при ее отсутствии. В последнем случае в соответствии с достигнутой договоренностью заказчик или подрядчик принимает на себя обязанность предоставить к установленному договором строительного подряда сроку необходимую техническую документацию. В связи с тем что разработка технической документации требует особых знаний, навыков и немалых усилий, а также наличия особой лицензии, выполнение этой работы обычно поручается специалисту . Отношения сторон оформляются договором подряда на выполнение проектных, а при необходимости - и изыскательских работ.