Цели Урала в XXI веке (стр. 14 )

• Лофт. Общественно-жилой или общественно-деловой центр в бывшем промышленном здании. Локализация – полупериферийное промышленное кольцо города.

• Культурный лофт-проект. Крайне высока вероятность появления культурного лофта (общественно-культурной зоны) на базе устаревшего общественно-делового здания (см. кейс лофт-проекта «Тайга» в Санкт-Петербурге). Локализация – центральная часть города, возможно – дворы и окрестности пешеходной улицы Вайнера, а также территории, примыкающие к университетским комплексам.

• Второй дом за городом. С развитием рынка недвижимости, распространится практика «хорошая городская квартира + хороший загородный дом». Локализация – зона 100 и более км от Екатеринбурга.

• Апарт-отель. Скорее всего – под нужды топ-менеджмента крупных компаний, с локализацией в центральной части города. Возможно – как часть одного из существующих жилых домов бизнес или элит-класса.

Пространственное развитие города и развитие его жилой застройки включают в себя несколько элементов, которые будут реализованы при любом сценарии:

a. Развитие кольца субурбии вокруг города, переезд некоторого числа жителей в пригороды и города-спутники. Неизбежный перспективный конфликт малоэтажной пригородной застройки с крупными проектами многоэтажной застройки.

b. Постепенное развитие среды городов-спутников, а затем и крупных поселений, до современного уровня (в т. ч. качественной форматной торговли, центров занятости, культурных объектов).

c. Расширение и сегментация предложения на рынке жилья.

d. Развитие арендного жилья.

e. Сохранение жилой функции исторического центра города, постепенная реконструкция и перестройка аварийных и не представляющих ценность зданий.

Новая инвестиционная волна в жилую недвижимость начнется в 2013-2015 годах, как и прошлая, с элитных зданий. Как и в прошлом инвестиционном цикле, первыми будут новые элитные здания в историческом центре, последними – крупные проекты на периферии. Эти проекты будут иметь значительные качественные отличия от существующих, в первую очередь по качеству архитектуры и проектирования. Одновременно, сформируется окончательный набор стандартов постиндустриального качества городской среды и станет очевидным полное несоответствие этим стандартам кварталов, строительство которых было начато в 2007-2011 годах.

Основной риск для Екатеринбурга – это брюсселизация, т. е. сверхкапитализация территории, выдавливающая из центральной части города любую деятельность, кроме сверхприбыльной. Аналогичный процесс разворачивается с начала 2000-х гг. в Москве, явно намечен в Екатеринбурге и нет оснований считать, что городу удастся его избежать.

В то же время, указанный риск присутствует в любом сценарии как неизбежное зло развития современного постиндустриального города. Основная управленческая задача – локализовать процесс брюсселизации внутри городского пространства, привязав его к определенному, небольшому числу зон и сделав управляемым инструментом переосвоения ветхой исторической застройки. Страховкой здесь должно служить локализация и доформирование городского центра, что в случае Екатеринбурга должно носить проектный характер.

Опыт создания креативного центра в Санкт-Петербурге

Креативный центр «Тайга» («пространство Тайга») открылся в Санкт-Петербурге летом 2011 года. Это не первый и не единственный подобный проект в городе (есть выставочный лофт «Этажи», центр культуры на месте завода «Красное Знамя», галерея «Эрарта» и т. д.), но он наиболее точно отражает суть формата объекта и методы решения стоящих перед ним задач.

Содержание проекта – создание в центре города независимого и неформального культурно-делового центра, заточенного на «экономику творчества»: индустрию моды, дизайн, архитектуру, сопутствующие IT-решения, и т. п. Руководители проекта - Марк Калинин, Катерина Качавина и Мария Павлихина.

Сайт проекта http://space-taiga. org

Google Maps http://maps. /maps? q=59.943835,30.321268&hl=en&t=h&z=16&vpsrc=0

Яндекс: http://maps. yandex. ru/-/CBecYMN8

Некоторые фото, планировки, технические описания – http://www. assistent-invest. ru/uslugi/nedvizhimost/1.html (попытка продажи здания)

Место расположения – Дворцовая набережная, 20 (угол с Мошков пер.), прямо напротив Петропавловской крепости. Здание представляет собой нежилой дом, в начале 2000-х годов использовавшийся как неформатный бизнес-центр. «Тайга» выступает в роли арендатора у собственников здания и сдает помещения в субаренду.

Особенность расположения в том, что недвижимость в этом районе относится к категории сверхдорогих и охраняется как наиболее ценная часть культурно-исторического центра города. Стоимость квадратного метра по соседству – от 15 тысяч долларов за кв. м. (встречались предложения в видовых квартирах и по 50 тысяч долларов за кв. м.), при этом предложение подобных объектов на рынке крайне ограничено. Любая реконструкция, перепрофилирование и строительство новых объектов в этом районе связаны с бесчисленным количеством согласований. Соседние здания – либо административные объекты советского периода, либо жилые дома, на ¾ состоящие из коммунальных квартир. Рядом, в радиусе 5 минут пешком, располагаются Эрмитаж, Мраморный дворец, собор Спас на Крови, а также несколько ВУЗов, в т. ч. Институт культуры. Заметные пешеходные потоки мимо здания не проходят.

К концу 2000-х годов здание пришло в косметическую негодность и требовало значительного ремонта. Средств у собственников на необходимые работы, по-видимому, не было. По сути, дом для собственников был «чемоданом без ручки», а покупателей на здание целиком не нашлось (хотя здание стоит на продаже за 534 млн. рублей, см. http://theproperty. ru/11665516/). Именно этот факт стал ключевым аргументом в пользу передачи здания в аренду «Тайге». Часть стоимости текущего ремонта, проводимого арендаторами и субарендаторами, засчитывается как часть арендной платы.

Общая площадь здания – порядка 1700 кв. м., что мало для форматного делового центра. Любое изменение функции требует надстройки и капитальной реконструкции. Исторически это частный дом. Высота по фасаду – 2 этажа, надстройка практически невозможна, учитывая особенности расположения. Внутриквартальные постройки имеют высоту 3 этажа с мансардой за счет низких потолков (стандартное решение для исторических зданий Санкт-Петербурга). Вход с набережной и через арку с Мошкова переулка. Внутренний двор в настоящее время реконструируется силами арендаторов.

Экономика проекта представляет собой кальку с обычного бизнес-центра. По сути, это и есть бизнес-центр, только узко специализированный. Арендные ставки для конечных арендаторов – от 450 до 600 рублей за кв. м. в месяц с НДС (стоимость коммунальных платежей и мелких улучшений идет отдельно, поскольку здание находится в состоянии ремонта). Это средний уровень для деловых центров класса Б в Санкт-Петербурге. Заметим, однако, что торговое помещение или помещение для общественного питания по таким ставкам найти в центре города как минимум проблематично. В «Тайге» площадь помещений – до 30 кв. м., залов – около 40 кв. м.; компании, как правило, арендуют одну комнату.

Единая концепция у объекта отсутствует, все движется в известной степени стихийно. Подбор арендаторов осуществляется лично авторами проекта, в интуитивно понимаемой кластерной логике. Некоторые компании уже берутся за совместные проекты, одновременно работая над дизайном и наполнением, например, рекламной кампании. Одна из возможных услуг "Тайги" — совместная разработка проектов под ключ. Руководители проекта подчеркивают, что это именно рабочее пространство, а не выставочный или торговый центр, хотя в нем периодически проводятся выставки и осуществляется тематическая торговля. Список арендаторов доступен на сайте, общее число – более 15 компаний. Из примечательного, отметим центр ремонта и хранения велосипедов и магазины дизайнерской одежды. Во дворе работает кафе. В главном парадном зале здания проводятся выставки и TEDex. Установлена точка бесплатного доступа WiFi. К осени будет запущен коворкинг-центр.

У авторов проекта это не первый опыт. До «Тайги» были попытки создания коворкинг-центров для единомышленников в съемных квартирах в центре города, 300 и 600 кв. м., но закончились неудачно, в т. ч. по причине недостаточной площади для полноценного разворачивания проектов.

SWOT:

• Сильные стороны: реальная экономическая составляющая, самофинансирование, кластерный подход, расположение в историческом центре у ВУЗов

• Слабые стороны: отсутствие пешеходного потока, в целом слабо развитая городская среда (особенность ядра культурно-исторического центра), отсутствие возможностей расширения проекта в существующей локализации, удаленность от культурных и торговых зон

• Возможности: клонирование проекта (аналогичные бесхозные здания присутствуют в центре города в приличном количестве)

• Риски: продажа здания владельцами с последующим безальтернативным выселением арендаторов

Базовый сценарий развития Екатеринбурга

К 2015-20-22 году качество жилой, деловой и торговой недвижимости в Екатеринбурге в целом сравняется с уровнем Москвы, а также крупных городов стран ЕС и США. С небольшим запозданием, сравняются и потребительские предпочтения. Примерно в то же время в целом закончатся внутренние площадки города под девелоперские проекты и встанет вопрос о переосвоении территорий внутри города, либо о начале проектов комплексного освоения новых территорий на периферии. К 2015 году Екатеринбург начнет сталкиваться с теми же проблемами, что и современные крупные города – давлением субурбии, «брюсселизацией» (т. е. сверхкапитализацией территории), проблемами транспортной системы и необходимостью поддерживать развитие и привлекательность исторического центра, как места наивысшей концентрации культурной, деловой и общественной активности.

В настоящее время, в Екатеринбурге, как и в других крупных городах России, происходит формирование нового набора стандартов городской среды и качества жилья, которые можно назвать «постиндустриальными».

a. Новые стандарты обеспечения коммунальными услугами (увеличенное потребление электроэнергии, массовый высокоскоростной доступ к Интернету, оптические линии связи, массовая беспроводная связь и доступ к Интернету)