Основы создания бизнес-инкубаторов для поддержки малого предпринимательства в России (стр. 10 )

Реализация двух последних способов отношений требует предварительной работы с региональной администрацией, собственниками площадей конверсионных предприятий, другими субъектами экономической жизни региона. При таком подходе наиболее полно раскрывается принцип развития кооперации в производственных процессах БИ, он является наиболее перспективными для тиражирования модели БИ в регионы России.

Наличие спроса на офисные, производственные и другие виды помещений в регионе и его объем в заданном секторе малого предпринимательства определяются на основе маркетингового исследования (блок 4, рис. 4.1). Приступая к расчету оптимальной площади для БИ, необходимо точно представлять в каких пределах (выраженных в квадратных метрах) БИ может оперировать в данном регионе, поскольку не заполненность БИ ставит под угрозу выполнение принципа рентабельности программы в целом. В ходе исследования спроса выясняется также требуемый размер разных видов помещений (см. также табл. 4.1).

Выбор оптимального размера БИ должен осуществляться на основе детального изучения рыночной ситуации. Важным показателям в последующих расчетах является выявленная на данном этапе среднерыночная цена и качество помещений такого рода в данном регионе, поскольку это становится основным ориентиром при определении арендной платы. Арендная плата, как правило, составляет существенную статью расходов МП, поэтому для предпринимателя цена за квадратный метр является определяющим фактором при выборе помещения, а услуги БИ, по крайней мере, сначала, расцениваются как дополнение (см. рис. 4.2 и рис. 4.3). Таким образом, для того, чтобы БИ стал привлекателен для предпринимателей, арендная плата должна быть по возможности ниже, и, во всяком случае, не должна быть существенно выше, чем в среднем по региону, хотя при этом должен соблюдаться принцип рентабельности программы инкубации в долгосрочном аспекте.

Рис. 4.2 Что делает площади БИ привлекательными

(в % к числу ответивших)

Рис. 4.3. Условия, на которых МП получают площади в бизнес-инкубаторах

(в % к числу ответивших)

Для выполнения расчета потребности БИ в площадях потребовалось выделить 3 основных вида площадей БИ по их отношению к генерации дохода. Поскольку прямой постоянный доход бизнес-инкубатору приносит только часть площади, непосредственно сдающаяся клиентам, она была названа полезной арендуемой или активной площадью. Помещения БИ, предназначенные для краткосрочной сдачи в аренду - конференц-залы, комнаты переговоров, выставочные помещения и пр., были обозначены как временно полезная площадь. Оставшиеся помещения такие, как офисы администрации, рецепция, коридоры, туалеты, кафе (если операторы кафе не платят арендную плату), пункт охраны и прочие, не приносящие прямого дохода в виде арендной платы, были названы неполезной или неактивной площадью.

Расчет соотношения разных видов площадей и обшей площади БИ (блок 5, рис. 4.1) предлагается выполнять в следующем порядке:

На основе определения объема спроса на разные виды помещений в БИ и определения среднерыночной цены на помещения для МП производится расчет себестоимости 1 м2 площади. Для этого применяются методы оценки стоимости площадей, отвечающие специфическим условиям конкретной программы инкубации.

Затем для получения обоснованной оценки выбирается метод учета временно полезных площадей, поскольку эти площади приносят иной по величине доход, чем помещения, сданные в постоянную аренду малым предприятиям. Учесть временно полезную площадь можно двумя способами: а) посчитать помещения за неполезную площадь, а доход, который они будут приносить считать доходом от услуг БИ;

б) отнести часть площадей к полезной площади, а часть к площади внутреннего использования - неполезной. Для этого путем деления предполагаемого дохода от использования этих помещения на цену, которую клиенты будут платить за постоянную аренду I метра полезной площади, получаем количество квадратных метров площади переговорных комнат и конференц-залов, которые можно отнести к полезной площади, а оставшаяся площадь относится к неполезной.

Далее рассчитывается отношение полезных площадей к общей используемой площади, которое обеспечит покрытие расходов на содержание неполезной площади за счет доходов от сдачи площадей в аренду.

Расчет может осуществляться двумя способами, исходя из: а) потребности в служебных помещениях и неполезной площади; б) потребности в полезной площади.

Зная высчитанные константы рыночной цены, себестоимости, и предложив, сколько площади требуется на внутренние нужды, можно подсчитать, какая полезная площадь может покрыть расходы на ее содержание.

И наоборот, исходя из площади помещений, предназначенных для сдачи в аренду малым предприятиям, можно рассчитать, какую площадь БИ может использовать под офис администрации, коридоры и т. п.

Универсальную рекомендацию по поводу оптимального размера БИ в России дать сложно, поскольку условия в разных городах и регионах отличаются. Размер БИ, подходящий для конкретного региона, должен определяться согласно приведенной методике на основе анализа исходных условий и расчета экономических показателей.

Важным моментом организации процессов обслуживания является пространственное проектирование помещений БИ (блок 6, рис. 4.L). При пространственном проектировании закладываются основы для реализации всех производственных процессов БИ по обслуживанию МП, и в частности, организуется выполнение функций Fill "Предоставить удобные офисные и производственные площади, обеспечить их обслуживание" и F112 "Оказывать охранные услуги".

Реализация функций по обслуживанию площадей в российских БИ отражена на рис. 4.4.

На рисунке 4.5. представлены основные факторы, влияющие на формирование инфраструктуры БИ, которые необходимо учитывать при пространственном проектировании.

Учет стратегических факторов (см. рис. 4.5., блок11) при пространственном проектировании предполагает, прежде всего, соблюдение соотношений между полезной площадью БИ и площадью, отводимой на нужды персонала, коридоры, служебные помещения, определенного при реализации блока 5, рис. 4.1.

К общим факторам, влияющим на составление пространственного проекта БИ, относятся принципы организации производственных процессов, общие принципы пространственного проектирования БИ, требования к разным видам помещений и требования контролирующих организаций (см. блок II, рис. 4.5.).

Среди организационных принципов построения системы услуг. при пространственном проектировании БИ особенно важны следующие:

·  принцип пропорциональности, подразумевающий выделение достаточного количества площадей под функционирование тех или иных подразделений БИ, малых предприятий;

·  принцип комбинирования, подразумевающий возможность размещения некоторых функциональных блоков на одной территории (так, комплекс офисных услуг, рабочие места и компьютеры для сдачи в аренду можно расположить в рецепции, выставочные помещения - в конференц-зале и т. п.);

·  принцип автоматичности учитывается при оборудовании помещений БИ системой охраны, противопожарной безопасности, электрическими счетчиками и пр.;

·  принцип соответствия форм производства его технико-экономическому содержанию учитывается при соблюдении основных требований к производственным и офисным помещениям в зависимости от специфики деятельности МП-клиентов;

·  принцип рентабельности учитывается при расчете соотношения полезных и неполезных площадей;

·  принцип не противоречия целей развития и достижения финансовой самостоятельности необходимо учитывать прежде всего для того, чтобы сокращая количество неполезных площадей не сделать БИ неудобным для работы МП (слишком узкие коридоры, недостаток пространства и пр.);

Рис. 4.5. Факторы, определяющие пространственное проектирование БИ

·  принцип развития кооперации закладывается при проектировании здания с тем, чтобы сама география пространства БИ стимулировала общение между МП, сотрудниками, директором БИ, для этого обычно предусматривается наличие в БИ кафе, курительной комнаты, офисы сотрудников БИ располагаются в открытом для клиентов месте, организуется широкий доступ в БИ и т. п.;

·  принцип гибкости подразумевает возможность перепланировки помещений в соответствии с нуждами МП и БИ.

Общие принципы пространственного проектирования БИ (рис. 4.5, блок II, 3) отражены на рисунке 4.6, являющимся продолжением рисунка 4.5.

Рис 4 6. Факторы, определяющие пространственное проектирование БИ (продолжение, фрагмент)

Принципы пространственного проектирования во многом отражают принципы философии БИ. БИ это прежде всего дом для малых предприятий, а хороший дом - это удобный дом, поэтому здание БИ должно быть удобным для работы МП. Это правило исключает размещение БИ на десятом этаже здания без лифта или в заброшенном доме на окраине, вне приделов досягаемости общественного транспорта. При выборе помещений и проектировании БИ нужно предусмотреть возможность удобного подъезда и подходе к БИ, проследить за качеством работы систем жизнеобеспечения, таких как вентиляция, теплоснабжение, канализация и пр., продумать расположение входов и выходов, мест общественного пользования, кафе, грузовых лифтов, путей вноса и выноса грузов, возможности подъезда грузового и легкового транспорта, расположение делового центра, переговорных комнат и т. д. и т. п. Помещения БИ должны быть уютными, красивыми и удобными для работы, что будет способствовать привлечению МП в БИ и обеспечит условия для их плодотворной работы.