Основы создания бизнес-инкубаторов для поддержки малого предпринимательства в России (стр. 9 )

РАЗДЕЛ 4. Особенности стратегии и тактики использования площадей БИ

Площади, сдаваемые в аренду малым предприятиям -традиционный товар бизнес-инкубатора, и их содержание, как правило, составляет наибольшую долю капитальных и оперативных расходов БИ. От правильного проектирования и использования производственных площадей напрямую зависит эффективность работы БИ - как с точки зрения поддержки малых предприятий, для которых БИ должен стать домом, так и с позиций финансовой окупаемости - программ инкубации.

76,9% российских инкубаторов, как показывают результаты маркетингового исследования, проведенного в 1997-98 годах, предоставляют в аренду МП разные виды помещений. При этом оставшиеся "бесстеновые" БИ стремятся стать классическими инкубаторами, однако пока не' могут себе позволить "обзавестись" стенами. Площади для малых предприятиях являются основным товаром большинства российских БИ. Характеристики разных видов помещений, предоставляемых в аренду российскими инкубаторами малого бизнеса, и данные об интенсивности их использования приведены в таблице 4.1.

Анализ эффективности использования площадей в российских БИ выявил большое количество недоработок в этой области, приводящих к тому, что ни одна из исследованных программ БИ не рассчитывает достичь окупаемости арендной составляющей процесса обслуживания малых предприятий раньше, чем на третий год работы. Основные проблемы заключаются в неправильном стратегическом планировании использования площадей, выборе помещений для БИ, ошибках в проектировании здания или оценке его-стоимости.

На основе анализа мировой и отечественной практики инкубирования МП в настоящем издании сформулированы основные задачи, которые необходимо решить при определении стратегии и тактики использования площадей в БИ (рис. 4.1.) и предложены рекомендации по их решению.

Табл. 4.1 Виды помещений российских БИ и интенсивность их использования

Виды помещений БИ	Наличие помещений (в % к числу ответов)	Среднее количество помещений в одном БИ	Средний размер помещений (в м2)	Среднее количество МП, арендующих данный вид помещений в 1 БИ
Производстве иные	81,8	4,4	106,1	4,1
Офисные	81,8	11,8	20,9	9,8
Конференц-залы	63,6	1,3	122,7	5,0
Комнаты переговоров	54,5	1,2	27,5	13,6
Отдельные рабочие места	54,5	11,7	12,8	11,0 '
Другие помещения1	36,4	5,5	46,7	4,0
Складские	18,2	2,0	70,0	2,0

1Среди других видов помещений были названы выставочные помещения, аудитории учебные классы дисплейный класс

Рис. 4.1. Основные задачи при проектировании инфраструктуры БИ

Укрупненная оценка потребности БИ в площадях (блок 1, рис. 4.1) осуществляется на основе предварительного исследования потребностей региона в услугах БИ. Нормальным размером для БИ из опыта мировой практики считается 3-4 тысячи квадратных метров, часто площади БИ в Европе и Америке значительно превышают эту цифру, Американские специалисты считают, что если размер БИ не превышает 3 тысяч квадратных метров, ему сложно финансировать свою деятельность за счет доходов от аренды и услуг. Часто бизнес-инкубаторы начинают с небольших экспериментальных, "пилотных" помещений, и, при положительном исходе опыта, начинают расширяться. Самые большие американские БИ по площади достигают 33 тысячи квадратных метров. Предположительно, подобный размер для России слишком велик, поскольку число малых предприятий у нас существенно ниже, чем в Европе или Америке. В исследованных российских БИ общая площадь составила в среднем 1286,4 квадратных метра.

Задачей анализа предложения (блок 2, рис. 4.1) является выявление имеющихся в регионе площадей, на которых может быть создан БИ, и условий, на которых они предлагаются. Эти данные используются в дальнейшем при оценке стоимости площадей БИ.

Особую важность для успешной реализации программ инкубации представляет выбор условий получения помещений (блок 3, рис.4.1). Для БИ принципиально важно, на каких условиях он пользуется площадью для своей деятельности, поскольку от этого зависят затраты на содержание площадей, обычно составляющие наиболее существенную часть расходов БИ, и срок окупаемости вложений в организацию программы. Основные варианты условий, на которых БИ обычно получают площадь (способы отношений собственности на рабочие помещения БИ) рассмотрены в таблице 4.2.

Строительство или покупка здания требует больших первоначальных вложений, однако, в результате площади переходят в собственность БИ и затраты могут быть амортизированы в течении длительного времени. Строительство требует больших организационных и временных затрат, но его преимуществом является возможность изначально спланировать здание непосредственно под нужды инкубатора, тогда как при покупке наверняка возникает необходимость реконструкции. Однако, при большом количестве невостребованных площадей в России строительство нового здания под БИ вряд ли является целесообразным, исключение может составлять завершение строительства недостроенного здания.

Аренда площадей бизнес-инкубатором не требует больших первоначальных вложений, но экономически она выгодна только при условии длительного срока контракта и большой разницы между ценой, которую БИ платит арендодателю и арендной платой, получаемой от МП. Иначе БИ оказывается не в состоянии покрыть расходы на содержание не сдаваемых в аренду площадей и операционные нужды.

Проведенная по данным экспресс опроса риэлтинговых компаний укрупненная оценка альтернатив покупки, строительства и аренды в Москве (за пределами Садового кольца и до окружной ж/д) здания для БИ, отвечающего одинаковым требованиям, выявила, что чуть больше трех лет аренды стоят столько же, сколько покупка здания, а цену строительства можно сравнить с арендной платой за период менее 3 лет (при этом учитывались только прямые расходы на кв. метр площади).

Табл. 4 2 Основные характеристики условий получения помещений для БИ

Фактор характеристики	Условия получения помещений
Самостоятельное строительство	Покупка	Аренда	Работа по соглашению	Передача в собственность
Первоначальные вложения	большие	большие	средние	маленькие	маленькие
Временные затраты	большие	средние	маленькие	маленькие	маленькие
Отношения собственности на площадь	становится собственностью	становится собственностью	не становится собственностью	не становится собственностью	становится собственностью
Необходимость доработки помещений	не требуется	возможна	возможна	может быть осуществлена за счет арендодателя	возможна
Эксплуатационные расходы	полностью за счет БИ	полностью за счет БИ	по договоренности	по договоренности	полностью за счет БИ

Это подтверждает, что аренда крайне невыгодный 'способ получения помещений БИ, сильно увеличивающий себестоимость площади. Надо учесть также, что при покупке здания практически неизбежны расходы на ремонт и приспособление помещений под нужды инкубатора. Текущие расходы на содержание площадей при покупке/строительстве здания будут определяться выбранным сроком амортизации.

Из трех рассмотренных способов наиболее выгодным является строительство собственного здания, однако, его недостаток - большие организационные и временные затраты, покупка здания более простой, но и способ более дорогой. Как правило, ограниченные финансовые возможности программ поддержки предпринимательства делают их недоступными для российских БИ. Аренда помещений по рыночным ценам, в большинстве случаев, экономически невыгодна.

Более приемлемым вариантом организации БИ является работа по контракту с собственником (договор об управлении), согласно которому БИ набирает и обслуживает клиентов на площадях третьей организации, за что получает комиссионные с каждого метра площади. При этом подходе БИ становится посредником между малыми предпринимателями и арендодателем, он создает на площадях арендодателя (за свой или его счет - по договоренности) инфраструктуру, необходимую для функционирования предприятий и ведет -организационную работу. Такой вариант не требует особых затрат, все усовершенствования площадей производятся, как правило, за счет арендодателя, однако найти удобные для работы малых предприятий площади, заинтересовать собственника в создании на них БИ и добиться взаимопонимания с ним для дальнейшей работы не просто. Хотя недостатком этого способа отношений является зависимость БИ от арендодателя, анализ показывает наибольшую эффективность этого подхода при организации БИ в России. На сегодняшний день по договору об управлении площадью БИ работает 36,4% российских БИ.

Идеальным, но редким вариантом является безвозмездная передача площадей в собственность бизнес-инкубатора в качестве спонсорского взноса в уставной фонд. Можно сказать, что этот способ не имеет недостатков. Из исследованных российских БИ два инкубатора - в Кирово-Чепецке и Нижнем Новгороде - являются собственниками площадей, которые были переданы им учредителями, причем в Нижнем Новгороде региональная администрация выделила под БИ арестованные площади предприятия-должника.