Конспект лекций по гражданскому праву. Общая часть обязательственного права. Тема 1. Понятие обязательства. Характеристика обязательственного отношения (стр. 10 )

Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.

При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом (п. 11 ст. 28.2. Закона о залоге).

При проведении торгов в рамках внесудебного обращении взыскания обязательно привлечение оценщика, если заложенным имуществом является (п. 14 ст. 28.2. Закона о залоге):

1) ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг;

2) имущественные права;

3) драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;

4) коллекционные денежные знаки в рублях, в иностранной валюте;

5) предметы, имеющие значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

6) иное имущество, оценка которого по договору о залоге превышает 500 000 рублей.

Если привлечение оценщика обязательно, то при проведении торгов при реализации предмета залога во внесудебном порядке начальная продажная цена устанавливается в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При реализации на торгах имущество продается лицу, предложившему наиболее высокую цену. Торги признаются несостоявшимися по трем основаниям (п. 1 ст. 28.3. Закона о залоге):

− в торгах приняли участие менее чем два покупателя;

− не сделано ни одного шага;

− победитель не внес цену в установленный срок.

В случае признания торгов несостоявшимися залогодержатель в течение 10 дней вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть свои требования. К такому соглашению с залогодателем применяются правила о договоре купли-продажи.

Если такое соглашение не заключено – проводятся повторные торги не позднее месяца после даты проведения первых торгов. Особое условие таких торгов: начальная продажная цена устанавливается на 15 % ниже (кроме третьего основания признания торгов несостоявшимися).

В случае признания и повторных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога с оценкой его в сумме до 10% ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 2-3 ст. 28.3. Закона о залоге).

Законодательством предусмотрены и иные механизмы реализации заложенного имущества. В частности, в договоре залога между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями могут быть предусмотрены и следующие специальные способы реализации (п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге):

− оставление за собой предмета залога залогодержателем;

− продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.

Способ реализации заложенного движимого имущества не относится к числу существенных условий соглашения об обращении на него взыскания во внесудебном порядке. Согласно п. 29 Постановления № 10 при отсутствии в таком соглашении условия о способе реализации заложенного имущества, его реализация осуществляется залогодержателем посредством продажи предмета залога на открытых торгах.

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания можно установить несколько различных способов реализации заложенного имущества. Если из условий данного соглашения не будет вытекать иное, правом выбора конкретного способа реализации заложенного имущества обладает залогодержатель (п. 4 ст. 24.1. Закона о залоге).

Реализация указанными специальными способами возможна только в случае, когда залогодержатель владеет заложенной движимой вещью (п. 33 Постановления № 10). Если залогодатель не передает вещь, то залогодержатель на основании исполнительной надписи нотариуса может обратиться в службу судебных приставов, которая осуществит изъятие предмета залога у залогодателя и передачу залогодержателю (ч.1.1. ст. 78 ФЗ об исполнительном производстве).

Обязательным условием применения специальных способов реализации имущества является также привлечение оценщика (п. 13 ст. 28.2., п. 2 ст. 28.4. Закона о залоге). Федеральным законом введено правило, по которому заинтересованное лицо, не согласное с проведенной оценкой заложенного движимого имущества, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией предмета залога по цене, указанной в отчете об оценке.

Не совсем ясно, продолжает ли с учетом нового законодательства действовать п. 38 Постановления № 10, который независимо от возмещения убытков дает право заинтересованному лицу оспаривать сделку по реализации предмета залога, проведенной с нарушением правил об оценке. Полагаю, что логичным было бы сохранить такую возможность хотя бы для случаев, когда оценка вообще не проводилась.

Оставление предмета залога за собой. При таком способе, как оставление за собой предмета залога, право собственности переходит к залогодержателю  в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога находится у залогодержателя, в момент получения залогодателем данного уведомления (абз. 3 п. 5 ст. 28.1. Закона о залоге).

В случае если предметом залога являются имущественные права, они переходят к залогодержателю в момент получения залогодателем уведомления об оставлении заложенного имущества за залогодержателем при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества (абз. 4 п. 5 ст. 28.1. Закона о залоге).

Сопоставление положений абз. 3-4 п. 5 ст. 28.1. с п. 6-12 ст. 24.1. приводит к мысли о том, что этими нормами предусмотрено два различных уведомления: одно – о необходимости исполнения обязательства (в течение 10 дней со дня его получения залогодателем реализация заложенного имущества не допускается), второе – уже о переходе права к залогодержателю.

Продажа предмета залога третьему лицу. Продажа может быть осуществлена как самим залогодержателем, так и привлеченным им комиссионером. Фигура комиссионера определяется в договоре о залоге, а при отсутствии такого указания – определяется залогодержателем самостоятельно (п. 1 ст. 28.4. Закона о залоге). Если заложенное имущество не было реализовано комиссионером в установленной договором о залоге срок (или в разумный срок, если договор не содержит никаких указаний), реализация происходит на торгах (п. 4 ст. 28.4., п. 8 ст. 28.1. Закона о залоге).

При продаже имущества третьему лицу залогодержатель направляет залогодателю заверенную залогодержателем копию заключенного с этим лицом договора купли-продажи (п. 9 ст. 28.1. Закона о залоге).

б) Недвижимое имущество (п. 1 ст. 350 ГК РФ, ст.56-59 ФЗ об ипотеке).

Реализация недвижимого имущества осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ об ипотеке, а именно по решению суда посредством продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд также вправе с согласия залогодержателя и залогодателя установить в решении, что имущество подлежит реализации по правилам о реализации по соглашению сторон (п. 2 ст. 56 ФЗ об ипотеке). По заявке судебных приставов-исполнителей публичные торги организуются и проводятся        органами Росимущества.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке). Однако ч. 2 ст. 89 Закона об исполнительном производстве содержит следующую норму: начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. Полагаю, что при наличии судебного акта об обращении взыскания на имущество судебный пристав-исполнитель не вправе устанавливать иную стоимость в постановлении об оценке.

В извещении о проведении торгов устанавливается размер и порядок уплаты задатка для участия в торгах (он не может превышать 5% от начальной продажной цены).

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. С ним подписывается протокол о результатах публичных торгов. Затем победитель вносит оставшуюся сумму (за вычетом задатка) и с ним подписывается договор купли-продажи.

Торги могут быть признаны несостоявшимися по тем же основаниям, что и торги по реализации заложенного движимого имущества.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Если этого не произошло, проводятся повторные торги, которые начинаются с цены, уменьшенной на 15% по сравнению с первоначальной продажной ценой (кроме третьего основания признания торгов несостоявшимися).

Если и повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить за собой имущество по цене на 25 % ниже начальной продажной с зачетом своих требований в счет покупной цены. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В договоре ипотеки может быть предусмотрено, что при обращении взыскания в судебном порядке реализация имущества происходит не на торгах, а иным способом. В этом случае суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, должен указать способ и порядок реализации в соответствии с условиями соглашения сторон (п. 3 ч. 2 ст. 54 ФЗ об ипотеке). 

Для недвижимости также допускается заключение соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (если, конечно, возможность заключения такого соглашения не запрещена п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке). Закон не дает исчерпывающего перечня специальных способов реализации, в связи с чем в договоре может быть установлена реализация:

− на торгах (организатором будет выступать определенное в договоре или залогодержателем лицо);

− через продажу третьему лицу (в том числе, по договору комиссии);

− через оставление имущества за собой залогодержателем.

Такой способ, как оставление имущества за собой, по смыслу ч. 2 ст. 55, ст. 59.1. ФЗ об ипотеке допускается только если сторонами договора являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, а ипотека обеспечивает обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью (это касается как внесудебного, так и судебного порядка обращения взыскания).

Ранее указание на способ реализации недвижимого имущества являлось существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания. При отсутствии такого указания соглашение не могло считаться заключенным и взыскание на заложенное имущество могло быть обращено только по решению суда (п. 29 Постановления № 10). С принятием Закона есть основания говорить об изменении правила: теперь в отсутствие указания на способ вещь подлежит реализации путем продажи с торгов по правилам ст. 56 ФЗ об ипотеке (такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 55 ФЗ об ипотеке).

Статья 59 ФЗ об ипотеке детально регламентирует последовательность действий залогодержателя (по проведению аукциона), залогодателя (по предоставлению залогодержателю необходимых документов), содержание уведомления о проведении торгов, извещения о торгах и т. д. К такому аукциону применимы изложенные выше основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися.