Конспект лекций по гражданскому праву. Общая часть обязательственного права. Тема 1. Понятие обязательства. Характеристика обязательственного отношения (стр. 9 )

б) Обязательственное правоотношение, возникающее между залогодателем и залогодержателем. В силу указанного правоотношения залогодатель обязан:

− сообщать залогодержателю обо всех предшествующих залогах (ст. 342 ГК РФ);

− передать движимое имущество залогодержателю, если это предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ);

− обеспечивать сохранность находящегося у него заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

− не распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ);

При нарушении этих обязанностей залогодержатель согласно ст. 351 ГК РФ вправе требовать досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания на предмет залога (если он, конечно, сохранился). В п. 23 Постановления № 10 специально подчеркивается, что последствием совершения залогодателем сделки по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя не является недействительность сделки, поскольку в п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога. В то же время в силу прямого указания закона некоторые сделки с заложенным имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными (например, отчуждение предмета ипотеки, ч. 1 ст. 39 ФЗ об ипотеке).

Обращение взыскания на предмет залога

Это процедура, в ходе которой залогодержатель подтверждает свое право приступить к реализации заложенного имущества. Общее правило (ст. 349 ГК РФ): требование залогодержателя удовлетворяется из стоимости заложенного имущества на основании решения суда. При этом стороны вправе по своей договоренности определить:

а) порядок реализации заложенного имущества на основании решения суда;

б) внесудебный порядок обращения взыскания на имущество (в договоре о залоге либо договоре, влекущем за собой возникновение залога в силу закона), кроме случаев, когда обращение взыскания допускается исключительно по судебному решению. Такие случаи определены в п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 ФЗ об ипотеке, ч. 1 ст. 15 ФЗ об ипотечных ценных бумагах, ч. 1 ст. 18.1 ФЗ о банкротстве.

В связи с тем, что п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (п. 2 Постановления № 10).

В случае, когда залогодержатель, не имея права на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, все же обратил взыскание на предмет залога, в результате чего заложенное имущество было отчуждено им третьему лицу, залогодатель вправе воспользоваться виндикационным иском, а если имущество не может быть истребовано по правилам ст. 302 ГК РФ, либо залогодатель не реализует свое право на виндикацию, залогодатель не лишен права требовать от залогодержателя возмещения убытков (п. 5 Постановления № 10).

Ранее действовавшая модель обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке предусматривала необходимость нотариально удостоверенных согласий на обращение взыскания (для движимого имущества – если залогодателем был гражданин, при ипотеке – во всех случаях).

После принятия Закона от 01.01.2001 г. ситуация изменилась: отсутствие необходимости таких согласий компенсируется тем, что изменилась процедура обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса (см. далее).

Основание для обращения взыскания (ст. 348 ГК).

Общее правило: момент возникновения просрочки. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда право требовать обращения взыскания возникает раньше (например, отчуждение предмета без согласия залогодателя) или позже (например, при незначительности нарушения).

ГК РФ и ФЗ об ипотеке устанавливают опровержимую презумпцию незначительности нарушения, при которой не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если одновременно соблюдаются следующие условия:

− сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости предмета залога;

− период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

− нарушение обязательства, исполняемого периодическими платежами, не носит систематического характера, то есть отсутствует нарушение сроков внесения платежей более, чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже если каждая просрочка незначительна.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении семидневного льготного срока, определяемого по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ (абз. 3 п. 1 ст. 348 ГК РФ).

При обращении взыскания во внесудебном порядке залогодержатель обязан специально предупредить об этом залогодателя, направив ему уведомление (п. 3 ст. 59 ФЗ об ипотеке, п. 6-12 ст. 24.1 Закона «О залоге»).

До марта 2012 г. при неисполнении залогодателем условий соглашения об обращении внесудебного взыскания на предмет залога залогодержатель мог обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи. На практике этот способ не получил широкого распространения, поскольку нотариус обязан был предоставить залогодателю срок для заявления возражений, а при поступлении возражений – оценить их на предмет бесспорности. В большинстве случаев залогодатель такие возражения заявлял, а нотариус, не желая рисковать, отказывал в совершении исполнительной надписи.

В настоящее время (в связи с принятием Закона ) порядок изменился: исполнительная надпись нотариуса может быть совершена при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств только по:

а) нотариально удостоверенному договору о залоге, содержащему условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 24.1. Закона о залоге, п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке);

б) нотариально удостоверенному договору, влекущему возникновение залога в силу закона, содержащему условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (п. 8 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 ФЗ об ипотеке, ст. 94.1. Основ законодательства о нотариате).

Применительно к ипотеке условие о внесудебном обращении взыскания не применяется, если в регистрационную службу не представлены нотариально удостоверенные копии таких договоров (п. 6 ст. 10 ФЗ об ипотеке). 

Кроме того, ФЗ об ипотеке (абз. 3 п. 1 ст. 55) в качестве такого документа указывает и закладную. Однако совершение исполнительной надписи по закладной возможно только если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.

Помимо этих договоров залогодержатель должен представить нотариусу ряд других документов, перечисленных в ст. 94.1. Основ законодательства о нотариате (расчет задолженности, «свежая» выписка из ЕГРПН и т. д.).

Нотариус направляет залогодателю предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство. Если по истечении двух недель нотариусу не будет представлено доказательство уплаты долга или принятие судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества, он совершает исполнительную надпись. Таким образом, теперь нет такого основания для отказа в совершении исполнительной надписи, как отсутствие бесспорности (см. ст. 94.4. Основ законодательства о нотариате).

Такое регулирование делает бессмысленным внесение условия о внесудебном порядке обращения взыскания в договор, не удостоверяемый нотариально, поскольку при неисполнении должником обязательств залогодержателю будет доступна только общая (судебная) процедура. Исключение -  это ситуация, когда заложенная движимая вещь находится по условиям договора во владении залогодержателя (заклад), поскольку в этом случае обращение взыскания и реализация могут осуществляться и без исполнительной надписи нотариуса (п. 7 ст. 24.1. Закона о залоге).

Реализация предмета залога.

Это процедура, в ходе которой удовлетворяются требования залогодержателя, в результате чего право залога прекращается. По действующему законодательству правила реализации различны в зависимости от предмета залога (движимое или недвижимое имущество).

а) Движимое имущество (ст. 28.1-28.4 Закона о залоге).

Реализация осуществляется по решению суда посредством продажи с публичных торгов. Залогодержатель получает в суде исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов. Функции по организации торгов в рамках исполнительного производства в настоящее время возложены на органы Росимущества, которые могут привлекать специализированные организации.

Полагаю, что п. 5 ст. 349 ГК РФ допускает включение в договор залога или договор, влекущий возникновение залога в силу закона, условия о том, что обращение взыскания осуществляется по решению суда, но реализация происходит не путем продажи с торгов, а одним из специальных способов (см. далее).

Если обращение взыскание осуществлено во внесудебном порядке, то, по общему правилу, реализация осуществляется на торгах по правилам, установленным законом и соглашением сторон. Эти торги могут быть организованы:

а) либо в рамках исполнительного производства, если залогодержатель обратился в службу судебных приставов и заявил соответствующее ходатайство (ч. 1.2. ст. 78 Закона об исполнительном производстве),

б) либо лицами, определенными договором о залоге или договором, из которого возникло обязательство, обеспеченное залогом в силу закона (п. 2 ст. 28.2. Закона о залоге).

Организатор торгов опубликовывает извещение о предстоящих торгах не позднее чем за 10, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.